Почему застройщики дают льготную ставку по ипотеке

Ставка «под 0%» вызвала ажиотаж на первичном рынке жилья: в 2022 году две из трех ипотек были субсидированными.

Такую ипотеку выдавали по сверхнизким ставкам, например 0,1%, но при этом к стоимости квартиры добавляли 20—30%. В результате и без того высокие цены на жилье подскочили, как и средний размер выдаваемых кредитов на рынке новостроек: 5,6 млн рублей в сентябре 2022 года. Это на 45,2% выше, чем годом ранее.

Такая ситуация вызвала опасения у ЦБ, и с 2023 года субсидированные ставки взяли под жесткий контроль. Например, Сбер перестал принимать заявки со ставками ниже 3%.

Рассказываем, откуда взялась ипотека от застройщика и кому на самом деле она выгодна.

Ипотека от застройщика — это кредит по заниженной ставке, который банки выдают в партнерстве с застройщиками. При этом девелопер компенсирует банку часть недополученной прибыли от низких процентов. Эта компенсация происходит в том числе из кармана покупателя, так как к цене квартиры делают надбавку: обычно 5—30% в зависимости от степени занижения ставки.

Тем не менее программа стимулирует потребительский интерес: для покупателя это возможность взять кредит по околонулевой ставке и с низкими ежемесячными платежами. Если выплачивать постепенно, такой кредит не нагружает карман, в отличие от обычных кредитов и льготных программ. Например, финансируемая государством семейная ипотека идет по ставке 5—6% годовых, и ежемесячный платеж по ней будет примерно в два раза выше.

• Допустим, Иван занял у банка 8 000 000 ₽ на 30 лет. При ставке 0,1% ежемесячный платеж будет 22 560 ₽, а за весь срок переплата по процентам — 120 900 ₽. При ставке 5,7% — 46 430 ₽, а переплата — около 8 700 000 ₽, то есть больше, чем брали в долг.

Цены на жилье с каждым годом растут, и людям сложнее накопить на квартиру. Поэтому ипотеки, в том числе субсидированные, пользуются большим спросом. По данным «Циана», до 82% продаж недвижимости приходятся на ипотеку.

Плюсы и минусы субсидированной ипотеки. Перечислю преимущества:

1. Это выгодно как инвестиция, ведь можно взять в долг крупную сумму по низкой ставке. Получается своего рода рассрочка на 20—30 лет. При этом ежемесячный платеж с каждым годом будет обесцениваться за счет инфляции, которая только в 2022 году официально составила 11,94%.
2. Выгодно людям с небольшим доходом — в ежемесячный платеж не входят проценты, и он посильный.
3. Итоговая переплата по процентам в разы меньше: в примере выше — 120 000 ₽ против 8 700 000 ₽.
4. Такую ипотеку из-за небольшого ежемесячного платежа могут получить и те, кто сейчас снимает жилье: с низкими выплатами можно продолжать арендовать жилье в ожидании сдачи объекта.

Минусы тоже есть:

1. Жилье покупается по завышенной цене, и неизвестно, когда стоимость квартиры станет рыночной. Это может занять годы.
2. Если срочно понадобятся деньги, продавать квартиру придется по актуальным ценам — с минимальной прибылью или в убыток.
3. Ипотека будет висеть 20—30 лет, что может давить психологически. Досрочно гасить субсидированную ипотеку невыгодно, так как уже переплатили — как бы выплатили проценты предварительно. Поэтому свободные деньги лучше держать на депозите под 7—8%.
4. Застройщики часто предлагают субсидированную ставку по не самым ликвидным объектам. Такая программа позволяет привлечь внимание и повысить продажи.
5. Минимальный взнос обычно выше стандартной ипотеки — от 15%, чаще от 20%. При обычной или льготной ипотеке можно вносить от 10%.
6. Снижается налоговый вычет. По ипотечному кредиту государство возвращает 13% от выплаченных процентов, но не более 390 000 ₽. В случае с околонулевой ставкой вычет будет мизерным.

Вот некоторые из причин, почему появились субсидированные программы.

