Вложил маткапитал, выделил доли и продал квартиру. А что с налогами?

Владимир П.

У нас семья из четырех человек: мать, отец и два несовершеннолетних ребенка. В 2016 году мы получили по акту квартиру в новостройке. По договору долевого строительства заплатили за нее 3,3 млн рублей, из них за счет материнского капитала — 453 тысячи.

Право собственности на квартиру зарегистрировали в июне 2019 года, выделив доли детям, как требует закон. Мудрить не стали: 1/3 мне и по 1/3 детям. Супруге долю не выделяли, все равно моя в совместной с ней собственности. В августе 2019 года мы продали квартиру за 4,5 млн. Другого жилья на день сделки ни у кого из семьи не было. Отсюда вопросы:

Правильно ли я понимаю, что НДФЛ платить не надо, поскольку квартира единственная и три года с момента ее покупки прошли? Были ведь поправки на этот счет.
Если я ошибаюсь, то в каком размере нам надо уплатить налог по итогам сделки? Я прочитал разбор в Тинькофф-журнале, но запутался.

Антон Дыбов

эксперт по налогообложению

На первый вопрос отвечу сразу: вы ошибаетесь. Мы уже разбирали в Тинькофф Журнале, в каких случаях не нужно платить НДФЛ. К сожалению, это не про вашу ситуацию. Во-первых, в 2019 году срок владения жильем, которое купили по ДДУ, отсчитывали от даты регистрации права собственности, то есть у вас на тот момент три года не прошли. Позже в налоговом кодексе прописали, что минимальный срок владения квартирой в новостройке считается с даты ее полной оплаты. Это распространили на доходы от продажи таких квартир, которые получены с 1 января 2019 года.

Во-вторых, когда вы продавали вашу квартиру, поправки о безналоговой продаже единственного жилья еще не работали. Они вступили в силу в 2020 году. И к сожалению, обратной силы не имеют.

Когда не придется платить налог при продаже жилья в 2023 году

Если хотите продать квартиру, дом, комнату или долю в жилом помещении и не платить НДФЛ, на день сделки должен пройти минимальный срок владения объектом. И неважно, вкладывали вы в жилье маткапитал или нет и выделяли ли доли детям. Если срок вышел, налога не будет.

Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?

770

Стандартный минимальный срок владения жильем — пять лет. Но есть льготный период в три года, если выполнено одно из следующих условий:

недвижимость приобрели до 2016 года;
получили в наследство или в дар от близкого родственника;
приватизировали;
получили по договору ренты;
это единственное жилье, включая дом с участком и хозпостройками. Однако это условие действует, только если вы продаете единственное жилье начиная с 1 января 2020 года.

Единственное жилье — это когда на день сделки продавец не владеет другим жилым объектом, включая доли. Либо купил новое жилье за 90 дней до продажи старого. Регистрация, даже постоянная, в другом жилье не в счет. Важно именно право собственности.

Как я уже сказал, теперь минимальный срок владения квартирой в новостройке считают с даты ее полной оплаты. Но есть нюансы:

Если родитель сначала зарегистрировал жилье, купленное на средства маткапитала, на себя, а потом выделил доли детям, то для родителя срок считают от даты регистрации на себя. А для детей — со дня регистрации долей на них в ЕГРН.
В Москве при продаже новой квартиры, полученной по программе реновации в обмен на старую, срок владения новой квартирой надо считать от даты регистрации права собственности на старую.

Еще с 2021 года семьи с детьми освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья, которым владели меньше минимального срока. Но надо выполнить пять условий:

У налогоплательщика или его супруги минимум двое детей до 18 лет или до 24 лет, если они учатся очно.
В году, когда жилье было продано, либо не позднее 30 апреля следующего года кто-то из членов семьи приобрел новое жилье — то есть внес полную оплату по ДДУ либо зарегистрировал право собственности по договору купли-продажи.
Общая площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость больше, чем у проданной.
Кадастровая стоимость проданного жилья — до 50 млн рублей.
На момент продажи налогоплательщику, его супруге или детям не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

Когда семьи с детьми могут не платить НДФЛ при продаже жилья

119

Если квартиру с детскими долями продали в 2019 году или раньше и минимальный срок владения еще не истек

Придется уплатить налог.

Если в квартире выделены доли детям, каждый владелец доли при продаже выступает как самостоятельный продавец. Просто за детей все делают родители, в том числе платят НДФЛ, если нужно.

Есть две формулы подсчета налога для каждого собственника доли в квартире, приобретенной на средства материнского капитала и проданной до истечения минимального срока владения.

