Может ли банк запретить частичное досрочное погашение с сокращением срока выплаты ипотеки?

Если ипотека под низкий процент, почему вы хотите ее гасить досрочно? Выгоднее вложить лишние деньги под больший процент в другие активы.

У вашей ипотеки есть досрочное погашение. Прямо сейчас вы можете внести всю сумму по обязательствам.

Всегда нужно выбирать снижение платежа вместо срока, потому что у вас возникает право погасить её досрочно, а не обязанность сделать это.

Вы можете продолжать вносить платежи по старому графику и далее, в результате чего фактически закроете её досрочно.

Максим, в статье речь шла именно о частичном досрочном погашении, когда плательщик выбирает: сокращать срок выплаты ипотеки или ежемесячный платеж. К сожалению, во время модерации изменили заголовок и оттуда пропали слова "частичное", а также другие значимые детали. Изначально заголовок был такой: "Может ли банк запретить частичное досрочное погашение с сокращением срока выплаты ипотеки?"

Птеродактиль, мы это поняли.
Чем вас не устраивает платить по старому графику?

Максим, погашать досрочно с сокращением срока выгодно тем, что страховок платить меньше.
Допустим страховка в год 12000, за 20 лет это вытянет на 240000. При условии, если сумма страховки меняться не будет.
Помимо этого психологически мне лично, как ниже заметили, правда проще быстрее избавиться от ипотеки. Потому что горизонт планирования 20 лет - это довольно долго.

Птеродактиль, сумма страховки, как правило, привязана к остатку кредита, поэтому платеж должен уменьшаться. И после досрочной выплаты кредита, страховку платить не нужно

Птеродактиль, так в том-то и дело, что вас никто не заставляет 20 лет платить. Не обращайте внимание на новый график и продолжайте платить по старому, вычёркивая последние месяцы, когда вносите платежи за них.

Максим, а, ваша правда, действительно. Признаюсь, не учел этот момент.

А в чем вас ущемили то?
Ипотека с низкой ставкой - так замечательно, кладите излишки на вклад вместо досрочки и не снимайте пока не накопится сумма для полного погашения - эта сумма и застрахует вас от потери дохода, и погасите ипотеку в итоге быстрее.
Если все же хотите погашать досрочно, вносите платежи как вносится - математически это эквивалентно: что снижение срока, что снижение суммы обязательного платежа (если общая вносимая сумма так же одинакова в обоих случаях). В какой-то момент очередной платёж просто станет последним: будет не частичное досрочное, а полное досрочное погашение.
Снижение платежа ещё лучше тем, что опять же в случае проблем с доходами легче оставаться в графике, чем с прежним неизменным платежом.
Так что не понимаю ваших возмущений. Формально да - отняли выбор, но фактически только подтолкнули к более правильным действиям.

Евгений, увы, не все так просто. Это наша вторая ипотека. Во время выплаты первой мы поняли, что если в начале срока частично погашать значительными суммами, то во-первых, уменьшается срок выплаты. А во-вторых в ежемесячном платеже процент, который идет на погашение задолженности по процентам - меньше.
Именно если в самом начале выплат по ипотеке это делать. Потому что сокращается тело кредита, и, соответственно, проценты на него капают в меньшем объеме.

Ваш совет про вклад, который в качестве подстраховки будет - идея интересная, спасибо. Но нужно подсчитать, насколько это будет выгоднее. Потому что чем дольше платишь ипотеку - тем больше в итоге процентов заплатишь.

Но это чисто эмпирический опыт, возможно я математически не прав. Мне уже как-то сосед говорил, что где-то развенчивали миф о том, что досрочно погашать с сокращением срока - это не дешевле.

Птеродактиль, если, условно, платеж 50, и досрочно каждый месяц ещё погашать по 30, уменьшая срок, то это будет то же самое, что каждый месяц точно так же платить суммарно по 80, уменьшая каждый раз платеж. Просто будет соотношение в начале 50 и 30, потом 45+35, потом 40+40 и так далее. В какой-то момент обязательный платеж уменьшиться почти до нуля, и очередной платеж погасит ипотеку полностью. И произойдет это ровно в тот самый момент, что и при внесении каждый месяц по 80 с уменьшением срока.
Но выгоднее всего сейчас вообще досрочки не вносить - именно сейчас появились хорошие предложения по вкладам. И хранить деньги под 12% с любой стороны выгоднее, чем погашать дешёвый долг со ставкой около 5% (или сколько сейчас ИТ ипотека?)

