«В России за сделку никто не отвечает»: эксперт по недвижимости — о состоянии рынка

«В России за сделку никто не отвечает»: эксперт по недвижимости — о состоянии рынка

И нужно ли лицензировать риелторов
80
Аватар автора

Олеся Бухтоярова

эксперт в сфере недвижимости

Аватар автора

Андрей Ненастьев

интересовался подробностями

Страница автора

В 2002 году государство отменило лицензирование риелторов, и рынок недвижимости стал складываться сам собой.

Сейчас, чтобы заниматься продажей жилья, не требуется ничего, кроме регистрации в качестве самозанятого, ИП или своей фирмы. Впрочем, некоторые риелторы работают и без регистрации как частные лица, а продажа жилья для них — подработка. В таких условиях практически все сегодня зависит от порядочности агента.

Эксперт по недвижимости, автор курсов для риелторов и юрист по безопасности сделок Олеся Бухтоярова рассказала, нужно ли возвращать лицензирование, за что отвечают и не отвечают риелторы, много ли среди них мошенников и как в идеале должен быть устроен этот рынок в нашей стране.

Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

В чем основная проблема системы регистрации недвижимости в России?

Известный юрист Роман Бевзенко ввел хорошее определение — негативная система регистрации. Это и есть основная проблема всего рынка. Дело в том, что государство регистрирует переход права, но за содержание перехода не отвечает: Росреестр глубоко ничего не проверяет, а просто по документам вносит запись в ЕГРН.

Росреестр пока не может наладить обмен информацией с межведомственными структурами. Например, не делает запрос в ЗАГС по поводу брачных отношений сторон сделки, хотя это особенно актуально после отмены штампиков о браке в паспорте в 2021 году. Также Росреестр не получает информации от Социального фонда, использовал ли продавец материнский капитал и так далее.

В целом мы похожи на США: у нас одинаковая система, но там она дополнена обязательным титульным страхованием за счет покупателя. Это не обсуждается, покупатель просто приобретает полис лет на десять. И если будут проблемы, платит страховая.

В Европе сделки обязательно нотариально заверяются, и ответственность берет на себя нотариус. Ему надо оплатить примерно 10% от суммы сделки. А в ряде азиатских стран за чистоту сделки отвечает государственный орган типа нашего Росреестра. Такие органы тоже берут около 10%, они все сами проверяют и сами отвечает за проблемы.

В России за сделку не отвечает никто. Даже ответственность нотариуса, по сути, мнимая: доказать его вину практически невозможно. Часто идут споры, спасет ли рынок обязательная нотариальная форма всех сделок. Я считаю, что уменьшит риски, но не спасет. Нотариусы не предоставляют услугу юридической оценки рисков по предыдущим владельцам, они отвечают только за одного продавца — и то не в полном объеме. В целом нотариусу заменить риелтора крайне сложно: у риелторов комплекс оценки рисков значительно лучше при условии, что он вкладывал в свое образование время и деньги, понимает процедуру безопасных проверок.

Так, нотариус не запрашивает кредитную историю продавца, а ведь именно она может показать предбанкротное состояние — и об этом хорошо бы знать покупателю. Но такая оценка рисков нотариальными регламентами не предусмотрена. Неплохо было бы нотариусам расширить сферу своих компетенций при оценке рисков, ведь им люди доверяют больше. А еще нотариусам тоже не помешало бы обмениваться информацией с межведомственными структурами.

В 2020-м году вступили поправки в федеральный закон «О государственной регистрации»  , где прописали возможность компенсаций от государства для покупателей, которые утратили право собственности. Но там есть три больших минуса:

  1. Выплату делают по кадастровой стоимости, а она очень часто существенно ниже.
  2. Необходимо доказывать свою добросовестность в судах общей юрисдикции, а потом уже в судебном разбирательстве с Министерством финансов. Это очень долго.
  3. Покупатель должен быть признан добросовестным, а чтобы суд признал его таковым, надо оплатить полную стоимость жилья по безналичной системе расчетов. У нас же половина сделок в стране идет с занижением цены, а в регионах до сих пор платят наличкой. Более того, в регионах я встречала оплату наличкой с занижением и до заключения договора купли-продажи. То есть человек деньги передал, а потом зарегистрировал право собственности. Как это вообще возможно?

В итоге поправки в закон не охватили весь спектр ситуаций, а коснулись только случаев откровенного мошенничества, когда, например, жилье продано по поддельному паспорту, а потом объявился настоящий собственник. Но даже и здесь покупателю, чтобы получить компенсацию, надо пройти семь кругов ада: доказать свою добросовестность, судиться с тем, кто обманул, свидетельствовать в уголовном деле.

Титульное страхование тоже не стало у нас популярным, так как люди не верят страховщикам. Причем зря: есть неплохая статистика по выплатам, страховые компании действительно платят. Думаю, проблема отчасти в риелторах, которые не понимают сути страхования титула, считают это навязанной услугой и именно так все и объясняют клиентам. А еще бывает, что страховые компании отказываются страховать титул: для них рынок недвижимости — такое же минное поле, как и для всех других его участников.

Фактически вся ответственность сейчас переложена на покупателя: это он должен как-то проверить сделку и он же отвечает, если что-то пошло не так. Риелтор, даже если захочет, не сможет взять на себя такую ответственность в силу закона. Отсюда все проблемы: никто ни за что не отвечает, а крайним остается покупатель — часто и без жилья, и без денег.

Я веду телеграм-канал о безопасности сделок для профессионалов рынка недвижимости и однажды задала вопрос об ответственности
Я веду телеграм-канал о безопасности сделок для профессионалов рынка недвижимости и однажды задала вопрос об ответственности

Почему так много риелторов?

Риелторов действительно много, но внятной статистики нет. Вопрос, кого считать за риелтора. Я выступала в нескольких городах, где люди занимаются своей работой, а в свободное время сопровождают сделки, то есть подрабатывают риелторами. Как следствие, уровень их знаний невысокий, ведь эта профессия требует полного погружения в процессы.

