Когда новостройку можно продать без НДФЛ и декларации

99
Когда новостройку можно продать без НДФЛ и декларации
Аватар автора

Екатерина Мирошкина

экономист

Страница автора

Сейчас минимальный срок владения квартирой в новостройке отсчитывают с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.

Кого касается

Тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которая была приобретена у застройщика или по договору уступки.

При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет.

Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ

Минимальный срок владения — это период, после которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости это три года или пять лет — зависит от способа и года приобретения.

Через сколько лет можно продать жилье без НДФЛ

Объект перешел по наследству3 года
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника3 года
Получен в результате приватизации3 года
Передан по договору пожизненного содержания с иждивением3 года
Единственное жилье3 года
Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет3 года
Квартиру купили до 1 января 2016 года3 года
Любые другие случаи продажи жилья5 лет

Через сколько лет можно продать жилье без НДФЛ

Объект перешел по наследству3 года
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника3 года
Получен в результате приватизации3 года
Передан по договору пожизненного содержания с иждивением3 года
Единственное жилье3 года
Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет3 года
Квартиру купили до 1 января 2016 года3 года
Любые другие случаи продажи жилья5 лет

Например, покупатель квартиры в 2021 году заплатил за нее 3 000 000 ₽, а в 2024 году продал это единственное жилье за 4 000 000 ₽. Подавать декларацию и уплачивать НДФЛ не придется, потому что минимальный срок владения — три года — истек. При продаже той же квартиры в 2023 году пришлось бы уплатить налог в размере 130 000 ₽: (4 000 000 ₽ − 3 000 000 ₽) × 13%.

Как считают минимальный срок владения для новостроек

Минимальный срок владения для квартиры в новостройке отсчитывают с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки права требования, а не с даты регистрации. Если позже будет доплата за лишние метры, ее не учитывают  .

Не нужно ждать, пока пройдет три года или пять лет после регистрации права собственности. Если после оплаты истек минимальный срок, при продаже квартиры не надо ни подавать декларацию, ни уплачивать НДФЛ.

С какого периода применяется правило

Неважно, когда вы оплатили квартиру застройщику или купили ее по переуступке, — срок владения в любом случае отсчитывают с даты оплаты.

Если продается квартира в строящемся доме

Правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.

Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. Тогда тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.

Для уступки нет понятия минимального срока владения: сколько бы времени ни прошло после оплаты, доход все равно надо декларировать. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.

НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.

Например, покупатель заключил ДДУ и заплатил за будущую квартиру 3 000 000 ₽. Через пять лет он продал ее по договору уступки права требования за 5 000 000 ₽. К тому времени дом еще не сдали. И хотя прошло пять лет, с этой сделки придется заплатить 260 000 ₽ НДФЛ: (5 000 000 ₽ − 3 000 000 ₽) × 13%. Получить вычет при покупке квартиры, чтобы вернуть НДФЛ, тоже не удастся: это право появится только после регистрации права собственности на квартиру.

Если новостройку купили в ипотеку

Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель перечисляет застройщику только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.

Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.

Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. Тогда окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.

Если минимальный срок владения не истек

При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на положительную разницу между доходом и расходами на приобретение. Для ипотечных квартир в расходы можно включить и уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.

Есть и другие способы оптимизировать налоги при продаже квартиры: можно учесть расходы на доли детей, затраты дарителя и наследодателя или другие вычеты.

Что с вычетом при покупке новостройки

Чтобы возместить НДФЛ при покупке жилья в новостройке, вычет можно заявить только после регистрации права собственности.

Для оформления налогового вычета за квартиру, принятую по акту приема-передачи, к декларации нужно приложить выписку из ЕГРН.

Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Екатерина МирошкинаКакие еще нормы налогового кодекса стоит пересмотреть задним числом ради справедливости?
  • Irina PotopalskayaОтличная новость! По нынешним временам хорошая налоговая новость большая редкость.9
  • Дмитрий ТитковЕвгений, если Вы продаете КВАРТИРУ (т.е. приняли её по акту и зарегистрировали право), то есть возможность не платить налог, если прошёл минимальный предельный срок с момента полной оплаты (по новым правилам). Если же Вы уступаете право требования по договору уступки (т.е. дом еще не сдан, и Вы не регистрировали право собственности на квартиру), то возможности не платить налог нет, т.к. по договорам уступки не предусмотрено освобождение от уплаты налога.3
  • Aleksandr AlekseevПодскажите, если у меня право собственности на квартиру было на основании договора безвозмездной уступки права требования по ДДУ от близкого родственника, по новым правилам срок владения отсчитывается с даты этого договора уступки?1
  • Мурат ЖанановМы купили первую квартиру в 2006 году. Тогда право имущественного вычета было только на один объект недвижимости и не переходило на неиспользованную сумму на другие объекты. И размер вычета был намного меньше, чем стоила квартира по рынку. Сейчас эта квартира уже продана. Вот если бы можно было бы воспользоваться новым правами по имущественному вычету за уже купленные в прошлом квартиры.2
  • Ivan PetrovИ сердце ёкнуло Вы меня прям спасли и сэкономили мне не менее 400к ))) Приятное утро23
  • Дмитрий ЛютенкоЕкатерина, поделитесь, пожалуйста, своим мнением по небольшому пробелу в данном законопроекте. У довольно большого количества покупателей после сдачи объекта присутствует "доплата за квадратные метры" и застройщик со своей стороны выдает акт об исполнении финансовых обязательств только после этой доплаты. И, к примеру, в моем случае последняя оплата по рассрочке была в июне 2015 года, а доплата за метры в 2016 году, квартира продана в августе 2020 года. Логичен вопрос, от какой из этих дат налоговая будет отсчитывать срок владения недвижимостью. Если от даты доплаты, то во многих ситуациях смысл этого нововведения теряется - доплата происходит незадолго до получения права собственности. Местная областная налоговая на мое обращение ответила, что отсчитывать будут от даты доплаты за метры, но у меня есть надежда, что они на местах просто перестраховываются, пока нет официальных комментариев "сверху". Ведь сумму именно по ДДУ я оплатил вместе с последним платежом по рассрочке. Как Вы считаете, как будет складываться практика в таких ситуациях?5
  • Сергей ТитковЗдравствуйте! У меня есть ещё один вопрос. Каким образом ФНС узнает о дате оплаты квартиры по ДДУ? Если она опирается только на данный из ЕГРП, не начислит ли она налог после продажи в пределах 3/5 лет после оформления права?4
  • Максим БурдаковВы пишите "Например, покупатель квартиры в 2017 году заплатил за нее 3 000 000 Р, а в 2021 году продал это единственное жилье за 4 000 000 Р. Сдавать декларацию и платить налог не придется, потому что минимальный срок владения составляет 3 года — и он истек." НО С 2016 года СРОК 5 ЛЕТ! Поэтому налог надо платить!1
  • Aleksandr AlekseevМаксим, «Единственное жилье продается в 2020 году или позже — Через 3 года»3
  • Максим БурдаковAleksandr, А я понял что закон 3 года для недвижимости купленной с 2020.1
  • PlrnkДмитрий, отправьте им уточнёнку с пояснением и статьёй закона. Оплата ДДУ произведена - вопросов быть не должно. А так любая стройка, оплаченная в ипотеку, с доплатой через пару лет за пол квадрата (или возвратом за нехватку, скажем, 30 сантиметров) имела бы прецеденты, т.к. почти в любом монолите есть оплачиваемые отклонения0
