Рынок недвижимости в России: итоги 2022, прогноз на 2023

После ажиотажного роста весной 2022 года цены на столичные квартиры стали падать. По мнению аналитиков, стоимость жилья в этом году продолжит снижаться по сценарию 2015—2017 годов. Но с одной оговоркой: падение будет сильнее, потому что тогда на рынке не было огромного пузыря.

Николай Валюх

частный инвестор

Квартиры в Москве номинально подорожали на 2%

По подсчетам портала о недвижимости «ИРН», в 2022 году вторичное жилье в Москве подорожало до 251 тысячи рублей за квадрат. Номинальный рост составил всего 2%, и это ниже потребительской инфляции в 12%.

Цены выросли за счет удачных первых месяцев: с января по апрель квартиры подорожали на 10,6%. Дело в ажиотаже из-за ослабления рубля, санкций и прочего. Но потом рост выдохся, и с мая по декабрь цена упала на 7,5%.

Ключевое из комментария ИРН по итогам 2022 года: «В прошлый раз метр дешевел с 2015 по 2017, и в итоге стоимость жилья снизилась примерно на 15—20%. Но сейчас санкции и проблемы российской экономики серьезнее. Главное, в 2015 году на рынке не было пузыря, а теперь он огромный: в 2020—2021 на фоне низких ставок по кредитам и депозитам московские квартиры подорожали примерно в полтора-два раза.

Учитывая идентичную реакцию рынка на события 2014 и 2022, можно предположить, что цены на жилье в ближайшие год-два продолжат ползти вниз примерно на процент в месяц. В итоге они скорректируются примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, то есть вернутся к уровням начала 2020. Если не случится новых форс-мажоров.

Также ИРН подвел итоги января 2023: «В январе цены на столичное жилье топтались на месте. То есть снижение последних восьми месяцев приостановилось.

Причина — сокращение объемов предложения: количество выставленных на продажу квартир упало примерно на 20% от максимумов осени 2022. Но не потому, что лоты раскупили: квартиры снимают с продажи сами продавцы, которые разочаровались текущими ценами. Многие собственники морально не готовы к уступкам и уходят с рынка до лучших времен.

Несмотря на некоторое снижение, объем предложения жилья по-прежнему в полтора-два раза превышает уровень до 24 февраля. Поэтому глобально тенденции не меняются: слабый спрос и избыток квартир на рынке продолжают давить на цены. Так что ближе к весне, когда рынок активизируется, цены вновь пойдут вниз».

Источник: ИРН

Доходность московских квартир упала до нуля

По данным ИРН, к концу 2022 года индекс доходности московской вторички упал до нуля. Индекс показывает, во сколько раз доходность жилья — аренда плюс рост цены — превышает доходность вклада в банке. Если индекс ниже единицы, то доходность у квартиры меньше, чем у вклада. Если индекс ниже нуля, то инвестиции в жилье приносят убыток.

Комментарий ИРН: «В 2020—2021 на фоне резкого снижения ставок по вкладам рынок недвижимости переживал инвестиционный бум. По оценке „Инкома“, в 2020 каждая седьмая сделка на московской „вторичке“ была инвестиционной. В 2021, когда консервативные инвесторы поверили в „вечный“ рост цен на квартиры, — каждая пятая. События 2022 поставили крест на инвестиционном ажиотаже: спрос на вторичном рынке Москвы сократился на 22%, а инвестиционный — сошел на нет».

Источник: ИРН

Рост цен на жилье оторвался от роста зарплаты

За последние годы рост цен на вторичку оторвался от роста зарплаты. С 2018 года среднегодовая медианная зарплата увеличилась на 61%, тогда как квартиры в среднем по России подорожали на 75%, а в Москве — на 73%.

Источник: данные «Сбериндекса» по рынку жилья и зарплатам, расчеты автора

Заявок на ипотеку стало меньше

В декабре россияне оформили 176 тысяч заявок на ипотеку. Это на 8% меньше, чем в декабре 2021 года, но в то же время это лучший результат в 2022 году. Количество заявок подросло благодаря сезонному фактору: декабрь — самый активный месяц на ипотечном рынке.