Везде много частников, которые не состоят в ассоциациях и нигде не зарегистрированы. В моем московском чате 285 человек, практически все они частники. Некоторые работали в агентствах недвижимости, подучились и ушли, так как поняли, что агентство ничего не дает.

Бывает, агентства ненавидят частников, но я бы не сказала, что уровень агентств сильно выше. У меня на обучении были юристы из агентств, которые не знали, какими базами данных пользоваться для проверки и что такое критерии добросовестности. То же самое могу сказать о юристах в крупных экосистемах, там также надо организовывать серьезные корпоративное обучение.

Почему обычные люди часто воспринимают риелторов негативно?

Думаю, влияют истории о мошенниках, которые тиражируют в СМИ. Недвижимость — это социальная сфера, и если речь идет об утрате права собственности, сразу обвиняют риелтора.

Очень много неприятных для риелторов историй связано с социально ослабленными людьми — пенсионерами, людьми с алкогольной зависимостью или расстройствами психики. Например, была ситуация, когда человеку позвонили, сказали, что надо продать квартиру, чтобы предотвратить преступление, потому что его жилье уже купили мошенники. Убедили владельца, что ему надо перевыкупить квартиру, он пошел в агентство, продал ее со значительным дисконтом, а потом еще и вырученные деньги отдал курьеру. Когда понял, что это обман, было уже поздно. Пытался оспорить сделку, но без толку.

Это очень распространенная схема, от которой пострадало множество людей во всей стране. И таких ситуаций немало. При рыночной цене квартиры в семь миллионов рублей человек продает жилье за пять миллионов, причем агентство выкупает его на себя, ничего не спрашивая. А потом продает по рыночной цене. Сделка идет через нотариуса — и ничего!

Вопрос: ведь вы же видели, что квартиру продают по цене на треть ниже рыночной, почему ничего не спросили? А не спросили, потому что не хотели узнать, что собственник находится под влиянием третьих лиц. Если покупатель знает об этом, сделку можно оспорить, а если нет, нельзя.

Это не мошенничество, а непорядочность. Есть агенты, которые возьмутся продавать такое жилье, а есть те, кто откажется. С одной стороны, если человек хочет продать, почему риелтор должен выяснять причины и устраивать расследование? С другой, тут ведь обман.

Есть агентства, которые специализируются на таких сделках. Когда я начинаю говорить об этом, слышу в свой адрес проклятия, но все это реальность рынка. Такие истории, конечно, интересны для СМИ. Но откровенных мошенников среди риелторов я на своем веку встречала, может быть, пару раз. Скорее, надо говорить не о мошенниках, а о людях, безразличных к судьбам клиентов.

Как действовать покупателю, чтобы безопасно купить недвижимость

Вся ответственность за сделку возлагается на покупателя, поэтому очень важно, чтобы он в любой момент мог доказать свою добросовестность.

В законе определены критерии добросовестности, под ними понимаются «разумные и осмотрительные действия покупателя». Это, например, когда покупатель:

  • ознакомился со сведениями из ЕГРН, подтверждающими право собственности продавца;
  • выяснил наличие обременений, в том числе ознакомился со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость и выяснил основания ее приобретения продавцом;
  • подтвердил правомочия продавца;
  • осмотрел помещение;
  • приобрел недвижимость по цене, приближенной к рыночной стоимости;
  • обратился к специалистам для проверки законности сделки.

Основания:

От себя добавлю, что обязательно должна быть безналичная форма расчетов, желательно заключить договор купли-продажи через нотариуса и добровольно застраховать титул. Если все это сделать, лишиться права собственности практически невозможно.

За что отвечает риелтор?

Есть определение риелторской услуги от научной школы «Экономическая теория» РЭУ имени Плеханова — совокупность действий риелтора с целью найти наилучший с точки зрения экономической эффективности способ решения вопроса с недвижимостью.

Суть риелторской услуги — в действиях, которые создают у клиента при операциях с недвижимостью дополнительную выгоду: доход или увеличение стоимости недвижимости. Получить эту выгоду без участия риелтора и его специальных профессиональных инструментов и навыков было бы невозможно. Эффективность работы риелтора оценивается величиной полученной клиентом выгоды, а его вознаграждение составляет лишь ее часть.

Как видите, про юридическую составляющую, проверку объекта и ответственность за чистоту сделки тут нет ничего. Работа риелтора определена как организационная и посредническая.

Но клиенты ждут от риелтора безопасности сделки, поэтому возникает юридический компонент. Закон не устанавливает специальных требований к исполнителю по договору оказания юридических услуг. Специальное разрешение на такие услуги не требуется. То есть риелторы могут оказывать юридические услуги, не будучи юристами: проводить экспертизу документов, в том числе договоров, оценивать правовые риски сделки, участвовать в ее подготовке.

Проблема в том, что нет стандартов и регламентов, нет системы оценки рисков. Я езжу по регионам и рассказываю про свои стандарты проверок — я сама их разработала, чтобы клиенты не оставались на улице. Но на уровне государства и риелторского сообщества стандартов нет. А меня упрекают, что я залезла не на свою поляну и вообще должны быть риелтор и юрист, которые работают в паре. Но юридическое заключение по сделке — это еще 20 000—25 000 ₽ плюсом к комиссии риелтора. Не думаю, что все люди готовы платить.

Кто должен нести ответственность за сделку?

Возвращаясь к вопросу об ответственности: риелтор может отвечать только своей комиссией. В судебном порядке можно попробовать эту комиссию взыскать, если риелтор где-то ошибся. Но за утрату права собственности риелтора привлечь очень трудно. Для этого потребуется доказать мошеннический сговор с одной из сторон сделки, но это уже чистый криминал.

Вот пример из Казани: в 2022 году куплена квартира за 4 500 000 ₽, но в договоре купли-продажи указано в 2,5 раза меньше. Риелтор объект не проверила, хотя там даже фамилии первоначального владельца и последнего продавца одинаковые, только имя и отчество отличаются, то есть это родня. А еще три перехода права за короткий период. Даже если и решили закрыть на это глаза — ну, покупайте по полной стоимости, без занижения.