  • really nice>Квартиру купили до 1 января 2016 года опечатка, должно быть _после_1
  • Дмитрий ЛютенкоDmitriy, я еще не подавал декларацию, просто направил обращение с вопросом. Как раз жду, какие еще будут пояснения, чтобы понимать, подавать ли вообще. Звонил на горячую линию, мне опять же сказали, что отсчитываться срок владения будет с даты доплаты за отклонения. Но я упорно продолжаю надеяться на благоразумие :) Согласен с Вами - подобных прецедентов будет много в таком случае. Если налоговая будет считать подтверждением факта оплаты полной стоимости ДДУ акт об исполнении финансовых обязательств, а не логику (в ДДУ есть график платежей, каждый платеж подтвержден сберовскими чеками), то будет печально.1
  • Антон ПетровЕкатерина, подскажите, пожалуйста, допустим, мы купили квартиру в 2020 году, полностью ее оплатив. Дом будет построен в 2022 году. То есть продать квартиру, мы сможем в 2023 году, по истечению 3-х лет с момента полной оплаты квартиры, верно?2
  • Ольга ТеребейкоДобрый день! Изменение начала срока владения для квартир, купленных по ДДУ, касается только резидентов РФ?1
  • Хмели сумелиМаксим, нет. для единственного жилья срок 3 года.3
  • Александр ЗвозниковА что в случае использования эскроу-счёта при покупке в ипотеку? Застройщик получает средства от банка только после сдачи объекта в эксплуатацию.3
  • Oleg BevzКаким образом мой дом попал на обложку статьи в тинькофф журнале? Кто то из редакторов в нем живет?)1
  • Антон ДыбовAleksandr, вряд ли. В законе речь именно об оплате, а у вас её не было.1
  • Владислав ЗахаровЗдравствуйте, подскажите, пожалуйста, когда можно продать квартиру без НДФЛ? Мы, приобрели 4 комнаты у собственников 22.05.2017г., потом соединили 4 комнаты в 4-х ком. квартиру 22.08.2018г. получили права собственности на 4-х ком квартиру, с какой даты правильно начинать отчет три года как единственное жиль при продаже???1
  • Ekaterina ChistikovaВладислав, с даты регистрации права на всю квартиру целиком.1
  • Damir DevilseyeТоже интересует ответ на данный вопрос. Если ипотека с использованием эскроу, то факт оплаты по ДДУ к какой дате будет привязан?2
  • Maksim NovakПри постройке своего жилого дома. Я строил свой дом 12 лет, делал все сам, оставил там кучу сил нервов и здоровья, оформил его только в 2018. Но в 2020 в связи с переездом мне его пришлось продать теперь я должен заплатить с разницы в сумме чеков, и сумме продажи, но цена продажи выше, така как в сумме чеков сидят только материалы, а стоимость своего труда я не могу предъявить ни в каком виде, выходит, что я получил доход с точки зрения государства, я должен ждать 5 лет, чтобы продать без ндфл. С моей точки зрения это бред, я сам построил и это моя собственность, не купленная а созданная и я же должен платить, несправедливо.1
  • Алина КаменскихДмитрий, вы нашли ответ за свой вопрос? С какого момента вести отсчет?0
  • Дмитрий ЛютенкоАлина, к сожалению, новой информации не получил нигде. Налоговая на прямой вопрос отвечает в своих интересах и видимо так будет до каких-либо официальных комментариев "свыше", которые видимо поступят уже после 30 апреля. Я буду подавать декларацию, деваться некуда. Но возможно моя ситуация такая неоднозначная именно из-за рассрочки. Насколько я понимаю, в случае, допустим, ипотеки, оплата считается внесенной сразу, даже если потом есть доплата по итогам обмеров. Но это исключительно догадки, не проверял.0