Также наверняка сказались заявления чиновников: в ноябре Минфин предложил не продлять в 2023 году льготную ипотеку. Программу официально продлили только в середине декабря и на менее выгодных условиях: ставку по льготной ипотеке подняли с 7 до 8%. Так что многие могли просто запрыгивать в последний вагон этого поезда.

Как изменятся программы льготной ипотеки в 2023 году

Источник: Банк России, расчеты автора

Объем ипотечных кредитов стал рекордным

А вот объем ипотечных кредитов в декабре стал рекордным: вырос на 9% по сравнению с декабрем 2021 года и составил почти 700 млрд рублей. При этом объем кредитов за полный год сократился на 16%. Все из-за ничтожного спроса в 2 квартале 2022 года.

Источник: Банк России, расчеты автора

Размер ипотечного кредита увеличился

Декабрьский объем кредитов стал рекордным, потому что увеличился средний размер ипотеки. За последний год — на 19%, с 3,3 до 4 млн рублей. Так получилось потому, что номинальные цены на квартиры выросли в среднем по России. А еще дело в большом количестве кредитов на долевое строительство. Средний размер такого кредита за 2022 год вырос больше рынка — на 30%, с 4,2 до 5,4 млн рублей.

Значительная часть долевого кредитования — это «ипотека от застройщика». В рамках таких программ строители продают жилье под низкий и даже околонулевой процент, но при этом завышают стоимость квартиры на 20—30%. Это искусственно разгоняет цены на рынке и увеличивает средний размер ипотеки. В 2023 году ЦБ ограничит выдачу таких ипотек, и это еще один аргумент в пользу охлаждения цен.

Интересно, что средний размер ипотечного кредита на долевое строительство увеличился только за счет периода с апреля по июнь, когда застройщики активно внедряли ипотеку под ноль процентов. А в 2 половине 2022 года размер таких кредитов снижался. Возможно, дело в скидках, которые начали делать строители.

Вот как это описал ИРН на примере Москвы: «На первичном рынке, который поддерживает льготная ипотека от государства и субсидируемые ставки от застройщиков, цены долго топтались на месте, но в последние месяцы 2022 года тоже поползли вниз, а скидки стали достигать 30%.

Но если на вторичке спрос в последние месяцы 2022 года разморозился благодаря корректировке стоимости метра и беспрецедентной глубине торга, то на первичном рынке, где застройщики долгое время готовы были душу продать, но не снижать цены, продажи оставляют желать лучшего.

И даже некоторая активизация спроса к концу 2022 года после заявлений Минфина о завершении льготной ипотеки в 2022 году вряд ли переломит общий тренд, пока цены на новостройки остаются выше стоимости готового жилья сопоставимого качества».

Источник: Банк России, расчеты автора

Новости, которые касаются инвесторов, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @investnique.

Тэги: актуальное, недвижимость, ипотека, инвестиции

Фотография на обложке — Vadim Zakharishchev / Shutterstock

alena_lanskaya, в долларах цены точно упадут ниже уровня 2020 года, в рублях зависит от того, насколько в России разгонят печатный станок

Цена в объявлении застройщика - это не рыночная цена, как минимум по двум причинам:
1) цены реальных сделок всегда ниже цен в объявлениях
2) практические все квартиры на первичном рынке (от застройщиков) продаются с субсидированием ипотечных ставок, которое увеличивает цену квартиры примерно на 30%. 12-13 млн + 30% = как раз те самые 18-20 млн

Попробуйте продать сейчас эту квартиру за 20 млн на вторичном рынке с ипотечными ставками 11-12% годовых :) вот если получится - только тогда и можно считать, что рыночная цена - 20 млн)

Sophisticated, за 20 конечно нет, я отдично знаю как работают застройщики) но за 15 берут по уступке, в ноябре кто-то из наших потенциальных соседей попрощался с нами

Падать будет, давай, жду не дождусь.

Петров, в этом и проблема – все ждут. А это значит, что в определенный момент начнется ажиотажный спрос среди таких ждунов. Я тоже такой – упустил квартиру за 4 млн, теперь она стоит 7, жду когда обратно к 4-м или хотя бы к 5 вернется, иначе не по карману, даже с ипотекой.

Александр, вряд ли спрос начнется, нет предпосылок для него, дальше или вниз, или боковик.

