Как защитить права бабушки на жилье?

Бабушка моего друга попала в неприятную ситуацию.

Она жила в собственной квартире с дочерью, мужем дочери и внуками. В 2010 году дочь уговорила ее продать квартиру и взять в ипотеку жилье побольше. Квартиру бабушки продали, ипотеку оформили на мужа дочери.

В новой квартире бабушка только прописана, а собственником стал зять. Сейчас отношения у бабушки с дочерью ужасные: дочь буквально выживала ее из дома и с этого света. Внук забрал бабушку к себе.

Обидно, что всю жизнь работавшая на заводе бабуля осталась буквально ни с чем. Можно ли что-то сделать, чтобы выделить ей долю в квартире, приобретенной наполовину на ее деньги? Квартира все еще в ипотеке.

Не буду вас обнадеживать: помочь бабушке почти невозможно. Наказать родственников за то, что они выгнали пожилую женщину, вряд ли удастся: обстоятельства выглядят так, будто она добровольно переехала к внуку.

Забрать долю в квартире не получится, даже если женщина давала дочери или зятю доверенность на покупку. Можно попытаться вернуть деньги, но судебная практика показывает, что успех в таких делах сомнительный: вряд ли бабушка передавала деньги под расписку.

Еще одна возможность — доказать в суде, что женщину ввели в заблуждение, и признать сделку по покупке новой квартиры недействительной, но это тоже непросто. Расскажу обо всем по порядку.

Почему суд не поможет получить долю в квартире или деньги

Бабушка отдала семье дочери деньги, и только их она может требовать обратно. Если бы новая квартира сначала принадлежала пожилой женщине, можно было бы потребовать себе жилье. А если бы оно было в залоге у бабушки, а не у банка, то она могла бы забрать квартиру в связи с невозвратом долга. Но просить произвольное имущество в счет долга нельзя.

То, что семья дочери незаконно получила за счет бабушки, считается неосновательным обогащением. Но даже если доказать это в суде, нет никаких гарантий, что женщина увидит свои деньги. У судов есть несколько поводов отказать в требованиях по таким делам.

Передача денег выглядит как дарение. Имущество, которое передают в целях благотворительности, не считается неосновательным обогащением. Если бабушка хотела помочь семье дочери, теперь уже не получится забрать деньги или часть квартиры обратно: суд не встанет на ее сторону.

Например, в Хабаровске пожилая женщина продала свою двухкомнатную квартиру и отдала деньги дочери, чтобы купить жилье побольше. Они договорились, что новая квартира будет в долевой собственности, но дочь оформила жилье на себя.

В квартире стали жить четыре поколения: пожилая женщина, ее дочь с партнером и внучка с ребенком. Потом отношения с дочерью ухудшились, а ее сожитель стал бить женщину. Она решила выселить мужчину из квартиры, но узнала, что она полностью принадлежит дочери.

Женщина через суд потребовала признать за ней право собственности на квартиру, потому что 77% стоимости оплатила именно она. Но суд отказал, так как истица не оспаривала законность сделки.

Женщина снова пошла в суд — теперь с иском о неосновательном обогащении. Доказательства передачи денег были: сначала покупатель двушки перевел деньги на счет женщины в банке, позже с этого же счета деньги ушли на оплату трешки. Но родственники пожилой женщины заявили в суде: она была в курсе, что помогает семье дочери, а не покупает квартиру для себя.

Суд решил, что действия истицы были благотворительными: дочь не давала письменных обещаний оформить квартиру на женщину. Она оплачивала квитанции на имя дочери, а значит, все это время знала о реальном положении дел. Деньги в ее пользу суд не взыскал.

Даже если есть доверенность, семья вправе не выделять долю. Самое обидное, что бабушке не отдадут долю в квартире, даже если она выдавала дочери или зятю доверенность на продажу одной квартиры и покупку другой. Доверенность дает право действовать от имени доверителя, но не возлагает на доверенное лицо обязанности.

Буквально женщина разрешила дочери делать с деньгами все что угодно. И тот факт, что в результате бабушка осталась без жилья, не станет аргументом для суда.

Например, 98-летний ветеран Великой Отечественной войны из Пензенской области жил в ветхом доме без удобств. Одна из дочерей предложила ему помочь оформить сертификат на улучшение жилищных условий. Мужчина дал дочери доверенность на любые сделки от его имени. Позже дочь попыталась отправить отца в интернат для пожилых людей. Выяснилось, что современную двухкомнатную квартиру ветерану все же дали, но женщина по доверенности «продала» ее своему сыну и его жене.

