Квартира в новостройке: ожидание и реальность

Многие россияне присматриваются к новостройкам: квартира на этапе котлована дешевле вторичного жилья, а рендеры сулят жизнь в образцовом районе.

Читатели Т⁠—⁠Ж обсудили, стоит ли покупать недвижимость в новых домах, и поделились своим опытом. Выбрали несколько примеров, которые помогут понять, чего действительно можно ожидать, когда покупаешь квартиру в новостройке. Бесконечная борьба за парковочные места, равнодушная управляющая компания, сомнительный хостел вместо уютной булочной и не только.

Ожидание: дом построен из качественных материалов.

Реальность: Казань, осень прошлого года. Взяли в новостройке в спальном районе евродвушку 65 м² по госпрограмме под 5,25%. По такой же цене могли взять в том же районе вторичку размером 75 м² в доме, построенном в конце 90-х. С нормальной отделкой, газом, ощущением отсутствия соседей и даже ближе к метро. Но уже не по госпрограмме: платеж на тот же срок был бы больше.

Черновой ремонт ужасен, окна — самые дешевые. Чтобы утеплить балкон, надо пройти триста кругов ада вплоть до согласований в администрации, потому что без замены окон это невозможно, а они часть конструкции. Слышно все: на балконах какая-то пластиковая перегородка, и если соседи там, то при открытом окне ощущение, что они находятся прямо в комнате.

Проводка довольно качественная и рассчитана на хорошие мощности, но клали ее какие-то невероятные дилетанты: лампочки замыкали при включении. В итоге все пришлось переделывать. Стена, которая отделяет вход на подземную парковку, протыкается отверткой, потому что состоит из рядочка кирпичиков, минваты и положенного на нее слоя штукатурки. Но дом на удивление теплый, УК на удивление заботливая, а качество строительства на удивление не самое плохое. У других еще хуже, лучше только бизнес-класс, но там и цены другого порядка.

Ожидание: хорошая шумоизоляция и никаких посторонних звуков.

Реальность: я купила квартиру в новостройке, когда в нужном районе только начиналось строительство, так что выбор был небольшой. Что действительно совпало с ожиданиями, так это сроки завершения строительства. На словах обещали, что сдача будет на полгода раньше, и ключи выдали на пять месяцев раньше.

Совсем не совпал с обещаниями и моими ожиданиями уровень шумоизоляции. Да, я знаю про вариант жить в своем доме. «Берите монолит, он хоть дороже на 25%, но тише панельки». Наверное, мне везло со съемными квартирами в панельках: никогда не знала, как живут мои соседи. А сейчас мы все большая дружная семья.

Будильник с кукареканьем на два этажа ниже теперь и мой будильник. Соседка с нижнего этажа хронически недовольна своей работой и отношениями, приходится регулярно ей сочувствовать, когда она говорит по телефону. Это только начало списка проблем с шумоизоляцией, и мне еще очень повезло, потому что в соседнем подъезде идет война между детными и бездетными семьями.

Ожидание: застройщик не будет устранять проблемы после сдачи дома.

Реальность: изначально мы планировали покупать вторичку, чтобы быстрее переехать из съемного жилья. У нас был строго рассчитанный бюджет, интересовал юг и юго-запад Москвы. На «Циане» отметили около десяти вариантов понравившихся квартир и начали обзвон: половина вообще не перезвонили или не ответили, другие начали рассказывать, что этого варианта уже нет, но есть другой на севере. В итоге удалось посмотреть одну квартиру в Теплом Стане в малогабаритной панельке без балкона, в вонючем подъезде, с видом на Мкад. После этого решили рассмотреть новостройки.

В наш бюджет вписывалась только Новая Москва. Мы выбрали надежного застройщика, с уже построенным домом, но сдачу все равно ждали 8—9 месяцев. Квартиру взяли с отделкой, в итоге ее сдали вовремя. Думали, с отделкой все будет намного хуже, по факту оказалось не так уж и плохо. Мелкие косяки были, но не критичные, застройщик устранял их уже даже после подписания акта приема-передачи. Конечно, это экономвариант, но после съемных халуп для нас и это праздник.

Ожидание: парковочных мест хватит на всех.

Реальность: купил квартиру от «Урбан Групп» в ЖК «Опалиха О3», который строился на краю Красногорска. Все было очень красиво нарисовано на рендерах, рассказано и показано. Да и район казался интересным, спокойным и симпатичным. В итоге дом сдали чуть позже, чем планировали. Но большую часть домов в ЖК вообще не сдали, так как к этому моменту застройщик обанкротился. Так что мне, можно считать, повезло.

Из-за банкротства застройщика территорию ЖК так и не довели хоть до какого-то адекватного состояния. Например, не построили парковки — в какой-то момент даже начались «голодные игры» за парковочные места вокруг домов. Людям, которые возвращались после 20:00, приходилось ставить машины буквально в Опалиховском лесу. Красота зато какая! О детском садике и школе вообще можно было забыть, но меня это не сильно волновало. Помещения под бизнес также превратились в один невнятный продуктовый магазин и еще более невнятный бар-кафе-кофейню.

Ожидание: школы и детские сады находятся прямо на территории ЖК.