Формула № 1:

НДФЛ с учетом вычета = (Доходы от продажи квартиры − 1 000 000 ₽ × Доля в квартире × 13%

Формула № 2:

НДФЛ с учетом расходов на приобретение = (Доходы от продажи квартиры − Расходы на приобретение квартиры без уменьшения на маткапитал) × Доля в квартире × 13%

Причем эта формула справедлива и для детских долей. То есть из дохода от продажи детской доли вычитаем расходы родителей на ее покупку.

Результаты подсчетов надо сравнить и заплатить наименьшую положительную сумму. Так можно: закон разрешает выбирать. Если же результат нулевой или отрицательный, НДФЛ не платят. Но декларацию все равно придется сдать.

Подставим в формулы числа из вопроса:

НДФЛ с учетом вычета: (4 500 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 1/3 × 13% = 152 000 ₽

НДФЛ с учетом расходов на приобретение: (4 500 000 ₽ − 3 300 000 ₽) × 1/3 × 13% = 52 000 ₽

По формуле № 2 налог получился меньше. В итоге вам, Владимир, надо было не позднее 30 апреля 2020 года подать три декларации 3-НДФЛ и заявить в каждой 52 000 ₽ налога к уплате, а всего 156 000 ₽: 52 000 ₽ × 3. Перечислить эти деньги надо было до 15 июля 2020 года.

Если квартиру купили без материнского капитала по другой госпрограмме и выделили доли детям

Помимо материнского капитала, есть еще три программы помощи от государства на покупку жилья:

Мы не выделили доли детям и продали квартиру

Правила второй и третьей программ вообще не обязывают выделять доли детям. Если родители пошли на это добровольно, то, увы, при продаже квартиры до того, как истек минимальный срок владения, НДФЛ за детей придется считать без учета расходов на покупку жилья.

В правилах программы «Молодая семья» на федеральном уровне тоже ничего не говорится о долях детей. Но у этой программы есть региональные особенности, поэтому где-то такое вполне может быть. Однако и в этом случае поправки в налоговый кодекс для продажи детских долей не работают: в норме упомянуты только федеральный и региональный материнские капиталы. То есть все равно при расчете детского НДФЛ расходы на приобретение квартиры учесть не получится.

У супругов была квартира в совместной собственности. В 2019 году в семье появился третий ребенок, после чего родители решили взять в ипотеку вторую квартиру за 4 млн. Из них по госпрограмме погасили 450 тысяч. Каждому члену семьи выделили по 1/5 доли. В 2023 году эту квартиру решили продать за 5,5 млн. Оснований для освобождения от НДФЛ при продаже нет, потому что:

Квартирой владели меньше минимального срока. Это не единственное жилье у семьи. Новую квартиру взамен проданной покупать не стали.

НДФЛ с учетом вычета для каждого ребенка: (5 500 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 1/5 × 13% = 117 000 ₽

НДФЛ с учетом расходов для каждого родителя: (5 500 000 ₽ − 4 000 000 ₽) × 1/5 × 13% = 39 000 ₽

Обратите внимание, что при исчислении родительского налога по второй формуле в расходы включают всю покупную стоимость квартиры — 4 млн, хотя 450 тысяч профинансировало государство.

Если квартиру купили за счет маткапитала и средств по другой госпрограмме с выделением долей детям

Бывает, что семья вкладывает в квартиру не только маткапитал, но и деньги по иной госпрограмме, после чего выделяет доли детям. В этом случае при продаже жилья до того, как закончится минимальный срок владения, из детских доходов можно будет вычесть расходы. А именно — покупную стоимость квартиры, пропорциональную доле ребенка. Без какого-либо уменьшения на финансирование за счет маткапитала и госпрограммы.

Вот как это работает. Предположим, в 2021 году у семьи родился третий ребенок. До этого она получила сертификат на материнский капитал за второго — 453 тысячи. Семья взяла в ипотеку квартиру за 4 млн. Из них 453 тысячи оплатила материнским капиталом, а 450 тысяч долга перед банком — по госпрограмме для многодетных семей. Каждый член семьи, включая детей, стал владельцем 1/5 доли в квартире.

В 2023 году семья продает квартиру за 5,5 млн. Как и в предыдущем примере, оснований для освобождения от НДФЛ нет. Посчитаем, чему будет равен налог для каждого владельца доли:

НДФЛ с учетом вычета: (5 500 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 1/5 × 13% = 117 000 ₽

НДФЛ с учетом расходов на приобретение: (5 500 000 ₽ − 4 000 000 ₽) × 1/5 × 13% = 39 000 ₽

Налог по формуле № 2 получился меньше — по ней и платить, в том числе за детей. Причем в расходы можно включить всю покупную стоимость квартиры — 4 млн, несмотря на то что 903 тысячи из них дало государство.

