Покупателей недвижимости защитили от потери жилья при банкротстве продавца
Оспаривать сделки, если продавец оказался банкротом, по-прежнему можно, но отобрать все у нового собственника стало сложнее.
Правительство внесло изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)» и попыталось решить одну из ключевых проблем рынка недвижимости: покупатель терял и жилье, и деньги, если выяснялось, что продавца признали банкротом.
Расскажу, как все будет работать.
В чем проблема с недвижимостью банкрота
Должник обязан сам заявить о банкротстве, если:
- Долгов больше 500 000 ₽.
- Просрочка по ним больше трех месяцев.
- Он не может платить по долгам.
Также инициировать банкротство могут кредиторы, например банк.
Решение о признании банкротом принимает суд. Он открывает конкурсное производство и назначает конкурсного управляющего. Управляющий проверяет, какое имущество есть у должника и можно ли за счет него погасить долги. Если да, имущество продают с торгов.
Конкурсный управляющий вправе оспорить сделки, которые причинили ущерб кредиторам. Это касается всех сделок, которые банкрот совершил как после подачи заявления о банкротстве, так и за три года до этого.
Иван в 2022 году продал квартиру, а в 2023 году подал заявление о признании банкротом. Конкурсный управляющий может расценить эту сделку как вывод имущества из конкурсной массы. Это значит, что Иван схитрил: знал, что объявит себя банкротом, и специально продал квартиру заранее, чтобы потом ее не выставили на торги для погашения долга. А вырученные деньги спрятал, чтобы не отдавать кредиторам.
Управляющему придется доказать, что дело неладно. Но иногда и это не нужно. Если цена занижена, управляющий может оспорить сделки, которые должник заключил после того, как суд принял заявление о банкротстве и за год до этого. Судье останется сравнить рыночную стоимость квартиры и стоимость в договоре, и, если будет явное занижение, сделку автоматически считают недействительной.
Рыночная цена квартиры Ивана — 9 млн рублей, а он продал ее за 7 млн рублей за полгода до признания банкротом. Конкурсный управляющий может оспорить такую сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу, причем ему не надо ничего доказывать в суде, кроме разницы цен.
Когда квартиру возвращают в конкурсную массу для торгов, это означает, что покупатель остается без квартиры и денег. По закону он может потребовать деньги назад с самого банкрота, но есть нюанс. Придется встать в очередь кредиторов, и не факт, что получится занять там первое место. Например, долги по алиментам вернут вперед остальных — деньги от продажи той самой квартиры на торгах могут пойти сначала на алименты.
Что изменилось
По новым правилам, если человек купит жилье, а потом суд признает сделку недействительной из-за банкротства продавца, покупателю вернут деньги. Но при условии, что это жилье для него и его семьи единственное.
Процедура возврата сложная:
- Арбитражный управляющий открывает в банке отдельный счет должника. Этот счет нужен только для расчетов по недействительной сделке.
- Квартиру продают с торгов.
- Деньги в той сумме, что указана в договоре купли-продажи, поступают на специальный счет должника. Если что-то осталось, излишками погашают другие долги банкрота.
- Покупатель передает арбитражному управляющему реквизиты своего обычного банковского счета, и тот переводит деньги в течение 14 дней. Если покупатель уклоняется, управляющий вносит деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника и сообщает об этом покупателю заказным письмом с уведомлением. На отправку письма есть пять дней с даты внесения денег на депозит.
Как видите, процедура запутанная, но дает хоть какие-то гарантии.
Главная опасность — занижение цены. Если в договоре указана не реальная, а заниженная стоимость, доказать потом ничего не получится, и управляющий вернет столько, сколько прописано в договоре.
Как съезжать с квартиры, право на которую утрачено
Покупатель может жить в квартире, пока не получит деньги. Он и члены его семьи сохраняют право пользования жильем — до того, как деньги поступят на банковский счет либо на депозит нотариуса.
Более того, покупатель может подать ходатайство в арбитражный суд, где находится дело о банкротстве, и попросить продлить срок для выселения. Суду разрешено предоставить еще не более полугода со дня, когда поступят деньги.