Появился финансовый управляющий первоначального владельца, владелец оказался банкротом. Он вывел имущество из конкурсной массы через родственника, а управляющий это увидел и решил квартиру вернуть. Так как объект куплен с занижением, это почти автоматически означает, что покупатель недобросовестный. Риелтор взяла комиссию 50 000 ₽, подставила покупателя, но привлечь ее за это нельзя — а где написано, что она обязана проверять родственников собственника?

Второй пример. Брачный договор между супругами, которые в разводе. Бывшая жена продавала объект по полной стоимости, но взаиморасчет производился наличными. Риелтор, который сопровождал сделку, не проверил бывшего мужа по реестру банкротов, а он там фигурировал. Брачный договор оказался схемой вывода имущества из конкурсной массы. Через несколько месяцев покупатель получил иск от финансового управляющего о признании сделки мнимой. Год шли суды, куча нервов, траты на адвоката. Право собственности покупателя отстояли, но каким путем!

Тем не менее было бы неверным обвинять во всем риелторов. Именно они дотягивают сделки до завершения и могут применить нестандартные подходы. Среди обывателей, которые берут ипотеку, бытует мнение, что риелтор ничего толком и не делает, так как «банк все проверит». Увы, там тоже многие факторы не учитываются. Юрист банка не будет тратить много часов на подробный анализ всех баз и предыдущих владельцев.

Есть судебная практика, когда известный банк выдал положительное правовое заключение и кредит на весьма сомнительную квартиру. Там был короткий переход права — всего две недели, первоначальный владелец страдал психическим заболеванием, и, конечно, он очень быстро подал иск к покупателю о признании сделки недействительной в связи с ее совершением недееспособным гражданином. Покупатель остался с кредитом и без квартиры — такой случай не единичный.

Банковская экспертиза выявит риски, которые лежат на поверхности, но не больше. Тем выше ценность профессионала-риелтора, который совмещает в себе умение проводить сделки и знания юриста.

Поможет ли страхование ответственности риелторов?

Страхование ответственности есть, и оно иногда работает. Некоторые агентства недвижимости делают для себя такую страховку. Но для людей с этим много проблем, потому что придется доказывать страховой компании причинно-следственную связь между действиями агентства недвижимости и последствиями сделки.

В Нижнем Новгороде агентство провело сделку с объектом мошенника, а потом человек, который потерял право собственности, предъявил претензии на два миллиона рублей. Риелторы были застрахованы, и после долгих тяжб страховая компания выплатила миллион рублей в рамках страхового покрытия, а еще миллион риелторам пришлось платить из своего кармана.

Знаю еще один случай, когда купили новостройку у мошеннической фирмы-прослойки — риелтор не проверил расчет между застройщиком и прослойкой. Прослойка исчезла, клиент потерял два с половиной миллиона рублей, предъявил претензии риелтору. Через три года удалось выбить страховую выплату.

Но это все единичные случаи. Здесь та же история, что и с нотариусами: их ответственность тоже застрахована, везде об этом пишут, но если коснуться реальных выплат, то их практически нет. Почти невозможно доказать вину нотариуса — ни в суде, ни в страховой.

Но страховка деятельности риелтора, даже если она не всегда работает, все же лучше, чем ничего.

Нужно ли лицензировать риелторов?

Сейчас есть подобие лицензирования — добровольная сертификация. Риелтор может сдать экзамен, например, в региональной гильдии и получить сертификат, а его имя внесут в реестр. Когда клиент будет искать риелтора, он сможет проверить его имя в базе сертификатов. Это хоть какая-то гарантия. Хотя у меня ощущение, что клиентам это безразлично.

Кроме того, сертификация стоит денег, а вопросы, которые задают на экзамене, обычно проверяют базовую юридическую грамотность. То есть нельзя сказать, что сертификат на что-то всерьез влияет, хотя гильдии риелторов на местах очень стараются, много сил вкладывают в обучение. Уровень работы риелторов становится выше: люди ходят на обучение, стремятся изменить стандарты работы, многие ориентированы на клиента и болеют за него душой.

Скажу больше: риелтор незаменим. Именно профессиональный риелтор может объективно и полноценно проверить объект недвижимости — в отличие от банков, страховых, нотариусов и агрегатов. А главное — риелтору под силу совершить сложные альтернативные сделки, провести многодневные переговоры с участниками. Из-за негативной системы регистрации без внешней квалифицированной помощи обойтись сложно.

Но порог вхождения в профессию находится на крайне низком уровне. Любой может сказать, что он риелтор. Этот вопрос просто необходимо решать и самому риелторскому сообществу, и на государственном уровне. Нужно объединение риелторского сообщества, чтобы его увидели государственные органы. Российская гильдия риелторов работает над законом о риелторской деятельности, но это долгий и затратный процесс.

Лицензирование нужно, но не в том виде, в котором оно работает в некоторых других отраслях. Это когда созданы СРО, которые занимаются просто сбором денег. Все зарабатывают, а развития нет.

Как вы видите рынок риелторских услуг в идеале?

Есть несколько вещей, которые можно внедрить.

Отрегулировать риелторский рынок. И не так уж важно, как именно это сделать: через систему лицензирования, принятие закона о риелторской деятельности или как-то еще. Главное, чтобы была прописана зона ответственности риелторов — и что они должны клиенту.

Снять всю ответственность с покупателя. На мой взгляд, нужно ввести поправки в Гражданский кодекс и обязать отвечать по сделкам государство. Если оно к этому не готово, вводить в практику обязательное страхование титула. Но тут могут воспротивиться страховые компании: вся грязь польется на них. Да и люди не захотят платить еще 0,5—1% от суммы сделки за страховой полис. Многих и так возмущает, что 5% уходит риелтору, а он ни за что не отвечает.

Поэтому мое убеждение, что отвечать за сделку должно все-таки государство, а конечный покупатель не должен страдать. Это серьезная работа для законодателей. Кроме того, нужно определить финансовые источники такой ответственности.

