Минфин: платите налоги не со всех поступлений от нанимателя квартиры
Минфин объяснил, как платить налоги, если сдаете квартиру и получаете от нанимателя деньги в счет коммунальных платежей. Есть шанс сэкономить на налогах: делиться с бюджетом нужно не всеми поступлениями. Коммунальные платежи по счетчикам — это не доход, а без счетчиков — доход. Как обычно, есть нюансы, о которых Минфин не рассказал, но есть и другие способы сэкономить на налогах и не платить НДФЛ вообще со всей коммуналки.
Вот как собственник может сэкономить на налогах, если сдает квартиру.
Кого это касается?
Разъяснения Минфина касаются всех владельцев квартир, которые сдают их физлицам за деньги. Такие собственники получают доход от нанимателей. По закону его положено декларировать: отчитываться перед государством и платить 13% НДФЛ в бюджет.
Если наниматель заплатил 10 000 ₽, то 1300 ₽ нужно отдать налоговой. Так, конечно, делают не все, но по закону положено. Минфин подсказал таким людям, как можно сэкономить и отдавать государству немного меньше денег. Но кто-то, наоборот, узнает, что должен отдавать даже больше.
Плата за наем квартиры — это налогооблагаемый доход
Обычно платежи от нанимателя делятся на стоимость аренды квартиры и коммунальные услуги. Плата за пользование квартирой — это всегда налогооблагаемый доход. Если в договоре указано, что наниматель каждый месяц платит 10 тысяч рублей плюс коммунальные услуги, с 10 тысяч рублей собственник точно должен заплатить НДФЛ.
Здесь нет исключений ни для пенсионеров, ни для безработных, ни для многодетных семей.
С коммунальных платежей без счетчиков нужно платить НДФЛ
Наниматель может отдельно платить за коммунальные услуги и содержание дома:
- Холодную и горячую воду.
- Свет.
- Газ.
- Отопление.
- Канализацию.
- Вывоз мусора.
- Текущий ремонт.
- Управление домом.
Часть этих платежей не зависит от фактического потребления. Например, за текущий ремонт дома нужно платить, даже если квартира пустая, ее не сдают и собственники там тоже не живут. За общее имущество тоже нужно платить независимо от его использования. Так же с отоплением: обычно его оплачивают с учетом площади квартиры. Если всю зиму там никто не живет, дом все равно отапливают. Аналогичная ситуация с водой и электроэнергией, если их оплачивают по нормативам.
Когда наниматель компенсирует такие платежи, это доход собственника квартиры. Минфин считает, что владелец и так платил бы за коммунальные услуги. Если ему кто-то компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода. Она облагается налогом.
Допустим, наниматель платит 2000 ₽ за содержание дома, текущий ремонт и отопление — ровно по квитанции. Для собственника эти 2000 ₽ — доход, с которого нужно отдать 13% в бюджет. Хотя фактически вся сумма уйдет управляющей компании.
Коммунальные платежи по счетчикам не облагаются налогом
Часть коммунальных услуг, которые зависят от фактического потребления, — это не доход наймодателя. Даже если жильцы квартиры отдают эти деньги собственнику, он не должен платить налог на доходы. Это компенсация за использованные ресурсы, которые потребили наниматели, а не выгода владельца жилья. Если бы нанимателей не было, воду и свет бы не расходовали.
Есть три способа не платить налог с платежей за коммуналку по счетчикам:
- Указать их в договоре отдельно и не заявлять в декларации. Отчет по платежам можно вести в приложении к договору или в произвольной форме, а в расписке о получении денег упомянуть эти суммы отдельной строкой.
- Учесть в составе профессионального вычета. В этом случае расписку можно выдать на всю сумму поступлений от нанимателя, а в декларации уменьшить доход на расходы за услуги ЖКХ по счетчикам. Налог придется заплатить только с разницы.
- Попросить нанимателя оплачивать воду, свет и газ напрямую поставщику ресурсов — по квитанциям. Тогда эта сумма вообще не будет поступать собственнику. Но есть риск, что жильцы не будут платить за коммуналку и накопят долги.
Если квартиранты будут сами оплачивать всю коммуналку
Теоретически можно поручить нанимателям оплачивать коммунальные услуги напрямую по квитанциям или вообще не указывать эту компенсацию в договоре. Тогда налоговая о ней не узнает. Но так делать опасно.
Даже если текущий ремонт, отопление и домофон за собственника будет оплачивать наниматель, это все равно доход собственника. Считается, что он получил его в натуральной форме — в виде оплаты своих расходов другими людьми. Узнать об этом налоговой будет сложно, но риски стоит учитывать.
Как еще можно сэкономить на налогах при сдаче квартиры
Есть еще несколько способов уменьшить налог, если сдаете квартиру и честно рассказываете об этом государству.
Перейти на льготный режим «Налог на профессиональный доход». Этот режим действует в четырех регионах: Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан. Квартира должна находиться в одном из этих регионов. Но если есть несколько квартир, которые сдаются в аренду, и хотя бы одна из них в тестовом регионе, то с дохода от всех квартир можно платить 4%. Или даже 3% — с учетом вычета.
