Innovative Industrial Properties (NYSE: IIPR) — REIT, инвестирующий в недвижимость, где выращивается медицинская марихуана. Компания платит неплохие дивиденды и работает в популярном секторе. Что может пойти не так?

Что тут происходит

Читатели давно просили нас начать разбирать отчетность и фундамент бизнеса американских эмитентов. Идею разобрать бизнес IIPR предложил наш читатель Nikita S в комментариях к разбору Hasbro. Предлагайте в комментариях компании, разбор которых вам хотелось бы прочитать.

На чем зарабатывают

Компания относится к REIT — фондам, которые управляют недвижимостью и большую часть прибыли — 90% и более — обязаны распределять среди акционеров. IIPR владеет зданиями, которые сдает в аренду компаниям, занимающимся выращиванием медицинской марихуаны.

Согласно годовому отчету, 97% выручки компании составляет аренда помещений. Остальные 3% — сборы на страхование и налоги на недвижимость, которые IIPR собирает с арендаторов для властей и страховых компаний. У компании есть примерно 1,823 млн квадратных футов площадей, из них сданы 99,3%. Все деньги компания зарабатывает в США.

Распределение выручки компании по штатам

Штат Кол-во зданий Площади под сдачу в аренду, тысяч футов² Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $ Доля в общей арендной выручке
Аризона 2 360 2726 6,3%
Калифорния 10 259 5542 12,8%
Колорадо 1 58 1357 3,1%
Флорида 1 120 357 0,8%
Иллинойс 5 351 5609 12,9%
Мэриленд 1 72 2711 6,3%
Массачусетс 3 263 5241 12,1%
Мичиган 10 488 5506 12,7%
Миннесота 1 89 1062 2,4%
Невада 1 43 642 1,5%
Нью-Йорк 2 167 6497 15,0%
Северная Дакота 1 33 40 0,1%
Огайо 2 69 1947 4,6%
Пенсильвания 6 680 4088 9,4%
Итого 46 3052 43 325 100%
Аризона
Кол-во зданий
2
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
360
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
2726
Доля в общей арендной выручке
6,3%
Калифорния
Кол-во зданий
10
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
259
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
5542
Доля в общей арендной выручке
12,8%
Колорадо
Кол-во зданий
1
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
58
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
1357
Доля в общей арендной выручке
3,1%
Флорида
Кол-во зданий
1
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
120
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
357
Доля в общей арендной выручке
0,8%
Иллинойс
Кол-во зданий
5
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
351
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
5609
Доля в общей арендной выручке
12,9%
Мэриленд
Кол-во зданий
1
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
72
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
2711
Доля в общей арендной выручке
6,3%
Массачусетс
Кол-во зданий
3
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
263
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
5241
Доля в общей арендной выручке
12,1%
Мичиган
Кол-во зданий
10
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
488
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
5506
Доля в общей арендной выручке
12,7%
Миннесота
Кол-во зданий
1
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
89
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
1062
Доля в общей арендной выручке
2,4%
Невада
Кол-во зданий
1
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
43
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
642
Доля в общей арендной выручке
1,5%
Нью-Йорк
Кол-во зданий
2
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
167
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
6497
Доля в общей арендной выручке
15,0%
Северная Дакота
Кол-во зданий
1
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
33
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
40
Доля в общей арендной выручке
0,1%
Огайо
Кол-во зданий
2
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
69
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
1947
Доля в общей арендной выручке
4,6%
Пенсильвания
Кол-во зданий
6
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
680
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
4088
Доля в общей арендной выручке
9,4%
Итого
Кол-во зданий
46
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²
3052
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $
43 325
Доля в общей арендной выручке
100%

Крупнейшие клиенты компании и их доля в выручке в 2020 году

Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен Процент от выручки с 1 июля по 30 сен Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
PharmaCann 5 16% 5 19%
Cresco Labs 5 12% 5 10%
Ascend Wellness Holdings 3 10% 3 10%
Holistic Industries 4 6% 4 6%
Curaleaf Holdings 4 6% 4 6%
Green Thumb Industries 3 6% 3 5%
SH Parent (Parallel) 2 6% 2 5%
PharmaCann
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
5
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
16%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
5
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
19%
Cresco Labs
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
5
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
12%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
5
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
10%
Ascend Wellness Holdings
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
3
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
10%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
3
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
10%
Holistic Industries
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
4
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
6%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
4
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
6%
Curaleaf Holdings
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
4
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
6%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
4
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
6%
Green Thumb Industries
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
3
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
6%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
3
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
5%
SH Parent (Parallel)
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
2
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
6%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
2
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
5%

