Хотим продать квартиру площадью 70 м² в регионе и купить по договору долевого участия, ДДУ, квартиру площадью около 50 м² в Москве. Сейчас ищем покупателя.
У мужа личной собственности нет, на меня оформлена квартира в регионе в старом фонде площадью 44 м² — по кадастру она стоит около 1 млн рублей. У нас один ребенок и скоро родится второй.
Хотелось бы узнать, подпадаем ли мы под условия освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости для семей с детьми. Пункт про наличие единственного жилья расписан довольно размыто.
Татьяна, вы хотите воспользоваться нововведением 2021 года — теперь семьи, в которых двое и больше детей, не должны платить НДФЛ при продаже жилья. Для этого нужно соблюсти определенные условия, и ваша ситуация, увы, под них не подпадает.
Но вам и мужу не придется платить налог, если вы владеете квартирой больше минимального срока. Правда, при условии, что квартира площадью 44 м² — только ваша собственность.
Когда не нужно платить налог с продажи квартиры
Платить налог не нужно, если истек минимальный срок владения — пять лет. Этот срок сокращается до трех лет, если квартиру получили:
- по наследству;
- в дар от члена семьи или близкого родственника;
- при приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
Еще одно исключение: на момент продажи квартира была единственным жильем. Однако это не относится к недвижимости, которую купили в течение 90 дней до того, как продали старую квартиру.
Условия для семей с детьми
С 2021 года действует новое основание для освобождения от НДФЛ. Платить налог не придется, если семья, в которой двое или больше детей, после продажи старой квартиры купила новое жилье до 30 апреля следующего года.
Например, у вас двое детей, и вы продали квартиру 10 февраля 2022 года. Если вы купите новое жилье до 30 апреля 2023 года, вас могут освободить от уплаты НДФЛ.
Чтобы не платить налог, нужно выполнить несколько условий:
- У вас должно быть двое или больше детей до 18 лет на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Или до 24 лет, если они учатся очно.
- Вы полностью оплатите квартиру по ДДУ не позднее 30 апреля после продажи старой. Доплату за лишние метры, если они будут, можно внести и позже ― льгота сохранится.
- Общая площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость будет больше, чем у старой.
- Кадастровая стоимость старой квартиры — не больше 50 млн рублей.
- На момент продажи вам, мужу и детям не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемой квартиры.
Ваша ситуация не подпадает под третье условие — площадь нового жилья будет меньше площади старого. Кадастровой стоимости у строящейся недвижимости еще нет — ее определят уже после того, как квартиру сдадут и внесут сведения в ЕГРН.
Вы сможете не платить НДФЛ, если новую квартиру достроят, зарегистрируют в ЕГРН и определят ее кадастровую стоимость до 30 апреля года, следующего за годом продажи. И только при условии, что кадастровая стоимость новой недвижимости будет больше старой.
Шансы, что все сложится таким образом, невелики. Но если вы владеете старой квартирой больше трех лет и квартира площадью 44 м² — не совместная собственность, можете воспользоваться нормой о единственном жилье.
Как определяют единственное жилье супругов
Вы пишете, что пункт о единственном жилье довольно размытый. На этот счет есть разъяснение ФНС: нужно учитывать только совместную собственность супругов, нажитую во время брака. Недвижимость, которая принадлежит только мужу или жене, не считается.
Личная собственность — это имущество, которое принадлежало одному из супругов до брака, а также то, что они получили по наследству или в дар. Если квартиру площадью 44 м² вы купили до того, как вышли замуж, получили по наследству или вам ее подарили, то она только ваша.
В этом случае у вас с мужем в совместной собственности только одна квартира — площадью 70 м². Если вы владеете ею больше трех лет, то после продажи платить НДФЛ вам или вашему супругу тоже не придется, как и подавать декларацию 3-НДФЛ. Но только если не будет других доходов, которые облагаются налогом.
Если квартиру площадью 44 м² вы купили в браке, то это совместная собственность. Неважно, что вы лично платили за недвижимость и оформили ее на себя. В этом случае применить минимальный трехлетний срок владения не получится. Чтобы не платить НДФЛ при продаже квартиры площадью 70 м², придется подождать, когда истекут пять лет.
Напомню, с какой даты надо отсчитывать минимальный срок владения. Если вы приобрели жилье по договору купли-продажи, то срок владения начинается с момента государственной регистрации перехода права собственности. Если вы купили квартиру по ДДУ, минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Дополнительные метры, которые вы могли оплачивать после того, как дом сдали, не учитываются.
Что в итоге
Поскольку площадь квартиры по ДДУ меньше площади старой и кадастровой стоимости еще нет, воспользоваться освобождением от НДФЛ для семей с детьми вы, скорее всего, не сможете.
Но если вы владеете старой квартирой три года и жилье площадью 44 м² — это не совместная собственность, то вам или вашему мужу при продаже старой недвижимости платить НДФЛ не нужно.
Elvira, изучите изменения в законодательстве. Статья 217.1 НК РФ дополнена п. 2.1, в которой описан механизм освобождения при продаже жилья семьей с детьми при условии покупки нового жилья большей площади или дороже по кадастровой стоимости.
Михаил, всего достаточно было добавить "в вашем случае" =)
Вы частично правы. Действительно ввели специальную льготу для семей с детьми, однако для вас она не подходит.
Приобретаемое жильё должно быть больше по площади, чем то, которое вы продаёте или кадастровая стоимость выше. По ДДУ квартиры ещё нет, а значит и кадастровая стоимость не считается. Есть ещё много других условий. Возможно, стоит посмотреть жильё на вторичном рынке, если для вас налоговый вопрос принципиален.
Скорее всего, на вас распространяется другая льгота - сокращённый срок владения (3 года вместо 5 лет) для собственника единственного жилья. Нет привязки к детям и покупке нового. Но опять же, есть нюансы. Надо уточнять именно в вашей ситуации с конкретными условиями у юристов.
https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10959437
Чтобы не платить НДФЛ и не кормить государство, сделайте, как делают другие - разница в стоимости прописывается в отдельном договоре, любой риэлтор подскажет.
Добрый день! мы купили квартиру выделили доли по мск детям у нас по 1/4 доли в собственности меньше 5 лет и есть еще дом 80 кв. метров сейчас хотим продать квартиру и купить больше . Будет у нас налог за продажу
Мы случайно попали под этот закон. Так как в начале 2021 продали квартиру и сразу купили квартиру больше, а в конце года приятная неожиданность, что мы не попадаем под НДФЛ.
Сейчас (прошло 2 года с покупки квартиры) хотим опять расшириться, но у нас появилась дача, площадью больше, чем квартиры. И есть недопонимание, является ли она для налоговой "другим жильём" из пункта 5?
Придется ли мне платить налог,я и 2 детей получаем пенсию по потери кормильца,мы продаем квартиру в Москве вторичка площадь 32 и 7 и покупаем в Орле трешку площадь 62-67 квадратов,но при этом мы приобрели дом в Орловской области на мат капитал с добавление своих средств площадь 105 квадратов .Не можем понять будет ли налоговый вычет?Квартиру в Москве приватизировали полгода назад