Александр, боюсь в рублях уже не вернется

Петров, ага на пару тысяч, вот если бы лимонов на 5, а лучше на 10.

Уважаемый, кое-что в моем списке наблюдения на 5 уже подешевело) Выставляли за 18, сейчас уже хотят около 13. Мне лично пока все равно дорого, так что я пока просто жду, пока подешевеет, или я разбогатею))

Уважаемый, возможно если что то стоило лимонов 200 уже подешевело на 10.

Люди делятся на два вида, одни ждут когда лопнет ИТ пузырь и другие ждут, когда лопнет бетонный пузырь.

Дмитрий, есть ещё идеалисты, которые ждут когда окончательно загнётся Америка.

Roman, ага, доллару хана.

Петров, ещё классик перед вторым вторжением в Ирак говорил, что доллар это "грязная зелёная бумажка".

Дмитрий, есть еще те кто ждет когда лопнет пузырь биткоина или фондового рынка

ivan, это уже чистые эстеты и их мало.

ivan, В два раза же фондовый обвалился год. Мало?

Roman, считаете, пора закупаться на всю котлету?

Кристина, была бы цена в рынке, давно продали бы.

падать, наверное, будет, но по итогам 2022 года так ничего и не упало толком - ну кроме того что релоканты распродавали на панике за бесценок

застройщики очень уперты и цен не снижают - неделю назад закрыл сделку по договору цессии по очередному пиковскому человейнику в + 96% годовых, при этом дисконт к цене застройщика составил аж 15%, ни на рубль квартира в 2022 году не подешевела

ivan, за бесценок? Хоть один такой случай знаете?

ivan, вы ли это? Какие то жалкие 96% годовых, как вас такое устроило то?

alena_lanskaya, попробуйте сначала продать за 20млн вашу квартиру. Я уверяю, никто не возьмёт за эти деньги. А застройщик может поставить и 50. Это лишь хотелки продавца.

M, я не собираюсь её продавать, я её купила чтобы в ней жить. Сравнение цен исключительно для понимания порядка цен сейчас и тогда.
Кто ж продаёт квартиру 3 минуты от метро с ипотекой 5,8 и с нормальной ценой 😁

Уважаемый, да, почему-то изменения всегда в одну сторону, и никогда - в обратную

Петров, лучше всего даже не переуступки, а вторичку - вторичка уже иногда появляется по ценам на уровне 2020 г. (пока правда редко и быстро уходит, но есть)

ivan, так я и говорю про то, что можно купить квартиру напрямую у застройщика за 20 млн в субсидированную застройщиком ипотеку под 0,01% вместо того, чтобы покупать у инвесторов-перекупщиков за 18 млн в ипотеку под 11-12% годовых. Ежемесячный платеж в первом случае будет гораздо меньше. И в том, и в другом случае квартира покупается в ипотеку. Причем тут деноминация?

у меня стоит квартира в продаже и с июля ничего не происходит.Цена по рынку.Мурино

Кристина, как бы ни было прискорбно, но "цена по рынку" - это цена, за которую совершаются сделки.
Если с вашим активом сделки нет в течение полугода, то цена, получается, выше рынка...

Никита, не факт, цена имеет значение, но там может и фоток нормальных нет и описания, и телефон не берет и точка локации стоит не там, косяков куча.

Петров, предлагаю в норме рассматривать случай без косяков самого объявления.
За полгода ни одного звонка потому что автор не берет трубку и жалуется, что ему никто не звонит... Ну это уж экзотика на грани с клиникой.

Кристина, ИМХО, если полгода не продается - то цена не по рынку.
Ваша цена может соответствовать другим аналогичным объявлениям, но рынок - это не за сколько выставлено, а за сколько продалось, так-то...

Татьяна, согласен про вторичный рынок и его цены.
Большое заблуждение определять рыночную цену недвижимости по агрегаторам типа Авито или ЦИАН.
ЦИАН показывает не рыночную цену, а за сколько собственник всё ещё НЕ продал объект.

Гораздо объективнее было бы опираться статистику реальных сделок, а не "хотелок" в объявлениях...

