Нас пугали, что без риелтора продать квартиру с долями несовершеннолетних детей невозможно.

Это действительно непросто, потому что такую сделку нужно согласовать с опекой. Вдобавок ее надо организовать: когда мы выставили свою квартиру на продажу и нашли покупателя, необходимо было за очень короткий срок подыскать новое жилье и получить разрешение органов опеки на обе сделки.

Расскажу, как этот процесс происходит в органах опеки и какие нюансы есть у таких сделок.

Как в квартире появились доли несовершеннолетних

Наша семья — папа, мама и двое детей. В 2016 году мы купили однокомнатную квартиру площадью 32 м² в Прокопьевске Кемеровской области за 625 000 Р. Часть денег накопили, остальное оплатили средствами материнского капитала.

Поскольку мы использовали маткапитал, то должны были оформить квартиру на всех членов семьи, в том числе и детей. Мы разделили ее в равных долях: каждый получил по 8 м². Так среди собственников нашей квартиры появились несовершеннолетние.

Когда мы переехали в квартиру, то поняли, что она нам не нравится. В период отопительного сезона батареи почти не грели, было прохладно. Летом тоже было холодно, потому что солнце вообще не попадало в комнату. Из-за этого появились сырость, плесень и неприятный запах. Даже вчетвером нам было тесно, а когда родился третий ребенок, стало понятно, что нам нужна другая квартира.

Мы решили, что хотим переехать. В идеале — купить дом не меньше 60—80 м² в транспортной доступности от магазинов и школы. Мы пошли на консультацию в агентство недвижимости.

Риелтор агентства объяснила нам схему и сложность сделки. Поскольку собственниками квартиры были в том числе несовершеннолетние, нам нужно было получить разрешение на продажу в органах опеки. Одновременно мы должны были сразу купить детям новое жилье.

Рыночная стоимость нашей квартиры — 630 000 Р. Нам предложили завысить цену и выставить ее на продажу за 680 000 Р: из них 30 000 Р — в счет оплаты услуг агентства. За эти деньги риелтор была готова найти покупателей и продать квартиру, подыскать нам другое жилье и получить разрешение органов опеки. Еще 20 000 Р агентство закладывало на торг.

Я знала, в каком состоянии находится наша квартира, а также примерную цену других вариантов в нашем районе. Мне показалось, что 680 000 Р — слишком высокая цена.

С другой стороны, у нас не было лишних средств, чтобы заплатить риелтору из своих денег, если снизить цену. А еще нам предстояли расходы на оформление сделок. В итоге мы решили организовать все самостоятельно.

Перед тем как продать квартиру, мы начали собирать в интернете информацию о том, как это сделать. В Т—Ж тоже есть статьи на эту тему:

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Почему сложно продать квартиру с детскими долями

Если в квартире есть доля несовершеннолетнего, то при продаже недвижимости необходимо соблюсти ряд условий и получить разрешение органов опеки: без него продать такое жилье невозможно, потому что сделку не зарегистрируют.

Родители обязаны действовать в интересах ребенка — условия в новом жилье должны быть лучше либо аналогичными. Под улучшениями обычно понимают, что ребенок получит в новой квартире долю не меньше той, что у него есть сейчас. В некоторых случаях опека разрешает положить деньги на счет: ребенок сможет сам ими воспользоваться, когда ему исполнится 18 лет.

Участие детей в сделке зависит от их возраста. Нашим тогда было меньше 6 лет — они считались малолетними и полностью недееспособными. Все решения за таких детей принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.

Если ребенку 14 лет, он считается частично дееспособным и тоже участвует в сделке. Но родители все равно должны дать на это письменное согласие.

Когда ребенку исполняется 18 лет, он становится полностью дееспособными и может сам распоряжаться своим имуществом и расписываться в документах.

Мы не знали, каким образом опека дает разрешения на сделки и какие требования предъявляет к старому и новому жилью. В интернете было одно и то же:

  1. Новая квартира по площади должна быть не меньше той, которую продают.
  2. Продажа старой квартиры и покупка нового жилья должны происходить одновременно.
  3. Доли детей в итоге должны увеличиться.
  4. Если у ребенка есть равноценная доля в другом жилье и в новом он не нуждается, родители могут положить ему на счет деньги от продажи квартиры.
  5. Органы опеки выдают разрешение в течение 15 дней.

Я позвонила в опеку — в моем городе она называется Отдел охраны прав детства Управления образования администрации города. Там объяснили, что каждую ситуацию рассматривают отдельно и условия тоже определяют в индивидуальном порядке. Мне сказали прийти на прием, когда мы найдем покупателей на свою квартиру и новое жилье для себя. Причем явиться нужно и мне, и продавцу, и покупателю.

Вдобавок мы планировали использовать областной капитал — 130 000 Р, который нам полагался: так наша область поддерживает многодетные семьи. На эти средства можно только купить, построить или реконструировать жилье. На другие цели потратить этот капитал не получится.