Убрать сделки с занижением цены. Мне кажется, это сродни преступлению, и риелтор, который сопровождает такие сделки, подставляет клиента. Риелторы мне отвечают на это, что если они откажут, клиент просто уйдет к более сговорчивому агенту. Это так. Но я, например, не беру такие сделки на сопровождение. И если никто не будет брать, сделок с занижением станет значительно меньше.

Но все же такие сделки — это прежде всего ответственность государства. Штрафы от налоговой пока низкие, отсюда и растут ноги у этой проблемы. Усиление контроля по уплате налогов со стороны государства сведет к минимуму занижения. Кроме того, важна грамотная налоговая политика, в идеале занижение должно быть просто невыгодным.

Пока же на практике не только риелторы готовы работать с занижениями, но еще и банки кредитуют под него. На одной из конференций представитель крупного банка сообщил: «Мы работаем с занижением цены!» То есть они это воспринимают как свое конкурентное преимущество. Страховые компании тоже страхуют объекты с заниженной стоимостью, если владелец согласен подписать дополнительное соглашение об увеличении цены.

А что потом скажет покупатель, когда случится оспаривание? В сделках с занижением больше рискует именно покупатель. У него «слетает» добросовестность, и в случае банкротства продавца, его супруги или супруга и даже предыдущих владельцев сделка, скорее всего, будет оспорена.

Усилить позиции общественных организаций. Есть Российская гильдия риелторов, множество региональных гильдий, различные ассоциации. Но, к сожалению, государство к ним не прислушивается. Это не только вина государства: риелторское сообщество в масштабах страны разобщено, есть и внутренние конфликты. Пример — история с закрытием персональных данных в ЕГРН. Это ключевой закон, который перевернул весь рынок. Никакой серьезной реакции от риелторов не было, несколько писем написали — и все. Это говорит о том, что у общественных организаций слабая позиция.

И еще: цивилизованный рынок — это уважение друг к другу. То есть нотариусы, банки, агрегаторы, риелторы, юристы, страховые должны быть вместе на стороне покупателя, а у нас каждый тащит одеяло на себя, все в первую очередь делают деньги. Если бы с вами сейчас общался директор агентства недвижимости или крупный франчайзи, он бы сказал: «Надо убрать всех частных риелторов, оставить только агентства недвижимости, и будет порядок». Но это не спасет рынок, это иллюзия, так как у агентств недвижимости тоже есть свои скелеты в шкафу и есть оспаривания сделок, что подтверждает судебная практика по всей России.

Опять же, агентства недвижимости не могут гарантировать возмещение стоимости объекта недвижимости при утрате права собственности покупателем, да и не должны они это делать по закону. Сейчас агентства и агрегаторы часто выдают гарантийные сертификаты, но к ним очень много вопросов, и статистику возмещения по ним я не вижу ни у кого.

Разработать для всех участников рынка недвижимости единые стандарты проверки. Это моя мечта, но я реалистично оцениваю возможности изменений и понимаю, что пока это что-то из области фантастики. Основная проблема — неналаженная система обмена информацией на межведомственном уровне, о чем я рассказывала выше.

Движение к идеалу — это работа с законодателями, круглые столы и конференции, не побоюсь этого слова, лоббирование, потому что прозрачный и безопасный рынок недвижимости нужен всем. Если будет прозрачный рынок, будет и уважение к риелторской деятельности. Я согласна с мнением, что государство должно обеспечить прозрачность сделки и организовать доступ ко всей информации, чтобы покупатель принял взвешенное решение — неважно, сам он покупает или нанимает риелтора. Риски, которые проверить и учесть невозможно, должны быть застрахованы, и страховка должна работать.


Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Андрей НенастьевБыли участником сделки с недвижимостью? Расскажите, что прошло гладко, а что выбесило:
  • Don DraperА разве страхование титула может защитить на 100%. Уже не помню нюансы, но вроде бы оно никак не поможет, если спустя много лет объявится какой-нибудь дальний родственник продавца, который предъявит права на долю в квартире. А если нет 100% гарантии, то какой смысл платить. Прощу купить новострой, которым никто не владел.6
  • ДмитрийDon, у новостроя тоже есть нюансы в виде банкротства продавца и отката сделок. Честную сделку вряд ли откатят, но крови могут попить прилично.5
  • ЛВв очередной раз транслируется посыл выживания в нашей стране: "Спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Обязательное страхование ответственности или государственное сопровождение сделки (т.е. ответственность на государстве) неминуемо приведет к росту цен в целом по отрасли. И если будет страхование ответственности - зачем тогда в принципе риэлтор? что за сложные многодневные переговоры, о которых говорит автор? С чем таким не справится большинство людей, что аж нужно оплачивать комиссию за невнятный пакет услуг? Рынок недвижимости - на данный момент это рынок покупателя: предложение явно превышает спрос (что на первичку, что на вторичку). Если что-то откровенно смущает (а как правило - это слишком низкая цена для объекта) , нет смысла множить зашкварные ситуации, приведенные в статье. Ну и выписки ЕГРН и запрос в домовые книги - в помощь. Недавно, вроде на ТЖ выходила статья о том, как проверить недвижку перед сделкой.30
  • Аглая ВороноваВообще очень странно, что рынок недвижимости (и покупки, и аренды), так мало контролируется на предмет закона.17
  • Роман ДежнёвБыл участником сделок по продаже и покупке недвижимости трижды за последние пять лет. Был и продавцом, и покупателем. Во всех сделках с противоположной стороны у людей были риэлторы. Я юрист (не из сферы недвижимости, но все свои сделки готовил сам). До этого наивно полагал, что риэлторы просто посредники, которые иной раз могут и пригодиться. Теперь же убеждён, что риэлторы - это абсолютное зло и для рынка недвижимости, и для отдельных участников сделок. 1. Риэлторы деформируют и тормозят рынок недвижимости. Классика жанра: они завышают цену квартиры на размер своей комиссии и тупо ждут, размещая объявления, когда кто-то её купит. При этом им капает от продавца комиссия (ну тут уж как они с продавцом договорятся, возможны варианты), то есть объявления могут висеть очень долго, годами, пока инфляция не приблизит их ценник к адекватному уровню. Истина в том, что продавец и покупатель могут без "помощи" риэтора заключить более выгодную сделку (экономия на комиссиях) и гораздо быстрее (время - деньги). В глобальном смысле риэлторы замедляют оборот денег на рынке, а не ускоряют его. 2. Риэлторы недобросовестны. Они размещают недостоверные объявления (якобы для исследования рынка, на самом деле лишь с целью перехватить покупателя), жутко надоедают продавцам по телефону своими "слепыми обзвонами" (спустя годы после закрытой сделки! это к вопросу о том, по каким старым базам данных они работают), на просмотры приводят заведомо неадекватных и неплатёжеспособных людей, отжирают кучу времени, хамят и в итоге генерируют тонны обоснованной ненависти к своей профессии. 3. Тотальное невежество и лень. Законов не знают и знать не хотят. Соответственно, никакой проверки продавца или квартиры риэлторы не делают, потому что 1) им лень и 2) мыслить нестандартно они не способны в принципе, в сумочке у них шаблон договора с покупателем, разработанный кем-то 20 лет назад, а там ни о каких проверках ничего не сказано ;) P.S.: На последней сделке у продавца была мадам-риэлтор, которая затянула сделку (я предлагал купить квартиру по назначенной продавцом цене ещё полгода назад), и вся полезная деятельность риэлтора в итоге свелась к тому, чтобы в финале принести красивую ленточку и связать ею страницы договора. P.P.S.: Искренне радуюсь, глядя, как у риэлторов подгорает от развития интернет-сервисов по продаже жилья (посредническая маржа становится меньше). А в остальном всё хорошо - и с моими сделками, и с рынком.86
  • Божья коровкаОчень грамотное и подробное интервью, спасибо. По поводу риелторов — встречаются разные. Возможно, действительно нужно их лицензировать и постоянно обучать. Сталкивалась с тем, что агентства набирают всех подряд, кое-как учат, а потом отправляют в поля работать. И отсюда и плодятся эти дубли объявлений, когда собственник выставляет сам, а риелторы берут его фото, добавляют пару сотен и дальше выставляют сами. Или дамы, что приходят на объект, фоткают свои ноги на полу (да-да, встречалась с таким), а в описании пишут какую-то дичь. Хороший риелтор — это еще одни руки, глаза и ноги. Была в сделках с разных сторон, и видела, когда у нашего продавца был безграмотный риелтор. Нам это было на руку, продавец просто потерял деньги на торге и постоянно был в стрессе. Потому что сделка — это нервы. И у многих они сдают перед сделкой, поэтому все срывается. А хороший риелтор последовательно и все нужные документы соберет (помимо тех, что банк запросит, хорошо бы еще и всякие детали проверить), и отсечет лишние звонки, и успокоит вовремя. Все-таки квартиру в большинстве люди покупают не так часто, поэтому отработанного навыка покупки нет. И никакие статьи не заменят чутья профессионалов и их навыков. Ну если только сам не юрист или просто дотошный человек со стальными нервами. А так в любой профессии есть, конечно, разные люди. Если бы риелторам сделали какую-то точку входа — мощный экзамен, лицензия, которую просто так не купить, ответственность, то и проходных людей было в этой профессии бы меньше.20
  • Irina IrinaАндрей, Абсолютно согласна с вами! Риелторы тормозят, и их интерес, как можно быстрее заработать. При покупке мною квартиры в Москве я сама все проверила и заказала выписку ЕГРН , заплатив 240 рублей. Когда пришла на сделку, людей присутствовала очень много. Три сделки совершалось и я столько риелторов и юристов никогда не видела. В одной сделке два юриста и три риелтора присутствовала 😀 и выянилось помимо комиссии риелторам и юристам, за ЕГРН заплатили 10 тысяч. Всегда покупаю и продаю сама .27
  • Акуна мататаDon, Жители ЖК "Леоновский парк" смогут с вами поспорить. Там все брали по ДДУ, у всех собственность, а теперь спустя 5-8 лет их квартиры хотят изъять из-за банкротства застройщика, признав их "незаконно купленными". Почитайте, интересное дело. Новостройка тоже не панацея.7
