18 ноября государственная финансовая компания «Дом.рф» через свое дочернее предприятие планирует провести сбор заявок на новые облигации серии 001Р-25 объемом около 5,5 млрд рублей. Основным обеспечением данного выпуска выступают залоговое ипотечное покрытие на 14,17 млрд рублей и личное поручительство «Дом.рф».

Главные параметры нового выпуска:

  1. Эмитент — ООО «Дом.рф Ипотечный агент».
  2. Объем выпуска — 5,53 млрд рублей.
  3. Номинал облигации — 1000 Р.
  4. Обеспечение — ипотечный залог и личное поручительство «Дом.рф».
  5. Минимальная заявка — не менее 10 000 Р.
  6. Возможность отмены поданного поручения — до 14:00 мск 18.11.2022. После этого срока брокер приступает к исполнению поручения.
  7. Предварительный ориентир доходности — 9,4—9,6%.
  8. Периодичность выплат — 12 раз в год на ежемесячной основе.
  9. Тип купона — постоянный.
  10. Дата начала торгов — 22.11.2022.
  11. Дата выплаты первого купона — 28.12.2022.
  12. Ожидаемая дюрация — 2,3 года.
  13. Дата погашения — 28.10.2032.

Облигации с ипотечным покрытием погашаются значительно раньше установленного срока погашения. Работает это так: досрочное погашение ипотеки в залоге транслируется в амортизационные выплаты по облигации. Поэтому ожидаемая дюрация данного выпуска, по оценке «Дом.рф», составляет около 2,3 года. Формальная дата погашения в октябре 2032 года.

Что нужно знать об эмитенте

«Дом.рф Ипотечный агент» — это российская финансовая компания, которая занимается только рефинансированием кредитов и займов, обеспеченных ипотекой. Основной собственник эмитента и главный его поручитель — «Дом.рф». Это крупный финансовый институт, который занимается развитием жилищной сферы в России. Основной собственник компании — государство, ему принадлежит 100% акций данного эмитента.

Принцип работы такой: компания выпускает однотраншевые облигации с ипотечным покрытием и дополнительным обеспечительным поручительством «Дом.рф». Это значит, что если заемщик, например, больше 90 дней не платит ипотеку, «Дом.рф» должен выкупить такую закладную у «Дом.рф Ипотечный агент» и продать ее обратно банку.

Эта схема работы позволяет компании размещать множество однотипных облигаций с единой эмиссионной документацией, минимальными затратами и в короткие сроки. Сейчас на Московской бирже около 45 подобных выпусков от «Дом.рф Ипотечный агент». Основные инвесторы таких продуктов — это банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые и управляющие компании.

Схема работы на ипотечном рынке. Источник: «Дом.рф»
Схема работы на ипотечном рынке. Источник: «Дом.рф»

Что нужно знать о «Дом.рф»

В 2022 году «Дом.рф» не подпал под новые зарубежные санкции. Во многом это связано с тем, что вся ключевая деятельность компании сосредоточена в России. Тем не менее менеджмент в начале года решил перестраховаться, удалив с официального сайта раскрытия информации свои последние финансовые результаты и показатели «Дом.рф Ипотечный агент». Поэтому динамику роста компании отследить не получится.

Но позже руководство все же представило сокращенную версию своих полугодовых финансовых результатов. Структура бизнеса «Дом.рф» в 1 полугодии 2022 года:

  1. Проектное финансирование приносит компании 38% доходов в общем результате.
  2. Земельные операции — 21%.
  3. Арендное жилье — 14%.
  4. Секьюритизация — 10%.
  5. Ипотека и розница — 10%.
  6. Казначейство — 2%.
  7. Прочее — 5%.

В 1 половине 2022 года «Дом.рф» продемонстрировал уверенные финансовые результаты: чистые процентные доходы компании за первые 6 месяцев увеличились на 71% — до 28,079 млрд рублей — главным образом за счет сильного роста сегментов «Проектное финансирование» и «Арендное жилье».

Главным негативным моментом в отчетности стал четырехкратный рост создания резервов под кредитные убытки: этот показатель в 1 полугодии составил 8,7 млрд рублей. При этом доля просроченных кредитов с начала года даже немного уменьшилась — с 2,1 до 2% — от общего числа займов.

Чистая прибыль снизилась на 21% — до 12,761 млрд рублей — из-за роста резервов, административно-хозяйственных расходов и налоговых платежей. Объем обязательств компании с начала года сократился на 1,5% на фоне низкого уровня заимствований в первой половине 2022 года.

Кроме финансовых результатов компания раскрыла свои текущие нормативы устойчивости бизнеса, они тоже выглядят благополучно: Н1 — норматив достаточности собственных средств — 21,71%. Минимально допустимое значение начинается от 11,5%. Н2 — норматив максимального размера риска на одного заемщика — 15,62%, в норме показатель не должен превышать 25%.

Источник: «Дом.рф»
Источник: «Дом.рф»
Источник: «Дом.рф»
Источник: «Дом.рф»

Аргументы за

Высокая значимость. «Дом.рф» важен для российской экономики. Правительство использует компанию как оператора ряда государственных программ поддержки, например «Льготной ипотеки», «Семейной ипотеки», «Ипотеки для IT-специалистов», «Дальневосточной ипотеки» и других программ.

Рост бизнеса. Основной среднесрочный драйвер «Дом.рф» — это одобренная правительством в 2022 году стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года общей стоимостью в 150 трлн рублей, в рамках которой ежегодный объем ввода жилья в эксплуатацию в России должен увеличиться с 92 до 120 млн квадратных метров.

Внушительный залог. Новый выпуск «Дом.рф» обеспечен большим ипотечным покрытием на сумму в размере 14,17 млрд рублей, что более чем в 2,5 раза больше предполагаемого уровня размещения. Для сравнения: схожие облигации серии 001P-17, которые вышли на рынок в конце 2021 года, получили обеспечение в 53,7 млрд рублей при общем объеме выпуска в 31 млрд рублей.

Кредитный рейтинг. Ведущие российские рейтинговые агентства «АКРА» и «Эксперт РА» присвоили «Дом.рф» свой наивысший кредитный рейтинг, так как бизнес компании обладает финансовой и санкционной устойчивостью благодаря тому, что весь он сконцентрирован в России.

Неплохая доходность. В настоящее время на Московской бирже в обращении находится еще 45 подобных облигаций от «Дом.рф Ипотечный агент», средняя доходность к погашению которых сейчас ниже 9%, в то время как новый выпуск планируют разместить с доходностью 9,4—9,6%.

Аргумент против

Низкий спрос. Это главная угроза для будущего роста финансовых результатов «Дом.рф». Осенью 2022 года в России зафиксировали падение потребительского спроса на жилую недвижимость. Например, в сентябре данный показатель упал почти на треть. Но уже ноябрьские результаты свидетельствуют о частичном восстановлении рынка.

Что в итоге

Новый долговой выпуск от «Дом.рф Ипотечный агент» должен понравиться частным российским инвесторам: ипотечные облигации дают возможность получить долгосрочную доходность выше банковского депозита при высоком уровне надежности вложений. Дополнительным плюсом данных бумаг стоит считать ежемесячные купонные выплаты.

Новости, которые касаются инвесторов, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @investnique.