Падение спроса на жилье. В 2020 году государство запустило программы господдержки. Из-за этого новостройки выросли в цене и стали дороже вторичного жилья. Чтобы после скачка цен спрос на новостройки не упал, застройщики стали подогревать его субсидированными программами.

Но вторичное жилье — это готовое жилье, в которое можно въехать и жить, тогда как новостройку нужно еще ждать. Постепенно рынок скорректировался, и вторичное жилье стало возвращать свои позиции.

Так, в третьем квартале 2022 года ипотечных сделок со вторичкой уже было 74% от общего числа ипотек, тогда как на новостройки пришлось только 20%. Похожую динамику отражает отчет «Дом-рф» — более 50% ипотек в стране приходится на вторичный рынок.

Инвестиционная привлекательность первички тоже снизилась. Годовая доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры в Москве опустилась с 5,5 до 4,9% в третьем квартале 2022 года. Еще больше упала доходность по двухкомнатным квартирам — с 7,1% в октябре 2021 года до 5,5% в октябре 2022 года.

Получается, что даже банковские вклады сейчас выгоднее. В марте 2023 года средняя ставка по депозитам — около 7,9%.

Расширение списка льготных программ. Есть много льготных ипотечных программ, которые субсидирует государство. Они действуют как для новостроек, так и для вторички. Еще они распространяются на другие виды недвижимости, например на загородное жилье. А с 1 июня 2022 года можно взять льготную ипотеку на строительство дома.

Льготные программы расширяются с каждым годом. Так, семейная ипотека появилась в 2018 году и работала только для клиентов со вторым или последующим ребенком 2018 года рождения и младше. В 2023 году правительство расширило программу, в ней могут участвовать семьи, в которых:

1. Двое или более несовершеннолетних детей, при этом не имеет значения их год рождения.
2. Родился единственный ребенок после 1 января 2018 года.

Кратко напомню основные льготные программы, субсидированные государством:

• семейная ипотека по ставке до 6%;
• льготная ипотека — сейчас ее выдают по ставке до 8%;
• сельская ипотека — до 3%;
• ипотека для сотрудников ИТ-компаний по ставке до 5%.

Вот некоторые из последствий.

Низкие ставки по ипотеке. Сейчас у заемщиков широкий выбор ипотечных программ с минимальными ставками: например, готовый дом можно купить под 3% по сельской ипотеке, а новостройку с семейной ипотекой — под 4%. Все это субсидированные ипотеки.

В середине 2022 года две из трех ипотек были субсидированными. Получилось, что на рынке было засилье таких программ, а средняя ставка по ипотеке на новостройки по итогам 2022 года стала минимальной — 3,6%. Тогда как на вторичном рынке — 9,3%.

Но не все категории покупателей подходят под субсидированные программы. Или им самим не нужна такая программа: например, не требуется новостройка или участок не попадает под условия сельской ипотеки. Так что низкие ставки по ипотеке условны.

Ужесточение кредитно-денежной политики Центробанка. Руководство Центробанка не оставило без внимания ипотеку по околонулевым ставкам и высказалось против такой практики. В результате с 1 мая 2023 года регулятор повысит коэффициент риска для таких ипотек. Следовательно, банкам будет невыгодно выдавать кредиты по таким ставкам — им придется резервировать больше капитала под выдачу займов.

Все это значит, что по таким кредитам банки станут строже оценивать риски — платежеспособность или кредитную историю клиента. И могут чаще отказывать или предлагать повышенную ставку.

Рост цен на первичную недвижимость. Согласно индексу «Сбер-индекс», который отслеживает динамику цен в крупнейшем сервисе «Домклик», цена квадратного метра на вторичном рынке в России дешевле первичного: 100 000 ₽ против 129 074 ₽ в новостройках.

Низкая ставка достигается за счет дополнительных ограничений. Вот какие особенности у такой ипотеки.