Запомнить

НДФЛ за себя и детей придется платить, если вы владели проданной квартирой, в которую вложили маткапитал, и выделили в ней доли детям, меньше минимального срока.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет. Но есть льготные три года. Например, если покупали жилье до 2016 года или получили его в наследство от близкого родственника. С 2020 года три года распространяются и на жилье, которое на день сделки было единственным.

Если вы только собираетесь продавать квартиру с детскими долями и вложенным маткапиталом, по возможности дождитесь, когда истечет минимальный срок владения. Тогда вам вообще не придется платить НДФЛ за себя и детей.

Если ждать нельзя, при продаже квартиры с детскими долями можете уменьшить доходы детей на расходы на покупку жилья.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Тэги: налоги, доля, материнский капитал

Антон добрый день,
Спасибо за статью. Не совсем понятен один вопрос.
Если родитель купил квартиру и уже прошёл срок более 5 лет, а доли детям оформил за 3 месяца до продажи, то не надо платить ндфл только отцу, а за детей надо ? Или детям тоже не надо , так как считается их владение от даты покупки родителем (более 5 лет)?

Антон, добрый день. Подскажите пожалуйста в моей ситуации, сколько я должен буду заплатить налогов.
10,11,2011 мы с женой купили квартиру в ипотеку, находясь в браке. (Оформлена на жену) Цена (1.3 млн. руб. по договору)
в 2019 в декабре мы ее продали за 6,6 млн. руб, за это время у нас родилось двое детей, долями за использование мат. капитала, мы наделили всех в сентябре 2019 года. в пропорции двое детей и муж по 1/12 , супруга 9/12.
В декабре 2019 мы купили новую квартиру, стоимостью 6,45 млн. руб. доли 4/5 в совместную с женой и по 1/10 доли двоим детям.
Правильно я понимаю, что мы с женой не должны платить налоги с продажи, так как имущество приобретенное в браке является совместным, а остается только налог на детей, могу ли я оформить налоговый вычет?

Получается взял ипотеку, выделил доли детям (как заставляет государство, с мк), выплатил проценты, закрыл ипотеку, выделил доли и при владении в собственности детей не прошло 3х лет должен выплатить ещё и бешеный налог. В учёт не берётся то, что в собственности ничего нет, а обязательства перед опекой стоят. Приобретаеш соответственно другое жилье и опять в ипотеку и дороже по стоимости. Получается это в расчёт не берётся? В серовно налог за детей платить? Дети ещё не выросли и не заработали таких сумм что бы платить

Любовь, у меня такая же история , за троих детей из-за выделенных долей, должна заплатить большой налог , родители не платят , а дети которые не работают должны платить, и это всё из-за использования мат.капитала. Платёж по ипотеке сократился всего на 5000, зато проблем с этим налогом выше крыши. Спасибо государству, одной рукой даёт, другой забирает.

У меня вот такой вопрос. Теща является пенсионером, вступила в наследство в 2019 году и получила комнату умершего в 2018 сына. Комната находится в аварийном доме и администрация города сейчас выкупает эту комнату. Нужно ли будет ей платить налоги?

Юрий, к сожалению, такой выплаты нет в списке необлагаемых доходов (Письмо Минфина от 06.12.2018 N 03-04-06/88597)
Но теща может уменьшить доходы:
- или на расходы по приобретению квартиры сыном, если сохранились документы под них
- или на фиксированный вычет в 1 млн руб.
Если разница положительная, с неё по итогам 2020 г. придется заплатить 13% и подать декларацию.
Если отрицательная, платить не придётся, но декларацию всё равно нужно будет сдать.

Антон, спасибо большое за ответ. Да,предварительная оценка комнаты меньше 1 млн.

Юрий, всегда пожалуйста.

Зачем я должен платить налог, если я платил ипотеку 15 лет, мне государство не помагал

Добрый день, Антон. Вот такая ситуация. Продали квартиру в сентябре 2020 (покупка 2009г., с включением материнского капитала в 2011г., в погашение ипотеки) за 3230000 руб. По соглашению о выделении долей, дети стали собственниками с 31.08.2020. по 1/4. Доход от продажи доли каждого ребенка составил 807500, что меньше 1000000, и не должно облагаться налогом. При этом налоговые инспекторы, сообщили, что если бы, мы продавали отдельным договором каждую долю, то всё верно. Но договор продажи один и мы продавцы продаём квартиру, принадлежащей на праве общей долевой собственности. И по этому насчитали налог от продажи доли каждого ребёнка, от дохода 807500, при этом учитывали расходы на приобретение квартиры, в размере 1/4. Хотела бы узнать, а где сказано, что нужно доли детей при продаже, оформлять отдельным договором?

