Как мы продали квартиру с долями детей, выплатили долги и теперь живем в съемной

Читатель Т⁠—⁠Ж хотел улучшить жилищные условия и продать квартиру, купленную в ипотеку.

Но это оказалось не так-то просто: часть ипотеки заплатили с помощью материнского капитала и для продажи нужны было выделить доли детям. А приставы наложили на квартиру запрет регистрационных действий из-за других долгов. Тем не менее проблему удалось решить. Подробности — в этой истории.

В 2014 году мы купили в Москве трехкомнатную квартиру площадью 65 м². Взяли ее в ипотеку под 13,5% годовых.

В 2022 году переехали в Турцию, а квартиру сдали. Через год вернулись и увидели, что арендаторы убили хороший ремонт. Нам стало жалко сдавать квартиру дальше, но жить в ней с двумя детьми было тесно, и мы решили ее продать. А сами сняли квартиру площадью 130 м².

Для продажи я начал искать риелторов. Обзвонил, наверное, около десяти компаний не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге, Новосибирске. Все говорили: то, что я собираюсь сделать, невозможно.

Детские доли. Вообще, квартиру, купленную в ипотеку, легко продать. В нашем случае проблема была в том, что мы частично погасили платеж за счет материнского капитала.

Риелторы говорили, что мне нужно получить согласие органов опеки, потому что у детей должны быть выделены доли. Мы на тот момент жили в Турции, и я просил агентов решить этот вопрос самостоятельно. Договор не заключал, двум даже заплатил по 30 000 ₽ — безрезультатно. Риелторы обещали съездить в опеку, но я знаю, что никто из них туда так и не добрался. А услугу они считали выполненной, аргументируя тем, что опека не дала разрешения.

Я понял, что придется действовать самостоятельно. Планировал продать квартиру по рыночной стоимости, выплатить ипотеку, погасить долги, которые накопились у нас по другим кредитам, и вернуть государству 500 000 ₽ материнского капитала. Оказалось, так сделать нельзя.

Органы опеки. В августе 2023 года я приехал в местный орган опеки и попечительства. Ужасное заведение. Я ездил туда на протяжении недели или двух: выходил охранник и выгонял меня, а дозвониться было невозможно. Приезжал раз пять, пока мне не дали номер сотрудницы.

Дозвониться до нее пытался еще недели две. Наконец, когда это удалось, рассказал свою историю. Сначала она сказала, что ничем не может помочь. Тогда я пояснил: если не удастся продать квартиру, я перестану платить ипотеку, так как не вижу смысла выплачивать ее еще десять лет под 13,5%. Следовательно, банк заберет квартиру и дети останутся на улице.

Сотрудница не понимала, как нам может быть тесно в трехкомнатной квартире, но все же сказала, что в таком случае надо где-то выделить детям доли. Сделать это согласилась моя мама — у нее квартира в Сибири. На этом можно было считать проблему исчерпанной, но возникло еще одно препятствие.

Запрет регистрационных действий на квартиру. Наши долги по другим кредитам в то время составляли 1 200 000 ₽, и один из долгов приставы передали коллекторам. На нашу трешку наложили запрет регистрационных действий.

Разумеется, я предупредил об этом сотрудницу органов опеки при созвоне. Каким же было мое удивление, когда я пришел на прием, а мне сказали, что теперь надо выделить детям доли в ипотечной квартире. Как? Если у нас запрет регистрационных действий и банк не дает разрешения, так как квартира в ипотеке.

Началась самая сложная часть истории. В опеке сказали, что без выделения долей детям выписать мне разрешение на продажу не смогут. Я должен был выделить доли, погасить ипотеку и долг у приставов. На это требовалось 3 500 000 ₽.

Я выложил объявление о продаже на «Циан». Думал, покупатели придут и я объясню ситуацию. За счет их первоначального взноса закрою ипотеку и погашу долг, чтобы снять запрет регистрационных действий. Так как кейс сложный, мы поставили цену ниже рыночной.

Сразу позвонили люди, которые сказали, что готовы купить квартиру со скидкой 50% и что они каким-то образом сами решат все вопросы. Если мы хотели продать квартиру примерно за 12 000 000 ₽, со скидкой вышло бы 6 000 000 ₽. Такой вариант нас не устраивал.