Мы снова подумали, что стоило пойти в агентство недвижимости: эта процедура выглядела непростой. Но мы с мужем решили, что все равно продолжим пробовать: обратиться к специалистам в случае сложностей мы всегда успеем.

Для себя я определила такой алгоритм действий:

  1. Найти покупателя и обсудить условия сделки.
  2. Подписать предварительный договор купли-продажи или авансовое соглашение, взять задаток или аванс.
  3. Найти новое жилье и обсудить условия сделки.
  4. Подписать предварительный договор купли-продажи или авансовое соглашение, дать задаток или аванс.
  5. Получить разрешение органа опеки и попечительства на обе сделки.
  6. Обналичить региональный капитал, который мы хотели использовать.
  7. Заключить договоры купли-продажи своей квартиры и нового жилья.

Как мы нашли покупателя нашей квартиры

В первую очередь нужно было определить, сколько стоит наша квартира. Для этого я сравнивала цены похожих по параметрам квартир на сайтах по продаже недвижимости. Обращала внимание, где расположено жилье, есть ли ремонт, как близко находятся магазины, школы и садики. Аналогичные квартиры в нашем районе стоили от 600 до 650 тысяч рублей.

Наша квартира расположена в центре района, рядом есть остановки трамвая и автобуса, магазины. Недалеко находится облагороженный парк для отдыха и прогулок, за домом есть детский сад, в пешей доступности — школа. В квартире натяжной потолок в комнате, пластиковые окна и новая сантехника.

Из минусов — первый этаж, поэтому на окнах у нас решетки; старые обои, линолеум постелен только частично. И вдобавок ко всему — несколько собственников, в том числе несовершеннолетних.

Квартиры с лучшими условиями, например где всего один владелец или ванна с кафелем и новой сантехникой, стоили дороже. Но в целом разброс цен был в пределах 50 тысяч.

Несмотря на минусы квартиры, мы рассчитывали, что ею могут заинтересоваться пенсионеры: им трудно подниматься на верхние этажи, поэтому они часто ищут жилье на первом. Еще наша квартира подходила молодым семьям с материнским капиталом, поскольку она недорого стоит.

На основании всех данных цену мы поставили такую, как и хотели изначально: 630 тысяч рублей. Я сделала фотографии и в сентябре 2018 года опубликовала бесплатные объявления на «Авито», «Юле», местном сайте и в газете «Поиск-Инфо». В тексте я не указывала, что в доле есть несовершеннолетние дети, об этом сообщала уже на просмотре.

Так выглядело мое объявление на «Авито»
Так выглядело мое объявление на «Авито»
Фотографии квартиры в объявлении
Фотографии квартиры в объявлении
Так выглядело мое объявление на «Авито»Фотографии квартиры в объявленииФотографии квартиры в объявлении

Я периодически продлевала объявления: на «Авито» — раз в месяц, в «Поиск-Инфо» — раз в неделю. И старалась каждый день отслеживать количество просмотров на всех сайтах.

Покупатели звонили в среднем раз в неделю. Мы спрашивали, откуда они узнали про квартиру. В процессе выяснилось, что больше всего звонков было с «Поиск-Инфо» и «Авито».

Когда нам перестали звонить, мы решили обратиться в агентство. Риелторы разместили нашу квартиру у себя в базе данных, но по цене на 50 тысяч рублей выше нашей. В эту сумму входили их услуги и сопровождение сделки. Это не принесло результатов.

В то же время мы начали делать в квартире косметический ремонт. Он длился три месяца. Мы поменяли трубы отопления и батареи, потратили на это 18 тысяч. Покрасили стены на кухне, поменяли светильник в прихожей, покрасили там стены и потолок, поставили шкаф, покрасили стены и потолок в ванной, а также сделали ремонт в кладовке. На все ушло примерно 23 тысячи. Я сделала фотографии и обновила объявления.

Кладовка после ремонта
Кладовка после ремонта
Прихожая до ремонта
Прихожая до ремонта
И после ремонта
И после ремонта
Кладовка после ремонта
Кладовка после ремонта
Прихожая до ремонта
Прихожая до ремонта
И после ремонта
И после ремонта

Ближе к лету по нашим объявлениям начали звонить чаще. Иногда с нами связывались агентства недвижимости: предлагали выставить квартиру на аукцион для детей-сирот. По словам риелторов, государство покупает недвижимость для детей-сирот на электронных аукционах на портале закупок. Там размещают требования к жилью и другую информацию, а также определяют дату аукциона. Риелторы предлагают подходящие под эти требования варианты. Но чтобы участвовать, нам нужно было написать доверенность на продажу квартиры на имя риелтора. Мы не рискнули.