У меня квартира куплена на мат капитал, сейчас я его продаю. И показываю детям дом с три раза больше площадью. Но договор купли продажи составил на маленькую сумму. А теперь органы опеки не принимают документ , говорять не только площадь но деньги должны быть большие на бумаге. Как быть?

Насчет того, что если квартиру купили без материнского капитала по другой госпрограмме и выделили доли детям, то при расчете детского НДФЛ расходы на приобретение квартиры учесть не получится.

Если доли выделили сразу при покупке квартиры, то есть дети указаны в ДКП, то получится.

Есть письмо Минфина
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_157792/f23ac1c08af27824bc40f873798b0ded67fc5d61/

"Таким образом, полученные налогоплательщиком единовременные субсидии на приобретение недвижимого имущества и (или) материнский капитал являются доходами налогоплательщика, которые в силу положений пунктов 34 и 36 статьи 217 Кодекса могут освобождаться от обложения налогом.

Поскольку полученные налогоплательщиком суммы субсидий и (или) материнского капитала, являются доходом налогоплательщика, направление налогоплательщиком таких сумм на приобретение недвижимого имущества является расходами налогоплательщика на приобретение такого имущества."

Виталий, в статье чётко написано: доли выделены после приобретения.
Когда доли выделены в ДКП в момент приобретения ясно, что дети юридически выступают покупателями, а значит несут расходы. Естественно, что затраты можно учесть впоследствии.

Антон, в вашем примере не очень понятно, когда доли были выделены:

"В 2019 году в семье появился третий ребенок, после чего в ипотеку купили квартиру за 4 млн. Из них по госпрограмме погашено 450 тысяч. Каждому члену семьи выделили по ⅕ доли. В 2020 году квартиру решили продать за 5,5 млн."

Добрый день! Вопрос: в формуле #2 в сумму фактически произведенных расходов, связанных с приобретением имущества, входят проценты, уплаченные по ипотеке?

Серж, нет, не входят. Только цена квартиры по договору с продавцом.

Антон, а как же информация на сайте ФНС "Физическое лицо вправе уменьшить доход от продажи квартиры, находившейся в его собственности менее трех лет, на сумму процентов по ипотечному кредиту, потраченному на покупку этого жилья"?

Добрый день. Я не использовала мат.капитал напрямую на покупку квартиры, но гасила мат.капиталом часть ипотеки и выделяла потом детям доли. Впоследствии продала квартиру (менее 5 лет). Вопрос, могу ли я уменьшить доходы на расходы в соответствии с разъяснениями минфина, или это письмо касается только условия, когда мат.капитал шёл напрямую продавцу?

Не согласна про дду. Минимальный срок владения отсчитывается с момента полной оплаты дду.

Татьяна, добрый день, если вам не трудно напишите мне по данному вопросу, есть ли ссылки на данное утверждение, буду очень вам признателен.

Антон, здравствуйте. Скажите пожалуйста квартира куплена в 2005 году по ипотеке. Тогда же оформлена собственность на супругов. Материнский капиталл использован в 2010 году. В 2018 году выделены доли детям. Какой срок владения должен быть у детей? 3 или 5 лет?

Здравствуйте! В 2011 году купили с супругом квартиру в ипотеку. Сейчас у нас двое детей. В 2019 году часть ипотеки погасили материнским капиталом и выделили по 1/4 доли на каждого члена семьи. Сейчас хотим продать квартиру. Попадаем ли мы под налог с продажи квартиры? Ответьте пожалуйста!

Хочу внести поправку- материнский капитал был использован в 2021 году, и доли были выделены в феврале 2021г

Здравствуйте. Квартира приобретена в 2011 году под ипотеку. Ипотека покрыта частично материнским капиталом и погашена в 2018 году. В 2018 году было произведено перераспределение долей двум детям посредством договора дарения доли квартиры. Один ребёнок совершеннолетний, в собственности имеется также другая недвижимость. При продаже квартиры в 2022 году, будут ли доли переданные детям облагаться налогом или попадают под исключение по сроку владения 3 года, как имущество подаренное близкими родственниками (п. 3 ст. 217.1 НК РФ)?

не актуально на 2022г.

Здравствуйте, я родитель купил квартиру и уже прошёл срок более 5 лет, а доли детям оформила за 2 месяца до продажи, то не надо платить ндфл только матери, а за детей надо ? Или детям тоже не надо , так как считается их владение от даты покупки родителем (более 5 лет)?