В середине 90-х муж с женой из Пятигорска получили земельный участок и построили на нем дом. В этом доме они много лет прожили со своими детьми, а потом и с внуками.

Однажды жена открыла почтовый ящик и увидела исковое заявление о выселении. Там было написано, что ее муж отдал дом с участком в залог по кредиту индивидуального предпринимателя, а этот ИП не погасил кредит. Банк обратил взыскание на дом, оформил его в собственность и теперь хотел выселить всех жильцов, чтобы продать здание.

Другого жилья у семьи не было, да и отдавать семейное гнездо банку женщина не собиралась. Она решила через суд выделить в доме свою долю и признать сделку мужа с банком недействительной.

Аргументы сторон

Женщина. В этом доме мы с мужем прожили 25 лет. Кроме нас в нем живут наши дети и двое несовершеннолетних внуков. Дом записан на моего мужа, но мы построили его в браке, поэтому половина дома моя. По закону распоряжаться совместным имуществом супруги должны с общего согласия. Я своего согласия на залог не давала, а супруг заложил всю недвижимость, в том числе и мою часть. Есть все основания признать эту сделку недействительной. А сотрудники банка вообще упустили этот момент и даже не потребовали моего нотариального согласия.

Прошу суд признать дом совместно нажитым имуществом, выделить в нем мою долю и признать залог недействительным.

Банк. Муж этой женщины сам добровольно заложил дом. Кстати, он ей не муж, а бывший муж, у нас есть копия решения суда об их разводе. На момент заключения договора залога брак уже был расторгнут, поэтому никаких нотариальных согласий не требовалось. Мужчина пришел к нам в банк вместе с заемщицей, принес документы о собственности на дом, захотел выступить поручителем и залогодателем. Мы все проверили, сделку зарегистрировали. Заемщица в срок кредит не погасила, поэтому мы обратили взыскание на этот дом и землю и оформили на них наше право собственности.

Теперь наш банк — собственник этого дома. Правда, мы не можем в него попасть. Ключей у нас нет, а жильцы нас не пускают. Но мы все равно просим в иске отказать. Это была абсолютно законная сделка.

Мужчина. Эта предпринимательница ввела меня в заблуждение, в результате чего я решил стать поручителем по ее кредиту и заложить дом. Мы с женой много лет прожили в этом доме и живем там до сих пор. Жене о залоге я ничего не сказал. Я приехал в банк, потом в регистрационную палату, что-то подписывал. Потом эта предпринимательница пропала, а банк обратил взыскание на наш дом.

Иск жены я поддерживаю. Согласен, что надо выделить ее долю и признать залог недействительным.

Иногда можно обойтись и без суда
Мы пишем в том числе и об этом. Подпишитесь на рассылку, чтобы узнать, как защищать свои права без судов

Что сказали суды

Городской суд: 🏡 ➡️ 👫

Дело № 2-955/2019

Брак между этими женщиной и мужчиной не расторгнут. Это подтверждается справкой мирового судьи. Сотрудники банка что-то путают.

Дом построен в период брака, поэтому он считается совместной собственностью супругов, несмотря на то, что оформлен на имя мужа.

Распоряжаться общим имуществом супруги могут только по взаимному согласию. Если один из супругов хочет распорядиться общей недвижимостью, то сначала должен получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Залог — это тоже распоряжение. Эта женщина своего согласия на сделку не давала. Банк по ошибке принял в залог совместно нажитое имущество, не получив согласия всех собственников.

Вывод из этого такой: сделка проведена с нарушением закона и нарушает права женщины.

Иск удовлетворяем. Сделку признаем недействительной, истице выделяем ½ долю в праве собственности на дом и земельный участок. Банк никаких прав на дом не имеет.

Банк это решение не устроило, и он подал апелляционную жалобу.

Краевой суд, апелляция: 🏡 ➡️ 🏦

Дело № 33-4716/2019

Городской суд ошибся. Залог — это не распоряжение имуществом. Мужчина же никому дом не продал и не подарил. А раз это не распоряжение имуществом, то и нотариальное согласие жены не требуется. Банк прав.

Долю жене выделять не нужно. Сделка полностью действительна. Дом принадлежит банку.

Такое решение не устроило женщину. Она подала жалобу в Верховный суд.

Верховный суд: 🤔

Определение № 19-КГ20-3

Коллеги из краевого суда неправы. Муж может заложить дом, только если жена не против. Эта сделка подлежала государственной регистрации. Мужчина на момент заключения договора залога был женат. Дом — их с женой общее имущество. Нотариальное согласие супруги все-таки было обязательным для оформления залога.

Выводы краевого суда вообще не соответствуют закону. Пересмотрите дело еще раз с учетом этого разъяснения.

Краевой суд, апелляция: 🏡 ➡️ 👫 🏦

Дело № 33-3-3502/2020

И правда, дом находится в совместной собственности этого мужчины с истицей. Значит, требовалось ее согласие на залог. Мы ошиблись, а коллеги из городского суда правы, оставляем их решение в силе, выделяем женщине ½ долю дома и участка.

А вот признать залог недействительным не можем. Потому что, оказывается, истица еще в 2016 году обращалась в суд с точно таким же требованием к банку: она уже пыталась оспорить залог дома и признать его недействительным. Суд ей тогда оказал. А по закону нельзя повторно обращаться в суд, если уже есть решение суда по такому же вопросу между теми же сторонами.

Решение суда по спору между банком и истицей о залоге уже вступило в законную силу. В этой части производство по делу нужно прекратить.

Поэтому выделяем истице ее ½ долю в доме и земельном участке. А вот залог недействительным признать не можем. В итоге половина дома остается банку, а другая половина — истице.

Что в итоге

В результате долгих судебных процессов женщине удалось освободить свою половину дома от залога. Вторая половина дома остается банку. Банк захочет побыстрее продать долю, чтобы погасить часть долга. Но сначала он будет обязан предложить купить ее второму собственнику. Возможно, для героини истории лучший выход из этой ситуации — выкупить долю мужа у банка, чтобы всей семьей жить по-прежнему.

Если бы женщина раньше не обращалась в суд, в этом деле ей удалось бы признать залог недействительным и отменить право собственности банка на дом. Срок исковой давности по таким делам — 1 год, отсчет идет с момента, когда человек узнал о нарушении своих прав. Определение Верховного суда поможет тем, кто оказался в аналогичной ситуации.

Но в этом деле осталось много вопросов. Как получилось, что муж отдал в залог по обязательству другой женщины родовое поместье? Как такой залог прошел государственную регистрацию? Откуда у банка поддельная копия решения суда о разводе? Напишите в комментариях ваши предположения.

Какой вывод мы можем сделать из этой истории

Можно лишиться единственного дома вопреки требованиям закона. Если муж провернул сделку без согласия супруги, ее придется оспаривать уже постфактум. Стопроцентной страховки от таких сюрпризов нет.

Чтобы внезапно не получить подобный иск о выселении, можно периодически — хотя бы раз в год — запрашивать выписку из ЕГРН. Только так можно убедиться, что на недвижимости нет ограничений.