Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.
Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу.
В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости. Через Санкт-Петербургскую биржу — а значит, и через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов. Полный список есть в конце статьи.
Что такое REIT
REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.
REIT появились в США еще в 19 веке, но в современном виде существуют благодаря закону 86-779, подписанному Дуайтом Эйзенхауэром в 1960 году. Закон позволил частным инвесторам вкладываться в аренду недвижимости наравне с крупными инвестиционными фондами. Кроме того, в США фонды недвижимости имеют налоговые льготы — распределенный между акционерами доход не облагается корпоративным налогом.
Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.
Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:
- Форма организации — налогооблагаемая, то есть благотворительный фонд не может быть REIT.
- Фонд должен иметь не менее 100 акционеров, а 5 или менее акционеров не могут владеть 50% и более акций.
- Операции с недвижимостью должны приносить не менее 75% годового дохода — это плата за аренду, продажа, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять не более 20% дохода, а остальные типы доходов — не более 5%.
- Не менее 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах.
- Не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов. Нераспределенный доход облагается корпоративным налогом.
Классификация REIT
Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.
Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.
В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное.
Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:
- Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
- Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
- Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
- Lodging — отели и базы отдыха.
- Residential — апартаменты для постоянного проживания или временного размещения.
- Timberland — лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса.
- Health care — больницы, поликлиники, офисы, лаборатории.
- Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
- Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
- Data center — помещения для серверов.
- Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
- Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.
Особенности REIT
Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим особенности REIT в сравнении с обоими типами активов.
Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.
Например, у вас есть недвижимость стоимостью 6 млн рублей, которую вы сдаете в аренду. Вдруг вам срочно понадобились 1,5 млн рублей. Чтобы получить их из этой недвижимости, нужно продать имеющуюся и купить новую на оставшиеся деньги, то есть потратить много сил, времени и нервов. Если вы владеете акциями фондов недвижимости, достаточно продать необходимое количество акций.
Защита от инфляции. Фонды недвижимости — хорошее средство защиты от инфляции, потому что стоимость аренды из года в год повышается на величину инфляции из-за существенной диверсификации: в одном фонде много разных объектов недвижимости.
С физической недвижимостью сложнее. Если вы сдаете квартиру в аренду, то ежемесячный платеж больше зависит от текущей рыночной ситуации и не всегда индексируется на величину инфляции.
Дивидендная доходность REIT превышает дивидендную доходность многих акций других компаний благодаря тому, что фонды недвижимости должны выплачивать в виде дивидендов не менее 90% дохода. При этом многие фонды выплачивают 100% дохода.
За последние 10 лет фонды недвижимости показали лучшую среднегодовую доходность среди различных классов активов по показателю total return — дивидендная доходность плюс прирост капитала.
Корреляция доходностей активов показывает, как доходность одного актива изменяется по отношению к доходности другого за некоторый промежуток времени. Она измеряется в диапазоне от +1 до −1. Значение 1 говорит о том, что активы движутся в одну сторону — при росте одного актива второй тоже растет. Значение −1 — что при росте одного актива второй падает.
Корреляция доходностей активов важна для инвесторов. Чем ниже корреляция в инвестиционном портфеле, тем он более устойчив к просадкам в моменты экономических потрясений.
Исследования Vanguard показывают, что на коротких периодах фонды недвижимости имеют высокую корреляцию с рынком акций, то есть движутся с ним в одном направлении, а на длинных гораздо сильнее коррелируют с физической недвижимостью.
Корреляция REIT с рынком акций США колеблется в широких пределах — от 0 до 1. Многие фонды и частные консультанты, которые являются сторонниками портфельной теории инвестиций, считают, что часть портфеля в акциях REIT — хорошая идея.
Диверсификация. Фонды недвижимости отлично используют идею диверсификации в плане географии, секторов экономики и арендаторов недвижимости.
Например, Kimco Realty управляет недвижимостью, которая равномерно распределена по основным метрополиям прибрежных штатов США, а 13 крупнейших арендаторов составляют всего лишь 23,6% от общего числа клиентов.
ETF фондов недвижимости
Если диверсификации самого фонда недвижимости кажется недостаточно, можно купить ETF, который в своем составе содержит акции десятков или сотен REIT.
Рассмотрим ETF фондов недвижимости от трех наиболее известных компаний, предлагающих ETF — SPDR, Vanguard и Blackrock.
