Как защитить права бабушки на жилье?

Не буду вас обнадеживать: помочь бабушке почти невозможно. Наказать родственников за то, что они выгнали пожилую женщину, вряд ли удастся: обстоятельства выглядят так, будто она добровольно переехала к внуку.

Забрать долю в квартире не получится, даже если женщина давала дочери или зятю доверенность на покупку. Можно попытаться вернуть деньги, но судебная практика показывает, что успех в таких делах сомнительный: вряд ли бабушка передавала деньги под расписку.

Еще одна возможность — доказать в суде, что женщину ввели в заблуждение, и признать сделку по покупке новой квартиры недействительной, но это тоже непросто. Расскажу обо всем по порядку.

Бабушка отдала семье дочери деньги, и только их она может требовать обратно. Если бы новая квартира сначала принадлежала пожилой женщине, можно было бы потребовать себе жилье. А если бы оно было в залоге у бабушки, а не у банка, то она могла бы забрать квартиру в связи с невозвратом долга. Но просить произвольное имущество в счет долга нельзя.

То, что семья дочери незаконно получила за счет бабушки, считается неосновательным обогащением. Но даже если доказать это в суде, нет никаких гарантий, что женщина увидит свои деньги. У судов есть несколько поводов отказать в требованиях по таким делам.

Передача денег выглядит как дарение. Имущество, которое передают в целях благотворительности, не считается неосновательным обогащением. Если бабушка хотела помочь семье дочери, теперь уже не получится забрать деньги или часть квартиры обратно: суд не встанет на ее сторону.

• Например, в Хабаровске пожилая женщина продала свою двухкомнатную квартиру и отдала деньги дочери, чтобы купить жилье побольше. Они договорились, что новая квартира будет в долевой собственности, но дочь оформила жилье на себя.
• В квартире стали жить четыре поколения: пожилая женщина, ее дочь с партнером и внучка с ребенком. Потом отношения с дочерью ухудшились, а ее сожитель стал бить женщину. Она решила выселить мужчину из квартиры, но узнала, что она полностью принадлежит дочери.
• Женщина через суд потребовала признать за ней право собственности на квартиру, потому что 77% стоимости оплатила именно она. Но суд отказал, так как истица не оспаривала законность сделки.
• Женщина снова пошла в суд — теперь с иском о неосновательном обогащении. Доказательства передачи денег были: сначала покупатель двушки перевел деньги на счет женщины в банке, позже с этого же счета деньги ушли на оплату трешки. Но родственники пожилой женщины заявили в суде: она была в курсе, что помогает семье дочери, а не покупает квартиру для себя.
• Суд решил, что действия истицы были благотворительными: дочь не давала письменных обещаний оформить квартиру на женщину. Она оплачивала квитанции на имя дочери, а значит, все это время знала о реальном положении дел. Деньги в ее пользу суд не взыскал.

Даже если есть доверенность, семья вправе не выделять долю. Самое обидное, что бабушке не отдадут долю в квартире, даже если она выдавала дочери или зятю доверенность на продажу одной квартиры и покупку другой. Доверенность дает право действовать от имени доверителя, но не возлагает на доверенное лицо обязанности.

Буквально женщина разрешила дочери делать с деньгами все что угодно. И тот факт, что в результате бабушка осталась без жилья, не станет аргументом для суда.

• Например, 98-летний ветеран Великой Отечественной войны из Пензенской области жил в ветхом доме без удобств. Одна из дочерей предложила ему помочь оформить сертификат на улучшение жилищных условий. Мужчина дал дочери доверенность на любые сделки от его имени. Позже дочь попыталась отправить отца в интернат для пожилых людей. Выяснилось, что современную двухкомнатную квартиру ветерану все же дали, но женщина по доверенности «продала» ее своему сыну и его жене.
• Ветеран обратился в суд, чтобы договор о продаже квартиры внуку признали недействительным. В этот раз он дал доверенность уже другой дочери, чтобы та представляла его в суде, но женщина от его имени отказалась от иска. Оказалось, что сестра заплатила ей за это 300 тысяч рублей. То есть отец дважды рассчитывал на добросовестность своих дочерей и сам же давал им право действовать от его имени.
• Второй раз с теми же требованиями идти в суд нельзя. Поэтому ветеран пошел в суд с новым иском — потребовал расторгнуть договор купли-продажи, потому что не получил денег за квартиру.
• Конечно, дочь не стала признаваться, что не получила от своего сына деньги за квартиру отца. А доверенность позволяла ей как угодно распоряжаться и деньгами ветерана, и его недвижимостью. В итоге суд отказал мужчине и пояснил: отсутствие другого жилья не считается значимым фактом. Ветеран дошел до областного суда, но судебная коллегия подтвердила правильность первого решения.

Нельзя выселять должников из единственного жилья. Если у людей, которые обманывали пожилых родственников, нет денег, то забирать обратно будет нечего. В вашем случае у дочери и зятя ипотечные обязательства, так что денег, чтобы вернуть их бабушке, у них, скорее всего, нет.

Даже если доказать, что квартиру купили на деньги пожилого человека, он не станет собственником квартиры или ее части, если для родственников-обманщиков это единственное жилье. В вашем случае наверняка так и есть, поэтому забрать квартиру в счет долга не выйдет.