Другие потенциальные покупатели приходили с риелторами, а те отговаривали своих клиентов. Боялись. При этом людей устраивала и цена, и сама квартира. Тем более что после арендаторов мы сделали в ней ремонт.

Примерно на этом этапе я прочитал статью в Т⁠—⁠Ж о том, как получить разрешение опеки и продать квартиру с долей ребенка. Списался с ее автором Тамарой Скоковой, она меня очень поддержала. Сказала, что все возможно. Именно так, как мне кажется, и должен выглядеть специалист органа опеки и попечительства. Тамара рассказала все то, что я уже знал, но если бы я нашел ее раньше, сэкономил бы три-четыре месяца.

Я понял, что никто не даст 3 500 000 ₽ в качестве первоначального взноса, и начал искать другие варианты. Однажды в качестве покупателя пришел человек из сферы недвижимости, который не увидел ничего критичного в этой истории.

Сказал, что готов заплатить по ипотеке 2 500 000 ₽ и еще 1 000 000 ₽ отдать приставам, чтобы они сняли запрет регистрационных действий и мы могли выделить доли детям. Но у него были опасения: где гарантия, что мы не исчезнем с деньгами?

Я возразил, что, если беру предоплату и не продаю квартиру, по договору купли-продажи должен вернуть эти деньги в двойном размере. Покупатель сказал, что знает об этом, но если у меня не будет 7 000 000 ₽, суд ничем ему не поможет. Это было логично: человек боялся потерять деньги.

У нас есть участок в Подмосковье, и я предложил передать его в залог на время сделки. Схема была такая: я беру у покупателя кредит под залог недвижимости и за счет этих денег улаживаю проблемы. Он согласился.

Мы оформили в Росреестре кредит на 1 000 000 ₽ под залог участка в Подмосковье. Параллельно заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому он обязуется эту квартиру купить, а я — продать. По этому договору покупатель внес 2 500 000 ₽, причем не мне, а банку, чтобы снять ипотеку.

Мы закрыли долги, спустя три недели с квартиры сняли обременения. Я в свободной форме написал соглашение о выделении детям долей. Эта услуга стоила у нотариуса 30 000 ₽, но я нашел сайт, где мне за 500 ₽ подготовили пакет документов. С ними пошел в МФЦ, и мне выделили доли. Через месяц все было готово.

Взял в Росреестре выписку ЕГРН и документы, список которых мне ранее выдали в органах опеки, и пошел в МФЦ, чтобы подать заявление на разрешение об отчуждении имущества. Через некоторое время мне позвонили из органов опеки и попросили перепроверить данные. Все было правильно, и через 10 дней разрешение выдали.

С ним я пошел к нотариусу, который оформлял сделку купли-продажи. Он должен был составить договор таким образом, чтобы деньги из маткапитала ушли на детские счета. В процентном соотношении получилось около 1 000 000 ₽. Наконец спустя полгода активных действий сделка завершилась.

Мы по-прежнему снимаем квартиру в Москве: покупать недвижимость не стали, так как в долгосрочной перспективе планируем переезд за границу и сейчас нас устраивает жизнь на съеме.

Деньгами, которые лежат на счетах, дети смогут воспользоваться через десять лет — когда им будет по восемнадцать. Еще мы, как родители, можем использовать их для обучения или покупки имущества детям, но только с разрешения органов опеки. Правда, уже в Сибири, поскольку относимся теперь к органам опеки и попечительства, где у детей выделены доли в квартире бабушки.

У нас всплыла другая проблема: спустя три месяца после закрытия долга перед коллекторами я получил документ, что долг проиндексировали. Теперь нам хотят присудить еще 500 000 ₽ за то, что мы не платили долг четыре года.

Я разговаривал с юристами, и мне сказали, что такая практика действительно есть. Причем кроме индексации коллекторы могут присудить проценты за пользование чужими деньгами — еще около 400 000 ₽. Избежать этого можно было, если бы я указал запрет на это в соглашении на погашение основного долга. Я об этом не знал, а юристы не подсказали.