Во все тяжкие: как устроен бизнес Innovative Industrial Properties

6

Innovative Industrial Properties (NYSE: IIPR) — REIT, инвестирующий в недвижимость, где выращивается медицинская марихуана. Компания платит неплохие дивиденды и работает в популярном секторе. Что может пойти не так?

Что тут происходит

Читатели давно просили нас начать разбирать отчетность и фундамент бизнеса американских эмитентов. Идею разобрать бизнес IIPR предложил наш читатель Nikita S в комментариях к разбору Hasbro. Предлагайте в комментариях компании, разбор которых вам хотелось бы прочитать.

На чем зарабатывают

Компания относится к REIT — фондам, которые управляют недвижимостью и большую часть прибыли — 90% и более — обязаны распределять среди акционеров. IIPR владеет зданиями, которые сдает в аренду компаниям, занимающимся выращиванием медицинской марихуаны.

Согласно годовому отчету, 97% выручки компании составляет аренда помещений. Остальные 3% — сборы на страхование и налоги на недвижимость, которые IIPR собирает с арендаторов для властей и страховых компаний. У компании есть примерно 1,823 млн квадратных футов площадей, из них сданы 99,3%. Все деньги компания зарабатывает в США.

Распределение выручки компании по штатам

ШтатКол-во зданийПлощади под сдачу в аренду, тысяч футов²Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $Доля в общей арендной выручке
Аризона236027266,3%
Калифорния10259554212,8%
Колорадо15813573,1%
Флорида11203570,8%
Иллинойс5351560912,9%
Мэриленд17227116,3%
Массачусетс3263524112,1%
Мичиган10488550612,7%
Миннесота18910622,4%
Невада1436421,5%
Нью-Йорк2167649715,0%
Северная Дакота133400,1%
Огайо26919474,6%
Пенсильвания668040889,4%
Итого46305243 325100%

Распределение выручки компании по штатам

Аризона
Кол-во зданий2
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²360
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $2726
Доля в общей арендной выручке6,3%
Калифорния
Кол-во зданий10
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²259
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $5542
Доля в общей арендной выручке12,8%
Колорадо
Кол-во зданий1
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²58
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $1357
Доля в общей арендной выручке3,1%
Флорида
Кол-во зданий1
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²120
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $357
Доля в общей арендной выручке0,8%
Иллинойс
Кол-во зданий5
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²351
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $5609
Доля в общей арендной выручке12,9%
Мэриленд
Кол-во зданий1
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²72
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $2711
Доля в общей арендной выручке6,3%
Массачусетс
Кол-во зданий3
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²263
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $5241
Доля в общей арендной выручке12,1%
Мичиган
Кол-во зданий10
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²488
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $5506
Доля в общей арендной выручке12,7%
Миннесота
Кол-во зданий1
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²89
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $1062
Доля в общей арендной выручке2,4%
Невада
Кол-во зданий1
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²43
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $642
Доля в общей арендной выручке1,5%
Нью-Йорк
Кол-во зданий2
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²167
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $6497
Доля в общей арендной выручке15,0%
Северная Дакота
Кол-во зданий1
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²33
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $40
Доля в общей арендной выручке0,1%
Огайо
Кол-во зданий2
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²69
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $1947
Доля в общей арендной выручке4,6%
Пенсильвания
Кол-во зданий6
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²680
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $4088
Доля в общей арендной выручке9,4%
Итого
Кол-во зданий46
Площади под сдачу в аренду, тысяч футов²3052
Выручка от аренды в 2019 году, тысяч $43 325
Доля в общей арендной выручке100%

Крупнейшие клиенты компании и их доля в выручке в 2020 году

Кол-во объектов с 1 июля по 30 сенПроцент от выручки с 1 июля по 30 сенКол-во объектов с 1 янв по 30 сенПроцент от выручки с 1 янв по 30 сен
PharmaCann516%519%
Cresco Labs512%510%
Ascend Wellness Holdings310%310%
Holistic Industries46%46%
Curaleaf Holdings46%46%
Green Thumb Industries36%35%
SH Parent (Parallel)26%25%

Крупнейшие клиенты компании и их доля в выручке в 2020 году

PharmaCann
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен5
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен16%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен5
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен19%
Cresco Labs
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен5
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен12%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен5
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен10%
Ascend Wellness Holdings
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен3
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен10%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен3
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен10%
Holistic Industries
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен4
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен6%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен4
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен6%
Curaleaf Holdings
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен4
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен6%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен4
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен6%
Green Thumb Industries
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен3
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен6%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен3
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен5%
SH Parent (Parallel)
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен2
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен6%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен2
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен5%

Крупнейшие клиенты компании и их доля в выручке в 2019 году

Кол-во объектов с 1 июля по 30 сенПроцент от выручки с 1 июля по 30 сенКол-во объектов с 1 янв по 30 сенПроцент от выручки с 1 янв по 30 сен
PharmaCann424%427%
Ascend Wellness Holdings214%212%
Vireo Health49%410%
Kings Garden58%56%
Holistic Industries17%18%
Green Peak Industries17%17%
The Pharm26%28%