Использовать налоговые вычеты. Резиденты платят НДФЛ по ставке 13% и могут использовать налоговые вычеты. Даже если налог начислен с дохода от нанимателей квартиры, его тоже можно вернуть. Например, если собственник не имеет других официальных доходов или работает как ИП на упрощенке. Он будет сдавать квартиру как физлицо, а потом уменьшит доходы на стоимость обучения детей или лекарств для родителей. Или даже использует имущественный вычет, чтобы не платить налог с аренды в течение нескольких лет.
- Например, владелец жилья получил от нанимателей 120 000 ₽ за год с учетом содержания дома и отопления. В том же году он оплатил лечение мамы, стоматолога для жены, учебу в автошколе для сына и купил себе полис ДМС. Всего потратил на это те же 120 000 ₽. В следующем году он задекларирует доход от сдачи квартиры и даже честно укажет стоимость коммунальных услуг без счетчиков. Но платить НДФЛ не придется: сумму дохода можно уменьшить на социальные вычеты — налоговая база будет равна нулю.
Даже если таких расходов не было, всегда можно использовать вычеты на детей. Если в семье владельца квартиры их хотя бы двое, сумма вычета составит 2800 ₽ в месяц. Этого может вполне хватить, чтобы полностью перекрыть компенсацию за коммунальные услуги. А из подтверждающих документов понадобятся только свидетельства о рождении — и вот бюджет остался без налога вопреки заветам Минфина. А вы при этом ничего не нарушили.
Мне приятно, что ТЖ на стороне закона, но давайте будем честными, лучший способ экономии на налогах - не платить налоги
Ruslan, зашел, чтоб лайкнуть этот коммент. После 5.000.000.000 состояния у потомственного чиновника Бирюкова, желания кормить остальных дармоедов нет никакого.
Я_не_Андрей, Абсолютно согласен с Вами. С ворами нельзя ни договариваться ни сотрудничать. Их просто нужно уничтожать, как вредителей и паразитов.
А с какого перепугу мы должны платить государству? На покупку квартиры оно хоть копейку дало? Убогое государство и нас тянет в болото! Нигде, так не живут, как в России. Где то будет война или наводнение, то мы же будем отправлять гуманитарку, а нам почему то никто. Вспомните в августе тайга горела, прятали вырубку леса наше государство
Наталья, это вы убогая, а государство старается.
Мария, обратите внимание на четвертый пункт в правилах: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/
Люблю диванные войска)) Не платить если: 1. В случае сложностей с нанемателем, гос.органы не только не станут отстаивать ваши права, ловить преступника и возвращать права на квартиру, если случай с попыткой отжимания, но ещё и нагнут вас за незаконное предпринимательство. 2. Если накапают на вас соседи или любые недруги - нагнут тоже. Решайте сами - грамотно платить налоги и спать спокойно или кукиш государству и ждать, когда "рванёт". Помните, что если не действовать по закону, то пострадаете именно вы, а не политические олигархи)
Станислав, а если налоги платить, кто то типа будет за меня? Пока сама дорогущего адвоката не найму, ничего не выиграю. И плевать будет государству на моё право собственности, свои то деньги оно уже получило
при сумме вычета на детей 2800 в месяц вернется 13% от этой суммы. что-то я сомневаюсь, что этого хватит на компенсацию коммунальных услуг.
Alexey, хватит. Потому что и с компенсации коммунальных услуг тоже нужно заплатить именно 13%.
Например, наниматель заплатил за коммуналку 2800 рублей (реальная сумма за просторную однушку в регионе, даже с запасом). Уменьшаем этот доход на вычет за детей — 2800 рублей.
Получается, что налога с компенсации вообще нет.
Ну и связанная с этим проблема комьютинга. Надоело тебе по часу ездить на работу, снял поближе к работе жилье. Это гораздо проще, чем квартиру купить, продать. Плюс еще ценовой порог на аренду гораздо ниже, чем на покупку.
Vitaliy, да без проблем. Существует процедура деприватизации квартир, можете вернуть свою квартиру и жить по соцнайму.
А если отвлечься от "квартиры должны быть" (кому они должны и почему?), то в наших реалиях снимать квартиру совсем не так радужно.
Вы пишете "это нельзя, то нельзя". В съёмной квартире этих "нельзя" куда больше. Сломался старый диван, который ещё Ленина малышом помнит - утилизацию надо оговаривать с собственником, и хорошо, если удастся уговорить его забрать своими силами. Собственник может и отказаться, и придётся эту рухлядь держать на оплачиваемых квадратных метрах - его право.
Ремонт сделать какой нравится? Какое там, гвоздь в стену-то вбить может стать проблемой. Купить нормальную мебель на кухню? А через год съезжать и гарнитур за 300 штук - бросать?
Регистрация - отдельная песня. Арендодателей, согласных оформить регистрацию - считанные единицы, даже если предлагаешь им компенсировать эти несчастные 13% налога. И их, кстати, можно понять - здесь же в Т-Ж была статья о том, как люди сдавали квартиру, потом решили её продать - а им на эту продажу тоже 13% выставили. В итоге сиди и бойся каждого звонка в дверь - а ну как участковый с проверкой? Штраф за проживание без регистрации - 5000 рублей (с каждого проживающего), и никто не мешает участковому заходить хоть каждый месяц, закон не оговаривает сроков, после которых нарушение считается повторным. Для семьи из четырёх человек - упс, двадцаточку в месяц за просто так выложи, будь добр.
