ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
8 историй любви: за что ценят Tinkoff Black

Может ли банк повысить ставку по выданной ипотеке?

Мы брали ипотеку в начале 2021 года по еще сравнительно низкой ставке — 6,1%. В непростое время, когда санкции в отношении банков вводят из-за рубежа, банкам, естественно, понадобится дополнительный доход.

Кроме того, прошла новость, что российские банки на время — до 30 июня 2022 года — не будут ограничены в том, какие ставки по кредитам предлагать населению. Такую меру санкционировал Банк России.

Может ли банк в одностороннем порядке поднять ставку по текущей ипотеке и, следовательно, размер ежемесячного платежа, сославшись на сложное экономическое положение и санкции?

Ваш вопрос и простой, и сложный одновременно.

По закону, сложившейся судебной практике и практике заключения кредитных договоров банк не может в одностороннем порядке повысить процентную ставку по выданному кредиту, если в самом договоре или законе нет условий для этого.

Однако экономическая ситуация развивается так, что ее сложно прогнозировать. Например, правительство может внести изменения в законы в случае гиперинфляции или чтобы поддержать финансовую систему.

28 февраля 2022 года ЦБ РФ рекомендовал банкам не усугублять ситуацию, которая сложилась после введения санкций, — не штрафовать и не взыскивать пени с заемщиков.

Еще в 2021 году ЦБ опубликовал доклад с мерами по регулированию плавающих ипотечных ставок, так как понимал, что из-за роста ключевой ставки банки чаще будут предлагать такие условия заемщикам. Авторы доклада рекомендуют запретить плавающие ставки или ограничить их пределы либо долю таких кредитов в портфелях банков. Но никакого официального решения и законов на этот счет пока нет.

Попробую рассказать о вариантах, которые могу себе представить.

Если ставка в договоре зафиксирована

В большинстве кредитных договоров ставка зафиксирована. Это значит, что по закону банк может уменьшить ставку по кредиту в одностороннем порядке. А чтобы ее увеличить, необходимо подписать с заемщиком дополнительное соглашение к договору. Но подписывать такое соглашение или нет — дело заемщика.

Второй вариант для повышения ставки — решение суда. Такое бывает, если заемщик нарушает условия договора, например регулярно задерживает платежи. В этом случае банк необязательно расторгнет договор — он может потребовать в суде увеличить ставку по кредиту. Хотя это редкий случай.

Третий вариант: банк может в одностороннем порядке повысить ставку, если заемщик не исполняет обязанности по договору, например у него не застрахована жизнь или имущество. Это стандартное условие кредитных договоров.

Теоретически банки могут провоцировать нарушение этих обязательств заемщиком. Например, повысить стоимость страховок, а потом в случае нарушения пытаться поднять ставки по кредитам. Но в любом случае величина измененной ставки должна быть согласована в договоре. Она не может быть произвольной или быть выше максимума, который оговорен в договоре. То есть если в договоре верхний предел ставки — 8%, то произвольно поднять ее до 20% банк не может.

Если в договоре плавающая ставка

С такими договорами дело обстоит иначе.

Плавающая ставка — это договоренность между заемщиком и банком, что при определенном изменении условий размер ставки поменяется. То есть не идет речь об одностороннем изменении со стороны банка.

Как работает плавающая ставка. Обычно плавающая ставка состоит из базовой ставки, которая гарантирована на весь период договора, и переменной части — она рассчитывается по формуле, которая может включать различные индикаторы, например ключевую ставку ЦБ РФ, Mosprime — независимую ставку рублевых кредитов и вкладов на московском фондовом рынке, Libor — лондонскую межбанковскую ставку предложения на рынке межбанковских кредитов.

Доля ипотечных кредитов с привязкой ставки к экономическим индикаторам небольшая. Последние десятилетия банковская система работала довольно стабильно. Банк мог привязать ставку к разным индикаторам, но конкурировать на рынке с другими банками, которые так не делали, было бы сложно. Клиенты просто выбирают более привлекательные условия, так как не хотят брать на себя риск повышения ставки.

Если кредитный договор предусматривает изменение ставки по кредиту в зависимости от колебаний ключевой ставки или других индексов, то должен быть предел изменения этой ставки. То есть недостаточно просто написать, что банк может скорректировать ставку, если изменятся внешние условия. Обязательно нужна формула, схема или значения верхних и нижних пределов ставки. В противном случае это условие в договоре можно оспорить, так как оно нарушает права заемщика: позволяет банку менять ставку произвольно, без предварительного соглашения с заемщиком.