Татьяна, я брала эту квартиру в 2021 году за 5+ продаю вместе с мебелью и самой простой техникой за 6,1 типо икеи в 2023.Продать за 5 можно, но себе в убыток, потому что цены у других точно также завышены

Кристина, ну да, у других тоже завышены. Но они и не продаются, получается, если они так же на продаже висят, как и ваша.
В этом-то и проблема нынешнего рынка - что люди покупают квартиры, вкладывают в них, а потом не всегда могут их продать даже в ноль. Это не уникальная проблема вашего ЖК, увы. Я смотрю некоторые ЖК в Московской области - там выставлены квартиры со сдачей в 2025-2026 году, и по той же цене примерно выставлены уже готовые квартиры из корпусов 2018-2020 года с ремонтом. И не продаются( Потому что застройщик может предложить ставку ипотеки в 2-4%, а продавец вторички - нет.
Тут вопрос в том, хотите вы продать или заработать. Если продать быстрее - надо снижать цену. Если заработать - надо подождать. Обычно падение после скачка цен длится года 3-4, потом цена снова идет в рост.
Хотя всегда есть надежда, что появится именно ваш покупатель, который хочет именно эту локацию, этаж, вид из окна и планировку, и готов за это платить выше рынка. Насколько на это можно рассчитывать - зависит от уникальности вашего предложения.

Кристина, а рынок вы как определили? Хотелки соседей?

Кристина, ответ на этот вопрос кроется в расположении :) Слишком известная локация, причем, печально известная

Юрий, много хейта у Мурино, городок этот разный и дома в нем разные.Была как-то у мастера эпиляции в западной части города и там просто ужас: двери на этаже через каждый метр, корридор узкий - привет клаустрофобам.

Отмечу для меня основной миннус это отрезанность от города, помимо метро нет хорошей транспортной связи с городом, с больницами надо мудрить и искать куда обратиться-но в конечом итоге можно найти.А плюс это хорошие, новые дома у метро.Нужен нормальный классный парк и не один по-хорошему

Кристина, хэйт строится собственно на том, что это просто человейник в худшем исполнении, построили монструозные дома на ХХХХХХХХХХ жителей, но инфраструктуры нет и жить там мягко говоря не комфортно

ivan, 18 марта 2014-го года

А можно такую же аналитику, только для остальной России? Москва это всё-таки 1/11 часть России по населению, а остальные 10/11 живут за пределами Москвы. В Крыму, например, цены на жильё в январе-феврале, такое чувство, что уже расти начали снова

Helg, офигеть, если так. Сейчас такое напряжение там и на юге РФ, мне кажется, развитие военной обстановки в ту или иную сторону точно будет влиять на цену.

ivan, что за новости? Деноминация затрагивает все, и долг по кредиту в том числе, погуглите что ли, народ вам может поверить.

Кристина, незнаю где находиться ваш дом, и какой ремонт, но знакомый взял недавно студию новую, готовую, 27 метров с предчистовой отделкой за 2,5 млн, от метро полчаса пешком, так что цена у вас не рыночная, а такая которая вам кажется рыночной, это разные вещи.

user2291818,

ivan, Крым принадлежит России с 1787г. Историю надо учить не по украинским учебникам.

M, я вроде бы этого и не утверждал, Крым действительно принадлежал России с 1787 по 1922 год

Уважаемый, это общеснгшное, скажем так. Все же ситуация в РФ/Украине сейчас уникальна:столь масштабных боевых действий на такой территории не было со времен гражданской войны в Таджикистане, и цены на недвижимость должны этому следовать. Я бы не стал сейчас покупать квартиру в Белгороде, к примеру.

Кристина, я про Мурино, откройте авито, какие студии в ЛО за 4 млн, сейчас там за 3 можно с мебелью взять.

Кристина, Клиентка в Шлиссельбурге купила полноценную квартиру за 3,5 млн, в этом месяце. С ремонтом и обстановкой. Не студию. Откуда в Мурино (Ленобласть) такие цены?

Sasha, если кратко, то потому что сейчас нет НИ ОДНОГО фактора для роста цен, зато есть куча факторов для падения: раздутый на льготной ипотеке пузырь цен, рекордный объем предложения недвижимости (как первички, так и вторички), рекордный объем строительства, падение цен на аренду, ужесточение ЦБ выдачи ипотек банками, закредитованность населения, демография, военные действия...