Потребительский кредит — это возможность получить деньги у банка, когда собственных средств не хватает на неотложные нужды или крупную покупку. Но если денег нужно больше, чем банк готов одолжить в рамках потребительского кредита, можно взять кредит под залог недвижимости.

Кредит под залог недвижимости — один из видов кредита с обеспечением. Он называется ипотекой в силу договора, а когда мы покупаем квартиру на кредитные деньги банка — это ипотека в силу закона. Заемщик берет деньги у банка под процент, а в качестве гарантий возврата оставляет свою недвижимость. Если заемщик не сможет вернуть кредит, банк обратится в суд и получит разрешение на реализацию залога. Потом приставы продадут квартиру на торгах и на вырученные деньги закроют долг заемщика, а если что-то останется — вернут ему.

Зачем брать кредит под залог квартиры или дома

Потребительские кредиты без обеспечения обычно выдают на 5—7 лет, реже на 10 лет, на сумму не более 3—5 млн рублей. Но максимальную сумму вряд ли одобрят новому клиенту без кредитной истории и зарплатной карты в банке. С кредитом под залог недвижимости можно получить до 80% от оценочной стоимости объекта на срок до 20—30 лет, сейчас актуальна ставка 10—16% годовых.

Кредит с обеспечением выгоден, если требуется крупная сумма на долгий срок: так платеж будет ниже, чем по кредиту без обеспечения — он получается слишком большим.

Где получить кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости выдают банки и частные инвесторы. Последние активно предлагают в интернете свои услуги как «кредиты под залог недвижимости». Поясню, чем они отличаются.

Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.

Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости, но могут проверить и кредитную историю заемщика, чтобы оценить его финансовое положение и нагрузку. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна. Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности. Брать деньги у частных инвесторов на длительный срок невыгодно. Если взять 5 млн под 5% в месяц, за год придется отдать 3 млн только процентов плюс сам долг.

Кто может взять кредит под залог недвижимости

Залоговый кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если нет квартиры или дома в собственности, можно привлечь залогодателя, у которого есть собственность. Им может быть родственник, знакомый или коллега.

А если не хватает дохода на запрашиваемую сумму кредита, можно привлечь созаемщика. Но под залог недвижимости сделки с созаемщиком проводят редко. Это связано с тем, что многие банки предлагают под залог квартиры кредит по двум документам — паспорту и СНИЛС. Тогда подтверждать доход не нужно.

Если основной заемщик не сможет выплачивать кредит, ответственность ляжет на созаемщика или залогодателя и его имущество. Поэтому банку важно, чтобы был ликвидный залог.

Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего они такие:

  • гражданство РФ;
  • постоянная или временная регистрация на территории РФ;
  • возраст от 21 или 23 лет;
  • постоянное место работы и доход, достаточный для обслуживания кредитов;
  • минимальный общий стаж от 1 года, а на последнем месте — от 3 месяцев;

Еще учитывают возраст на момент полного погашения — кредит нужно погасить до 65 лет, а в некоторых банках — до 75 лет.

Кредит под залог недвижимости может быть сложно получить индивидуальным предпринимателям и владельцам (собственникам) бизнеса с долей от 20—50% — зависит от условий банка.

Нужно ли проверять кредитную историю при оформлении кредита под залог. Кредитную историю лучше проверить в любом случае: в ней могут быть ошибки или незакрытые кредитные карты. Кредитный отчет можно получить в бюро кредитных историй (БКИ). Узнать список БКИ, в которых хранится ваша кредитная история, можно на госуслугах.

Обычно бюро предоставляют возможность онлайн-подтверждения личности через те же госуслуги: то есть ехать никуда не нужно, отчет получите сразу на сайте. А еще можно авторизоваться как клиент Сбербанка или Тинькофф Банка.

Чтобы повысить вероятность одобрения, перед подачей заявки нужно исправить ошибки, если они есть. Проще всего сделать это через банк — подать обращение и описать проблему. Заявление на оспаривание кредитной истории обязаны рассмотреть в течение 10 дней.