SPDR предлагает только один ETF в секторе real estate — Real Estate Select Sector SPDR Fund.
Vanguard также предлагает только один ETF — Vanguard Real Estate ETF. По сравнению с предыдущим этот фонд включает гораздо большее число REIT.
Blackrock через свою дочернюю компанию iShares предлагает 9 различных ETF, которые включают акции REIT. ETF различаются составом акций по географическому или секторальному признаку.
Сравнение некоторых ETF на фонды недвижимости
SPDR | Vanguard | iShares | |
---|---|---|---|
Название фонда | Real Estate Select Sector SPDR Fund | Vanguard Real Estate ETF | iShares U.S. Real Estate ETF |
Тикер | XLRE | VNQ | IYR |
Год запуска фонда | 2015 | 2004 | 2000 |
Год запуска фонда | 2015 | 2004 | 2000 |
Размер фонда | 3,15 млн $ | 59,2 млрд $ | 3,43 млрд $ |
Количество компаний в фонде | 32 | 188 | 114 |
Среднегодовая полная доходность с момента запуска, % | 8,05 | 8,56 | 9,05 |
Дивидендная доходность, % годовых | 3,36 | 3,35 | 4 |
Комиссия за обслуживание, % в год | 0,13 | 0,12 | 0,43 |
Сравнение некоторых ETF на фонды недвижимости
SPDR | |
Название фонда | Real Estate Select Sector SPDR Fund |
Тикер | XLRE |
Год запуска фонда | 2015 |
Размер фонда | 3,15 млн $ |
Количество компаний в фонде | 32 |
Среднегодовая полная доходность с момента запуска, % | 8,05 |
Дивидендная доходность, % годовых | 3,36 |
Комиссия за обслуживание, % в год | 0,13 |
Vanguard | |
Название фонда | Vanguard Real Estate ETF |
Тикер | VNQ |
Год запуска фонда | 2004 |
Размер фонда | 59,2 млрд $ |
Количество компаний в фонде | 188 |
Среднегодовая полная доходность с момента запуска, % | 8,56 |
Дивидендная доходность, % годовых | 3,35 |
Комиссия за обслуживание, % в год | 0,12 |
iShares | |
Название фонда | iShares U.S. Real Estate ETF |
Тикер | IYR |
Год запуска фонда | 2000 |
Размер фонда | 3,43 млрд $ |
Количество компаний в фонде | 114 |
Среднегодовая полная доходность с момента запуска, % | 9,05 |
Дивидендная доходность, % годовых | 4 |
Комиссия за обслуживание, % в год | 0,43 |
Как выбрать REIT
Чтобы понимать, как ведет себя сектор недвижимости в целом, агентство NAREIT ввело серию индексов. Рассчитывает и публикует индексы фондов недвижимости компания FTSE Russell. Индексы отражают средние значения показателей доходности и риска в группе выбранных фондов.
При выборе акции или ETF целесообразно сравнить историческую доходность компании или фонда с показателями индекса.
Также полезно посмотреть на некоторые показатели и мультипликаторы каждого фонда. Расскажу, на что смотрю я.
FFO, или поток денежных средств от операций, — основной показатель деятельности фондов недвижимости, по которому можно посчитать мультипликаторы и оценить качество фонда. Показатель можно рассчитать по данным отчета о прибылях и убытках, но часто фонды указывают уже рассчитанный FFO в отчетности.
Поток денежных средств от операций = чистый доход + амортизация − прибыль от продаж недвижимости.
Мультипликатор FFO / S — поток денежных средств от операций на одну акцию. Для анализа чаще используется изменение показателя в процентах по отношению к предыдущему периоду. Увеличение мультипликатора ведет к увеличению дивидендов, уменьшение — к снижению. Уменьшение мультипликатора возможно в двух случаях: уменьшился поток денежных средств от операций или увеличилось количество акций. Мультипликатор FFO / S компании также часто публикуют в отчетности.
Мультипликатор P / FFO используется для сравнения фондов недвижимости между собой — это аналог показателя P / E для акций других компаний. Чем ниже это отношение, тем акции привлекательнее с точки зрения инвестиций. Для объективной оценки по мультипликатору лучше сравнивать фонды, работающие в одном секторе.
