👩🏠👨📄💰💣👍👎👍🏡✔

Женщина из Санкт-Петербурга продала участок с домом за 4,5 млн рублей. Покупатель — мужчина. Он зарегистрировал право собственности. Вскоре оба оказались в суде в ситуации «ее слово против его слова».

👩 Ее слово👨 Его слово
Я продала дом за 4,5 млн, но покупатель мне не заплатил. Он попросил отсрочку, а я ждала целый год.Я заплатил все деньги еще до подписания договора. Вот же пункт: «покупатель вносит всю сумму до подписания».
Расписки, что он мне отдал деньги, нигде нет. Я терпела, писала письма, но больше ждать не буду. Так что вот.Мы вместе были в Росреестре, у нее тогда не было претензий по оплате. Короче, я всё заплатил, дом мой по праву.
Пока он не платил, дом подорожал до 12 млн. Расторгните договор, верните мне дом, я его продам нормально. Просто она увидела, что дом стоил сильно дороже, и решила его у меня отжать. Но я его так просто не отдам.
👩 Ее слово
Я продала дом за 4,5 млн, но покупатель мне не заплатил. Он попросил отсрочку и не платил.
👨 Его слово
Я заплатил все деньги еще до подписания договора. Мы так и написали: «покупатель вносит всю сумму до подписания».
👩 Ее слово
Расписки, что он мне отдал деньги, нигде нет. Я терпела, писала письма, но больше ждать не буду. Так что вот.
👨 Его слово
Мы вместе были в Росреестре, у нее тогда не было претензий по оплате. Короче, я всё заплатил, дом мой по праву.
👩 Ее слово
Пока он не платил, дом подорожал до 12 млн. Расторгните договор, верните мне дом, я его продам нормально.
👨 Его слово
Просто она увидела, что дом стоил сильно дороже, и решила его у меня отжать. Но я его так просто не отдам.

Особенность истории именно в том, что женщина требовала расторгнуть договор и вернуть дом, а не чтобы ей заплатили. Деньги за дом она могла взыскать и так, даже с процентами — это стандартный иск. Но ей не нужны были деньги. Она хотела забрать дом и ссылалась на существенные нарушения договора.

Мужчина не хотел возвращать дом и оспаривал такую форму претензии. У каждого была ссылка на закон.

Что сказали суды?

👍 Районный суд

Договор расторгнуть, дом вернуть.

Право собственности покупателя аннулировать

Дело № 2-1214/2016

За дом нужно заплатить. Покупатель хоть и говорит, что заплатил, но расписку не показал. А это его обязанность — доказывать оплату.

Формулировка в договоре о намерении оплатить дом до подписания договора — это не доказательство. Устные договоренности тоже не подтверждают оплату.

Если продавец говорит, что денег не было, значит, их не было. Покупатель нарушил существенное условие договора, поэтому продавец может его расторгнуть и потребовать дом назад.

Покупатель вернет не деньги — 4,5 млн рублей, — а именно дом за 12,3 млн. Регистрация прав не проблема — их аннулируют по закону.

Кроме дома придется компенсировать продавцу еще и госпошлину — 31 тысячу рублей.

👎 Городской суд

Районный суд не прав. Дом возвращать не придется. Достаточно заплатить, но это уже другая история

Даже если оплаты не было, это не существенное нарушение и оно не нанесло продавцу большого ущерба.

Максимум, чего может требовать продавец, — оплаты всей суммы по договору и неустойки за просрочку. То же самое раньше говорили высшие суды в общем постановлении.

Покупатель не обязан возвращать дом.

👍 Верховный суд

Нет, это городской суд всё напутал, а районный прав.

Продавец может вернуть дом

Определение ВС № 78-КГ17-21

Из-за того что покупатель долго не отдавал деньги, продавец не смогла получить то, на что рассчитывала. В законе есть правило, что в таком случае можно расторгнуть договор и вернуть имущество.

Когда долго не платят — это существенное нарушение договора.

