Общее имущество, микродоли и машино-места: что изменилось в законе

51
Общее имущество, микродоли и машино-места: что изменилось в законе
Аватар автора

Анастасия Корнилова

юрист

Страница автора

1 сентября в гражданском кодексе появились новые главы, которые регулируют порядок регистрации недвижимости, а также уточняют, как и какие объекты можно ставить на учет в Росреестре.

Что нового с общим имуществом

В новых положениях гражданского кодекса дано определение общему имуществу. Это помещения, которые предназначены для обслуживания других помещений. Причем теперь эта формулировка относится не только к имуществу в многоквартирных жилых домах, но и к общему имуществу в зданиях с нежилыми помещениями.

Общее имущество не может существовать как отдельная недвижимость, кроме нескольких случаев:

  1. Такое помещение можно использовать обособленно.
  2. Две трети собственников проголосовали за то, чтобы передать общее помещение кому-то в пользование.

Например, в доме могут быть помещения без конкретного собственника в цокольном этаже, где проходят общие коммуникации. Собственники могут договориться, выделить часть цоколя в отдельное помещение и сдать его в аренду — при условии, что за это проголосует не меньше двух третей.

Исключение — так нельзя делать, если дом не достроен.

Что еще поменялось

Есть еще несколько новшеств, которые касаются недвижимости.

Объединили две процедуры в одну. Теперь в Гражданском кодексе тоже зафиксировано, что если собственник разделит здание на помещения или машино-места, то регистрация права на новые объекты будет сделана одновременно с прекращением права на прежнее здание. Раньше такая норма была только в законе о госрегистрации.

Разграничили права разных владельцев. Теперь прямо прописано: когда здание одного собственника стоит на участке другого, владелец здания может пользоваться чужой землей только для доступа к своему объекту.

  • Например, если после вступления в наследство земельный участок стал собственностью одного человека, а расположенный на нем дом стал принадлежать другому, собственник дома может пользоваться землей только для прохода или проезда к своему объекту. Если такой собственник решит снести свое здание, разрешение владельца земли получать не надо.

А если здание, стоящее на чужой земле, исчезнет, например сгорит или рухнет из-за землетрясения, у собственника будет пять лет на восстановление.

Уточнили норму, чтобы не нарушались права соседей. Так, собственник помещения или машино-места обязан использовать их так, чтобы права соседей не нарушались. Например, нельзя содержать в квартире кошачий приют с десятками животных или захламить машино-место до такой степени, что остальным будет трудно пользоваться своими. Если не содержать собственность в порядке, ее могут лишить — раньше такая норма действовала только в отношении жилых помещений, теперь же она работает и для нежилых.

Запретили микродоли в жилье. Теперь если у собственника в результате сделки доля общей площади в квартире будет меньше 6 м², то Росреестр не зарегистрирует сделку. Но это не касается случаев, когда долю выделяют после того, как был использован маткапитал, при приватизации или наследовании. Подробно об этом мы уже писали в отдельной статье.

Что изменилось с земельными участками

В кодексе дано новое определение земельным участкам — это часть поверхности земли, границы которой определены в законном порядке.

Но хотя и говорится, что границы участка должны быть определены, на учет в Росреестре ставят земли без границ, то есть без межевания. У таких участков кадастровый номер есть, но где они начинаются и заканчиваются — государство не знает. Зарегистрировать такие земли можно по дачной амнистии, официально они называются ранее учтенными.

Многие участки уже стоят на учете без установленных границ, и оснований для отказа в регистрации ранее учтенных земельных участков у Росреестра нет.