Сравнение показателей и мультипликаторов некоторых фондов
REIT | Чистый доход, млн $ | Амортизация, млн $ | Прибыль от продаж, млн $ | FFO, млн $ | Капитализация, млн $ | Количество акций, млн шт. | FFO / S | P / FFO |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Kimco Realty | 497,80 | 310,38 | 229,84 | 578,34 | 6173 | 421,39 | 1,37 | 10,7 |
Simon Property | 2822,34 | 1804,48 | 282,21 | 4344,61 | 51 910 | 309,02 | 14,06 | 11,9 |
Realty Income | 364,6 | 539,78 | 24,64 | 879,74 | 19 150 | 303,74 | 2,90 | 21,8 |
Essex Property | 390,15 | 479,88 | 61,86 | 808,17 | 16 160 | 65,89 | 12,27 | 20 |
Сравнение показателей и мультипликаторов некоторых фондов
Kimco Realty | |
Чистый доход, млн $ | 310,38 |
Амортизация, млн $ | XLRE |
Прибыль от продаж, млн $ | 229,84 |
FFO, млн $ | 578,34 |
Капитализация, млн $ | 6173 |
Количество акций, млн шт. | 421,39 |
FFO / S | 1,37 |
P / FFO | 10,7 |
Simon Property | |
Чистый доход, млн $ | 2822,34 |
Амортизация, млн $ | 1804,48 |
Прибыль от продаж, млн $ | 282,21 |
FFO, млн $ | 4344,61 |
Капитализация, млн $ | 51 910 |
Количество акций, млн шт. | 309,02 |
FFO / S | 14,06 |
P / FFO | 11,9 |
Realty Income | |
Чистый доход, млн $ | 364,6 |
Амортизация, млн $ | 539,78 |
Прибыль от продаж, млн $ | 24,64 |
FFO, млн $ | 879,74 |
Капитализация, млн $ | 19 150 |
Количество акций, млн шт. | 303,74 |
FFO / S | 2,90 |
P / FFO | 21,8 |
Essex Property | |
Чистый доход, млн $ | 390,15 |
Амортизация, млн $ | 479,88 |
Прибыль от продаж, млн $ | 61,86 |
FFO, млн $ | 808,17 |
Капитализация, млн $ | 16 160 |
Количество акций, млн шт. | 65,89 |
FFO / S | 12,27 |
P / FFO | 20 |
Показатели GAAP взяты из отчетов компаний за 2018 год. Данные о капитализации и количестве акций на 31.12.2018 взяты с сайта Ycharts.com.
Как купить
Акции фондов недвижимости торгуются на многих биржах, в том числе на Санкт-Петербургской. Чтобы приобрести акции, достаточно иметь счет у брокера, предоставляющего доступ к бирже.
Я составил список REIT, входящих в S&P 500, и указал, можно ли их купить на Санкт-Петербургской бирже. На момент написания статьи там можно купить акции 25 фондов.
Через иностранного брокера на Нью-Йоркской бирже можно приобрести акции более 150 компаний. Там же можно купить акции ETF недвижимости.
Альтернативные внебиржевые варианты — ПИФы, инвестирующие в REIT, в том числе и российские; различные программы инвестиционного страхования.
Запомнить
- Инвестировать в недвижимость на бирже можно через фонды недвижимости — REIT.
- Инвестор получает доход как от дивидендов, так и от роста стоимости акций фондов недвижимости. Налог нужно платить как с дохода от инвестиций в американские компании.
- Купить акции REIT можно на Санкт-Петербургской или Нью-Йоркской бирже. Акции ETF REIT можно купить на Нью-Йоркской бирже или через посредников в виде ПИФов и страховых компаний.
25.09.19, 02:49
“В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости. Через Санкт-Петербургскую биржу — а значит, и через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов. “
Да, мне эта тема интересна, но похоже, что на 10 долларов через тинькофф я купить таки эти фонды не могу! Я бы на вашем месте поправку в статью внёс, чтобы не вводить в заблуждение.
16.09.19, 10:51
На картинке какое-то нечитаемое лого блэк-метал банды
23.09.19, 15:12
Андрей, да, тоже хотел спросить о чем думал дизайнер, когда рисовал картинку для обложки:-)))
21.09.19, 19:45
Я инвестирую, например в акции упомянутого Kimco и уже получал дивиденды. Только добавьте информацию о том, что налог с дивидендов реитов - 30%, против 13% с дивидендов американских компаний из других сфер. Так что пункт 2 в конце содержит неверную информацию.
