Во все тяжкие: как устроен бизнес Innovative Industrial Properties

Innovative Industrial Properties (NYSE: IIPR) — REIT, инвестирующий в недвижимость, где выращивается медицинская марихуана. Компания платит неплохие дивиденды и работает в популярном секторе. Что может пойти не так?

Компания относится к REIT — фондам, которые управляют недвижимостью и большую часть прибыли — 90% и более — обязаны распределять среди акционеров. IIPR владеет зданиями, которые сдает в аренду компаниям, занимающимся выращиванием медицинской марихуаны.

Согласно годовому отчету, 97% выручки компании составляет аренда помещений. Остальные 3% — сборы на страхование и налоги на недвижимость, которые IIPR собирает с арендаторов для властей и страховых компаний. У компании есть примерно 1,823 млн квадратных футов площадей, из них сданы 99,3%. Все деньги компания зарабатывает в США.

Продажа марихуаны и до пандемии считалась перспективным бизнесом, но стресс коронакризиса привел к новому росту спроса на этот товар. Это заметно по росту выручки и прибыли IIPR в этом году, поэтому в дальнейшем в отрасли ожидается рост продаж.

Американское общество неумолимо движется в сторону легализации марихуаны не только в медицинских, но и рекреационных целях.

Рекреационная марихуана легализована далеко не во всех штатах. Впервые рекреационную марихуану легализовали в Колорадо только в 2012. Поэтому темпы роста легализации на 2020 год — это колоссальный прогресс, и выращивание марихуаны считается перспективным бизнесом. Даже сайты обзоров марихуаны устраивают IPO.

Конечно, IIPR может в перспективе расширяться в сфере рекреационной марихуаны, если законодательная база в США будет этому благоприятствовать, но пока ее рынок ограничен пределами отрасли медицинской марихуаны. У IIPR небольшая капитализация — всего 3,57 млрд долларов, и толпа активных инвесторов наверняка быстро накачает эти акции.

Компания на данный момент платит 4,68 $ на акцию в год, что с текущей ценой акций 161,18 $ дает 2,9% годовых. Учитывая, что в США очень высокий спрос на пассивную доходность, акции IIPR могут за 12 месяцев вырасти даже до 250 $ только благодаря наплыву любителей дивидендов.

У IIPR прекрасная история роста дивидендов, и в 2020 году она была в числе немногих компаний, которые увеличивали выплаты. Учитывая, что в ближайшие несколько лет все ожидают падения дивидендных выплат на рынке в целом, IIPR со своими перспективами увеличения прибыльности и дивидендов приобретает в глазах инвесторов дополнительную привлекательность.

Согласно последнему отчету, IIPR платит дивидендов на сумму больше своей прибыли — компания в этом году осуществляла масштабную программу инвестиций. Этот фактор необходимо учитывать, ведь может произойти форс-мажор, и компании понадобятся деньги. Если ей для этого придется урезать выплаты, то это приведет к падению стоимости акций.

IIPR сдает площади для выращивания медицинской марихуаны, а этот рынок куда меньше рынка рекреационной марихуаны. Может быть, когда-нибудь компания сможет работать на этом рынке, но пока рынок рекреационной марихуаны испытывает затруднения по ряду причин.

Легальность. Есть проблема дороговизны легальной марихуаны, связанная с тем, что она, хм, легальная. На нее навесили кучу налогов, которые торговцы из подворотен не платят. Поэтому у легальной марихуаны получается неравная конкуренция с нелегальной.

Нелегальность. Огромная проблема американского феодализма. На федеральном уровне торговля марихуаной все еще запрещена. Банки с федеральной лицензией не имеют права сотрудничать с марихуановыми бизнесами, поэтому легальные лаборатории утопают в тоннах наличности и не имеют возможности получать займы в банках и выпускать облигации, потому что «торговля наркотиками».

Нелегальность-2. А еще федеральные правоохранительные органы могут нагрянуть в любой штат, где рекреационная марихуана легализована, и закрыть там магазины, после чего начнется утомительный суд, окончательное решение которого в Верховном суде США предугадать невозможно. Но учитывая, что там сейчас доминируют консерваторы, можно не рассчитывать на решение в пользу любителей марихуаны.

Нелегальность-3. Обострение споров вокруг марихуаны может привести к падению акций всех компаний, связанных с этим сектором. Большинство инвесторов не видит особой разницы между медицинской и рекреационной марихуаной. В случае каких-то масштабных споров вокруг рекреационного каннабиса акции IIPR упадут заодно со всеми другими компаниями. Малая капитализация IIPR тут скорее минус: так котировки упадут сильнее и быстрее, чем если бы компания стоила дороже.

Неустойчивость бизнеса. Из-за этих проблем в отрасли высокая «смертность» среди компаний и нередки масштабные сокращения. У IIPR довольно большая концентрация на нескольких арендаторах: больше трети аренды приходится всего на три компании. Если кто-то из них закроется или обанкротится, то это будет серьезный удар по бизнесу IIPR. Некоторые мелкие арендаторы компании сейчас терпят серьезные убытки — их банкротство может уронить прибыль компании и негативно повлиять на ее возможность платить дивиденды в привычном для акционеров объеме. А может быть, банкротства не будет и арендаторы просто попросят IIPR снизить арендную плату. Хорошо, что у компании запредельная итоговая маржа — 55,67%.

Угроза падения доходов из-за ухода арендаторов больше теоретическая: все-таки тема с марихуаной у всех на слуху и крайне популярна, поэтому еще пару лет в отрасль будут вкладывать деньги в надежде на получение результата. Поэтому осторожно можно надеяться на то, что очередь из арендаторов у IIPR не сократится в ближайшем будущем.

IIPR — это интересный вариант для вложений и спекулирования на теме марихуаны. Но нужно учитывать риски и ограничения отрасли, в которой компания работает.