Евгений, я в целом понимаю, о чем вы говорите. Про уменьшение суммы ежемесячного платежа, но при этом оплаты таким образом, как будто платеж не менялся.
Это имеет смысл только с точки зрения страховки на будущее и веры в то, что зарплата плательщика будет индексироваться.

Птеродактиль, как раз если нет уверенности в будущих доходах, лучше уменьшать платеж. А ещё лучше свои "досрочки" копить на вкладке, раз ставка кредита ниже

Птеродактиль, Сокращая срок Вы экономите приличную сумму на ежегодных страховках (почему-то никто об этом не упоминает)...

Татьяна, почему? Там же страхуется остаток долга, а не срок. При любом типе погашения остаток долга сокращается одинаково

Татьяна, тоже верно, поэтому и возник вопрос, можно ли как-то вернуть эту опцию.

Птеродактиль, вы правы в своих расчетах насчёт погашения в начале срока. Но, как вам уже писали выше, рубль очень сильно обесценивается, я бы порекомендовала сейчас вклад, а дальше уже видно будет

Птеродактиль, вторая ипотека, а считать переплату так и не научились? Бывает.

Хойя, и давайте представим, что зарплата не меняется, а платим мы следующим образом: фиксированный досрочный платеж + ежемесячный платеж (без каких-либо доплат).

Птеродактиль, а давайте лучше представим, что у вас при постоянстве зарплаты и повседневных трат есть ежемесячно некая постоянная сумма, которую вы готовы тратить на ипотеку. Вам очень важно, что это будет каждый месяц одна и та же величина платежа по договору и одна и та же величина досрочного платежа, или важнее, что сумма этих платежей будет постоянной?

Условно, ипотечный платёж по договору 50к, а сверх того вы доплачиваете 30к, итого 80к. При уменьшении срока вы будете платить 50к+30к ежемесячно. При уменьшении платежа в следующем месяце ваш платёж составит, например, 49,9к, а дополнительный - 30,1к. Через какое-то время вы будете уже платить 45к+35к. И так далее, пока не окажется, что вы в состоянии уже закинуть досрочно весь остаток.

В общем, с денежной точки зрения разницы нет никакой. Остаток долга (а значит, и размер страховки) уменьшается одинаково, переплата одинаковая.

Хойя, подскажите тогда, в чем моя ошибка в расчетах? Как выше подсветили - экономия даже на той же страховке.
Чем выгоднее при досрочном погашении сокращать размер ежемесячного платежа, но при этом платить тот же срок?

Птеродактиль, если фактический срок погашения будет одинаковый при одинаковых суммарных платежах, то и за страховку заплатите одинаково. Разница только в психологическом восприятии: написано что платить ещё 20 лет, или написано что платить уже только 10 лет. Но если платить одинаковыми суммами в обоих случаях, то ипотека закончится что там, что там - в одинаковый момент.

Выгоднее гасить с уменьшение платежа всегда, а это у вас, судя по всему, доступно. Вот и гасите

Я бы написала данный вопрос в цб и прислала им договор на проверку

Птеродактиль, не верно, с суммы ипотеки зачем считать проценты? Считай проценты с суммы досрочного погашения. Допустим ты решил внести 100к в ипотеку, ты сэкономил 5к рублей(при 5%ной ипотеке), а если внёс на вклад 10%, то получишь за год 10к.. вот и считай где выгодно.. а все тело кредита не имеет смысла считать и сравнивать так как это в корне не верно. Для успокоения можешь открыть кредитный калькулятор, вбить свои данные(с доп платежами которые ты можешь платить), и узнать срок окончания ипотеки. Затем посмотри сколько тебе остаётся на эту дату выплатить ипотеки если не вносить доп платежи. И параллельно посчитай со сложным процентом сколько накопится на вкладе к моменту закрытия, удивишься на сколько эта сумма больше будет чем остаток ипотеки, в момент когда она должна закрыться при досрочках. Причем даже учитывая разницу в стоимости страховок(при досрочках они будут чуть меньше, так как тело кредита будешь быстрее уменьшать)

Птеродактиль, ипотека 5%, вклад в банке 12.5%. Что выгоднее?