  • Эльчин ИсмаиловТут есть один маленький нюанс. Справку о полной оплате доли (ДДУ) или пая (ЖСК) дают только после обмеров БТИ и подписания акта сдачи-приемки квартиры. А эта дата может быть на три года позже, чем дата оплаты доля или пая. То есть я оплатил 99,9% всей квартиры на старте продаж, дом строился 2,5 года, потом еще полгода приемка ГК, потом 2-3 месяца на передачу квартиры хозяину. То есть через 3 года минимум я получу справку о полной выплате с учетом этого 0,1% по доплате по обмерам БТИ. В итоге почти ничего не меняется в сроках, так как практически все застройщики присылают требование о доплате по результатам обмера БТИ.2
  • Эльчин ИсмаиловДмитрий, мне точно тот же ответ дала ФНС по вопросу полной оплаты пая в ЖСК Пика. Срок отсчитывается от даты в справке о полной оплате пая или доли0
  • Марина БородинаДмитрий, у нас вообще полная оплата прошла сразу после оформления дду, а при сдаче доплатили за 1 метр и налоговая дала тот же ответ... может подать нулевую декларацию? Там прилагать надо справку о полном расчете или достаточно платежек с указанием назначения платежа?0
  • Людмила ШахтамановаНо!!! Если у Вас была доплата за лишние метры по сравнению с указанными в ДДУ,то Вас ожидает засада--есть письмо Минфина,что срок нужно считать со дня этой доплаты..1
  • Sergey DudkinАнтон, если это ваше единственное жилье, то да. Если не единственное, то 5 лет.0
  • GQ FYСергей, с нас на данный момент налоговая требует чеки и приходник по оплате, причем есть справка от застройщика об отсутствии задолженности по объекту, но тем по барабану не предоставите чек с датой которая более 5 срока оплаты тогда нормально,если не предоставите то налог и штраф. Главбух организации застройщика по телефону слушая что налоговики запрашивают за голову хватается. Ведь вообще прошли более 5 лет владения.0
  • Алла МоскваМарина, здравствуйте! Объясните, пожалуйста, что за доплата за метры? Мы купили по ДДУ в 2019 году в новостройке квартиру 50 квадратов, по документам после сдачи дома и регистрации права собственности у нас 46 кв. Куда делись остальные и почему мы оплатили одно количество квадратов, а на деле их меньше ответ дали никакой0
  • АндрейОднако, когда дом построен, возникают ситуации, что метраж объекта оказывается больше, чем планировалось. Владельцу приходится доплачивать. Получается, что полная оплата состоялась, когда дом уже готов, а не на начальной стадии строительства. Этот вопрос разрешился, когда президент Владимир Путин подписал Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ, уточнивший правила определения срока владения при доплате за метраж. ФНС России поясняет, что факт дополнительной оплаты в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства при определении минимального срока владения в отношении такого жилого помещения не учитывается. Поправки также распространяются на доходы граждан, полученные начиная с 2019 года.0
  • БорисДобрый день, Екатерина! Получил от дочери по договору уступки от 26 июля 2022 г. квартиру в строящемся доме, безвозмездно. Так как у меня есть жильё, то я продал эту квартиру, также по договору уступки от 05 августа 2022 г., дом ещё не сдан. Срок владения мною менее месяца. Как рассчитать налог НДФЛ. Коротко о себе - я пенсионер 68 лет, инвалид 3 группы.0
  • Николай ФеоктистовДмитрий, доплату за 1 метр можно оформить с застройщиком как какой нибудь дополнительный обьем работ, или придумать другую версию зачисления средств на счет застройщика. Опять же доплата возможна если в договоре ДДУ есть такой пункт или вас заставили подписать доп соглашение!0