Крупнейшие клиенты компании и их доля в выручке в 2019 году

Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен Процент от выручки с 1 июля по 30 сен Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
PharmaCann 4 24% 4 27%
Ascend Wellness Holdings 2 14% 2 12%
Vireo Health 4 9% 4 10%
Kings Garden 5 8% 5 6%
Holistic Industries 1 7% 1 8%
Green Peak Industries 1 7% 1 7%
The Pharm 2 6% 2 8%
PharmaCann
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
4
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
24%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
4
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
27%
Ascend Wellness Holdings
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
2
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
14%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
2
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
12%
Vireo Health
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
4
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
9%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
4
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
10%
Kings Garden
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
5
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
8%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
5
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
6%
Holistic Industries
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
1
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
7%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
1
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
8%
Green Peak Industries
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
1
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
7%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
1
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
7%
The Pharm
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен
2
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен
6%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен
2
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен
8%
Выручка и прибыль за последние 12 месяцев в миллиардах долларов, итоговая маржа в процентах от выручки. Источник: Macrotrends
Выручка и прибыль за последние 12 месяцев в миллиардах долларов, итоговая маржа в процентах от выручки. Источник: Macrotrends

Что-то там про перспективный сектор

Продажа марихуаны и до пандемии считалась перспективным бизнесом, но стресс коронакризиса привел к новому росту спроса на этот товар. Это заметно по росту выручки и прибыли IIPR в этом году, поэтому в дальнейшем в отрасли ожидается рост продаж.

Американское общество неумолимо движется в сторону легализации марихуаны не только в медицинских, но и рекреационных целях.

Рекреационная марихуана легализована далеко не во всех штатах. Впервые рекреационную марихуану легализовали в Колорадо только в 2012. Поэтому темпы роста легализации на 2020 год — это колоссальный прогресс, и выращивание марихуаны считается перспективным бизнесом. Даже сайты обзоров марихуаны устраивают IPO.

Конечно, IIPR может в перспективе расширяться в сфере рекреационной марихуаны, если законодательная база в США будет этому благоприятствовать, но пока ее рынок ограничен пределами отрасли медицинской марихуаны. У IIPR небольшая капитализация — всего 3,57 млрд долларов, и толпа активных инвесторов наверняка быстро накачает эти акции.

Продажи и прогноз на рынке продажи рекреационной и медицинской марихуаны, в миллиардах долларов

Медицинская марихуана Рекреационная Общее количество
2019 4—4,9 6,6—8,1 10,6—13
2020 5,8—7,18 9,7—11,8 15,5—18,9
2021 7,3—8,9 13—15,9 20,3—24,8
2022 8,3—10,2 16,5—20,2 24,8—30,3
2023 9—11 19,2—23,5 28,2—34,5
2024 9,5—11,7 20,7—25,3 30,2—37
Медицинская марихуана
2019
4—4,9
2020
5,8—7,18
2021
7,3—8,9
2022
8,3—10,2
2023
9—11
2024
9,5—11,7
Рекреационная
2019
6,6—8,1
2020
9,7—11,8
2021
13—15,9
2022
16,5—20,2
2023
19,2—23,5
2024
20,7—25,3
Общее количество
2019
10,6—13
2020
15,5—18,9
2021
20,3—24,8
2022
24,8—30,3
2023
28,2—34,5
2024
30,2—37

Сравнение отрасли медицинского каннабиса в США с другими отраслями в миллиардах долларов

Ожидаемые продажи каннабиса в медицинских и рекреационных целях в 2024 году 30,2—37
Крафтовое пиво 29,6
Обезболивающие по рецептам 16,1
Ожидаемые продажи каннабиса в медицинских и рекреационных целях в 2019 году 10,6—13
Американский баскетбол 8,8
Зубная паста 3,0
Оборудование для разгона демонстраций в Северной Америке 2,4
Газированные алкогольные напитки 1,6
Безрецептурное снотворное 0,4
Ожидаемые продажи каннабиса в медицинских и рекреационных целях в 2024 году
30,2—37
Крафтовое пиво
29,6
Обезболивающие по рецептам
16,1
Ожидаемые продажи каннабиса в медицинских и рекреационных целях в 2019 году
10,6—13
Американский баскетбол
8,8
Зубная паста
3,0
Оборудование для разгона демонстраций в Северной Америке
2,4
Газированные алкогольные напитки
1,6
Безрецептурное снотворное
0,4

Как американцы относятся к идее легализации марихуаны на федеральном уровне

Точно за Скорее за Не знают, нет мнения Скорее против Точно против
Все избиратели 47% 19% 9% 8% 17%
Демократы 57% 20% 8% 8% 7%
Беспартийные 50% 17% 12% 7% 14%
Республиканцы 31% 20% 8% 10% 30%
Все избиратели
Точно за
47%
Скорее за
19%
Не знают, нет мнения
9%
Скорее против
8%
Точно против
17%
Демократы
Точно за
57%
Скорее за
20%
Не знают, нет мнения
8%
Скорее против
8%
Точно против
7%
Беспартийные
Точно за
50%
Скорее за
17%
Не знают, нет мнения
12%
Скорее против
7%
Точно против
14%
Республиканцы
Точно за
31%
Скорее за
20%
Не знают, нет мнения
8%
Скорее против
10%
Точно против
30%

Сколько людей в США планируют чаще употреблять марихуану

Поколение Z 29%
Миллениалы 40%
Поколение Х 31%
Бумеры 17%
«Молчаливое поколение» 25%
Поколение Z
29%
Миллениалы
40%
Поколение Х
31%
Бумеры
17%
«Молчаливое поколение»
25%