Boris, насчет этого согласен, ипотеку мы взяли правда 5 месяцев назад. А ставка рефинансирования не так давно подскочила. Действительно, надо пользоваться. Но, только тут тоже вопрос: 5% от 4000 000 или, допустим, +12,5% к 500 000 скопленным и помещенным в банк на вклад. )

Птеродактиль, но Вы же и погасить сможете только 500 000 и экономить только 5% в год от 500000

Заясь,, верно пишете.
Забавная ситуация в комментариях - толпа народа пытается научить айтишника математике 😁

Евгений, ещё забавнее, если айтишник работает в банке.
А так, я объяснял знакомому - бери ипотеку на максимально возможный срок и уменьшай платёж. Будет платёж комфортный, вот тогда срок и уменьшай. Разумеется, он выбрал вариант наименьшего срока: "платить две цены не желаю". Ходил потом грустный, мол денег не хватает, платёж слишком большой. Да-да - ушёл в айтишники в банк - видать там математика вообще не нужна.

У кредитов райфа (именно кредит, не ипотека) тоже возможно только уменьшать сумму платежа. Нормально все досрочно закрывала

Если верить телевизору, то у ITшников шоколдная ипотека. Посмотри полную стоимость кредита и возможно выяснится, что выгоднее купить офз или облиги банка выдавшего ипотеку. Офз - гарантия государства, но меньший процннт. Облиги банка-ипотекария - больший процент+взаимозачёт при дефолте.
Акции банка и субординированые облиги лучше не бери - это риск.

Редактору на заметку: заголовок вообще не соответствует тексту. Досрочное погашение у автора есть, просто он не разобрался в том, как выгоднее производить это погашение 😉

Хойя, психологически легче срок уменьшать. Так что я автора понимаю)))

Коллекционная, психологически легче, когда знаешь, что сумму можно платить меньше, чем обычно, без каких-либо штрафов. Если психологически комфортно меньший срок, можно зачеркнуть последние платежи

Дорогая, проценты по кредиту начисляются каждый день. Если вы внесли досрочку в тот же день, что и основной платеж, то вся сумма прошла бы на погашение тела, потому что новые проценты после оплаты основного платежа ещё не накапали. А если вы это сделали через пару недель - за это время уже накопилась плата по процентам, примерно равная половине того, что набегает обычно за месяц. Досрочкой вы сейчас проценты за эти две недели оплатили, и в следующий регулярный платеж доля процентов будет меньше, а доля тела - больше.

Дорогая, вы досрочку платили в тот же день что и основной платеж, или нет?
Если нет, посчитайте: остаток тела кредита умножить на ставку процента и поделить на 365 - это сколько за каждый день капает за проценты - это стоимость пользования деньгами банка.
Теперь вы знаете сколько у вас сейчас стоит каждый день ипотеки. Скорее всего, 9 тысяч наделали таким образом за те дни, которые прошли между последним плановым платежом (тогда все проценты на тот день были выплачены) и досрочкой.

Дорогая, если на момент внесения денег набежали проценты, то в первую очередь погасятся они. Но брать процентные платы за будущие периоды не имеют права. Поэтому сразу после основного платежа внесите досрочку - она полностью пойдет на погашение тела кредита.

В любом случае, если вы будете гасить методом частичного сокращении платежа, у вас будет уменьшаться тело кредита, а вместе с ним и срок, когда будет погашен весь кредит. Но в таком случае рекомендуется вносить досрочные платежи в день уплаты основного, чтобы не снимались с дополнительного проценты

Я досрочно делаю на снижение ежемесячного платежа,т к платёж мне некомфортен,затем буду на снижение долга,сбер мне в этом не отказывает.