Ветеран обратился в суд, чтобы договор о продаже квартиры внуку признали недействительным. В этот раз он дал доверенность уже другой дочери, чтобы та представляла его в суде, но женщина от его имени отказалась от иска. Оказалось, что сестра заплатила ей за это 300 тысяч рублей. То есть отец дважды рассчитывал на добросовестность своих дочерей и сам же давал им право действовать от его имени.

Второй раз с теми же требованиями идти в суд нельзя. Поэтому ветеран пошел в суд с новым иском — потребовал расторгнуть договор купли-продажи, потому что не получил денег за квартиру.

Конечно, дочь не стала признаваться, что не получила от своего сына деньги за квартиру отца. А доверенность позволяла ей как угодно распоряжаться и деньгами ветерана, и его недвижимостью. В итоге суд отказал мужчине и пояснил: отсутствие другого жилья не считается значимым фактом. Ветеран дошел до областного суда, но судебная коллегия подтвердила правильность первого решения.

Нельзя выселять должников из единственного жилья. Если у людей, которые обманывали пожилых родственников, нет денег, то забирать обратно будет нечего. В вашем случае у дочери и зятя ипотечные обязательства, так что денег, чтобы вернуть их бабушке, у них, скорее всего, нет.

Даже если доказать, что квартиру купили на деньги пожилого человека, он не станет собственником квартиры или ее части, если для родственников-обманщиков это единственное жилье. В вашем случае наверняка так и есть, поэтому забрать квартиру в счет долга не выйдет.

В 2021 году Конституционный суд РФ разрешил менять единственное жилье на вариант похуже, чтобы за счет разницы в цене погасить долг. Но в законах ничего не поменялось, а устоявшейся судебной практики еще нет. Скорее всего, новые правила коснутся только дорогого жилья.

Например, в Красноярске пожилая женщина продала свою квартиру и попросила внучку купить ей новое жилье в другом городе, поближе к родственникам. Внучка отправила бабушке номер счета для перевода денег, и бабушка напрямую оплатила квартиру. Но внучка оформила ее на себя.

Пожилая женщина сразу обратилась с правильным иском — о неосновательном обогащении — и смогла доказать, что не планировала ничего дарить внучке. Ей самой нужна была квартира. Суд отметил, что раз внучка сразу же предоставила бабушке эту квартиру для проживания, то не считала, что квартиру подарили ей. Так что суды двух инстанций обязали внучку вернуть деньги бабушке. Но спустя полгода пожилая женщина так и не увидела денег, поэтому она решила отсудить проценты на невозвращенную сумму. Суд согласился и с этим.

Поскольку внучка так и не отдала деньги, пожилая женщина подала новый иск — потребовала погасить долг за счет спорной квартиры. В этом суд отказал: квартира однокомнатная, внучка прописана там с несовершеннолетним сыном, жилье для них единственное, и купить жилье дешевле, чтобы частично погасить долг, не получится. Спор тоже прошел две инстанции, но в итоге пожилая женщина не получила ни денег, ни квартиры.

Еще один пример — из Красноярского края. Пожилая женщина продала дом, чтобы купить себе квартиру, и попросила внучку помочь с покупкой. Внучка перечислила на бабушкин счет недостающие 249 тысяч рублей. Квартиру оплатили полностью с бабушкиного счета в банке, но внучка оформила жилье на себя.

Сначала пожилая женщина просила в суде признать право собственности за ней, а не за внучкой. Суды двух инстанций отказали: не обязательно деньги, на которые покупается недвижимость, должны принадлежать покупателю.

Позже пожилая женщина обратилась с иском о взыскании неосновательного обогащения: раз спорная квартира досталась внучке, то пусть та хоть деньги вернет. Суд согласился. Внучка пыталась оспорить решение в апелляции и кассации, но обе инстанции решение сохранили. На суды ушло три года.

Однако внучке отдавать нечего: судя по сайту Федеральной службы судебных приставов, за два года она вернула бабушке только 20 тысяч рублей из миллиона.

По решению суда внучка должна бабушке 967 тысяч рублей. Остаток долга на октябрь 2021 года — 947 тысяч рублей
По решению суда внучка должна бабушке 967 тысяч рублей. Остаток долга на октябрь 2021 года — 947 тысяч рублей

Какой иск может помочь

Если бабушка докажет, что ее обманули и она считала себя хозяйкой половины квартиры, то может оспорить законность сделки. Но в суд надо обращаться вовремя: на это есть только три года с момента, когда женщина узнала о том, что в квартире ей не принадлежит ни метра.