Межевой план по-прежнему не считается обязательным для регистрации — его можно представить, но можно обойтись и без него.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Анастасия КорниловаПриходилось обращаться в Росреестр в последнее время? Расскажите о своем опыте:
  • Дьячкова людмилаДа, получила приостановку, с указанием на наложение соседнего участка на часть моего. Я также с указанием на решение суда, которое было отменено ещё два года тому назад. Полная безграмотность регистраторов и не знание норм ранее действующего ФЗ от 02.01.20001
  • Дункан МакЛаудМарина, вы путаете. 11.10 ЗК РФ действительно говорит про упомянутый вами документ, но выпускается он не Росреестром, а ДГИ г. Москвы (либо иным органом в сфере земельных отношений, в регионах - администрации), и на основании данной схемы вы всё-таки делаете межевание. Она идёт в основу. Это нужно в случае предоставления земельного участка из земель(и/или участков) государственной/муниципальной собственности. Я так понимаю у вас конкретный вопрос? Обратитесь за консультацией, можно в Росреестр позвонить1
  • Дункан МакЛаудПро объединение двух процедур в одну - какая-то чушь, это не новая норма, всегда (как минимум с 2017) при разделе гасилось право на родитель и регистрировалось на вновь образуемые объекты, статья 14 фз-2182
  • Дункан МакЛаудДьячкова, ваш случай по всей видимости вообще не относится к теме статьи. Если считаете что регистратор не прав, советую написать жалобу на сайте Росреестра, только внятно и толково (из вашего сообщения совершенно не понятно в чем суть дела)1
  • Дункан МакЛаудДа и про межевание ерунда написана. Появилось новое определение земельному участку - вот это интересно да, как и то, что при уничтожении здания (если оно расположено на чужой земле) собственник здания какие-то время имеет права на этот участок. А про отказ Росреестра в регистрации (учёте) земельных участков без границ - это полная ересь, ранее учтённый земельный участок с ранее возникшим правом вы как зарегистрируете? Только так, без определения границ. В дальнейшем можно их определить, но шаг 1 это регистрация ранее возникшего права, на этом шаге присваивается кадастровый номер (участок ставится на учёт), но его границы не определяются.3
  • СтасМожет Администрация города провести межевания многоквартирного дома без согласия собственников жилых помещений?0
  • ЛенаУ меня ситуация такая, купили участок 20 лет назад через аукцион в администрации.Сделали межевание оформили всё в Росреестре, построились.Но недавно узнали ,что наш участок с нашим номером ,лежит на другом участке.И что делать теперь не знаем .Тот кто делал межевание, той фирмы уже не существует.Обрашались в Росреестр они напровляют в Администрацию.Вот такой круговорот.Никто отвечать за это не хочет.0
  • Иван ВолокитинЗдравствуйте. Я письменно обратился, в том числе, в Главное Управление Росреестра за разъяснениями, вступившего в законную силу, ст.2, п.9.1, фед.закона от 30.12.2021 N478-ФЗ, и уточнения разъяснения на сайте Росреестра, поскольку не ясно, из текста статьи, возможно ли правоприменение данной статьи в отношении наследников, которые не смогли унаследовать земельные участки, предоставленные районной адм. наследодателям ранее (в 1995г.) в "постоянное (бессрочное) пользование". А так же, в отношении тех наследников, которые, согласно п.2, ст.1153 ГК РФ, не вступали / не открывали дела о наследовании, а приняли его фактически, и теперь, после выхода нового закона, хотели бы воспользоваться своим правом и оформить зем.участок.. Как им поступать в этом случае. С уважением! Предс.правления СНТ "Дорожник" Волокитин Иван Павлович.0
  • Евгений ДунаевОбращался в Рязанское отделение Росреестра с просьбой провести проверку законности использования земельных участков соседями. По данным с публичной кадастровой карты выходит, что все соседи произвели самозахват земельных участков граничащих с дорогой. В результате дорога с 9 метров сузилась до 2 метров. На свое обращение в Росреестр получил безграмотную отписку в которой не удосужились даже правильно указать статьи постановления об организации проверок Росреестром за подписью М.Мишустина. Вообщем все вокруг меняется и только на бумаге, а бюрократы и с кресла не встанут если перед ними не будет маячить зелёная морковка или другая капуста...0
  • Александр МироновЕвгений, в 2022 году действует мораторий на проверки. На публичной карте спутниковые снимки не привязаны к кадастру, для выявления самозахвата нужен геодезист и выписка из ЕГРН с координатами.1
  • РамиляКак поставить на кадастровый учет земельный участок, который получил статус архивный?0