Irа,и правильно! делая досрочный на уменьшение суммы ежемесячного вы все равно основной долг гасите) продолжайте так и платить. Как основной долг будет погашен, так и закроете ипотеку. Все равно закроется быстрее чем в договоре при таких условиях оплаты🤷

Всё отлично, но только зачем сегодня вообще досрочно гасить it ипотеку?
Во время, когда банковский депозит даёт больший процент.
Плюньте на договор и все излишки отправляйте на вклады под проценты с капитализацией. (Бональной калькуляции достаточно что бы понять, что это гораздо выгодней)

konevimb, как раз из-за сложного процента и нужно деньги на вклад отдавать. Скажем те же 100000 при досрочном погашении Вы не потеряете лишние 5000 на проценты банку, а если будет вклад под 12%(пока есть такие) то получите 12000 и из них 5000 отдадите банку и останитесь в плюсе на целых 7000, которые можно отправить на капитализацию.
А уж когда вклады будут под 5-6% особо заморачиваться пожалуй уже не стоит и тогда же начать решать проблему с рефинансированием.

Птеродактиль, за тело кредита продукты капают так: например тело составляет 5,5 млн, а то что хотите досрочкой выкинуть - 500тыс. Представьте тело кредита как 5млн + 500тыс. На 5млн процент набежит в любом случае, а на 500т будет разница от досрочки. При досрочке у вас за год набежит процентов 5млн х 5% вместо 5.5млн х 5% - выгода от досрочного погашения за год равна 5.5 х 5% - 5 х 5%, или (5.5млн - 5млн) х 5% или 500тыс х 5% или 25тыс
А если не погашать досрочно, то вы лишившись этой выгоды, приобретёте при вкладе под 10% за этот же год: 500тыс х 10% или 50тыс. Процентов ипотеки накапает за год на 25тыс больше, а вклад принес 50тыс - явная выгода.
Не надо сравнивать размер всего ипотечного долга с размером вклада. Ипотечный долг можно всегда в уме поделить как весь, и его доля в виде предполагаемой досрочки - вот на эту долю и будет считаться разница процентов между вкладом и кредитом.

А зачем вам с уменьшением срока платежа? Если я правильно понял, есть вариант с уменьшением ежемесячного платежа. Так и платите досрочно с таким вариантом. Уменьшение ежемесячного платежа в данном случае лучше. С каждым досрочным погашением сумма платежа уменьшается, а тем самым в непредвиденной ситуации будет проще найти меньшую сумму, это плюс к "подушке" на черный день. А вы так же продолжайте платить как с первым платежом. Просто докидываете разницу. Например был платеж 30, досрочно решили докидывать еще 30. После этого ежемесячный платеж стал 29,5, докидываете 30,5 и т.д.
Разницы от этого никакой нету, как выплатите основной долг, так и закроете ипотеку. Банки рекомендующие гасить досрочно в счёт срока на самом деле с этого имеют высший шанс выгоды поиметь клиента в случае если у него проблемы с деньгами.

Уменьшать платеж выгоднее с точки зрения надёжности, под деньгами выйдет точно так же как уменьшить срок, мне кажется вы фигнёй маятесь

Ппц, ему в лицо деньгами кидают, а он хочет быстрее это прекратить..
Повезло что IT ипотеку раздают любому сотруднику IT компании, а не только программистам.

Вам какая разница - уменьшение платежа, или уменьшения срока? Все страховки берутся с суммы остатка ипотеки. Тут вы никак не сэкономите. В конечном итоге вы выплачиваете досрочно весь долг и закрываете ипотеку. Или вас радует сам факт, что срок кабалы уменьшается)

Я может чего-то не понимаю, но смысл мероприятия. Вы, как люди близкие к математике, должны знать, что от перемены мест слагаемых, сумма не меняется... Ну вы платите вы за 5 лет всю ипотеку, оставите на оставшиеся 20 один рубль.... Да, сейчас всё гуманитарии набегут с калькулятором процентов, но на то они и гуманитариии...

Льготную ипотеку по такой низкой ставке вообще бессмысленно погашать досрочно, тем более частично. Если есть свободные деньги, разместите их в другом банке под 11-12% и зарабатывайте на разнице.
И даже при обычной ставке по ипотеке нет разницы, сокращать срок или ежемесячный платеж. Если вы будете ежемесячно вносить досрочно те-же суммы, как по графику с более коротким сроком, то ваш фактический срок кредита и сумма уплаченных процентов выйдут такими-же.
Сокращать платеж просто более удобно - есть деньги в этом месяце - вносите досрочно, нет - платите небольшую сумму.