Ограниченный срок льготной ставки. У каждого банка свои условия по ипотеке по минимальным ставкам. Но есть две общие схемы:

1. Пониженная ставка от 0,01% действует первый год или несколько лет до сдачи дома. Потом идет стандартная, которая была у банка на момент, когда дольщик заключал кредитный договор. Например, 11,5% для стандартной ипотеки на новостройку или 5,7% для семейной. И такая схема из-за ограничений, который вводит Центробанк, сейчас стала самой распространенной.
2. Минимальная ставка действует весь срок кредитования. Обычно оформляют на срок 25—30 лет. При такой ипотеке покупателю выгоднее выбрать максимальный срок, чтобы снизить ежемесячный платеж и зафиксировать почти нулевую ставку на долгие годы.

Повышенный первоначальный взнос. Многие банки предлагают пониженную ставку, если клиент внесет первоначальный взнос от 20%. Если взнос стандартный, 10—20%, банк делает надбавку к минимальной ставке на 0,5%.

Повышенная цена. Суть ипотеки от застройщика под минимальную ставку в том, что квартира идет с удорожанием. У каждого банка и застройщика свои условия надбавки, и о них нужно спрашивать застройщика. Покажу на примере.

• Квартира стоит 6 000 000 ₽, если покупать ее по льготной программе, например семейной ипотеке. Если покупатель выбирает субсидированную ставку 3%, цена повышается на 30%: 6 900 000 ₽ вместо 6 000 000 ₽.

Удорожание зависит от программы. Например, если ипотека с господдержкой по ставке 4% и удорожание на 13% — квартира обойдется в 6 780 000 ₽. При ставке 4% и семейной ипотеке — удорожание 3%, квартира будет стоить 6 180 000 ₽.

Точные условия удорожания квартиры по каждой программе можно уточнить у застройщика или в банке, с которым он сотрудничает.

Ограниченное предложение. Ипотека по сверхнизким ставкам обычно работает не только у конкретного застройщика, но и с определенными объектами. Например, у девелопера в работе может быть несколько жилых комплексов, но ставка 3% подходит только к одному из них.

Только льготные программы. Обычно сверхнизкие ставки возможны, если применима одна из льготных программ, например семейная ипотека. Снизить стандартную ипотечную ставку, которая может быть в районе 8—10%, до околонулевой сложнее, а условия будут менее выгодными.

Ограниченное количество банков. Не каждый банк работает с такими программами. Обычно среди подобных кредиторов лидеры рынка, такие как ВТБ или Сбербанк. Еще активно занимаются ипотечным кредитованием МКБ, «Росбанк-дом» и «Дом-рф».

Перечень кредиторов, выдающих ипотеку по сверхнизким ставкам, придется узнавать у каждого застройщика и по каждому ЖК отдельно — банки-партнеры у них могут различаться.

Обязательное страхование. При ипотеке придется обязательно страховать имущество после того, как получите квартиру по акту приема-передачи и оформите ее в собственность. Так банк защищает свой актив — квартиру в залоге — от гибели. Например, если в ней случится пожар.

Есть еще необязательное страхование жизни, здоровья и трудоспособности заемщика. Так банк страхует себя от ситуации, когда заемщик не может выплачивать долг по жизненным обстоятельствам. Хотя у банка квартира остается в залоге и в крайнем случае он может обратиться в суд и получить разрешение на реализацию залога. Но это долгий процесс — подготовка к торгам длится не менее года, и нет гарантии, что квартиру купят на аукционе. Тогда пристав передаст ее в счет долга кредитору — банк будет самостоятельно пытаться продать залог.

Некоторые банки выдают ипотеку под минимальную ставку только при оформлении страхования жизни и здоровья. Если же вы отказываетесь, тогда ставку поднимут, например на 1,5%.

Здесь нужно сравнить стоимость страхования жизни за все годы и переплату по более дорогой ипотеке. Может оказаться так, что без страховки, но под повышенный процент будет выгоднее. В частности, такие ситуации возникают, когда заемщик в возрасте старше 50—60 лет, потому что страхование для него дорогое.