Городской суд неправильно истолковал статью гражданского кодекса по поводу неустойки. Там не написано, что нельзя потребовать назад имущество. Эта статья вообще не о том.

И в постановлении пленумов ВС и ВАС городской суд тоже не разобрался и вынес незаконное решение.

Покупатель не оплатил дом, неосновательно обогатился и должен вернуть недвижимость, раз так хочет продавец.

Итог. Решение городского суда отменили. Дело пересмотрели с учетом выводов Верховного суда. Покупатель вернет женщине дом, за который вроде бы уже отдал 4,5 млн рублей. Сейчас дом стоит больше 12 млн рублей.

Почему пришлось дойти до Верховного суда? Разве нельзя по умолчанию потребовать назад имущество, за которое не заплатили?

По умолчанию нельзя. По общим правилам нужно требовать исполнять договор. То есть иск придется подавать не о возврате дома, квартиры, машины или участка, а о взыскании долга с неустойкой.

Расторгнуть договор и вернуть имущество можно, только если вторая сторона существенно нарушила условия или это заранее прописали в договоре. Если суд решит, что нарушение несущественное, ничего не получится. Придется ждать, пока приставы взыщут деньги.

А это проблема: у должника денег может не быть, а еще у него не могут изымать всё — приставы обязаны оставлять определенную сумму на жизнь. Да еще и дом — единственное жилье и не в залоге. То есть может оказаться, что по закону женщина должна получить деньги, а по факту их будут взыскивать 20 лет по капле.

Раньше Верховный суд уже выносил решения по похожему делу и тогда не разрешил продавцу забрать неоплаченную квартиру. Потом он изменил мнение, но не все суды были в курсе. В расторжении договора могли отказать, даже если нет оплаты — это не считалось существенным нарушением.

Где-то и сейчас могут выносить другие решения. Их нужно оспаривать и добиваться своего.

Как быть покупателю? Вдруг он правда оплатил всю сумму?

Может быть, покупатель сказал правду и на самом деле внес всю сумму до регистрации сделки. И возможно, подорожание дома натолкнуло продавца на мысли о том, чтобы его вернуть с выгодой. По крайней мере, свои претензии по поводу оплаты женщина-продавец заявила только через год.

Это урок для всех, кто не берет расписки и занижает суммы в договорах. Кажется, достаточно прописать в договоре, что всё оплачено. Или договориться устно: свои же люди. Кто-то занижает сумму договора ради скидки. Или поддается на уговоры продавца, который хочет сэкономить на налогах.

Лучше так не делать. Если дело дойдет до суда, факт оплаты придется доказывать документами. В этой истории Верховный суд даже не изучал аргументы покупателя насчет оплаты. Всё решают бумаги и буквальные формулировки.

Я продавец. Что мне делать, чтобы не потерять деньги и имущество?

Правильно оформляйте и аккуратно храните документы. Для суда важно каждое слово. Это касается любых сделок: даже если продаете машину, диван или свадебное платье.

Отсрочка платежа — это нормально и иногда даже выгодно. Если покупатель не оплатит, можно учитывать эту историю и требовать назад имущество. Не помешает даже регистрация права собственности в ГИБДД или Росреестре. Если до такого дойдет, ищите юриста, чтобы не тратить полтора года на суды.

Даже если не получится вернуть имущество, можно взыскать долг и неустойку.

Я покупатель. Как себя защитить, чтобы продавец не забрал имущество?

Если передаете деньги, берите расписку. Желательно платить при свидетелях, через банк или у нотариуса.

Не верьте на слово, не полагайтесь на родственные отношения и многолетнюю дружбу. В суде это не аргумент.

Если оформляете важную сделку, заранее проконсультируйтесь с юристом. В гараже рядом с Росреестром вам составят договор, за который никто отвечать не будет. Подумаете, что формулировка об оплате подтвердит расчет, и потеряете деньги.

Не надейтесь на то, что регистратор будет проверять условия договора. Никому нет дела до того, получили вы деньги или нет. Это важно только для вас.

Не соглашайтесь занижать сумму договора даже ради скидки. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только ту сумму, которая указана в документах.