БЕСПЛАТНЫЙ КУРС
Как использовать кредитку и богатеть

Когда семьи с детьми могут не платить налог с продажи квартиры?

Хотим продать квартиру площадью 70 м² в регионе и купить по договору долевого участия, ДДУ, квартиру площадью около 50 м² в Москве. Сейчас ищем покупателя.

У мужа личной собственности нет, на меня оформлена квартира в регионе в старом фонде площадью 44 м² — по кадастру она стоит около 1 млн рублей. У нас один ребенок и скоро родится второй.

Хотелось бы узнать, подпадаем ли мы под условия освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости для семей с детьми. Пункт про наличие единственного жилья расписан довольно размыто.

Татьяна, вы хотите воспользоваться нововведением 2021 года — теперь семьи, в которых двое и больше детей, не должны платить НДФЛ при продаже жилья. Для этого нужно соблюсти определенные условия, и ваша ситуация, увы, под них не подпадает.

Но вам и мужу не придется платить налог, если вы владеете квартирой больше минимального срока. Правда, при условии, что квартира площадью 44 м² — только ваша собственность.

Когда не нужно платить налог с продажи квартиры

Платить налог не нужно, если истек минимальный срок владения — пять лет. Этот срок сокращается до трех лет, если квартиру получили:

  1. по наследству;
  2. в дар от члена семьи или близкого родственника;
  3. при приватизации;
  4. по договору пожизненного содержания с иждивением.

Еще одно исключение: на момент продажи квартира была единственным жильем. Однако это не относится к недвижимости, которую купили в течение 90 дней до того, как продали старую квартиру.

Условия для семей с детьми

С 2021 года действует новое основание для освобождения от НДФЛ. Платить налог не придется, если семья, в которой двое или больше детей, после продажи старой квартиры купила новое жилье до 30 апреля следующего года.

Например, у вас двое детей, и вы продали квартиру 10 февраля 2022 года. Если вы купите новое жилье до 30 апреля 2023 года, вас могут освободить от уплаты НДФЛ.

Чтобы не платить налог, нужно выполнить несколько условий:

  1. У вас должно быть двое или больше детей до 18 лет на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Или до 24 лет, если они учатся очно.
  2. Вы полностью оплатите квартиру по ДДУ не позднее 30 апреля после продажи старой. Доплату за лишние метры, если они будут, можно внести и позже ― льгота сохранится.
  3. Общая площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость будет больше, чем у старой.
  4. Кадастровая стоимость старой квартиры — не больше 50 млн рублей.
  5. На момент продажи вам, мужу и детям не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемой квартиры.

Ваша ситуация не подпадает под третье условие — площадь нового жилья будет меньше площади старого. Кадастровой стоимости у строящейся недвижимости еще нет — ее определят уже после того, как квартиру сдадут и внесут сведения в ЕГРН.

Вы сможете не платить НДФЛ, если новую квартиру достроят, зарегистрируют в ЕГРН и определят ее кадастровую стоимость до 30 апреля года, следующего за годом продажи. И только при условии, что кадастровая стоимость новой недвижимости будет больше старой.

Шансы, что все сложится таким образом, невелики. Но если вы владеете старой квартирой больше трех лет и квартира площадью 44 м² — не совместная собственность, можете воспользоваться нормой о единственном жилье.

Как определяют единственное жилье супругов

Вы пишете, что пункт о единственном жилье довольно размытый. На этот счет есть разъяснение ФНС: нужно учитывать только совместную собственность супругов, нажитую во время брака. Недвижимость, которая принадлежит только мужу или жене, не считается.

Личная собственность — это имущество, которое принадлежало одному из супругов до брака, а также то, что они получили по наследству или в дар. Если квартиру площадью 44 м² вы купили до того, как вышли замуж, получили по наследству или вам ее подарили, то она только ваша.

В этом случае у вас с мужем в совместной собственности только одна квартира — площадью 70 м². Если вы владеете ею больше трех лет, то после продажи платить НДФЛ вам или вашему супругу тоже не придется, как и подавать декларацию 3-НДФЛ. Но только если не будет других доходов, которые облагаются налогом.

Если квартиру площадью 44 м² вы купили в браке, то это совместная собственность. Неважно, что вы лично платили за недвижимость и оформили ее на себя. В этом случае применить минимальный трехлетний срок владения не получится. Чтобы не платить НДФЛ при продаже квартиры площадью 70 м², придется подождать, когда истекут пять лет.

Напомню, с какой даты надо отсчитывать минимальный срок владения. Если вы приобрели жилье по договору купли-продажи, то срок владения начинается с момента государственной регистрации перехода права собственности. Если вы купили квартиру по ДДУ, минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Дополнительные метры, которые вы могли оплачивать после того, как дом сдали, не учитываются.

Что в итоге

Поскольку площадь квартиры по ДДУ меньше площади старой и кадастровой стоимости еще нет, воспользоваться освобождением от НДФЛ для семей с детьми вы, скорее всего, не сможете.

Но если вы владеете старой квартирой три года и жилье площадью 44 м² — это не совместная собственность, то вам или вашему мужу при продаже старой недвижимости платить НДФЛ не нужно.

Надежда Шорохова
Надежда Шорохова
Удавалось ли вам не платить налог при продаже квартиры? Расскажите, под какое условие вы подпадали:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Михаил Иванов

Elvira, изучите изменения в законодательстве. Статья 217.1 НК РФ дополнена п. 2.1, в которой описан механизм освобождения при продаже жилья семьей с детьми при условии покупки нового жилья большей площади или дороже по кадастровой стоимости.

3
Elvira

Михаил, всего достаточно было добавить "в вашем случае" =)

0
Михаил Иванов

Вы частично правы. Действительно ввели специальную льготу для семей с детьми, однако для вас она не подходит.
Приобретаемое жильё должно быть больше по площади, чем то, которое вы продаёте или кадастровая стоимость выше. По ДДУ квартиры ещё нет, а значит и кадастровая стоимость не считается. Есть ещё много других условий. Возможно, стоит посмотреть жильё на вторичном рынке, если для вас налоговый вопрос принципиален.

Скорее всего, на вас распространяется другая льгота - сокращённый срок владения (3 года вместо 5 лет) для собственника единственного жилья. Нет привязки к детям и покупке нового. Но опять же, есть нюансы. Надо уточнять именно в вашей ситуации с конкретными условиями у юристов.

2
kuskus kuskus

https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10959437

0
Эдуард

Чтобы не платить НДФЛ и не кормить государство, сделайте, как делают другие - разница в стоимости прописывается в отдельном договоре, любой риэлтор подскажет.

0

Сообщество

Лучшее за неделю