БКИ рассматривает заявление в течение 20 дней. Бюро делает запрос банку. Если тот подтвердит ошибку, то БКИ исправит недостоверные сведения, а если нет — бюро не имеет права ничего менять без судебного решения.

Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в какой-то момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Как закроете, возьмите об этом справку для банка. Дело в том, что счет карты закрывается около месяца. И все это время карта считается активной в кредитной истории.

Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей. Это зависит от кредитной политики конкретного банка. Когда банк рассматривает заявку с плохой кредитной историей, он может как отказать, так и одобрить заявку, но повысить процентную ставку и сократить сумму займа, чтобы снизить свои риски. Но под залог больше шансов получить обычный потребительский кредит.

Требования к залоговой недвижимости

Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, земельный участок без строений, апартаменты или таунхаус.

В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.

Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:

  1. Материал стен, перекрытий. Банки могут не брать в залог квартиры в домах из дерева (бруса), а также квартиры в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года. Фундамент дома может быть любой — кирпичный, бетонный или каменный.
  2. Износ здания. В некоторых банках допускается до 70%, но в среднем — 60%. Важно, чтобы дом не стоял в планах на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не был в аварийном состоянии.
  3. Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.

Требования к апартаментам. Апартаменты — это отдельные помещения, не относящиеся по документам к жилому фонду. Требования к материалу стен и году постройки идентичны квартирам.

Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.

По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.

Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.

Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно. По документам дом должен быть оформлен как жилое строение. В отдельных случаях рассматривается «жилое строение без права регистрации проживания».

Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.

Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.

Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.

Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.

Какие документы нужны

Пакет документов состоит из двух частей — личных документов заемщика и бумаг по недвижимости, которая оформляется как залог.

Документы по заемщику. Сначала большинство банков одобряют клиента. Вот какие документы для этого нужны:

  1. Паспорт и второй документ, например СНИЛС.
  2. Справка о доходе, чтобы подтвердить платежеспособность.
  3. Заверенная копия трудовой книжки.
  4. Брачный договор, если он есть.
  5. Нотариально заверенное согласие супруга на оформление квартиры в залог.
  6. Другие документы по регламенту банка, если он потребует.

Документы по недвижимости. Вот какие бумаги потребуются:

  1. Документы на право собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник.
  2. Документы — основания приобретения права собственности, например договор дарения или купли-продажи.
  3. Отчет об оценке, чтобы понять стоимость и ликвидность объекта.
  4. Техпаспорт на дом.
  5. Другие документы на усмотрение банка.

Как получить кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают только после регистрации залога в пользу банка.

Обычно сначала банк одобряет заемщика, потом объект залога. Но бывает, что одобряют залог и клиента одновременно — в таком случае кредит выйдет дороже на 2—6 процентных пунктов, а заемщик получит решение за 1—3 дня и может сразу проводить сделку.

Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить. На этом шаге нужно получить одобрение как заемщику.

При положительном решении банк укажет общие условия: максимальную сумму, ставку, срок, условия страхования и список необходимых документов по залогу.

Шаг второй: соберите документы по недвижимости, которая оформляется как залог. Большинство документов у собственника недвижимости обычно на руках. Выписку из ЕГРН банк заказывает самостоятельно. Оценку недвижимости заказывают в оценочной компании, аккредитованной при банке, или банк сам оценивает залог.

Шаг третий: оформите сделку. Банк заранее подготовит кредитный договор и вышлет ознакомиться. К сделке нужно застраховать залог — это требование закона. Другие риски страхуют по желанию, но некоторые банки могут увеличить ставку, если отказаться.

После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф Банке, личный визит в МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно. Так работает электронная регистрация сделки.

В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение.

Бывает, что документы для регистрации залога в МФЦ отвозит курьер банка, а заемщик выписывает ему нотариальную доверенность на подачу документов. Такая услуга стоит от 6000 до 11 000 ₽. Если у банка такие условия подачи документов на регистрацию залога, то отказаться от услуги нельзя.

В течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате. При электронной регистрации обременения могут зарегистрировать за 2—3 рабочих дня.

Когда обременение наложено, документы нужно предоставить в банк. После этого — обычно через день — банк выдает кредит.

Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости

Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.

Сейчас ставки кредитов под залог недвижимости около 10—15%. Эти ставки обычно действуют при оформлении страхования жизни, здоровья и объекта недвижимости. Без оформления страховки банк увеличит ставку на 1—5 процентных пункта. Иногда бывают скидки зарплатным клиентам банка — минус 0,5—2 процентных пункта от ставки.

Еще ставка зависит от типа залога и суммы кредита. Кредит под залог дома обойдется по более высокой ставке, чем под залог квартиры. Если сумма кредита до 50% от стоимости недвижимости, то ставка ниже, если до 80% — выше.

Преимущества и недостатки кредита под залог недвижимости

Преимущества:

  1. Максимальная сумма — это главное преимущество кредита под залог недвижимости. Она зависит от стоимости объекта и в разных банках может достигать 10—50 млн рублей.
  2. Выгодная ставка: залог позволяет снизить ставку и, как следствие, увеличить максимальный срок кредита и уменьшить ежемесячный платеж.
  3. Такой кредит охотнее одобряют, чем потребительский, особенно если у заемщика плохая кредитная история, он ИП или собственник бизнеса.

Недостатки:

  1. Недвижимость нельзя продать, потому что после оформления сделки квартира или дом остаются в залоге у банка. Обременение можно будет снять только после того, как погасите кредит.
  2. Нельзя получить налоговый вычет, если кредит нецелевой. Посмотреть цель кредита можно в кредитном договоре. Если приобретение жилья не указано как цель расходования средств, вычет не дадут.
  3. Не все объекты подходят для залога: банк, у которого выгодная ставка, может не принять вашу квартиру или дом.
  4. Оплачивать оценку объекта нужно самому. Стоимость — от 2500 ₽ на квартиры. Оценка загородного дома стоит дороже — 6000—25 000 ₽ — и зависит от региона и тарифов оценочной компании.
  5. Можно получить только часть суммы — до 80% от оценочной стоимости недвижимости, это залоговый дисконт. Банк закладывает скидку на случай, если объект придется продавать на торгах. Для этого в отчете об оценке указывают рыночную, а также ликвидационную стоимость. Вторая всегда ниже рынка на 20—30%.
  6. Кредит под залог сложно рефинансировать, если он нецелевой: такая программа есть не в каждом банке.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
MagnusMagnussøn

На 13 мая 2021 года, у банка максимальный порог % ставки на кредит под залог квартиры - 30% годовых.
Что выше рынка на 18 % пунктов

4
0
Роман
28.10.21, 16:47
Отредактировано

Если дороги квартира и нервы, то не имейте дело с банком Тинькофф. Они отжимают квартиры и даже не стесняются. Все делают грамотно, пользуясь юридической неграмотностью населения. Здесь пример из жизни https://otzovik.com/review_12597090.html

1
Rpech

Роман, думаю, ошибка была в том, что переговоры с банком велась устно, а не письменно. Сочувствую вашей истории.

Меня этот же банк пытался кинуть на проценты по вкладу в 2015 году, как и кучу других вкладчиков. После того, как массово все же проиграл суды, выплатил всем - но с задержкой и без компенсации этого времени.

0
0
Дмитрий

Думаю взять кредит под залог недвижимости. Нашел банк RNCB, там такой кредит дают по ставке 11,99%. Вроде как хорошее предложение. Кто-то брал там кредит, может посоветовать его?

0
Неточка Незванова

Дмитрий, не считаю его кредиты дешевые. Пока все давали ипотеку под 8/0, он задирал к 9/4(

2
0
Борисов Сергей

Пожалуйста подскажите! Можно заложить квартиру если у меня в собственности 3/4 доли.

0
0
Евгений Осин
13.02, 14:29
Отредактировано

Обратился в Тинькоф банк, отказали к сожалению по просрочкам. Получилось оформить по ставке 15 через банк в компании Атриум Финанс.

0
0
Алексей

Здравствуйте. Можно ли взять кредит под залог, если имею всего 1/6 долю в квартире?

0

Сообщество