  • МарияКак интересно рассуждает Росреестр:для регистрации участка необходимо определить его границы,а для регистрации доли в квартире это как бы и не нужно. Что это за ищвращение-продажа долей квартиры. Ни в одной стране мира нет такой вакханалии. Жильцов выживают рейдеры, поселившиеся на 6 метров. Квартира по факту не разделена, потому что это просто не возможно,а юридически Росреестр её поделил на доли и распродает невыделанные части. Это как?2
  • ShevЛена, найдите толкового кадастрового инженера, он Вам все сделает. От виновных Вы теперь ничего не добьётесь.1
  • РыжаяДункан, « при уничтожении здания (если оно расположено на чужой земле) собственник здания какие-то время имеет права на этот участок» что-то я в статье не уловила, где упоминается право на участок собственника здания. Тем более после сноса. Мне кажется, Вы путаете сервитут и право собственности.1
  • Евгений ДунаевАлександр, Это понятно, что кадастровая карта имеет смещение границ участков со спутниковыми картами. но обозначенные границы и контуры участков видны точно. кроме того можно провести замеры на этой карте. и перепутать расстояние в два метра с расстоянием в девять метров не возможно. на карте явно видны нарушения....0
  • ИринаОпыт ужасный. Был подан план межевания земельного участка в августе. Получила выписку только с одной частью участка. Хотя площадь указана на весь уточненный размер участка. Почему не приложили остальное, не понятно. И на карте тоже только кусочек. Правда, ещё неделя не прошла, но я волнуюсь, вдруг они не доделали?0
  • Юджин FlowersНу что тут неясного с учтенными в ЕГРН землями, которые без границ? Надо делать межевание, процедура называется уточнение границ. Там есть нюансы, но это обычная несложная работа. Есть конечно сложные объекты, и с случаями захватами территорий соседями, на это у нас есть суд)0
  • Юджин FlowersДьячкова, да, решение суда есть, но это решение надо было реализовать обратившись к кадастровому инженеру. Он на основании этого судебного акта делает межевой план с исправлением границ, в том числе и смежных, и вы сами сдаете этот межевой план в Росреестр.0
  • Юджин FlowersСтас, может0
  • Юджин FlowersЕвгений, если эта дорога не поставлена на учет как дорога, со всеми границами и красными линиями, получается "обычная" скажем так земля. И если в публичной карте уже отображается с "неправильными" по вашему мнению границами, нельзя утверждать что это самозахват. Ищите генплан населенного пункта, смотрите данную область, спроектированы ли там улицы, проезды и т.п. И если это территория СНТ/ДНТ, то смотрите еще проект межевания/проект планировки.0
  • Юджин FlowersРамиля, по-новому, либо через суд, если докажете, что снято неправомерно.0
  • Евгений ДунаевЮджин, спасибо!0
  • ПолькаВ росреестр обращалась года три назад - хуже организации я не видела. Документы теряли, на запросы и звонки не отвечали, пока лично к ним не приедешь. В декабре 2018 года сдала доки на регистрацию (дача), регистрация была приостановлена без объяснения причин. Я переписывалась с ними до апреля 2019 года, причина мне так и не была объяснена. Записали на приём руководству (ул. Обручева, 46) потому, что якобы причину мне могут сообщить только лично, письменно на эл.почту нельзя. Приехала на Обручева, сидит девушка, которая поизучав мои доки говорит - я не знаю, почему приостановлена. Зовёт условного Васю, Вася тоже тупит в мои документы, ответа не знает. Уже вместе они зовут условную Клаву, которая тоже не может понять причину приостановки. Я начинаю сама предполагать - может это? Может то? После очередного предположения они радостно соглашаются. Вот такая работа Росреестра и такие «работнички», чтоб их.0
  • StarушкаЛена, это ошибка частая. У меня такой же случай, мало того, мне еще пытались штраф выписать за это. Оспорила штраф в суде, в заявление включила требование исправить ошибку за счет муниципального образования, выиграла и муниципальное образование прислало инженера, он все оформил и сдал в Росреестр. Сейчас все ок. Но крови они попили. Ушел год на это все. Если к вам нет претензий, договаривайтесь с владельцем соседнего участка, вызывайте инженера и оформляйте в действующих по факту границах.1
  • Инна СтрельниковаЗдравствуйте!На территории Постановлением администрации в 2013 году утвержден и действует проект планировки и межевания территории поселка. В 2014 году на участке (земли населенных пунктов, ИЖС) построен и зарегистрирован жилой дом. В 2019 году участок решением собственника был поделен на два самостоятельных (746 и 745 кв.м.). На участке № 1 остался жилой дом (продали в 2020 г.). Участок № 2 продали 2019 году. Новые собственники направили уведомление о строительстве в администрацию и получили уведомление о недопустимости размещения объекта ижс или садового дома т.