  • Денис ЛялинЯ купил квартиру в по ДДУ в ипотеку 15.11.2017 г за 2.3 млн руб. продал 17.02.2021 г. за 4.3 млн руб. Это было мое единственное жилье на момент продажи. Я Индивидуальный предприниматель, если это здесь важно. Должен ли я уплатить налог с разницы?0
  • Денис ЛялинЯ купил квартиру в по ДДУ в ипотеку 15.11.2017 г за 2.3 млн руб. продал 17.02.2021 г. за 4.3 млн руб. Это было мое единственное жилье на момент продажи. Я Индивидуальный предприниматель, если это здесь важно. Должен ли я уплатить налог с разницы?0
  • Ватник ВатниковичГосударство сделало всё возможное, чтобы инвестирования в новостройки не было и вот почему. Как было раньше? Инвестор вкладывал деньги в новостройку и продавал квартиру по переуступке, не платят 13% налог. Теперь этого счастья его лишили, и он задумается: а надо ли ему вкладываться, неся риски в условиях непростой экономической ситуации. ДБ.0
  • Ольга ПоляковаДобрый день, уточните, а если квартира куплена в строящемся доме в ипотеку через эскроу счёт, полной оплатой будет считаться дата зачисления средств на счёт застройщика или на эскроу счёт?0
  • Юлия ЗаикинаЗдравствуйте. Подскажите пожалуйста, с квартирами приобретёнными по дду понятно, а как исчисляется срок с долями в подземном паркинге приобретённые одновременно с квартирой, в этом же доме? В налоговой утверждают, что п. 2 ст. 217.1 НК РФ на такое имущество не распространяется???? Мол речь идёт только о"жилом помещении".... Но ведь машиноместо тоже имущество... И если я продаю квартиру, и стоянки мне там не нужны,уезжаю в другой город(регион, страну...) как быть в такой ситуации? На какие нпа ссылаться?0
  • user1826399Екатерина! Благодарю Вас за эту информацию! В этой информации преподнеслен материал очень четко и понятно на все случаи жизни.. Ознакомившись с ней я многое узнала, как мне нужно поступать в настоящий и будущий моменты и есть возможность поделиться вашей информацией со своими друзьями. Благодарю!0
  • Рената МаксутоваАлександр, если узнали про эскроу счёт, расскажите пожалуйста, тоже сейчас интересует этот вопрос.0
  • Алёна СпиридоноваЗдравствуйте. Квартира приобретена по ДДУ в 2020г в ипотеку и продана в 2023г по переуступке до сдачи дома. Вопрос: Как подавать на вычет по уплаченным %?чтоб снизить налог на прибыль с разницы. В лк налогоплательщика и на госуслугах никакой информации (следа) по приобретению и продаже данной квартиры нет. Заранее благодарна за ответ.0
  • НеОнАнтон, разобрались? тут так и не ответил никто..0
  • Xzr zxrВашу компетентность в данном вопросе0
  • Сергей ТимофеевРената, Добрый день. Не узнали что касается эскроу счёта?0
  • Сергей ТимофеевАлександр, Здравствуйте! Вы не узнали по поводу эскроу-счёта при покупке в ипотеку? С какой даты начинается отсчет?0
  • Сергей ТимофеевСергей, Здравствуйте! Вы не узнали по поводу эскроу-счёта при покупке в ипотеку? С какой именно даты?0
  • Сергей ТимофеевОльга, Здравствуйте! Вы не узнали по поводу эскроу-счёта при покупке в ипотеку? С какой именно даты?0
  • МаринаAleksandr, Здравствуйте. Видимо у меня такая же ситуация. При покупке квартиры по ДДУ оформила квартиру на сына. Это было в 27-11- 2018 года. А 12-03-2021 по уступке переоформила квартиру с сына на себя. Акт приёма-передачи квартиры бы подписан 16-05-2022. Недвижимость еще есть. Для продажи надо 5 лет. Если считать с 27-11-2018, то 5 лет есть(сегодня на дворе 2024 год). А если считать с 12-03-2021 то их нет. Но есть 3 года. Может этот срок важен при безвозмездной уступке? Честно еще не поняла. Хотелось бы узнать, как у Вас решился вопрос. С какого срока Вам отсчитывали срок владения? Заранее благодарю всех, кто может прокомментировать эту непонятную для меня ситуаци.0