Но даже если хозяин хаты попадётся нормальный и сделает-таки пресловутую временную регистрацию - при наличии детей это от проблем не избавляет. В школу, вроде бы, с временной регистрацией ещё принимают, а в детские сады - с 2013 примерно года - нет. Распределение централизованное, звонишь в эту службу, а там сходу "у вас регистрация временная? Нам в этом году этот файл даже не открывали".
Судиться, требовать? Формально они должны, да. А фактически - находил я форумы этих законоборцев. Одни такие пошли в прокуратуру требовать место в детсаду, а там им прямым текстом - а мы, мол, сейчас на вас встречное дело откроем, за ненадлежащее исполнение родительских обязанностей - ребёнок у вас в сад не ходит же? Повод для вмешательства ювенальной юстиции.
В общем, снимать квартиру нормально, только пока совсем молодой и всё пофиг, сорвался и переехал за вечер. А когда у тебя семья и вещей становится на 120 коробок + 40 баулов - переезд становится нехилой такой проблемой. Я снимал 3 квартиры, пока не купил свою. Это очень большая разница, честно.
Иис
Очень полезная статья!
Я правильно поняла, что если, допустим, я официально не работаю, муж тоже, у нас есть общая квартира, которую сдаём за 10000 в мес, плюс фиксированная коммуналка 2000 и остальное по счётчикам (платят, например, сами наниматели). При этом у нас 2ое детей. То с 12000р в мес дохода мы платим 13% = 1560р,а вернуть ежемесячно можем 2800р, т.е всё будет официально, но налоговой мы ничего не должны?
Или мы им отдаём эти 1560р и лотом получаем обратно?
Спасибо
Наталья, чисто логически, на основе статьи, если есть доход, облагаемый по ставке 13%,то почему нет? И др вычеты на лечение и обучение по идеи должны быть..
Не всякий уплаченный 13%-й НДФЛ можно вернуть вычетами. Например, к НДФЛ, уплаченному при получении дивидендов вычет применить нельзя.
Елена, не знала, спасибо..
Viki, а разве положен вычет на детей, если официально не работаешь?
Алексей, спасибо, точно, что-то я размечталась.. 🙄)
Viki, нет. Вы должны будете заплатить (12000-2800)*13% рублей налогов.
Подскажите, а если сдавать квартиру без оплаты, но с условием, что наниматель оплачивает коммунальные платежи по счётчикам, должна ли я что-то налоговой. На сколько я поняла из статьи, что должна я буду только за счета , которые присылают за содержание общего имущества, вывоз мусора, кап.ремонт и деятельность ТСЖ? Буду очень признательна за ответ.
Аркушенко Марина Андреевна, я не редакция, но как я поняла, если в договоре это все пропишите, то да
Гораздо интереснее закон на имущество. Ты как бы ни копейки за него не получаешь (это как бы статья расхода если уж на то пошло), делаешь ремонт, амортизация и все такое и тебе на, плати деньги за то, что ты, например, построил свой дом 200 квадратов. Еще и налог на роскошь. Красота.
Ilya, никто и не спорит, что снимать квартиру в нашем государстве плохо. Из описанных проблем большинство связаны с несовершенством законадательства, которое выстроено вокруг модели частной собственности квартир. И проблема в том, что наше государство само понимает что модель плохо работает, потому что налоги на сдачу частных квартир нереально собрать. Все потому, что девелоперам выгоднее продавать, а не сдавать. А между тем рынок жилья рано или поздно насытится и продавать девелоперам будет нечего, потому что спрос упадет. В Европе почти ничего не строят, стоят хибары 500 летние. Это как сравнивать одноразывый платеж и подписку в магазине Google play. Одноразовый платеж хорош в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективе - невыгодный. Ну и отсюда мой вывод: иметь квартиру в частной собственности хорошо, потому что у нас все неправильно сделано. Была бы законодательная база - не было бы проблем.
стараюсь -не платить Сране поборы и штрафы,-пока не компенсируют и вернут вклады Сбербанка,замороженные 1991м!!!Году!!!))))
В письме минфина речь идет именно про НДФЛ. А насколько это распространяется на самозанятых и ИП на УСНД?
Отопление перевести на счетчики и получать компенсацию потребленнных услуг аналогично свету и воде
Добрый день. Подскажите пожалуйста, с полученной суммы я оплачиваю страховку за кв. Можно ли как-то оформить договор, чтобы со страховки не платить налог? Либо налог платить в любом случае придется?
Екатерина, спасибо за статью!
Было бы очень полезно дополнить её примером конкретных расчётов по конкретной платежке, и, полагаю, показать вариант с отоплением по счётчику.
Например, мне непонятно, нужно ли платить налог за общедомовые расходы на воду и электричество по общедомовым счётчикам — в квитанции они считаются не в расчете на площадь квартиры.