к. участок образован путем раздела земельного участка (изначального) и в соответствии с проектом планировки территории и проекта межевания на земельном участке (изначальном) предусмотрено размещение одного индивидуального дома. Разделение земельного участка не влечет за собой изменение требований к данному проекту. Строительство невозможно, поскольку на материнском земельном участке, из которого образован спорный участок, на момент раздела уже был построен индивидуальный жилой дом. Покупатели подавали в районный суд иск о признании незаконным данного уведомления – суд отказал. В 2022 году ДКП участка № 2 признан недействительным (т.к. покупатели заблуждались относительно характеристик участка) и стороны возвращены в первоначальное положение (районный суд, апелляция, кассация). Сейчас стоит задача продать земельный участок №2. Запросили ГПЗУ: ссылаются также на один дом на материнском участке. Вопрос: если продать участок и Покупатель будет строить и регистрировать дом по «упрощенке» - перспективы отказа в регистрации Росреестра? Перспективы признания самовольным строением? Соседи против строительства. Каким образом можно внести изменения в проект планировки?или в ПЗЗ ( дальнейшем внести изменение в ГПЗУ)?0
  • ShevМария, а как Вы себе представляете определение границы доли квартиры?0
  • ShevНе согласен с автором по поводу регистрации ЗУ без границ. На данный момент у Росреестра нет оснований отказать заявителю в регистрации прав на ЗУ без границ.3
  • Macktybу знакомых проблема: у них двухконтурный участок и каждая часть меньше 5 соток, из-за чего участки не зарегистрировать отдельно. А по факту они находятся далеко друг от друга и без общей границы: один - на горе, другой - под горой у реки. Вопрос: есть ли какой-то способ всё-таки их разделить и зарегистрировать как два отдельных участках?0
  • Дункан МакЛаудMacktyb, через суд попробуйте, должно получиться!0
  • Дункан МакЛаудЕгор, совершенно верно0
  • Дункан МакЛаудРамиля, зависит от основания присвоения статуса "архивный". Начните с этого, далее можно будет выработать стратегию. На данный момент слишком много вариантов0
  • Дункан МакЛаудСтас, конечно может, более того они обязаны этим заниматься)1
  • Дункан МакЛаудРыжая, а вы не статью читайте, а сами поправки в законы. Появилось норма, что если вам не принадлежит земля но принадлежит здание, после уничтожения здания у вас остаётся какой-то срок, в который вы можете обратно что-то построить на этом месте. Например, в случае Москвы, земля не пойдет сразу с молотка, а на какое-то время останется у вас1
  • Александр инженерНУ ПОЕХАЛИ ! - "Теперь в кодексе дано определение земельным участкам — это часть поверхности земли, границы которой определены в законном порядке.До сих пор такого определения не было" Вы серьезно ? Может быть в ГК и не было, но вот в ЗК всегда было определение земельного участка, кроме того оно осталось бе изменений и теперь мы имеем в двух федеральных законах два разных определения. - "поэтому на учет в Росреестре ставили земли без границ" Их ставили на учет без границ не потому, что отсутствовало определение термину "земельный участок", а потому, что упрощенный порядок оформления так называемая (дачная амнистия) распространяла свое действие не только на капитальные строения, но и на земельные участки. - "А в 2007 году вышел закон № 221-ФЗ, который запретил это" 221 ФЗ не мог запрещать ставить на учет, так как он не регулирует регистрационные действия, а направлен на регулирование кадастровой деятельности (работы кадастровых инженеров), действия учетного характера регулировал иной закон 122-ФЗ. - "На практике Росреестр всячески сопротивлялся постановке на учет участков без границ и часто отказывал в таких сделках," Росреестр не мог сопротивляться постановке на учет участков без границ и уж тем более отказывать в сделках, у него просто нет на это законных оснований, напротив он обязан проводить регистрацию прав на участки которые не имеют границ, но имеют правообладателей, такие участки называются "ранее учтенными" и их внесение в ЕГРН регулируется ст.69 218-ФЗ "Закона о государственной регистрации недвижимости". - "Теперь однозначно сказано, что Росреестр может зарегистрировать участок, только если установлены границы, то есть сделано межевание." Где это сказано? Согласно упомянутой мной выше ст.69, 218 - ФЗ (которая не отменена) Росреестр обязан регистрировать земельные участки без границ если они являются ранее учтенными. Кроме того статья 26 того же "Закона о регистрации" не содержит оснований для отказа в государственной регистрации прав в случае отсутствия границ земельного участка (т.