25.09.19, 17:35
Alexey, да, на тинькове. Информация о поступлении дивов есть, в виде пуш уведомлений приходит (но правда не всегда) и в общем списке операций видны каждые зачисления, в том числе дивов от любых компаний.
25.09.19, 15:05
Игорь, на Тинькове покупали? Почему у него очень скудная информация по этим фондам, так и не узнаешь пришли ли дивиденды или нет.
29.12.19, 08:02
Я не вижу подобных фондов в приложении 🙎🤷
16.09.19, 13:29
Действительно ли российские брокеры (к примеру тиньков) удерживают 30% налог на дивиденды от REIT , несмотря на форму W*-BEN ?
16.09.19, 14:01
Надир, касательно Тинькова - да, удержат 30%. Вот тут можно подробней прочитать почему и с какого именно списка компаний - https://help.tinkoff.ru/trading-account/intaxes/w8-ben-for-others/
23.09.19, 11:27
Надир, дело не в российских брокерах, а в гражданстве. У нас удерживается 30% и про это написано на сайте REIT: https://www.reit.com/investing/investing-reits/taxes-reit-investment
28.08.20, 04:24
Надир, Любой брокер удержит с вас 30% за REIT.Хотите налог ниже берите ETF на REIT, но есть маленькая проблема их нет на СПБ,только через ин. брокера.
23.09.19, 11:40
Надир, Внизу страницы есть строка "This chart shows is the U.S. withholding tax rate on REIT ordinary dividends paid to non-U.S. investors.", там ссылка на пдф: https://www.reit.com/sites/default/files/2019_USWithholdingTax-1.pdf
02.01.21, 19:34
Игорь, Капец КОНСКИЙ налог 30%!!! ((( Смысл тогда во всём этом????
С чего такие налоги?!
17.09.19, 18:50
Дмитрий, а действительно ли, несмотря на удержание 30% с дивидендов все равно придётся подавать декларацию и доказывать налоговой что с тебя удержали эти 30%, предоставляя отчёт от тинькоф? И кстати, многие заметили надеюсь тинькоф теперь когда приходят дивиденды по акциям США отдельной строкой в личном кабинете пишет что удержан налог 0?!?
06.07.21, 05:53
Надир, не тинькоф, а налоговый агент, коим является какой-то посредник в штатах.
20.06.20, 10:58
Надир, да
16.09.19, 20:02
Pure, это фонд сектора Timberland " — лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса."
23.09.19, 12:11
Что-то по тикерам не очень ищется в Тинькове. Это случаем не для премиум-тарифов?
23.09.19, 21:27
Да, etf можно купить только на премиум-тарифе. Как раз сегодня в чате общался на эту тему. 3000 в месяц - и вы инвестор etf ))
Пошел в итоге открывать счёт в interactive brokers.
16.01.20, 19:09
Victor, но у них же комиссия $10 в месяц(
11.08.20, 13:13
Сергей, 10$ явно больше, чем 3000 р, да?))
21.10.20, 09:50
Елена, боюсь, когда-то это может стать правдой :)
10.10.21, 17:13
Сергей, уже нет этой комиссии
24.09.19, 10:42
Олег, у меня есть аттестат ФСФР 1.0, поэтому я квал ) но 3 тысяч в месяц - это овер. Для инвестора, а не спекулянта.
16.04.20, 02:59
Victor, там можно сделать тариф по 999 руб)
24.09.19, 09:13
Victor, неа, даже если купить премиум всё равно требуется статус квалифицированного инвестора) мне дали премиум на месяц в подарок, но толку с него ноль, я нифига купить не могу без статуса квала) ну хоть информационные материалы доступны и на том спасибо
23.09.19, 12:44
Игорь, о"кей, тогда идея для журнала. Информировать подписчиков о просадках, которыми стоит воспользоваться.
11.08.20, 13:16
Alexander, судя по тому, что доходность etf 3.5-3.6%, а рейтов 5-7%, вероятно 30%ный налог уже зашит в него. Значит нам целесообразнее вкладывать в сами рейты через зарубежного брокера и платить 13% вместо 30.