Сколько людей в США планируют чаще употреблять каннабидиол

Поколение Z и миллениалы 47%
Поколение Х 37%
Бумеры 27%
«Молчаливое поколение» 14%
Поколение Z и миллениалы
47%
Поколение Х
37%
Бумеры
27%
«Молчаливое поколение»
14%
Источник: Bloomberg
Источник: Bloomberg
Источник: Bloomberg
Источник: Bloomberg

Услада скупцов и восторг рантье

Компания на данный момент платит 4,68 $ на акцию в год, что с текущей ценой акций 161,18 $ дает 2,9% годовых. Учитывая, что в США очень высокий спрос на пассивную доходность, акции IIPR могут за 12 месяцев вырасти даже до 250 $ только благодаря наплыву любителей дивидендов.

У IIPR прекрасная история роста дивидендов, и в 2020 году она была в числе немногих компаний, которые увеличивали выплаты. Учитывая, что в ближайшие несколько лет все ожидают падения дивидендных выплат на рынке в целом, IIPR со своими перспективами увеличения прибыльности и дивидендов приобретает в глазах инвесторов дополнительную привлекательность.

Согласно последнему отчету, IIPR платит дивидендов на сумму больше своей прибыли — компания в этом году осуществляла масштабную программу инвестиций. Этот фактор необходимо учитывать, ведь может произойти форс-мажор, и компании понадобятся деньги. Если ей для этого придется урезать выплаты, то это приведет к падению стоимости акций.

Источник: Wall Street Journal
Источник: Wall Street Journal
Источник: Wall Street Journal
Источник: Wall Street Journal
Источник: презентация компании, слайд 11
Источник: презентация компании, слайд 11
Источник: презентация компании, слайд 11
Источник: презентация компании, слайд 11
Источник: Daily Shot
Источник: Daily Shot
Источник: Daily Shot
Источник: Daily Shot

Лучше звоните Солу

IIPR сдает площади для выращивания медицинской марихуаны, а этот рынок куда меньше рынка рекреационной марихуаны. Может быть, когда-нибудь компания сможет работать на этом рынке, но пока рынок рекреационной марихуаны испытывает затруднения по ряду причин.

Легальность. Есть проблема дороговизны легальной марихуаны, связанная с тем, что она, хм, легальная. На нее навесили кучу налогов, которые торговцы из подворотен не платят. Поэтому у легальной марихуаны получается неравная конкуренция с нелегальной.

Источник: Daily Shot
Источник: Daily Shot
Источник: Daily Shot
Источник: Daily Shot

Нелегальность. Огромная проблема американского феодализма. На федеральном уровне торговля марихуаной все еще запрещена. Банки с федеральной лицензией не имеют права сотрудничать с марихуановыми бизнесами, поэтому легальные лаборатории утопают в тоннах наличности и не имеют возможности получать займы в банках и выпускать облигации, потому что «торговля наркотиками».

Нелегальность-2. А еще федеральные правоохранительные органы могут нагрянуть в любой штат, где рекреационная марихуана легализована, и закрыть там магазины, после чего начнется утомительный суд, окончательное решение которого в Верховном суде США предугадать невозможно. Но учитывая, что там сейчас доминируют консерваторы, можно не рассчитывать на решение в пользу любителей марихуаны.

Нелегальность-3. Обострение споров вокруг марихуаны может привести к падению акций всех компаний, связанных с этим сектором. Большинство инвесторов не видит особой разницы между медицинской и рекреационной марихуаной. В случае каких-то масштабных споров вокруг рекреационного каннабиса акции IIPR упадут заодно со всеми другими компаниями. Малая капитализация IIPR тут скорее минус: так котировки упадут сильнее и быстрее, чем если бы компания стоила дороже.

Неустойчивость бизнеса. Из-за этих проблем в отрасли высокая «смертность» среди компаний и нередки масштабные сокращения. У IIPR довольно большая концентрация на нескольких арендаторах: больше трети аренды приходится всего на три компании. Если кто-то из них закроется или обанкротится, то это будет серьезный удар по бизнесу IIPR. Некоторые мелкие арендаторы компании сейчас терпят серьезные убытки — их банкротство может уронить прибыль компании и негативно повлиять на ее возможность платить дивиденды в привычном для акционеров объеме. А может быть, банкротства не будет и арендаторы просто попросят IIPR снизить арендную плату. Хорошо, что у компании запредельная итоговая маржа — 55,67%.

Угроза падения доходов из-за ухода арендаторов больше теоретическая: все-таки тема с марихуаной у всех на слуху и крайне популярна, поэтому еще пару лет в отрасль будут вкладывать деньги в надежде на получение результата. Поэтому осторожно можно надеяться на то, что очередь из арендаторов у IIPR не сократится в ближайшем будущем.

Резюме

IIPR — это интересный вариант для вложений и спекулирования на теме марихуаны. Но нужно учитывать риски и ограничения отрасли, в которой компания работает.