Дополнительные услуги. Еще один пример, который можно встретить у банков: ипотеку под сверхнизкую ставку выдают, только если клиент оплачивает дополнительные услуги, сопровождающие выдачу кредита. Например, банк ВТБ иногда требует использовать сервис электронной регистрации сделки. Цена такой услуги — 6000—11 000 ₽ в зависимости от региона. А еще придется оплатить СБР — сервис безопасных расчетов — 3300 ₽. При отказе от электронной регистрации сделки заемщику повысят базовую ставку на 0,5%.

Квартира покупается по ДДУ. Минимальные ставки предлагают по квартирам, приобретаемым по договору долевого участия. Другие виды сделок обычно не подразумевают договоренности между банком и застройщиком.

Ипотеку по сверхнизким ставкам предлагает оформить не каждый банк и не каждый девелопер. Вот на каких условиях работают крупнейшие застройщики в марте 2023 года.

ПИК. Предлагает минимальную ставку от 4% по программе господдержки или семейной ипотеки, но такие условия работают только для новостроек в Санкт-Петербурге. Еще есть акция «Берем проценты на себя», когда первые пять лет по ипотеке застройщик компенсирует клиенту проценты, а далее ставка 8%.

Setl Group. Предлагает ставку 0,01% в партнерстве с ВТБ и только на период строительства объектов.

Далее — стандартная ставка в зависимости от программы: семейная — 5,7%, господдержка — 7,7% и так далее.

КГ «Самолет». Предлагает ипотеку под 0,01% — по программе семейной ипотеки и господдержки. В обоих случаях льготная ставка действует первые два года после подписания ДДУ. Потом процент стандартный, какой действовал на момент подписания договора: 5,59% для семейной ипотеки или 7,46% для обычной льготной. Программу девелопер реализует в партнерстве с банком МКБ и ВТБ.

С другим кредитором, банком «Санкт-Петербург», есть ставка 1% по субсидированным программам, но только на период строительства объекта. После ввода в эксплуатацию ставка стандартная. С остальными банками, например «Совкомбанком», «Сбербанком» и «Альфа-банком», минимальная ставка — от 3,5 до 6,49%.

«Эталон». Минимальную ставку предлагает вместе с банками МКБ и ВТБ — 0,01%. Выше ставка с банком «Санкт-Петербург», 1%, и с «Открытием» — 1,99%. Пониженная действует только первые два года, а далее базовая ставка.

При этом часть банков для минимальной ставки требует первоначальный взнос от 20%, если он от 15 до 20%, то ставку увеличат на 0,3—0,5%. Еще некоторые кредиторы попросят оплатить дополнительные услуги, обычно — электронную регистрацию.

ЛСР. Предлагает ставку 0,1% в партнерстве с МКБ. И такой процент действует только в период строительства дома, а далее стандартная ставка:

1. по программе господдержки — 7,35%;
2. по семейной ипотеке — 5,35%;
3. для ИТ-специалистов — 4,35%.

С банком «Санкт-Петербург» ставка 1% на период строительства ЖК. С «Открытием» доступна ставка 1,99% по семейной ипотеке на весь срок. С «Альфа-банком», Сбером и ВТБ минимальная ставка 3—4% на весь срок. Удорожание по каждому объекту свое.

ГК «А101». Предлагает ипотеку под 1,01—5,6%. В программе участвуют разные банки: «Санкт-Петербург», «Дом-рф», «Газпромбанк», РСХБ, ВТБ, Сбер и «Совкомбанк». В зависимости от условий банка устанавливается минимальная ставка и взнос 15—20%.

Банк ВТБ выдает ипотеку с застройщиком под фиксированную ставку 4%, но такие условия только по семейной программе. У Сбербанка ставка 4% по семейной ипотеке и программе господдержки 6%.

ЦДС. Предлагает ставку 3% для всех клиентов вне зависимости от базовой ипотечной программы. Такая акция работает до 31 марта 2023 года. Например, ставка 3% в банке Дом.рф по программе господдержки, семейной или ИТ-ипотеке и на весь срок кредита. Удорожание объекта — от 5 до 25%, оно зависит от базовой программы и первоначального взноса.

С банком ВТБ ставка еще ниже — 1,01% первые 1-2 года при удорожании 12—30%.

ГК «Гранель». Минимальная ставка 3% в партнерстве с банком «Дом-рф» по семейной ипотеке, господдержке и ИТ-ипотеке.