  • igor7Андрей, да, вы во всём правы. бесит ещё когда приходишь квартиру смотреть, задаёшь вопросы за пределами "вот смотрите, это кухня, а это спальня", а они, риэлторы, ничего не знают! ни про квартиру, ни про дом, ни про продавцов. могут только помнить, что собственность по дкп, наследству или приватизация. а даже где какая площадь им уже неведомо. это со стороны покупателя. со стороны продавца риэлтор приводит покупателей, о которых тоже ничего не знает. ни что им нужно, ни какие деньги у них, ни как они собираются платить. на продаже (мы без риэлторов) приходилось нам, продавцам, объяснять потенциальным покупателям, что когда смотрите смотрите на документы, на платёжки жкх, на соседей - иначе вы не поймёте почему мы хотим больше денег, чем другие квартиры в районе)) в результате и покупали, и продавали без риэлторов в ипотеки без снижения цен.17
  • Брат пацакИз всех регистрационных систем, которые я изучал, ничего лучше системы Торренса не придумали. Относительно лицензирования или страхования - у адвокатов есть обязательное лицензирование, что не решает проблему халтурщиков, у нотариусов есть страхование, которое, по словам самого автора, не работает. В целом единственным результатом будет необходимость занести за сдачу экзамена. Относительно проверки недвижимости - работа риэлтора все таки продавать. И большинство серьёзных агенств, занимающихся дорогой недвижимостью работает с юристами, штатным или из консалтинга, способными сделать нормальный дюдил.3
  • Мария МарияЕдинственное, для чего может пригодиться риэлтор, когда недвижимость и продавец/покупатель в разных городах (чисто бегать на показы) или сложная сделка с альтернативой, всё. Для всего остального есть циан, дом клик и интернет. За последние 3 года продали две квартиры (без риэлтора, при продаже вообще меньше всего рисков), и покупали без риэлтора (вторичка), риэлтор был со стороны продавца, за 20 тыщ с нашей стороны скинул 300 тыщ с цены квартиры, сказал что ему оно нафиг не надо бодаться за такие копейки, он быстрее свою комиссию получит)) (это к слово о том, что все риэлтора якобы заботяться о выгоде своего клиента, ага))15
  • АкацияDon, я рискнула. Мне в итоге ещё повезло, лишь на полгода задержали. А соседние дома на пару лет. При том, что на момент покупки они уже были построены, я квартиру выбирала, заходя в неё!6
  • Заясь, заясь10% от суммы сделки нотариусу или гос.реестру для гарантий?? Это безумие! Там что, каждая десятая сделка в итоге признаётся недействительной и требует возмещения продавцу?19
  • Максим СкомороховЗаконодатели заняты запретами транспереходов, им важно у кого какие писки и куда их совать. Тут не до регулирования рынка недвижимости. Сам считаю, что должно быть страхование титула. Обязательное.7
  • Геннадий Савинов1. Российская регистрационная система будет развиваться путем локальных улудшений и имитаций улудшений. 2. Без информации не может быть безопасных сделок. А информацию никто в общий доступ не отдаст. Это миллиардные обороты. Поэтому сведения будут предоставлять тем, кто весомо обосновал свою заинтересованность, например, нотариусам. Но не все, только часть, чтобы не обвалить рынок "информационных услуг" по недвижимости. Например, нотариусам предоставят доступ к базам ЗАГС, чтобы исключить оспоримость сделок со стороны якобы отсутствующих супругов. Это из примеров локальных улудшений. 3. Из разряда имитаций улучшений : обязательный нотариат, лицензирование риэлторской деятельности, обязательное титульное страховаание. Подготовки к этим мероприятиям, их осушествления и признания неутешительных итогов, что ничего не изменилось в плане безопасности сделок, хватит примерно на 10 лет. Чтобы и дальше ничего не менять, можно будет придумать что-то еще, объясняющее, какие теперь органы мешают танцевать хорошо. За это время озабоченное покупкой недвижимости поколение постареет, потеряет память, придут новые депутаты, и можно будет выходить на следующий круг планов и обещаний. 4. Если бы реально была хотя бы малейшая воля хотя бы не ухудшать ситуацию, закон о закрытии ФИО собственников недвижимости не был бы принят. 5. На ближайшие годы относительная безопасность сделок может обеспечиваться только юридическими проверками на основе данных, полученных за плату неофициальным путем, проанализированных квалифицированными экспертами. Поскольку есть еще и многогранная технология сделок, которой владеют только риэлторы, без их помощи никак не обойтись. 6. Можно предположить, что "черные риэлторы" и дискредитация профессии были придуманы и введены в оборот специально, чтобы отвлечь внимание от существенных дефектов регистрационной системы, а также для защиты иных профессий, которые должны быть, как жена императора, вне подозрений.8
  • Геннадий СавиновБожья, "лицензия, которую просто так не купить" обвалит риэлторский рынок и не принесет доход продавцам лицензий. Поэтому, плата может быть только умеренной, никак не связанной с объемом знаний и квалификацией, которые предполагает лицензия) То есть, ничего не дающей потребителям услуги. Хотя, нет, эти затраты лицензированные риэлторы повесят на клиентов. Репутация надежнее бумажки под названием лицензия.5
  • Roman NailsЗашибись!!! Застройщик не отвечает за строительство, строители кидают с ремонтом, производитель не отвечает за качество стройматериалов, УК не отвечает за качество коммунальных услуг, а Росреестр- за сделки. За что мы, мать вашу, платим????9
  • Олеся БухтояроваМаксим, согласна с Вами. Страхование титула для многих большая экзотика.3
  • Олеся БухтояроваЗаясь, там просто такой процент, скорее всего из этих процентов формируется некий компенсационный фонд.0
  • Алексей НовиковПериодически приезжали в Краснодар и решили купить там дом, знакомые посоветовали ну очень хорошего риэлтора, и так как жили в другом регионе то были на видеосвязи и при понравившиеся варианте сразу собирались подъехать, риэлтор за свою работу скащала что берет 200к, ну ладно если вариант будет хороший можно и заплатить, короче месяц она пихала нам какую то чухню из авито, циана и всего остального, абсолютно страшные объекты, и решили нанять ещё одного риэлтора для проверки того что предлагает первый, волосы зашевелились от того на сколько первый риэлтор хотела нас нагреть, дом стоит 4,5 млн, она нам впаривает за 8, и это без 200к, за свою типо работу, договариваются с продавцом, он повышает цену и всё, и постоянно везде говорит, да как вам повезло, да это очень хороший район, цена конечно большая, но у нас такие цены, это Краснодар. Короче в лоб ей показали информацию с реальной стоимостью того что она предлагала, а там разница цен, от 1 миллиона до 4 так она начала на нас ругаться, мол вы ничего не понимаете, и не разбираетесь, послали короче её и ничего не платили ей, нет дома нет денег. Дурят понаехов, ни стыда ни совести, можно сильно впухнуть если не проверять20