В суде нужно настаивать на том, что бабушка считала часть квартиры своей. Именно в такой формулировке. Можно сказать, что половину квартиры записали на зятя, чтобы банк выдал кредит на покупку, но женщина была уверена, что одну ее квартиру просто поменяли на другую ее же квартиру.

Нельзя говорить, что бабушка хотела помочь дочери и внукам и отдала им деньги. Если женщина считала деньги от продажи своей квартиры подарком, то никаких условий ставить семье дочери она не могла. В таком случае бабушка не может требовать обратно свои деньги, и обращение в суд не поможет.

Пожилая женщина должна доказать суду, что раньше она никак не могла узнать правду, например, потому, что юридически неграмотна, еле пишет и читает. Стоит привести свидетелей, которые подтвердят, что бабушка считала квартиру своей.

Так, суд Орла поддержал пожилую женщину и вернул ей квартиру, которую у нее забрали обманом три года назад. Завладевшая жильем соседка настаивала, что срок на обращение в суд прошел. Но суд учел, что бабушка не умеет читать и писать и действительно могла узнать, что потеряла квартиру, только недавно.

На итоговое решение суда больше всего повлияло то, что бабушка осталась жить в квартире и продолжала оплачивать коммунальные услуги. То есть вела себя как собственница. Также оказались важными показания свидетелей — они говорили, что пожилая женщина продолжала считать себя хозяйкой квартиры.

Как доказать, что бабушка заблуждалась и передала деньги

Суды не считают подтверждением неосновательного обогащения то, что у пожилого человека не остается жилья. Но для суда важно, что человек планировал купить новое жилье, а его обманули.

Как правило, если человек считал, что с правовой стороны ситуация выглядит определенным образом, то именно так он и рассказывает окружающим. Если бабушка заблуждалась, то найдутся свидетели, которые докажут, что она вовсе не собиралась дарить родственникам деньги, а отдала для покупки квартиры на ее имя.

Чаще всего при покупке недвижимости деньги из рук в руки не передают, а переводят через банковские счета. Справка из банка подтвердит, что, например, в июне 2010 года женщине на счет перевели деньги за ее квартиру. А в июле была оформлена ипотека на зятя, и бабушкины деньги были перечислены продавцу. Хотя вряд ли получится обосновать, что у дочери и зятя не могло быть таких денег: очень быстро появляются расписки от друзей, которые якобы им одолжили.

Как видите, есть очень много препятствий для того, чтобы доказать свое право на деньги и получить их. Бабушке вашего друга повезло, что у нее хороший внук и ей есть где жить.

А у вас были конфликты из-за жилья? Поделитесь историями:

Мне кажется, что суждение о том, что бабушке "почти не возможно помочь", не очень корректное. Если суд увидит явную несправедливость по отношению к бабушке, то сможет (должен) обосновать решение так, чтобы ее защитить. Я знаю дела, когда суды, чтобы защитить человека, толковали закон contra legem, ведь право - это в первую очередь защита от несправедливостей, а не простое прямое следование букве закона путем штудирования и т.п. Например, в деле СКГД ВС от 27 июля 2021 № 5-КГ21-72-К2 коллегия обязала дочь, которая хотела выгнать мать (бывшую собственницу) из квартиры на улицу, приобрести матери квартиру в Москве площадью не ниже нормы предоставления, сославшись на ч. 4 ст. 31 ЖК (хотя дочь не была алиментообязанной). Да и простая настойчивость в защите права дает плоды. Вспомним дело КС РФ о лишении квартиры граждан Дубовца. Упорство в отстаивании своего права привела не просто к изменению практики правоприменения, а к изменению закона ( ст 302 и 223 ГК). Или дело КС РФ семьи Однодворцевых, да много еще примеров.

12

Павел, я с вами согласна, что законы и судебную практику можно изменить. И в некоторых случаях это нужно делать.
И понятно, что к старикам их дети отнеслись несправедливо.

Но что мы видим в таких случаях? Взрослый разумный человек решает подарить родному ребёнку своё единственное жильё или ещё хуже - продать его и отдать ребёнку деньги без расписки. Дарение не подразумевает встречных юридических обязательств, хотя в тот момент или в будущем родитель имеет или будет иметь право на алименты от ребёнка. Это вообще не связанные между собой права и обязательства. Право на алименты будет и без дарения, и с ним.
Предположим, что на момент дарения дарителю 60-65 лет. Многие люди в этом возрасте работают и даже на серьёзных должностях. То есть понимают смысл своих действий. Они понимают, что отдают своё единственное жильё безвозмездно. Могут прочитать документы. Могут сходить на консультацию к юристу.
А через 10-20 лет им становится 70 или даже 85 лет. Понятно, что такого старика жалко. И только бесчеловечные дети выгонят больного человека на улицу.