е. межевания). А согласноп.2, ст.14 того же 218-Фз "О регистрации" межевой план (документ содержащий описание границ) не является исключительным основанием для регистрации права, всего лишь одним из оснований. И не забываем про определение земельного участка приведенного в п.3, ст.6 ЗК, которое не отменено и не противоречит 218-ФЗ. - "Пока неясно, что делать владельцам земли, которая стоит на учете без установленных границ. Получается, что записи в ЕГРН об этом есть, но объекты уже не соответствуют требованиям закона" Владельцам земли ни чего не нужно делать, так как закон обратной силы не имеет. Все что поставлено на учет согласно действующему на тот момент законодательству имеет юридическую силу и на текущий момент. - " Теперь, если собственник разделит здание на помещения или машино-места, регистрация права на новые объекты будет сделана одновременно с прекращением права на прежнее здание. Раньше такой нормы не было, и это были две отдельные процедуры." Такая норма существовала и ранее п.3, п. 5 ст.41 218 - ФЗ. -" Теперь прямо прописано, что, когда здание одного собственника стоит на участке другого, владелец здания может пользоваться чужой землей только для доступа к своему объекту". No comments ... почему так да просто потому , что собственник здания в таком случае может менять местоположение доступа, сегодня он захочет его с северной части , завтра с южной, подобные вещи уже давно регламентированы и ЗК и ГК путем сервитута - приведена всего лишь общая норма.3
  • Александр инженерShev, постановка части0
  • Александр инженерМарина, Это не альтернативный порядок. Если выражаться простым языком , то схемы расположения участка на кадастровом плане территории - это предшествующей межеванию этап, межевой план готовится на основании данного документа.0
  • Александр инженерДункан, статья 410
  • Александр инженерЛена, Росреестр и его подведомственные учреждения наделяются полномочиями по самостоятельному исправлению Реестровых ошибок 150-ФЗ от 17.16.2019 г. (с Вашей стороны необходимо в заявительном характере указать на наличие ошибки) На данный момент данное Учреждение вовсе наделено полномочиями на проведение кадастровых работ. В случае отказа обратиться на прием к руководителю учреждения для урегулирования вопроса.0
  • Александр инженерЕвгений, Проект застройки СНТ, в большинстве случаев есть у каждого председателя, но лучше запрашивать в управление Росреестра по вашему региону, зачастую именно там расположены фонды данных по землеустройству.0
  • Александр инженерИнна, Вы вправе обратиться в местную администрацию за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. ст. 40 Градостроительный кодекс РФ0
  • Александр инженерMacktyb, Путем перераспределения с землями гос.собственности. Т.е вам нужно добрать из свободных земель недостающей площади для раздела участка на обособленные. В противном случае он так и останется не делимым.0
  • Дункан МакЛаудАлександр, зачем вы это написали? Статья 41 особенности статья 14 основания0
  • Дункан МакЛаудАлександр, ни Росреестр ни кто-либо другой из власти это самостоятельно исправлять не будет, заявителю нужно самому в этом копаться0
  • Александр инженерДункан, где в статье 14 с основаниями указано "при разделе гасилось право на родитель и регистрировалось на вновь образуемые объекты" ?0
  • Александр инженерДункан, Весьма спорное убеждение, Росреестр заинтересован в достоверности Реестра. Поскольку Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений, за ведение которого отвечает Росреестр.1
  • Дункан МакЛаудАлександр, Господи там этого не написано, речь идёт не о том где какие слова, речь принципиально о единой процедуре, которая установлена статьёй 140
  • Дункан МакЛаудАлександр, вы мало работали с росреестром?) Про дубли не слышали?) И про то, как Росреестр "заинтересован" в достоверности сведений реестра?))1
  • Дункан МакЛаудАлександр, конечно интересно, почему человек, который явно не в теме, решил написать статью-обзор... Тем интереснее, что статья ещё тут, даже с учётом вашего и моего комментария2
  • NikАнастасия, добрый день. Второй раз вынужден обращаться в апелляционную комиссию Кадастровой палаты, по вопросу Межевания зу (не знаю поможет ли). Есть чертёж участка от 13.03.1995 года (вложение в Свидетельство на зу от 1995 года), так вот, апелляционная комиссия в июне этого года отказала, ссылаясь на то, что нанесение координат на кадастровую карту конфигурации (горизонтального положения границ) не соответствует сведениям о конфигурации зу, содержащимися на Чертеже от 13.03.1995, на основании которого изготовлен межевой план. Предложили подождать до сентября этого года, якобы должны были быть изменения в законодательстве. Однако, в декабре этого года, Росреестр оставил без рассмотрения моё заявление, мотивируя п.24 требований к подготовке межевого плана, утверждённых приказом ФСГРКиК от 14.12.2021 N П/0592 и опять повторение про Чертёж. ЗУ с рядом расположенными участками с установленными границами, по размеру и конфигурации не выходит за их пределы. В Ваших комментариях про изменения в законодательстве с сентября с ЗУ для своей ситуации ничего не увидел.0
  • Владимир СергейОтвратительный опыт, бездельники и плуты0