Крупнейшие клиенты компании и их доля в выручке в 2019 году

PharmaCann
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен4
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен24%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен4
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен27%
Ascend Wellness Holdings
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен2
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен14%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен2
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен12%
Vireo Health
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен4
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен9%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен4
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен10%
Kings Garden
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен5
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен8%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен5
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен6%
Holistic Industries
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен1
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен7%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен1
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен8%
Green Peak Industries
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен1
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен7%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен1
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен7%
The Pharm
Кол-во объектов с 1 июля по 30 сен2
Процент от выручки с 1 июля по 30 сен6%
Кол-во объектов с 1 янв по 30 сен2
Процент от выручки с 1 янв по 30 сен8%
Выручка и прибыль за последние 12 месяцев в миллиардах долларов, итоговая маржа в процентах от выручки. Источник: Macrotrends
Выручка и прибыль за последние 12 месяцев в миллиардах долларов, итоговая маржа в процентах от выручки. Источник: Macrotrends

Что-то там про перспективный сектор

Продажа марихуаны и до пандемии считалась перспективным бизнесом, но стресс коронакризиса привел к новому росту спроса на этот товар. Это заметно по росту выручки и прибыли IIPR в этом году, поэтому в дальнейшем в отрасли ожидается рост продаж.

Американское общество неумолимо движется в сторону легализации марихуаны не только в медицинских, но и рекреационных целях.

Рекреационная марихуана легализована далеко не во всех штатах. Впервые рекреационную марихуану легализовали в Колорадо только в 2012. Поэтому темпы роста легализации на 2020 год — это колоссальный прогресс, и выращивание марихуаны считается перспективным бизнесом. Даже сайты обзоров марихуаны устраивают IPO.

Конечно, IIPR может в перспективе расширяться в сфере рекреационной марихуаны, если законодательная база в США будет этому благоприятствовать, но пока ее рынок ограничен пределами отрасли медицинской марихуаны. У IIPR небольшая капитализация — всего 3,57 млрд долларов, и толпа активных инвесторов наверняка быстро накачает эти акции.

Продажи и прогноз на рынке продажи рекреационной и медицинской марихуаны, в миллиардах долларов

Медицинская марихуанаРекреационнаяОбщее количество
20194—4,96,6—8,110,6—13
20205,8—7,189,7—11,815,5—18,9
20217,3—8,913—15,920,3—24,8
20228,3—10,216,5—20,224,8—30,3
20239—1119,2—23,528,2—34,5
20249,5—11,720,7—25,330,2—37

Продажи и прогноз на рынке продажи рекреационной и медицинской марихуаны, в миллиардах долларов

Медицинская марихуана
20194—4,9
20205,8—7,18
20217,3—8,9
20228,3—10,2
20239—11
20249,5—11,7
Рекреационная
20196,6—8,1
20209,7—11,8
202113—15,9
202216,5—20,2
202319,2—23,5
202420,7—25,3
Общее количество
201910,6—13
202015,5—18,9
202120,3—24,8
202224,8—30,3
202328,2—34,5
202430,2—37

Сравнение отрасли медицинского каннабиса в США с другими отраслями в миллиардах долларов

Ожидаемые продажи каннабиса в медицинских и рекреационных целях в 2024 году30,2—37
Крафтовое пиво29,6
Обезболивающие по рецептам16,1
Ожидаемые продажи каннабиса в медицинских и рекреационных целях в 2019 году10,6—13
Американский баскетбол8,8
Зубная паста3,0
Оборудование для разгона демонстраций в Северной Америке2,4
Газированные алкогольные напитки1,6
Безрецептурное снотворное0,4

Сравнение отрасли медицинского каннабиса в США с другими отраслями в миллиардах долларов

Ожидаемые продажи каннабиса в медицинских и рекреационных целях в 2024 году30,2—37
Крафтовое пиво29,6
Обезболивающие по рецептам16,1
Ожидаемые продажи каннабиса в медицинских и рекреационных целях в 2019 году10,6—13
Американский баскетбол8,8
Зубная паста3,0
Оборудование для разгона демонстраций в Северной Америке2,4
Газированные алкогольные напитки1,6
Безрецептурное снотворное0,4

Как американцы относятся к идее легализации марихуаны на федеральном уровне

Точно заСкорее заНе знают, нет мненияСкорее противТочно против
Все избиратели47%19%9%8%17%
Демократы57%20%8%8%7%
Беспартийные50%17%12%7%14%
Республиканцы31%20%8%10%30%

Как американцы относятся к идее легализации марихуаны на федеральном уровне

Все избиратели
Точно за47%
Скорее за19%
Не знают, нет мнения9%
Скорее против8%
Точно против17%
Демократы
Точно за57%
Скорее за20%
Не знают, нет мнения8%
Скорее против8%
Точно против7%
Беспартийные
Точно за50%
Скорее за17%
Не знают, нет мнения12%
Скорее против7%
Точно против14%
Республиканцы
Точно за31%
Скорее за20%
Не знают, нет мнения8%
Скорее против10%
Точно против30%