Если суд продлевает срок, арбитражный управляющий в течение пяти рабочих дней с момента, как получит судебный акт, подает в Росреестр заявление. В нем он просит наложить обременение на жилье.
Если все сроки вышли, а покупатель так и не съехал, выселяют принудительно — через суд и приставов.
Получится ли вернуть квартиру
Покупатель, который потерял право собственности из-за отмены сделки, может заново купить свою квартиру — это законно. Есть три варианта.
До торгов. Поправки в законе разрешают покупателю по недействительной сделке купить эту же недвижимость по рыночной цене еще до того, как она попадет на торги. Рыночная цена должна быть прописана в решении, которым суд отменил первоначальную сделку.
Арбитражный управляющий должен сообщить покупателю за 10 рабочих дней, что выставил жилье на торги. И только после этого он может разместить информацию об этом в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Покупатель должен сообщить арбитражному управляющему, что готов выкупить жилье, не позднее чем за пять рабочих дней до публикации сообщения.
Договор купли-продажи нужно заключить в течение 30 дней со дня, когда управляющий получил предложение от покупателя.
Будет взаимозачет: сумма по недействительной сделке учитывается в счет повторной покупки квартиры. Если возникла разница, придется доплатить.
Василий купил квартиру за 6,5 млн рублей, но продавец через восемь месяцев после сделки начал банкротство. Управляющий обратился в суд, чтобы признать сделку недействительной. Суд с помощью оценщика установил, что рыночная стоимость квартиры — 7,8 млн рублей, и удовлетворил требование управляющего.
Теперь, чтобы выкупить квартиру, Василий должен заплатить 7,8 млн рублей — стоимость, указанную в судебном акте о признании сделки недействительной. Но 6,5 млн рублей из этих денег все равно причитались бы ему как компенсация за расторгнутый договор. Поэтому он должен заплатить только разницу между рыночной ценой и суммой договора — 1,3 млн рублей.
На торгах. Если выкупить жилье до торгов по каким-то причинам не удалось, можно участвовать в торгах.
Они проходят в три этапа:
- Жилье выставляют по цене из судебного акта, которым отменен договор купли-продажи. Второй вариант — по рыночной цене, если в деле участвовал оценщик. Если рыночная цена в отчете оценщика будет ниже стоимости, указанной в судебном акте об отмене договора, жилье выставят на торги по более высокой цене. Торги длятся месяц.
- Если никто не купил объект, объявляют повторные торги. Цена снижается минимум на 10%.
- Если и сниженная сумма никого не привлекла, начинаются публичные торги, на которых имущество снова выставляют по первоначальной цене, а потом начинают ее снижать. Выигрывает участник, который первым подаст заявку на текущую стоимость. Минимальная цена продажи жилья через публичное предложение не может быть меньше цены отмененного договора купли-продажи плюс 5% и расходы на проведение торгов — обычно это от 50 000 до 100 000 ₽.
Покупатель, потерявший право собственности, может выкупить квартиру на любом этапе.
Расчеты вновь происходят через зачет: к уже выплаченной сумме надо будет доплатить разницу.
После торгов. Покупатель проблемной квартиры может и не участвовать в торгах, но все равно выкупить жилье, если его не купил никто другой.
Цена будет равна стоимости лота на завершившемся этапе торгов. Главное условие — чтобы покупатель не участвовал ни в одном из этапов. Проще говоря, можно на свой страх и риск дождаться окончания торгов и, если нет других покупателей, выкупить жилье по минимальной цене.
Расчеты — опять через зачет с доплатой разницы стоимости.
Если жилье не смогли продать по минимальной цене, считается, что рыночная стоимость существенно не отличалась от цены оспоренной сделки. Тогда арбитражный управляющий обязан подать заявление о пересмотре решения о признании сделки недействительной по вновь открывшимся обстоятельствам.
Предполагается, что суд вернет все на исходные позиции: отменит предыдущее решение, тем самым вернет покупателю право собственности. А управляющий и банкрот уже сами будут разбираться, где деньги от продажи и можно ли их потратить на требования кредиторов.
Что еще почитать по теме:
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