Но что будет, если договоры дарения повально начнут оспаривать через 10-20 лет, потому что даритель теперь старый и больной и хочет имущество обратно?
Получается, что одаряемые будут теперь до смерти дарителя как на иголках: а вдруг имущество отберут? Вдруг у дарителя найдутся другие родственники, которые будут подзуживать оспорить старый договор дарения?
Допустим, у дарителя и одаряемого по-прежнему хорошие отношения, но другой родственник задурит голову, мол, дочка тебя больше не любит, подарила плохой подарок на прошлый праздник, надо забрать у неё квартиру, дай-ка мне доверенность, чтобы в суд от твоего имени сходить.

Если человек в 50 лет подарил единственное жильё, а в 60 стал инвалидом, нужно ли отменять договор дарения? Или обязывать получившего квартиру купить инвалиду новое жильё? А ведь речь о пожилом инвалиде без другого дома. Как же справедливость?

Или женщина пятерых детей воспитала, на четырёхкомнатную квартиру в столице заработала - точно должна на старости лет быть счастливой. А она в 55 лет квартиру продаёт и раздаёт деньги детям. Те вкладываются в ипотеку. Должны ли дети выделять матери доли в своих квартирах?
То есть по совести-то, конечно, должны о ней позаботиться. Допустим, и заботились. Но в 75 лет она из-за возрастных изменений стала видеть во всех любящих детях врагов и теперь хочет им насолить. Должен ли суд через 20 лет обязать детей платить матери не только алименты, но и обеспечить новым жильём по цене той четырёхкомнатной квартиры? А как доказывать, что она на деньги не в Европе путешествовала, а именно детям отдала? И не подарила, а поменяла на доли в их квартирах или дала в долг?

То есть я за всеобщую справедливость. Чтобы и одаряемые чётко понимали, в какой срок у них могут быть проблемы. И чтобы возраст дарителя учитывался на момент дарения, а не на момент возникновения проблем.

0

Алиса, из Дигест юристам известно элегантное определение права — это мастерство (наука) добрых и справедливых дел (Ульпиан указывал, что это определение праву дал Цельс). Несправедливое поведения (пусть формально выглядящее правомерным) не может позитивным правом считаться дозволенным. Младшие родственники обязаны заботиться о старших — это естественно в человеческом обществе, как и стремление членов одной семьи оказывать друг другу поддержку, делать подарки и т.п. Если пожилой человек заболел, то семья обязана создать ему комфортные условия дома, в другом (отдельном) жилье или в специальном социальном учреждении, а не выкидывать на улицу. Оборот вещей (тем более недвижимостей) требует определённости и устойчивости. Дарение, совершенное с соблюдением всех законных формальностей, по общему правилу, не подлежит возврату. Я не поднимаю тему отмены дарения, которая является формой расторжения действительного договора по строго определенным критериям на случай грубой неблагодарности одаряемого. Потому что защита лица в заданном вопросе может осуществляться через нормы семейного и жилищного законодательства (право пользования жильём нетрудоспособным членом семьи наравне с собственником; предоставление нетрудоспособному бывшему члену семьи отдельного другого жилого помещения).

0

Павел, но это же уже отдельный разговор про алименты.
У нас скоро выйдет целый гайд про получение помощи от родственников.

0

Павел, в деле Луганской и Ханбековой всё же речь о другом.

Во-первых, там мать и отец подарили дочери квартиру, в которой мать продолжает жить. А в вопросе была продана квартира матери, а деньги будто бы отданы дочери и зятю на покупку новой квартиры, к которой мать не имеет прямого отношения.
Ханбекова через 18 лет оспаривала договор дарения, суд ей в этом отказал.
У автора вопроса тоже уже 12 лет прошло. Да и с доказыванием количества подаренных денег всё равно могут быть проблемы.

Во-вторых, суд пишет, что дочь "имеет объективную возможность приобрести иное жилое помещение своей матери". Дочь живёт во Франции, речь про четырёхкомнатную квартиру в Москве. До покупки нового жилья матери разрешено жить в квартире, которую она же подарила.
В случае из вопроса дочь и её муж, получившие деньги, владеют ипотечной квартирой. Квартира в залоге у банка. Откуда дочь с мужем возьмут деньги на покупку нового жилья? А из своей единственной квартиры они её уже выжили и явно выживут снова.

