Как оформить снижение ставки по ипотеке?

По закону любое изменение условий договора, в том числе снижение ставки, происходит с согласия сторон. Это значит, надо заключить допсоглашение, которое подтвердит, что стороны договорились о таких изменениях.

Есть только одно исключение — если в исходный договор включен пункт о том, что банк может в одностороннем порядке снижать ставку. Тогда допсоглашение не нужно.

Исходная ставка кредита может измениться, если поменяется ключевая ставка Банка России.

Если ключевая ставка снижается, коммерческие банки берут у ЦБ кредиты на более выгодных условиях и, в свою очередь, могут снизить ставки по новым и уже выданным клиентам кредитам. Во втором случае это называется рефинансированием: заемщик будет выплачивать кредит на более интересных для него условиях.

Если ключевая ставка растет, банки повышают ставки по новым кредитам. По уже выданным повышать процентную ставку запрещено.

Банки в принципе не обязаны как-либо менять условия по уже выданным кредитам в зависимости от поведения ключевой ставки. То есть если она снижается, банк вправе и отказать в рефинансировании. Единственное, что банк обязан сделать, — ответить на заявление с просьбой снизить ставку.

• Например, в Калининграде супруги трижды писали в банк заявление и просили снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, но не получили ни одного ответа. Тогда они решили подать в суд. Там муж и жена заявили, что банк обязан снизить ставку до 9,1%, так как снизилась ключевая ставка.
• Суд отказал в иске и объяснил, что ставку можно снизить с согласия банка, а раз его нет, то и суд ничем не поможет. Правда, он обязал банк выплатить супругам по 1500 ₽: 1000 ₽ — в качестве компенсации морального вреда за молчание банка, 500 ₽ — штраф по закону о защите прав потребителей.

Если в кредитном договоре есть положение о том, что банк может снижать ставку в одностороннем порядке, то он просто делает это, и все. Не надо никуда ходить и ничего подписывать. Доказательство — новый график платежей в приложении банка и квитанции об уплате взносов в меньшей сумме.

А иногда в договоре прямо указано, что необходимо письменно оформить изменения. Банк по заявлению клиента может снизить ставку по кредиту — и в таком случае стороны должны заключить допсоглашение и подписать новый график платежей.

Если ни того ни другого пункта нет, действует порядок по умолчанию. Надо подписать допсоглашение: это требование закона.

Изменение процентной ставки — это изменение условий возврата денег и полной стоимости кредита. А поскольку ипотечный договор — это двустороннее соглашение, то, если меняется любое из его условий, есть два варианта:

1. расторгнуть договор и заключить новый — так делают редко;
2. заключить допсоглашение, в котором указать, что именно меняется в старом договоре, — это самая распространенная практика.

Как и договор ипотеки, дополнительные соглашения к нему нужно регистрировать в Росреестре. Но в апреле 2020 года Верховный суд разъяснил, что, даже если допсоглашение не зарегистрировано в ведомстве, считать его незаключенным нельзя. Однако на практике могут быть проблемы.

Банки часто снижают процентную ставку по заявлению заемщика и никак это не оформляют. Клиент видит новые условия и график платежей только в приложении. Таким образом банк выполняет требование закона о защите прав потребителей — предоставляет информацию о размере кредита, его полной стоимости до погашения и графике платежей.

Однако в этом случае, если в договоре нет речи об одностороннем изменении ставки, оказывается нарушенным требование гражданского законодательства: соглашение к договору на бумаге тоже должно быть письменным. Тогда заемщик рискует.

Вот какие могут быть проблемы:

1. Банк вернет исходную ставку, сославшись на то, что снижение не оформили должным образом. Мне не удалось найти примеров, когда такое происходило: маловероятно, что банки будут заниматься такими сомнительными вещами, ведь это серьезно подорвет их репутацию.
2. Банк передаст кредит другой организации, а она не подтвердит снижение ставки. Это более вероятный сценарий. Объясню подробнее.

Банк может передать право требования по ипотеке другому кредитору без согласия должника. Например, если банк реорганизуется или вовсе прекращает работу, то может как бы отдать своих заемщиков. Право требования в таком случае переходит к другому банку на тех условиях, которые существовали на момент передачи. Новый и старый кредитор могут не договориться или просто не обменяться информацией о снижении ставки.

Бывает, что и заключенное допсоглашение не помогает. Вот несколько примеров из судебной практики.

• Семье из Санкт-Петербурга удалось договориться с банком о снижении ипотечной ставки с 14,9 до 10,5% годовых. 29 октября стороны подписали допсоглашение, но не зарегистрировали его в Росреестре. Через две с половиной недели супругам позвонили из банка и сказали, что их долг еще 19 октября передали другому кредитору, поэтому выполнить условия допсоглашения невозможно.
• Иск в суд ничего не дал: переход права требования между банками произошел раньше, чем с заемщиками заключили допсоглашение.
• Похожая ситуация произошла в Татарстане. Местный житель снизил ставку по ипотеке и подписал с банком допсоглашение. Заемщик решил зарегистрировать документ в Росреестре, но банк отказался. Тогда мужчина подал иск в суд, но и тот отказал.
• Оказалось, что допсоглашение с должником заключил банк, а вот договор кредитования числится за другой организацией — ипотечным центром того же банка. Центр стал говорить прямо противоположное тому, что заявлял банк: снижение ставки надо оформить заявлением о рефинансировании, а не дополнительным соглашением. Более того, ипотечный центр попросил суд расторгнуть допсоглашение. Правда, выразил готовность заново снизить ставку, когда мужчина напишет заявление об этом.

Чем закончилась эта история, неизвестно, но суд второй инстанции отказал мужчине в требовании о регистрации допсоглашения в Росреестре. Судья указал, что раз юрлица в договоре и допсоглашении разные, то последнее просто недействительно.

Ваши опасения обоснованны, но сначала проверьте кредитный договор. Если там есть положение о том, что банк может менять ставку по ипотеке в одностороннем порядке, то все нормально.

А вот если такого пункта нет, как и допсоглашения с банком, то вы рискуете. Вряд ли банк воспользуется этим, чтобы вернуть исходную ставку, но все же такая возможность у него будет.

Гораздо более вероятны проблемы, если долг передадут в другую кредитную организацию: на это банку не нужно согласие заемщика. Не факт, что новый кредитор согласится с решением прежнего банка о снижении ставки. А еще он может просто об этом не узнать: в бумажном договоре будет исходная ставка, без снижения.

Поэтому лучше оформить снижение как положено: изначально заключить с банком договор с пунктом об одностороннем снижении ставки или допсоглашение, которое обязательно зарегистрировать в Росреестре.