  • РабиновичброкерГеннадий, Вы как никто другой ,знаете как работают агенты,которые дорожат своей профессией,своим именем,которые постоянно обучаются. Но я всегда буду придерживаться своего мнения.Риелтор должен уметь продавать обьект и купить для покупателя.Обладать именно технологиями продаж,довести процесс до принятия задатка,а далее делегировать юристам.Я работаю всегда в цепочке: Брокер -юрист -налоговик-нотариус =сделка.3
  • Заясь, заясьОлеся, да, спасибо, я так и поняла, это типа страхования титула, но тариф запределен7
  • Юджин FlowersЛВ, ну не знаю, в некоторых регионах рынок продавца - ликвидные объекты завышают боже упаси. А люди-то берут! Тут война, а у народа вон сколько денег.2
  • Геннадий СавиновРабиновичброкер, Наталья, Вы рассматриваете риэлтора в его западном варианте. Отечественный от него сильно отличается: наш и шнец, и жнец, и на дуде игрец. Именно таким его хотят видеть клиенты: дешевым и 100 в одном. Ответственный риэлтор прибегнет к помощи юриста, эксперта, налогового консультанта, ипотечного брокера и пр. Но в такой схеме может получиться по-Райкину: "К пуговицам претензий нет? - Нет..." А в итоге: "Какой урод, но как сидит костюмчик !". В том смысле, что у 7 нянек дитя окажется без глаза.6
  • HumbleБыла продавцом и покупателем примерно в один период времени. Продать квартиру повезло самой, покупатель был без риелтора. Договоры все делала я сама (по работе есть большой опыт работы с ДКП недвижимости), в итоге все прошло гладко (ну и случай у нас простой, один взрослый собственник, покупатель тоже один). А вот при покупке было сложнее. Со стороны продавца был риелтор, который брал деньги с обеих сторон. При этом абсолютно не готовый к переговорам и редактированию его формы договора - чтоб вписать в договор стандартную фразу о том, что третьих лиц, зарегистрированных и имеющих право на проживание, нет, пришлось долго спорить... Для меня этот вопрос был актуален, т.к. в квартире до продажи проживал арендатор, договор с которым мне не показали. Кстати, риелтор также настаивал на продаже квартиры с арендатором, аргументируя тем, что я без проблем могу выселить его, показав выписку из ЕГРН на нового собственника. Тут тоже пришлось попотеть в прениях, чтобы договориться о выселении арендатора до сделки. Уж очень квартира понравилась, а то бы не стали столько времени и нервов тратить. Вывод: если вы сами грамотный человек, разбирающийся в юриспруденции, документации, рынке недвижимости, навязанный риелтор может вам мешать.5
  • Far AwayОлеся, да не экзотика, просто слишком часто стали всплывать истории, где это страхование (якобы панацея) не спасло.6
  • Far AwayМне в ближайшем будущем грозит покупка квартиры впервые. И мне, например, страшно. И еще - абсолютно неохота разбираться во всем этом многообразии законов, правил и всего остального. Квартиру купить - это, извините, не за хлебом сходить. Если первичка, то ладно еще (хотя и то есть прецеденты), а уж если вторичка - тут вам и наследственные дела, и несогласие собственников, о существовании которых никто не сказал и наличие которых проверить практически невозможно (а если возможно, то нужно знать, где и как проверять), и много чего другого. Мне хватает своей работы, которой забита моя голова. Лезть в это, чтобы потом в случае ошибки ругать кого? Себя? Нафига мне это нужно? Нет, я за обязательно сопровождение сделки ответственным грамотным лицом. Не обязательно риэлтором - пусть это будет Росреестр, повысить его тарифы и пусть себе несет всю ответственность, проверяет. Пусть квартиры стоят дороже - я переплачу за свое спокойствие. Пусть адвокат или юрист - неважно, кто именно. Важно, чтобы не продавец. Разобраться во всем этом, не ориентируясь в теме, практически невозможно. Я читала историю, как купить квартиру с аукциона. Полностью безопасно (продает государство), описано все пошагово - но боже, я закрыла статью на третьем шаге. Регистрироваться на куче ресурсов, получать электронные ключи в личном присутствии, вносить обеспечительный платеж, караулить ставки.. Это сложно. Не всем это интересно. Не у всех есть на это время и желание. Согласна с тем, что недобросовестных или пофигистичных риэторов хватает. Но и не все готовы покупать недвижимость без них.5
  • Супер МамаИстория из статьи, где человек продал агентству квартиру за бесценок. Почему автор считает, что тут нет мошенничества со стороны агентства? Кто принудил собственника продавать, запугав какой-то мутной историей? Уж явно тот, кто является конечным бенефициаром, а не просто какое-то непонятное «третье лицо»3
  • Супер МамаПоделюсь своей историей покупки. Мы выбрали таунхаус в нашем районе, нужен был именно этот. Продавец сотрудничал с 2 риэлтерами. Одна дама из нашего района, она же председатель ТСЖ. Ее преимущество было в оперативном показе тут на месте, продавцу не надо было кататься. А второй риелтор занималась интернет-объявлениями. В общем, мы в итоге нашли обеих. И очень выгодно поторговались с ними одновременно. Так как сделку ни один не хотел уступать другому, они как на аукционе по очереди снижали цену, ( за счет своей комиссии, так как продавцу было без разницы через кого продать). В итоге сторговали около 500 тыс.3
  • Наталия Б.Я, конечно, обыватель, дилетант, но искренне не понимаю в чем сложность обязать самого продавца изначально, при выходе на продажу, предоставлять всю историю квартиры и весь комплект документации? Считаю, что прежде всего нужно вводить ответственность именно для продавца. Если бы на вторичке изначально была невозможна продажа от продавца и по доверенности без предоставления всей истории квартиры и всех документов продавца (т.е ни выставления квартиры на продажу в агентствах, ни показов, ни, тем более, выходов на сделку, пока продавец лично не соберёт все, по всем инстанциям), то никому ничего проверять бы и не требовалось. Если только подлинность этих документов. Мошеннические схемы утратили бы смысл, если бы на продажу поступали только чистые, готовые варианты. По-моему, ничего проще и не придумаешь.8