Реальность: для меня это не было принципиальным моментом, но застройщик утверждал, что с одной стороны дома будет детский сад, а в соседнем дворе — школа. Сделали даже карту застройки района, где все было понятно и логично. Потом вдруг оказалось, что план изменился: вместо школы построят еще две многоэтажки, а для садика не хватает места.

Родители сражаются с администрацией города уже несколько лет. Но привело это только к тому, что губернатор в своей предвыборной рекламе заявил: «Ура, один многострадальный район наконец-то получил садик». Речь про частный детский сад в одной из новостроек для детей только из этого дома. Вряд ли это вина только строительной компании, но многие соседи купились как раз на рекламу. А в целом дом классный, как и ожидалось от лучшего застройщика города.

Ожидание: дома, двор и заведения как на рендере.

Реальность: делала ремонт в новостройке и спешила пораньше туда переехать. Но это был скорее неудачный опыт. Дом сдали с большой задержкой и огромными недоделками. Качество внешней отделки оказалось существенно хуже рендеров: дом выглядит как индийские трущобы. Лифты обещали «Отис» — поставили «Щербинку».

В выделенных под бизнесы помещениях не открылось почти ничего полезного. На рендерах показывают «Старбакс», очаровательную булочную и стильный барбершоп, как в дорогих бизнес-центрах? Ха! В реальности там невнятная студия паркета и салон красоты низкого пошиба. А потом — бонус! — открылся дешевый хостел.

Не будем забывать обо всех радостях ремонта и жизни в новостройке в первые лет пять после сдачи дома:

1. Все делают ремонт одновременно со всех сторон.
2. Постоянные перебои с работой лифтов, электричеством, водой, отоплением.
3. В доме полно чужих бригад.
4. Места общего пользования зашиты картоном, или загажены, или и то и другое одновременно.

Ожидание: персональный выезд на шоссе прямо из ЖК.

Реальность: до станции электричек приходилось идти дольше, чем планировалось, так как прямая дорога сквозь ЖК была закрыта недостроем. Дорожка в обход так и не была нормально асфальтирована. Везде куча строительного мусора, отсутствие нормального освещения, много проезжающих машин.

К слову, дорога через ЖК стала практически общей для жителей Опалихи и Красногорска, так как обещанный «клубный» выезд на Новорижское шоссе оказался под контролем охранников только с одной стороны. В итоге зимой 2019 года там развернулась настоящая война: с одной стороны — жители ЖК и охранники, с другой — те, кто живет в близлежащих поселках Красногорска и хочет выезжать на Новую Ригу. Даже стрельба была. В общем, сущий ад.

Ожидание: на дорогу до работы уходит не намного больше времени.

Реальность: у нас нет метро в шаговой доступности, но его планируют построить года через три. До работы добираться теперь минимум час на такси или полтора часа на общественном транспорте, так как работаю в центре. Но опять же, если бы метро было изначально, то квартира стоила бы дороже. Когда оно появится, время в пути сократится до часа. На худой конец всегда можно поменять работу или жилье, хотя меня не напрягает дорога. Я смотрю сериалы или «Ютуб» и не трачу на это время дома. До переезда мы снимали квартиру в двух станциях метро от моей работы, и все равно на дорогу уходило не меньше 30 минут.

Ожидание: безопасный путь до ближайших остановок.

Реальность: предполагалось, что к ЖК через реку будет идти мост, которого нет уже два года. И, похоже, не будет. Очень жаль, потому что до ближайших остановок транспорта приходится либо идти через железную дорогу, либо обходить до торгового центра. Первое опасно для жизни, второе долго. Плюс неудобный заезд в микрорайон и ощущение, что не хватает парковочных мест. Мне не особо важно, у меня автомобиля нет, но те, кто не успел купить место на паркинге, матерятся только так.

Ожидание: УК оперативно решает проблемы жильцов.

Реальность: лифт был сломан в течение нескольких месяцев. Управляющая компания, доставшаяся нам «в наследство» от «Урбана», долгое время не могла его починить, так как большинство лифтов в доме сломалось после 5—6 месяцев эксплуатации. Благо в моем подъезде было всего четыре этажа, но были восьмиэтажные секции.

Мусор вывозили кое-как. Часто все баки были переполнены и стояли в таком виде еще по несколько дней. Ни одна другая управляющая компания не хотела брать к себе на баланс такой дом, поэтому приходилось продолжать бороться с существующей УК всеми силами. Несколько раз за зиму пропадало отопление и горячая вода из-за проблем в котельной, которую тоже построил «Урбан». Такие проблемы устраняли в лучшем случае за несколько часов, в худшем — в течение суток.

По итогу могу сказать, что, признав эту покупку огромной ошибкой, я сделал все, чтобы продать квартиру, как только появилась такая возможность, уехать из «Опалихи О3» и никогда туда не возвращаться. Для себя решил, что больше в моей жизни не будет никаких новостроек.

Ожидание: если заварить мусоропровод, будет чище.

Реальность: управляющая компания обслуживает дом невероятно ужасно, но сменить ее не выходит, поскольку никто не хочет брать на баланс такой проблемный дом. Был предусмотрен мусоропровод, но его заварили. Я была за заваривание, но теперь мои соседи выставляют свой мусор вечером в тамбур, чтобы потом утром спустить. Иногда они забывают это сделать.