В Тюмени компания взяла у банка кредит и подписала договор, где был пункт о том, что банк вправе изменить ставку, если будет скорректирована ставка рефинансирования. Когда это случилось и ставку увеличили, банк попытался увеличить ставку по кредиту. Компания не согласилась и обратилась в суд.

Суд постановил, что «из буквального толкования текста договора невозможно установить порядок определения процентной ставки при изменении ставки рефинансирования Банка России и верхний предел возможного увеличения размера процентной ставки». Суд признал условие кредитного договора о повышении процентной ставки несогласованным и незаключенным.

Судебная практика однозначна. Заемщик подпадает под действие закона о защите прав потребителей: никакие условия договора не могут изменяться, если они ухудшают положение заемщика по сравнению с правами по закону.

На первый взгляд, кажется, что это противоречивая конструкция. Вроде бы в законе написано, что в одностороннем порядке ставку менять нельзя. Но если предусмотреть в договоре обходные конструкции, например привязку к разным индексам, и детально расписать условия и размеры изменения ставок, то вроде как и можно. Это не будет считаться односторонним повышением ставки, так как заемщик и банк по обоюдному согласию решили, что так можно.

Как суд отличает условие о повышении ставки в одностороннем порядке от условий, которые суд признает договоренностью сторон, сказать сложно. Каждый судебный процесс индивидуален.

Основной вывод, который можно сделать: если в кредитном договоре нет указания на то, что ставка по кредиту может изменяться из-за роста ключевой ставки, и одновременно нет формулы, которая регулирует пределы изменения ставки, то волноваться не о чем. Банк не может изменить ставку в одностороннем порядке, а если попробует, суд признает это незаконным.

Что будет со ставками по льготной ипотеке

Для обладателей льготных ипотек с государственным субсидированием риски выше.

Например, по условиям кредитного договора сельской ипотеки государство субсидирует ключевую ставку. В договоре указано, что если государство откажется от субсидирования, то льготная ставка может измениться на базовую. Базовая ставка определена условиями договора — это льготная ставка плюс ключевая ставка ЦБ.

Если в федеральном бюджете деньги на финансирование программы закончатся, то обладатели сельских ипотек будут вынуждены платить проценты по ставке 22,7% годовых при ключевой ставке 20%.

Пока государство не говорит о прекращении субсидирования, а значит, у банков нет оснований менять ставки по выданным кредитам.

Так выглядят условия ипотечного договора для сельской ипотеки, которую брала автор Тинькофф Журнала
Так выглядят условия ипотечного договора для сельской ипотеки, которую брала автор Тинькофф Журнала

Что в итоге

Если в договоре указана определенная ставка, то в одностороннем порядке банк ее поднять не может. Большинство ипотечных кредитов выданы именно по фиксированной ставке.

У обладателей ипотек с плавающей ставкой есть риск, что процент вырастет. Однако нет гарантий, что эти условия, законы или судебная практика в сегодняшней ситуации не изменятся. Так, 28 февраля 2022 года президент дал указание сохранить процентные ставки по всем выданным ипотечным кредитам, но пока это не оформлено в нормативный акт, указ или предписание ЦБ РФ. Будем следить за новостями.


Дмитрий Корнев
По какой ставке у вас ипотека и что сказано в договоре про изменение условий?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Sergey Averyanov

Помнится сам задавался этим вопросом в 2014 и согласно статье 310 ГК РФ банк сам по себе таки не может. Но если в стране ввести чрезвычайное положение, то теоретически действие данной статьи (и много чего ещё) можно приостановить. И если неделю назад я бы сказал, что введение чрезвычайного положения невозможно, то сейчас слово "невозможно" в РФ можно разве что по отношению к законам физики применять.

39
Alexandra
Герой Т—Ж
Отредактировано

Откуда вообще взялась эта идея, что банки могут самовольно увеличивать ставку по действующим договорам? Вон даже Путин распорядился, чтобы банки её не меняли, как будто они могли бы...

Если у вас есть сомнения, откройте договор и перечитайте его. Проверьте, нет ли там, например, мелким шрифтом звёздочек со ссылкой на какую-нибудь страницу на сайте банка, на которой они могут при изменении неких обстоятельств в одностороннем порядке увеличить ставку. Нет? Тогда не о чем и волноваться.

А если рассуждать о возможностях военного времени и стремительном изменении законодательства, так у вас завтра чисто теоретически могут и квартиру реквизировать, и автомобиль, а самого на фронт отправить. Не то что ставку поднять.

20
LazyLady
Герой Т—Ж

Нужно читать ваш договор, все условия и доп.соглашения, в 2000-е всякие пункты бывали, и про изменение ставки в случае колебания курса $ умудрялись люди подписывать...
Но в крупных известных банках давно такого нет, ставка фиксирована до конца срока.