А если оформлять обычную ипотеку, не по льготной программе, минимальная ставка будет от 6,04%.

«Инград». Сейчас минимальная ставка, которую предлагает девелопер, — 3%.

Такой процент будет при работе с единственным банком — МКБ. А еще с 15 марта появилась акция с «Совкомбанком», по которой ставка 0,0% по господдержке и семейной ипотеке первые 1-2 года — зависит от программы. А далее стандартная для таких программ — 6,2% и 4,9% соответственно.

РСТИ, «Росстройинвест». Минимальная ставка 1% идет в партнерстве с банком «Санкт-Петербург».

Это процент при льготной ипотеке: с господдержкой, семейной или ИТ. Ставка действует до сдачи дома, а после увеличится до базовой.

Можно ли продать квартиру. Любую ипотечную квартиру можно продать. Для этого придется получить согласие кредитора, потому что квартира в залоге и сделка по отчуждению проходит с его согласия.

Это важно, если по ипотеке есть какие-то проблемы с выплатами, скажем, текущие просрочки. В определенных ситуациях, например при просрочке свыше трех месяцев, банк может обратиться в суд и получить разрешение реализовать залог через торги. Но обычно и на этом этапе банки идут навстречу — им проще и выгоднее не доводить дело до суда.

Также всегда можно погасить задолженность по ипотеке своими или кредитными деньгами. Тогда долг будет закрыт и получится распоряжаться имуществом свободно. Подробнее о том, как продать квартиру в залоге банка, мы рассказали в статье «Как продать ипотечную квартиру».

Можно ли рефинансировать. Да, можно перейти в банк с более выгодными условиями: снизить ставку, ежемесячный платеж, а в результате — общую переплату по кредиту. Но в случае с околонулевой ипотекой рефинансировать экономически невыгодно: цена квартиры идет с удорожанием, чтобы это компенсировать, ставка у нового кредитора тоже должна быть минимальной. А такие ставки банки предлагают только на покупку — околонулевых ставок на рефинансирование нет.

Подходит ли маткапитал. Застройщики не могут запретить использовать маткапитал, когда покупаете квартиру по субсидированной программе. Обычно требуют первоначальный взнос 15—20%, который может быть полностью или частично за счет маткапитала.

СФР переводит деньги только после сделки и регистрации ДДУ, а значит, застройщику придется ждать выплату отдельным траншем. Чтобы этого избежать, некоторые банки увеличивают ипотечный кредит на размер маткапитала — так застройщик сразу получает полную стоимость по ДДУ на счет эскроу. А заемщик уже после регистрации сделки подает заявление в СФР на досрочное погашение ипотеки деньгами маткапитала.

Правда, тратить материнский капитал на погашение околонулевой ипотеки не имеет смысла. Лучше направить эти деньги на другие цели, а ипотеку держать до последнего. Ведь ключевая ставка в стране и проценты по кредитованию обычно выше 4%, поэтому пользоваться «дешевыми» заемными деньгами стоит по максимуму.

1. Субсидированные программы предлагают застройщики совместно с банками. При этом происходит единовременное завышение стоимости квартиры на 20—30%, зато покупатель фиксирует почти нулевую ставку на весь срок кредита.
2. С 2023 года с ипотекой от застройщика борются, так как это раздуло цены на первичном рынке. Ставку стремятся ограничить минимальной в 3%. При этом и удорожание квартиры теперь тоже меньше — обычно 5—20%.
3. Квартира обойдется дороже рынка. Со временем рыночные цены подтянутся, но до этого момента продавать объект получится себе в убыток.
4. Для получения минимальной ставки у застройщиков и банков есть дополнительные условия: квартира в конкретном ЖК, а не в любом понравившемся покупателю, первоначальный взнос от 20%, а также обязательное страхование жизни и здоровья.
5. Центробанк ужесточает условия для субсидированных программ: с 1 мая 2023 года он повысит надбавки к коэффициентам риска, поэтому выдавать ипотеку по сверхнизким ставкам банка станет совсем невыгодно.