27.12.20, 03:14
Помните все ругали Обаму что он ворует лампочки в подъездах? Щас расскажу про другого озорника…
Так вот за REIT благодарить нужно Трампа. Я тоже получил дивиденды за -30%. Началась переписка с поддержкой Тиньков. Они мне кинули ссылку на сайт американской IRS. Там я прочитал про новые налоговые стимулы для инвесторов. Кратко и по-русски так:
- Вы из России? Инвестируете через Тинькова? Будет вам налог на REIT -30%. Но мы можем договориться. Инвестируйте через моего американского брокера, ему приносите прибыль в виде комиссий и будет вам налог -10%.
Ваш Дональд Трамп.
Представляете что он наделал? Это из-за него у нас такой большой налог.
13.04.21, 17:00
Валерия,
Траст получает доход, 90% которого он обязан пускать на дивиденды. Этот доход должен формироваться на 75% из операций по недвижимости, 20% - проценты по вкладам, 5% - другие источники. В чём противоречие логике и здравому смыслу?
23.09.21, 05:50
Олег, Человек недопонял похоже
23.09.19, 11:59
Игорь, поподробнее, пожалуйста, про более интересные варианты...
23.09.19, 15:51
Спасибо, очень познавательно.
P.S. в ссылке https://docs.google.com/spreadsheets/d/1mTJNrH0roNJ0_aXkEe-6r3zEQggzT8XJvr5UYUgwe_k/copy уберите /copy в конце.
06.10.19, 19:06
Если открыт ИИС, можно ли получить налоговый вычет 13% при покупке данного актива? Он же считается зарубежным... Или нет?
25.05.20, 19:53
Отвечу лучше поздно, чем никогда ) Налоговый вычет даётся на сумму, внесённую на ИИС, либо на доход, полученный от продажи на все активы, которые можно купить на ИСС (бумаги Московской и Санкт-Петербургской бирж). Кроме того, на эти бумаги так же будет распространятся трёхгодичная налоговая льгота.
28.05.20, 17:36
Олег, Благодарю)
06.08.20, 04:26
через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов
вот бы сюда этот списочек, чтобы прорсмотреть уже конкретнее
25.09.20, 06:34
Артур, Там есть ссылка в разделе "Как купить"
25.09.20, 06:37
Александр, На сколько я знаю, 30% это если покупать REITs на СПб для резидентов РФ, а если покупать через зарубежного брокера, то 10% там и 3% у нас
28.08.21, 21:29
Ivan, информация 100%, есть ссылки и пруфы?
Или "насколько я знаю"?
Без обид. Серьёзно.
29.08.21, 06:50
wlad, Ну прям текст сравнения налогов по рейтам тяжело найти. Но сделал скриншоты из отчёта по дивидендам с моих двух брокеров - тинькова и interactive brokers. И там и там у меня есть reit SPG. В IB удержали налог 10% от 20,8$, в тинькоф - 30% от 13$
28.08.21, 21:28
wlad, столько глупых дизлайкеров.
Могу с 6-ти каков зайти и задизлайкать статью.
Глупо просто.
23.09.21, 11:42
Спасибо за обзор!
Но!!!
У Вас Серьёзная ошибка!!!!:30‰ налог на рейты!!!
06.02.21, 23:48
Подскажите, а где можно посмотреть список всех существующих REIT?
26.06.21, 12:22
Подскажите, есть ли ETF на REIT на московской бирже, который реинвестирует дивы?)
06.07.21, 05:50
Что сналогами на дивиденты при инвестировании через etf рейтов?
07.12.21, 14:26
Приказ вышел,что некваллифицированным инвесторам не продают пифы по рентам и недвижимости,Пиф по ренту хотела купить за 500 руб, не продали, т.к. у меня нет 6миллионов, что делать простым людям, кварплату повысили. У Тинкофф вообще ничего нельзя купить.Инвестировать будут только миллионеры. ПОЛНОЕ БЕСПРАВИЕ , почему нас делают людьми второго сорта
02.02.22, 15:51
Нет еще, только планирую
02.02.22, 15:51
Нет не тнвестирую, планирую
02.02.22, 18:47
Добрый день! Никогда не инвестировал, но есть желание. Налог на прибыль от дивидендов ETF REIT платит брокер Тинькофф или сам инвестор.