6
Ruslan Golovanov

Не понравилась статья. Она плохо описывает реальность. У физлиц с 2013 года нет ипотеки под плавающую ставку. Пример про юрлицо из Тюмени с плавающей ставкой плохой, почти всему бизнесу в одностороннем порядке подняли ставки в 2014, очень странно, что автор этого не знает. По льготной ипотеке, не встречал договоров, где расписались бы о том, что субсидирует государство, а что есть базовые условия. У меня указана просто ставка и все. Это по ГК отменить нельзя. Лучше изучайте матчасть перед тем как писать. Низкое качество статей подрывает доверие

4
Segamegamedved

Ruslan, абсолютно согласна, у отца бизнес , и ему и всем его знакомым, у кого кредит на юрлицо сегодня прислали письма счастья , в нашем случае ставку повысили с 14 до 17%. И такая же история была в 2014 году.

0
Вадим Ипполитов

Segamegamedved, в статье есть про то, что в договоре могут быть аккуратно оформленные условия изменения ставки. Вы уверены, что у Вашего отца в договоре нет таких условий?

0
Segamegamedved

Segamegamedved, в статье, правда, речь все -таки про ипотеку и физ.лица, но все равно, что бы там не было указано в законе, всем давно известно у нас в стране это работает не так.

0
Владимир

Альфа-банк изменил условия получения наличных по кредитной карте, раньше можно было снимать до 50 000 без процентов, с 9 марта комиссия 5.9 %+900 рублей. Предполагаю, что банки могут ввести иные комиссии, например, за обслуживание счета, переводов и т.д. Я в этом не уверен, но после действий Альфы ожидать можно всякого....

3
Александр Булгаков

Процентная ставка определена в договоре ипотеки и её изменение в одностороннем порядке недопустимо.

2
Яна Иванова

Александр, было раньше недопустимо. Раньше и доллар без комиссии в 30 % покупали на бирже.

5
Aleman Leman
Герой Т—Ж

Сбербанк
Ипотека по ставке 5,75%. Оформлял в мае 2021.

Номинальная процентная ставка(полная стоимость кредита в договоре) - 7,2%
Снижение процентной ставки за счёт электронной сделки - 0,3%
Снижение процентной ставки за счёт включения страхования жизни и здоровья - 1%. Но в договоре это значение не указано; ниже приведён текст с описанием изменения ставки при отказе от страхования жизни.
Остальное снижение (насколько я понял) за счёт субсидирования от государства("Ипотека с господдержкой"). Но не понятно, почему полная стоимость кредита была 7,2% а не 6,5%(такая ставка официально заявлялась).

"5,75 (Пять целых семьдесят пять сотых)% годовых. В случае
отсутствия/расторжения/невозобновления действия договора/полиса страхования жизни и
здоровья Заемщика и/или замены выгодоприобретателя по договору/полису страхования
жизни и здоровья процентная ставка по Кредиту может быть увеличена с даты ,
следующей за второй Платежной датой после дня получения Кредитором информации о
расторжении/ невозобновлении/ замене выгодоприобретателя до уровня процентной
ставки, действовавшей на момент заключения Договора по продукту «ПРИОБРЕТЕНИЕ
СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ» на аналогичных условиях (сумма, срок) без обязательного
страхования жизни и здоровья, но не выше процентной ставки по такому продукту,
действовавшей на момент принятия Кредитором решения об увеличении размера
процентной ставки в связи с неисполнением Заемщиком обязанности по страхованию
жизни и здоровья."

1
Вован из Сибири-матушки

Aleman, на вторичное жильё условия примерно такие же. В этом смысле договора у Сбербанка норм (были)

1
Arina Eliseeva

У меня не ипотека, а потребительский кредит под 6,9%. Но на квартиру (проценты по ипотеке не устраивали). Квартира в процессе, пиковский новострой. Никуда дергаться не собираюсь, продолжу платить. Ибо если будет военное/чрезвычайное положение, значит, худший сценарий развития событий реализуется и уже не о квартире буду вынуждена думать.

1
Алексей Иванов

Здравствуйте! У меня несколько иная ситуация, одобрили льготную ипотеку (нужную сумму кредита, ставку и срок). Указали, что данное предложение действует до 13.04.2022 г. На данном этапе объект недвижимости выбран и документы продавцом (застройщиком) направлены в банк (сейчас идёт стадия рассмотрения/согласования).
Вопрос в следующем: может ли банк до подписания кредитного (ипотечного) договора изменить ставку по кредиту в сторону увеличения? Благодарю за внимание.

0
Вадим Ипполитов

Алексей, могут изменить, ведь Вы ещё не заключали договор.

0

Сообщество

Лучшее за неделю