0

Алиса, особой разницы между делом Ханбековой и вопросом читателя я не вижу. Вполне очевидно, что и в том, и в другом случае один родственник намеревался облагодетельствовать другого (т.е. фактически речь идёт о дарении). В деле Ханбековой предметом дара стала квартира, а здесь - деньги. (Разумеется, признать дарение недействительным, на тех основаниях, что потом отношения испортились, на деньги бабушки купили квартиру - нельзя, основания недействительности (например, порок воли) должны существовать на момент совершения сделки). В деле Луганской, как мне представляется, кроме целей восстановления справедливости ВС ещё учёл и общее правило: дети должны заботиться и содержать нетрудоспособных родителей (ст 87 СК), хотя прямо на это правило не ссылается. В деле ВС Луганская не получала алименты от дочери, но суды применили положение ч. 4 ст. 31 ЖК. Почему? Да чтобы восторжествовала справедливость! Потому что нельзя поощрять с виду правомерное, но против доброй совести поведение. Не вижу препятствий, если суд, чтобы защитить бабушку, применит ст 87 СК и ту же самую ч. 4 ст. 31 ЖК. Вопрос о финансовой возможности купить бабушке другое жилье второстепенный (ППл ВС №14 обязывает суды учесть материальное положение сторон, но, видимо, этот критерий не всегда является существенным, особенно когда речь идёт о защите права на жилище нетрудоспособного лица). В деле Луганской этот вопрос судами не обсуждался. Размер квартиры, место фактического жительства неблагодарного родственника вообще не имеют значения. Пока неблагодарный родственник не купит бабушке другое жилье, бабушка может жить в той квартире, где зарегистрирована. Бесспорно, я исхожу из того, что бабушке удастся убедить суд, что с ней поступили несправедливо.

0

Павел, я как раз не уверена, что той бабушке удастся убедить суд в несправедливом поведении родственников.
Например, есть категория дел о признании наследника недостойным. И есть масса судебных историй, как умирал человек из-за того, что родственники его били или выгоняли на мороз, но родственники всё равно получали наследство. Хотя есть свидетельские показания и заявления в полицию. А почему? Потому что преступление против жизни и здоровья наследодателя должно быть подтверждено вступившим в законную силу приговором суда. А потерпевшие или вообще не жаловались в полицию или забирали потом заявления. Нет доказательств.
Тут, например, дочь и зять выступят на одной стороне, подговорят соседей и друзей семьи. А на стороне бабушки только внук и его подружка, которые знают всё только со слов бабушки.
Судьёй быть сложно...

0

Алиса, не уверен, что дела о признании наследника недостойным соотносимы с данной историей читателя. Государство считает, что наследство должно оставаться в семье или даже у дальних родственников. А само государство наследует случайным образом и в исключительных случаях, когда нет других наследников по завещанию или закону. Поэтому закон и требует повышенный стандарт доказывания (вне всяких разумных сомнений, что достигается в основном через уголовный процесс) по делам о признании наследника недостойным. И такому подходу уже не одна тысяча лет. А у читателя совершенно другая история и главный вопрос: должны ли родственники заботиться о своих беспомощных ближних (даже если исключить из задачи дарение квартиры или денег)?

0

Павел, вопрос читателя звучит так: "Можно ли что-то сделать, чтобы выделить ей долю в квартире, приобретенной наполовину на ее деньги?" Это не про алименты. Это про получение имущества по причине дарения денег в прошлом.

0

Алиса, и поэтому Вы предложили читателю: (1) оспорить сделку покупки новой квартиры (фактически вмешаться в чужие договорные отношения), (2) подумать о возврате дочерью якобы неосновательного обогащения. Как-то не вяжется с "выделить долю". Я всего лишь привел конкретный казус ВС и указал, как вполне реально защитить права человека на жилье (см. свой же заголовок). Об алиментах завели разговор Вы, я лишь указал, что разрешая конкретное дело, ВС сослался на норму ЖК, отсылающую к норме Семейного кодекса об алиментах (хотя в конкретном деле дочь не выплачивала матери алименты, просто суд хотел защитить человека).

0

Павел, я написала свой взгляд, вы свой))) А решать ситуацию будет третий юрист в офлайне.

1

Алиса, Вы правы!

0

🤦‍♀️🤦‍♀️🤦‍♀️ вот правильно сейчас говорят, нужно себя ставить на первое место! Потом уже муж, дети, внуки. Нет таких историй в семье у родных и я не допущу такого, во всяком случае в ясном здравие 😁

4

kuskus, права пожизненного проживания тоже нет. Могут выселить через суд.

Дорогие участники сообщества, зачем минусить комментарий, где объективно оценивается сложившаяся ситуация? Вам не нравится комментарий, в котором сказали как все есть на самом деле?

0

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю