Как рассчитать налог при продаже долей в квартире?
Ruby
спросил в Сообществе Т—Ж
В феврале 2020 года мы решили построить загородный дом. Участок купили уже давно, а накопленной подушки безопасности хватало на первоначальный взнос. Для строительства нужно было взять кредит. В какой-то момент банк перестал выходить на связь, а отступать мы не хотели. Поэтому осенью 2020 года продали квартиру супруги в другом регионе, чтобы строить на свои деньги.
У проданной квартиры было два собственника — по 1/2 доли принадлежали жене и дочери. Эту квартиру они получили по договору соцнайма, приватизировали, владели ею 1,5 года и продали за 3,15 млн рублей.
Поскольку дочь несовершеннолетняя, сделку согласовывали с органами опеки. По их требованию мы с женой купили на имя дочери квартиру за 1,5 млн и открыли особый счет в банке на 75 000 ₽. Супруга новое жилье не покупала.
Как рассчитать сумму налога с продажи квартиры для жены и дочери? Как я понял, родитель обязан подать декларацию и уплатить налог за ребенка.
Хотелось бы узнать мнение опытного человека.
Вы правильно думаете, что вашей семье придется платить налоги. Но если вашей супруге это надо будет сделать обязательно, то с дочерью все не так однозначно. Если вы купили ей новую квартиру в 2020 году, то есть в том же, в каком продали предыдущую, то при подаче декларации от имени дочери за 2020 год можно воспользоваться вычетом на покупку квартиры. Тогда платить налог от имени дочери не придется: он будет равен нулю.
Поскольку вы продали квартиру целиком по одному договору купли-продажи, то вычет в размере 1 000 000 ₽ будет делиться на обоих собственников, то есть по 500 000 ₽ на дочь и жену.
С 75 000 ₽, которые вы внесли на особый счет, платить налог не надо. Вы будете платить НДФЛ, только если доход от процентов по всем счетам и вкладам, которые вы открыли на имя дочери, превысит установленный лимит — в 2021 году это 42 500 ₽.
Расскажу обо всем по порядку.
Как рассчитать налоги с продажи квартиры
Если человек продает приватизированную квартиру или долю в ней и при этом владеет такой квартирой более трех лет, то платить НДФЛ он не должен. Если срок меньше, платить налог с дохода от продажи придется.
Ваша жена и дочь владели квартирой 1,5 года. То есть НДФЛ от ее продажи они платить должны. Налог можно уменьшить, если воспользоваться имущественным вычетом в размере доходов от продажи квартиры или долей, но не более 1 000 000 ₽.
Если недвижимость в общей долевой собственности и ее продали по одному договору купли-продажи, то вычет в размере 1 000 000 ₽ распределяется между совладельцами пропорционально долям.
Ваша жена и дочь владели по 1/2 квартиры, и, как следует из вашего вопроса, квартиру вы продали целиком по одному договору купли-продажи. Таким образом, и жена, и дочь имеют право на вычет в размере 500 000 ₽ каждая.
Сумма налога к уплате для каждой из них с учетом вычета:
- (3 150 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 1/2 × 13% = 139 750 ₽
Если бы вы продали каждую долю по отдельному договору купли-продажи, то и жена, и дочь могли бы воспользоваться вычетом в полном размере — каждая по миллиону.
Тогда сумма налога к уплате для каждой из них с учетом вычета была бы:
- (3 150 000 ₽ − 2 000 000 ₽) × 1/2 × 13% = 74 750 ₽
Обычно у налогоплательщиков есть выбор: воспользоваться вычетом либо уменьшить доходы от продажи квартиры или доли на расходы на их приобретение. Но в вашем случае жена и дочь получили квартиру в результате приватизации, то есть расходов у них не было.
Вычет на покупку квартиры для дочери
При покупке квартиры предусмотрен имущественный налоговый вычет в сумме расходов на квартиру, но не более 2 000 000 ₽. В Тинькофф-журнале есть подробная статья, как получить такой вычет.
Если новую квартиру для дочери купили в 2020 году, то при подаче декларации от ее имени можно воспользоваться вычетом не только на продажу старой квартиры в размере 500 000 ₽, но и на покупку новой.
Посчитаем доход дочери от продажи квартиры с учетом вычета по этой сделке:
- (3 150 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 1/2 = 1 075 000 ₽
Если применить вычет на покупку квартиры в той же сумме — 1 075 000 ₽, то результат будет нулевым, и платить НДФЛ не придется. Но декларацию все равно нужно подать.
К декларации надо приложить документы, которые подтверждают право на вычет. Если вы купили квартиру в новостройке, необходимо приложить копии:
- Договора о приобретении квартиры или прав на нее.
- Акта о передаче квартиры.
- Платежных документов.
Если вы приобрели квартиру на вторичном рынке, то подтвердить право на вычет можно копиями:
- Выписки из ЕГРН.
- Договора купли-продажи.
- Акта приема-передачи, если в договоре не зафиксирован этот момент.
- Платежных документов.
Поскольку максимальный размер вычета — 2 000 000 ₽, а дочь использует только 1 075 000 ₽, то остатком вычета — 925 000 ₽ — она сможет воспользоваться позднее при покупке другого объекта.
Если новую квартиру для дочери купили в 2021 году, то в декларации за 2020 год от ее имени заявить вычет на покупку квартиры не получится. Им можно будет воспользоваться, только когда будете подавать декларацию за 2021 или последующие годы. Срок для вычета не установлен — его можно заявить спустя сколько угодно лет после покупки квартиры.
Если у дочери в 2021 году доходов не будет, воспользоваться вычетом она не сможет и заявит вычет за тот год, когда доходы у нее появятся.
Вычет для родителей. Поскольку вы купили квартиру дочери на деньги, которые получили от продажи ее доли, то вы и ваша жена не сможете воспользоваться своими вычетами на покупку квартиры. Как родители, вы могли бы использовать вычет, если бы купили квартиру не только на деньги от продажи доли дочери, но и на свои собственные.
Например, если бы вы купили дочке квартиру за 2 000 000 ₽, то вы или ваша жена могли бы претендовать на вычет:
- 2 000 000 ₽ − (3 150 000 ₽ × 1/2) = 425 000 ₽
Но вы вправе были бы получить вычет за ребенка, только если ранее не использовали свое право на вычет по 2 млн на каждого. Вычет за ребенка не увеличивает максимальную сумму вычета, на которую может претендовать человек.
Как заплатить налог
Уплатить налог за несовершеннолетнюю дочь и подать декларацию от ее имени должны родители. То есть вам не позднее 30 апреля 2021 года нужно представить в инспекцию две декларации 3-НДФЛ: от имени жены и дочери.
Подать декларацию удобнее всего через личный кабинет на сайте налоговой. На имя дочки вы также можете открыть личный кабинет. Для этого нужно обратиться с заявлением в любую ИФНС.
Уплатить налог, если он будет, надо не позднее 15 июля 2021 года.
Нужно ли платить налог с суммы на счете
С 75 000 ₽, которые вы внесли на особый счет на имя дочери, дополнительно платить НДФЛ не нужно. Эта сумма входит в доход от продажи доли.
С суммы самого счета или вклада, куда вы положили эти 75 000 ₽, налога нет. Налог платится только с доходов по счету или вкладу. Но по вкладам, которые открываются на имя детей по распоряжению опеки, очень маленький процент, а значит, и доход там низкий. Поэтому шансов, что ваш доход от этих денег превысит лимит на год — в 2021 году 42 500 ₽ — нет.
В любом случае банки сами сообщают в налоговую, какой доход от вкладов и счетов получил их клиент. Если инспекция увидит, что нужно заплатить налог, то она направит уведомление об этом.
Какие налоги в итоге придется заплатить
Если вы купили дочери новую квартиру в 2020 году, то платить налог от ее имени с продажи старой квартиры не придется: он будет равен нулю. Но декларацию все равно надо подать. Жене с продажи доли в старой квартире в любом случае нужно будет уплатить НДФЛ — 139 750 ₽.
Если новую квартиру приобрели в 2021 году, то с продажи в 2020 году доли в старой квартире от имени дочери придется уплатить 139 750 ₽ НДФЛ.
С 75 000 ₽ на банковском счете платить налог не надо.