Сколько людей в США планируют чаще употреблять марихуану

Поколение Z29%
Миллениалы40%
Поколение Х31%
Бумеры17%
«Молчаливое поколение»25%

Сколько людей в США планируют чаще употреблять марихуану

Поколение Z29%
Миллениалы40%
Поколение Х31%
Бумеры17%
«Молчаливое поколение»25%

Сколько людей в США планируют чаще употреблять каннабидиол

Поколение Z и миллениалы47%
Поколение Х37%
Бумеры27%
«Молчаливое поколение»14%

Сколько людей в США планируют чаще употреблять каннабидиол

Поколение Z и миллениалы47%
Поколение Х37%
Бумеры27%
«Молчаливое поколение»14%
Источник: Bloomberg
Источник: Bloomberg

Услада скупцов и восторг рантье

Компания на данный момент платит 4,68 $ на акцию в год, что с текущей ценой акций 161,18 $ дает 2,9% годовых. Учитывая, что в США очень высокий спрос на пассивную доходность, акции IIPR могут за 12 месяцев вырасти даже до 250 $ только благодаря наплыву любителей дивидендов.

У IIPR прекрасная история роста дивидендов, и в 2020 году она была в числе немногих компаний, которые увеличивали выплаты. Учитывая, что в ближайшие несколько лет все ожидают падения дивидендных выплат на рынке в целом, IIPR со своими перспективами увеличения прибыльности и дивидендов приобретает в глазах инвесторов дополнительную привлекательность.

Согласно последнему отчету, IIPR платит дивидендов на сумму больше своей прибыли — компания в этом году осуществляла масштабную программу инвестиций. Этот фактор необходимо учитывать, ведь может произойти форс-мажор, и компании понадобятся деньги. Если ей для этого придется урезать выплаты, то это приведет к падению стоимости акций.

Источник: Wall Street Journal
Источник: Wall Street Journal
Источник: презентация компании, слайд 11
Источник: презентация компании, слайд 11
Источник: Daily Shot
Источник: Daily Shot

Лучше звоните Солу

IIPR сдает площади для выращивания медицинской марихуаны, а этот рынок куда меньше рынка рекреационной марихуаны. Может быть, когда-нибудь компания сможет работать на этом рынке, но пока рынок рекреационной марихуаны испытывает затруднения по ряду причин.

Легальность. Есть проблема дороговизны легальной марихуаны, связанная с тем, что она, хм, легальная. На нее навесили кучу налогов, которые торговцы из подворотен не платят. Поэтому у легальной марихуаны получается неравная конкуренция с нелегальной.

Источник: Daily Shot
Источник: Daily Shot

Нелегальность. Огромная проблема американского феодализма. На федеральном уровне торговля марихуаной все еще запрещена. Банки с федеральной лицензией не имеют права сотрудничать с марихуановыми бизнесами, поэтому легальные лаборатории утопают в тоннах наличности и не имеют возможности получать займы в банках и выпускать облигации, потому что «торговля наркотиками».

Нелегальность-2. А еще федеральные правоохранительные органы могут нагрянуть в любой штат, где рекреационная марихуана легализована, и закрыть там магазины, после чего начнется утомительный суд, окончательное решение которого в Верховном суде США предугадать невозможно. Но учитывая, что там сейчас доминируют консерваторы, можно не рассчитывать на решение в пользу любителей марихуаны.

Нелегальность-3. Обострение споров вокруг марихуаны может привести к падению акций всех компаний, связанных с этим сектором. Большинство инвесторов не видит особой разницы между медицинской и рекреационной марихуаной. В случае каких-то масштабных споров вокруг рекреационного каннабиса акции IIPR упадут заодно со всеми другими компаниями. Малая капитализация IIPR тут скорее минус: так котировки упадут сильнее и быстрее, чем если бы компания стоила дороже.

Неустойчивость бизнеса. Из-за этих проблем в отрасли высокая «смертность» среди компаний и нередки масштабные сокращения. У IIPR довольно большая концентрация на нескольких арендаторах: больше трети аренды приходится всего на три компании. Если кто-то из них закроется или обанкротится, то это будет серьезный удар по бизнесу IIPR. Некоторые мелкие арендаторы компании сейчас терпят серьезные убытки — их банкротство может уронить прибыль компании и негативно повлиять на ее возможность платить дивиденды в привычном для акционеров объеме. А может быть, банкротства не будет и арендаторы просто попросят IIPR снизить арендную плату. Хорошо, что у компании запредельная итоговая маржа — 55,67%.

Угроза падения доходов из-за ухода арендаторов больше теоретическая: все-таки тема с марихуаной у всех на слуху и крайне популярна, поэтому еще пару лет в отрасль будут вкладывать деньги в надежде на получение результата. Поэтому осторожно можно надеяться на то, что очередь из арендаторов у IIPR не сократится в ближайшем будущем.

Резюме

IIPR — это интересный вариант для вложений и спекулирования на теме марихуаны. Но нужно учитывать риски и ограничения отрасли, в которой компания работает.

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Сообщество