В 2018 году один мужчина из Подмосковья решил купить дом с земельным участком. В декабре 2018 года он нашел подходящий вариант и заключил с продавцом предварительный договор. По этому договору стороны намеревались до конца января 2019 года заключить основной договор купли-продажи. А еще покупатель передал продавцу задаток по расписке — 1 200 000 Р. Оставшуюся сумму — 4 600 000 Р — мужчина должен был заплатить в январе, в момент заключения основного договора купли-продажи.

В предварительном договоре были прописаны последствия, которые наступят, если одна из сторон откажется заключать договор купли-продажи. Если продавец передумает продавать дом, то он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере. А если подписать договор откажется покупатель, то задаток остается у продавца.

Но договор купли-продажи так и не был заключен: 2 января 2019 года мужчина скончался. Его наследниками стали мать и двое детей.

После смерти покупателя наследники попросили продавца вернуть задаток. Он отказался — и направил каждому из них предложение заключить договор купли-продажи дома и земельного участка.

Наследники покупать дом не стали и решили истребовать с него 1 200 000 Р через суд — как неосновательное обогащение.

Аргументы сторон

Наследники покупателя. Наш отец и сын хотел купить дом, передал задаток, но умер до подписания договора купли-продажи. Нам этот дом не нужен, поэтому мы попросили продавца вернуть деньги. Он ничего не вернул, а вместо этого направил нам всем предложение все-таки заключить договор купли-продажи.

Но мы не хотим покупать этот дом и никогда не хотели. Очевидно же, что раз покупатель умер, то и договор заключать некому. Это же именно он собирался купить дом. Его смерть — это непредвиденное обстоятельство, за которое мы отвечать не можем.

Мы считаем, что раз никто из нас не собирается покупать дом у продавца, то он должен вернуть нам деньги, каждому наследнику по 400 000 Р. С его стороны это неосновательное обогащение, потому что заключать договор ему теперь не с кем.

Продавец дома. Наследники вступили в наследство, они получили машины и квартиры моего умершего покупателя. А наследство — это не только имущество, но и обязательства наследодателя! Раз они приняли наследство, то должны принять и обязательства — то есть купить у меня дом на условиях предварительного договора.

Все обязанности покупателя после принятия наследства перешли к наследникам. Они теперь мои покупатели. И в договоре четко прописано, что если покупатель отказывается от исполнения договора, то задаток не возвращается.

Ничего возвращать не буду.

Что сказали суды

Районный суд

Дело № 2-3349/2019

Разберемся в этом деле. Мужчина умер, не успев оформить договор купли-продажи дома с земельным участком, а его наследники отказываются заключить этот договор и требуют, чтобы продавец вернул задаток.

После смерти мужчины истцы приняли наследство: машины, квартиры, дом, деньги на вкладах. Но имущественные права и обязанности — это тоже наследство.

Смерть должника не означает прекращения обязательств по предварительному договору купли-продажи. На место должника становятся его наследники. Они отвечают за исполнение обязанностей наследодателя. Тем более что стоимость имущества, полученного в наследство, превышает оставшуюся часть суммы, которую нужно заплатить за дом.

Закон не запрещает обязать наследников заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Это значит, что все обязательства по предварительному договору перешли к матери умершего и его детям — вместе с недвижимостью, автомобилями и деньгами. Теперь наследники должны заключить договор купли-продажи с владельцем дома.

А раз они не хотят его заключать, продавец имеет право оставить задаток у себя.

В иске отказываем.

Наследники не согласились с решением суда и пошли его оспаривать.

Областной суд

Дело № 33-7307/2020

Мы не согласны с решением районного суда.

Действительно, договор купли-продажи не заключен, обязательства покупателя по предварительному договору не выполнены. Но не просто так, а потому что покупателя не стало.

Наследники покупателя не хотят заключать договор купли-продажи — это их право.

Обязательство прекращается смертью должника. Это правило действует во всех случаях, когда без должника исполнить обязательство невозможно или оно неразрывно связано с его личностью. В этом деле покупка дома связана с личностью покупателя: это он хотел купить недвижимость, выбрал конкретный дом и договорился об условиях. Наследники тут ни при чем, и исполнять предварительный договор они не должны.

Решение районного суда отменяем. Считаем, что продавец обязан вернуть наследникам покупателя задаток — по 400 000 Р каждому.

Это решение оспорил владелец дома.

Мы согласны с коллегами из апелляционной инстанции.

Продавец должен вернуть задаток наследникам.

Дело дошло до Верховного суда.

Суды апелляционной и кассационной инстанции ошиблись, а вот районный суд был прав. Обязательство купить дом не связано с личностью должника.

Наследники получили права и обязанности наследодателя как единое целое. Поэтому волеизъявление покойного покупателя заключить договор купли-продажи дома для наследников обязательно.

А если они не хотят исполнять свои обязанности по предварительному договору и покупать дом, продавец может не возвращать задаток.

Решения апелляционной и кассационной инстанции отменяем. Оставляем в силе решение районного суда. В иске отказываем.

Что в итоге

Продавец дома отстоял свое право по договору не возвращать задаток в размере 1 200 000 Р — хотя покупатель умер, а наследникам новый дом был не нужен.

Теперь наследники или потеряют задаток, или должны будут доплатить 4 600 000 Р за дом.

Наследство — это не только имущество!

В состав наследства входит не только имущество, которое принадлежит наследодателю, но и обязанности перед третьими лицами, которые наследодатель не успел выполнить. Важно помнить, что каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя только в пределах стоимости наследства, которое он принял. Поясню, что это значит.

Допустим, двое наследников получили наследство по завещанию. Один из них получил квартиру стоимостью 3 000 000 Р, а другой — автомобиль за 1 000 000 Р. Если у наследодателя был долг, например, в 1 000 000 Р, то этот долг перейдет им не поровну, а пропорционально полученному имуществу. Первый наследник должен будет отдать 750 000 Р, а второй — 250 000 Р в счет уплаты долга.

Если в этом же примере сумма долга составит 5 000 000 Р, то вступать в наследство вообще будет нецелесообразно, потому что все имущество уйдет на долги.

Приведу несколько примеров обязательств, которые переходят по наследству.

Непогашенные кредиты. Наследники, принявшие наследство, отвечают по кредитным долгам наследодателя. Не забывайте про страховку: сейчас банки требуют ее почти при каждом кредите. Если заемщик застраховал свою жизнь, то банк должен предъявлять требования страховой компании, а не наследникам.

Займы у физлиц по расписке.

Долги по алиментам и неустойка за несвоевременную уплату алиментов. Алименты — это личные обязательства гражданина, которые прекращаются в связи с его смертью и не могут передаваться по наследству, так как они неразрывно связаны с личностью наследодателя. А вот накопившаяся задолженность по алиментам — это обычный денежный долг, который наследуется вместе с имуществом.

Долги по налогам физических лиц. Обязанность по уплате налога прекращается в случае смерти налогоплательщика, но задолженность по транспортному налогу, земельному налогу и налогу на имущество физических лиц должны выплатить наследники.

Долги по оплате коммунальных услуг. Собственник жилья обязан содержать свое имущество и оплачивать предоставляемые ему услуги. Если возникла задолженность, она также переходит к наследникам.

По наследству не переходят долги наследодателя, которые можно взыскать только с личным участием должника. Или те, что неразрывно связаны с личностью должника. Например, это обязательства по выплате алиментов, компенсации морального вреда, возмещению вреда, причиненного жизни или здоровью.