  • ТраблшутерРиэлторы, нотариусы ни за что не отвечают, но деньги берут исправно.6
  • ЕлизаветаНе встречала полезных риэлторов, и искренне уверена, что работа риэлторов, диллеров по продаже машин, сотрудников трэвел-агентств и других подобных сервисов находится в среднем на таком низком уровне, что без слез на их работу не взглянешь. С развитием классных интернет сервисов эти позиции уже должны были уйти в прошлое. Из последнего по всем категориям: 1. На сделке по покупке квартиры собирали договор из нескольких примеров и кривого договора риэлтора, выделили самые интересные пункты и оставили комментарии, попросили риэлтора собрать в единый документ. Риэлтор сказала, что не понимает как убрать комментарий в word и что вообще пункты частично дублируются (что, блин, логично, и задача была - дополнить их), и она ничего делать не будет - уже 17.00, она пошла отдыхать. П.с. до сделки было 3 дня. 2. В диллерском центре не смогли сказать есть ли проекционный дисплей на машине, и предложили к ним приехать. П.с. чтобы посмотреть надо или подойти к машине и увидеть большую штуковину на стекле, либо завести ее и увидеть проекцию с водительского сиденья. Но, видимо, им было лень дойти до машины. 3. В корал-трэвел милая барышня рассказывала про отели, глядя на картинки-иконки - где нарисованы пляж, еда, душ и т.п., т.к. сайт был на английском и понимала она на нем только эти картинки, фотки и цифры со значком $. Тот факт, что все ссылки были нами изучены и отзывы прочитаны накануне, ее не интересовал - "должна же я вам рассказать про отель". И да, новой информации ни про отель, ни про перелет, ни про остров она не добавила. Куда эффективнее оказался собственный ресерч и элементарная проверка геолокации в инсте - последние фотки, реальные отзывы, уточнение ситуаций с водой/ стройками/ питанием/ развлечениями в комментах. Беспомощность таких специалистов на фоне требуемого вознаграждения ужасно раздражает.10
  • Анастасия КоСтатью не читала, бомбануло с подводки. Вообще-то юрист банка именно проверяет всех владельцев, в том числе бывших - юридическая чистота сделки в интересах банка. А вот многих риелторов даже сбор документов затрудняет, каждая бумажка через пинок.. Работала с риелторами 3 раза, всегда один негатив, тягомотина и ошибки.5
  • Far AwayНаталия, это будет работать, когда продает непосредственно владелец. А если продает наследник? А если продавец живет в другом городе/стране, и продает по доверенности агент/друг/родственник? А если ипотека и маткапитал участвовали? А если владелец недееспособен или в млс, но согласен на продажу? У нас печать о браке уже не обязательна, и то ухитряются выйти на сделку без уведомления супруга. Как тут обязать? Слишком много сложных условий, разобраться в которых - вторая полноценная работа.3
  • Софья ПаттуринаМария, мы так в Москве квартиру купили. Риелтор выставила по цене ниже рынка, и ещё скинула нам 100 к. Звонков было много, поэтому она стала вымогать у нас для себя "комиссию" в 100 к на руки. В итоге, больше всего потерял продавец - и так квартиру ниже рынка продал, да ещё и дополнительные 100 к нам скинул. Потом, когда продавала свою квартиру, делала это самостоятельно. Везде представлялась риэлтором, разместила платные объявления, чтобы эти товарищи не названивали не размещали дубли. Продала за 3 дня. Но поскольку сделка была альтернативная, а я в другом городе, на покупку пришлось привлекать проверенного агента. Она нам помогла нейтрализовать ненормальную агентшу со стороны продавцов, которая уже в банке чуть не сорвала сделку.4
  • ЛВЮджин, в целом, статистика говорит об обратном,. Но в каждом правиле, конечно, есть исключения. Есть мнение, что у народа, у которого в принципе много денег, сейчас нет альтернативы их сохранения, кроме как покупки недвижимости. Отсюда может быть спрос на ликвид и космо-ценники. Но, повторюсь, это не общая картина - статистика сделок в росреестре за первую половину 2023 год пробила дно по количеству сделок в сравнении с прошлым аналогичным периодом. Скорее всего, к выборам ситуация подисправится: в конце концов, боевые выплаты же нужно куда-то тратить?4
  • Олеся БухтояроваАндрей, у Вас прям совсем печальный опыт. Жаль.0
  • Олеся БухтояроваIrina, а как Вы объект проаеряли? По выписке из ЕГРН?1
  • Олеся БухтояроваЛВ, если бы так все было просто. Один закон о банкротстве физических лиц чего стоит, схемы вывода имущества из конкурсной массы и так далее. Выписки из ЕГРН и выписки из домовой книги недостаточно для полноценной оценки рисков. Страхование ответсвенности риэлторов не рабочий инструмент. Страховые компании за не прозрачный рынок недвижимости отвечать не хотят. И правильно делают.3
  • Олеся БухтояроваЮджин, у народа денежки есть. Да.0
  • Олеся БухтояроваАглая-Ляля-Милена-Фекла, у нас в стране много чего не контролируется.2
  • Аглая ВороноваОлеся, почти все0
  • Far AwayОлеся, нафига ее иметь, если при страховом случае страховая всеми лапами будет упираться и искать причину не платить?2
  • Марк ВетлицкийЗаясь,, 10% от суммы сделки нотариусу в данной статье - это неправда. Я сейчас живу в одной из стран Европы, покупал квартиру, нотариусу заплатил около 0,5% от стоимости сделки. Олеся (автор), вы могли бы привести примеры конкретных стран, где нотариусы берут 10% от сделки? Понятие "Европа" - очень неопределённое, это несколько десятков стран, в каждой свои законы и цены, несмотря на единое экономическое пространство ЕС.2
  • Супер МамаОлеся, это про бесполезность агентов и завышенную цену их услуг. Если они легко в процессе торга готовы со своей комиссии скинуть 500 тыс3
  • MiraАлексей, Краснодар вообще "уникальный" (в плохом смысле слова) город по предоставлению риэлторский услуг. Да и по многим другим сферам тоже3
  • Дракончик ТопотушкаОлеся, с нетерпением ждем рассказов о Волшебных Базах, в которые есть доступ только у риелторов =)6
  • Роман ДежнёвОлеся, сэкономил на паразитах ;) и ни о чём не жалею.2
  • Алексей МалаховОлеся, так в чем проблема вбить ФИОи дату рождения в ФССП, арбитраже и по мировым судам, базы согласно закону открыты и дела увидеть не проблема0
  • Борис БахтинМарк, судя по тому, что она появлялась в комментах после вашего вопроса, ответа не будет. Потому что эти страшилки про "Европу", "Марс" или "Альфу Центавра" для хомячков, на которых хочется заработать )).0