В 2021 году Конституционный суд РФ разрешил менять единственное жилье на вариант похуже, чтобы за счет разницы в цене погасить долг. Но в законах ничего не поменялось, а устоявшейся судебной практики еще нет. Скорее всего, новые правила коснутся только дорогого жилья.

• Например, в Красноярске пожилая женщина продала свою квартиру и попросила внучку купить ей новое жилье в другом городе, поближе к родственникам. Внучка отправила бабушке номер счета для перевода денег, и бабушка напрямую оплатила квартиру. Но внучка оформила ее на себя.
• Пожилая женщина сразу обратилась с правильным иском — о неосновательном обогащении — и смогла доказать, что не планировала ничего дарить внучке. Ей самой нужна была квартира. Суд отметил, что раз внучка сразу же предоставила бабушке эту квартиру для проживания, то не считала, что квартиру подарили ей. Так что суды двух инстанций обязали внучку вернуть деньги бабушке. Но спустя полгода пожилая женщина так и не увидела денег, поэтому она решила отсудить проценты на невозвращенную сумму. Суд согласился и с этим.
• Поскольку внучка так и не отдала деньги, пожилая женщина подала новый иск — потребовала погасить долг за счет спорной квартиры. В этом суд отказал: квартира однокомнатная, внучка прописана там с несовершеннолетним сыном, жилье для них единственное, и купить жилье дешевле, чтобы частично погасить долг, не получится. Спор тоже прошел две инстанции, но в итоге пожилая женщина не получила ни денег, ни квартиры.
• Еще один пример — из Красноярского края. Пожилая женщина продала дом, чтобы купить себе квартиру, и попросила внучку помочь с покупкой. Внучка перечислила на бабушкин счет недостающие 249 тысяч рублей. Квартиру оплатили полностью с бабушкиного счета в банке, но внучка оформила жилье на себя.
• Сначала пожилая женщина просила в суде признать право собственности за ней, а не за внучкой. Суды двух инстанций отказали: не обязательно деньги, на которые покупается недвижимость, должны принадлежать покупателю.
• Позже пожилая женщина обратилась с иском о взыскании неосновательного обогащения: раз спорная квартира досталась внучке, то пусть та хоть деньги вернет. Суд согласился. Внучка пыталась оспорить решение в апелляции и кассации, но обе инстанции решение сохранили. На суды ушло три года.
• Однако внучке отдавать нечего: судя по сайту Федеральной службы судебных приставов, за два года она вернула бабушке только 20 тысяч рублей из миллиона.

Если бабушка докажет, что ее обманули и она считала себя хозяйкой половины квартиры, то может оспорить законность сделки. Но в суд надо обращаться вовремя: на это есть только три года с момента, когда женщина узнала о том, что в квартире ей не принадлежит ни метра.

В суде нужно настаивать на том, что бабушка считала часть квартиры своей. Именно в такой формулировке. Можно сказать, что половину квартиры записали на зятя, чтобы банк выдал кредит на покупку, но женщина была уверена, что одну ее квартиру просто поменяли на другую ее же квартиру.

Нельзя говорить, что бабушка хотела помочь дочери и внукам и отдала им деньги. Если женщина считала деньги от продажи своей квартиры подарком, то никаких условий ставить семье дочери она не могла. В таком случае бабушка не может требовать обратно свои деньги, и обращение в суд не поможет.

Пожилая женщина должна доказать суду, что раньше она никак не могла узнать правду, например, потому, что юридически неграмотна, еле пишет и читает. Стоит привести свидетелей, которые подтвердят, что бабушка считала квартиру своей.

• Так, суд Орла поддержал пожилую женщину и вернул ей квартиру, которую у нее забрали обманом три года назад. Завладевшая жильем соседка настаивала, что срок на обращение в суд прошел. Но суд учел, что бабушка не умеет читать и писать и действительно могла узнать, что потеряла квартиру, только недавно.
• На итоговое решение суда больше всего повлияло то, что бабушка осталась жить в квартире и продолжала оплачивать коммунальные услуги. То есть вела себя как собственница. Также оказались важными показания свидетелей — они говорили, что пожилая женщина продолжала считать себя хозяйкой квартиры.

Суды не считают подтверждением неосновательного обогащения то, что у пожилого человека не остается жилья. Но для суда важно, что человек планировал купить новое жилье, а его обманули.

Как правило, если человек считал, что с правовой стороны ситуация выглядит определенным образом, то именно так он и рассказывает окружающим. Если бабушка заблуждалась, то найдутся свидетели, которые докажут, что она вовсе не собиралась дарить родственникам деньги, а отдала для покупки квартиры на ее имя.

Чаще всего при покупке недвижимости деньги из рук в руки не передают, а переводят через банковские счета. Справка из банка подтвердит, что, например, в июне 2010 года женщине на счет перевели деньги за ее квартиру. А в июле была оформлена ипотека на зятя, и бабушкины деньги были перечислены продавцу. Хотя вряд ли получится обосновать, что у дочери и зятя не могло быть таких денег: очень быстро появляются расписки от друзей, которые якобы им одолжили.

Как видите, есть очень много препятствий для того, чтобы доказать свое право на деньги и получить их. Бабушке вашего друга повезло, что у нее хороший внук и ей есть где жить.