В итоге в июле 2019 года, спустя почти год после того, как я выставила квартиру, мне позвонил мужчина, которого она заинтересовала. Он искал жилье маме, с которой и пришел на просмотр. Им все понравилось, особенно то, что вблизи дома есть магазины и остановки. Мы стали торговаться и остановились на сумме 600 тысяч рублей.

Мы предупредили, что жилье с долями несовершеннолетних, поэтому для заключения сделки необходимо сходить в опеку и получить разрешение на продажу и оформление. Также нам требовалось время, чтобы найти новое жилье.

Покупательница сказала, что продает свой дом в деревне и на днях они поедут оформлять сделку. Она не ограничивала нас во времени на поиск жилья, но в наших интересах было сделать все как можно быстрее. Мы не брали аванс и не подписывали никаких документов. Договорились созвониться, когда опека назначит время встречи.

В тот момент мы не знали, сколько готовят разрешение в органах опеки, какие еще требования и условия там предъявят и согласится ли на них покупательница. Эти вопросы нас беспокоили.

Как мы искали новое жилье для себя

Взамен старого жилья мы должны были купить своим несовершеннолетним детям новое. Следовало определиться с бюджетом.

Региональный капитал в размере 130 000 Р — это не наличные деньги, а только право на их получение. Чтобы его обналичить, нужно было отдать 30 000 Р кредитной организации. С продажи квартиры мы получали 600 000 Р. В итоге на покупку нового жилья у нас было 700 000 Р.

Еще до того, как нашелся покупатель, мы мониторили рынок недвижимости и смотрели дома и квартиры. Поэтому мы представляли, что можем приобрести и в каком состоянии будет это жилье.

Выбор был такой:

  1. Квартиры в хрущевках площадью 32 м² без ремонта, с деревянными окнами и голыми стенами, иногда просто побеленными, но в центре города с развитой инфраструктурой. Нас не устраивала площадь жилья: слишком маленькая для семьи из пяти человек.
  2. Обычные деревенские дома площадью примерно 48 м². Но строения в диапазоне до 700 тысяч рублей были ветхими и старыми. Даже если бы опека разрешила нам покупку такого дома, то кредитный кооператив, который помогал нам обналичить региональный капитал, мог отказать: по его правилам у жилья должно быть не более 50% износа.
  3. Обычные частные одноэтажные дома площадью от 60 м² далеко от центра города. Они могли быть в хорошем состоянии, но вот к соседям у нас могли возникнуть вопросы.
  4. Коттеджи — они не подходили по цене.
  5. Недостроенные дома — на них мы не могли получить разрешение органов опеки.

В какой-то момент мы увидели на «Авито» жилой дом в хорошем районе. Решили, что если его не продадут до того, как мы найдем покупателя, то в первую очередь поедем смотреть этот дом. Когда нашелся покупатель, мы сразу туда отправились.

Коттеджный поселок примыкал к городу. Остановка транспорта была недалеко от дома, магазины — в 15 минутах ходьбы. Сам дом площадью 100 м² находился на участке в 11 соток.

Владельцы сказали, что раньше использовали дом под дачу, но два года назад продали квартиру и теперь живут в нем постоянно. Они собирались уезжать в другой город, поэтому продавали дом. По документам все было в порядке: один собственник, недвижимость купили в браке, жена владельца не против продажи.

Дом был обшит плоским шифером и внешне походил на сарай. В нем были пластиковые окна — но не во всех комнатах, старая мебель, водяное отопление, котел. В большой комнате на втором этаже не было батарей. Пол везде деревянный, застелен коврами и старым линолеумом. Внутри все стены были обшиты вагонкой. Душевая кабина была, но на втором этаже в коридоре, туалет — на улице. Дом продавали за 850 тысяч, но он выглядел на 500—600 тысяч. Кадастровая стоимость, как мы узнали позже, была еще выше: целых 1,4 млн рублей. Мы попросили скидку, но хозяева нам отказали. Вместо этого они предложили сделать в доме туалет.

Несмотря на все недостатки дома, мы решили остановиться на этом варианте. Нас устраивал район: это была не деревенька с непонятным контингентом, а коттеджный поселок. Дом можно было отремонтировать, и он бы вырос в цене. Мы решили, что это хорошее вложение в будущее.

Когда мы заехали в дом, сразу поставили хорошую входную дверь, пластиковые окна, утеплили стены. На участке были яблони, груша, различные ягоды, много цветов
Когда мы заехали в дом, сразу поставили хорошую входную дверь, пластиковые окна, утеплили стены. На участке были яблони, груша, различные ягоды, много цветов
Вид на соседние участки
Вид на соседние участки

Мы обговорили с владельцами детали сделки и предупредили, что продаем свою квартиру и покупаем их дом одновременно. Работник опеки должен был приехать к ним и убедиться, что дом пригоден для проживания. Также всем, включая нашу покупательницу, нужно было приехать в опеку.

Гораздо больше опеки продавцов испугал наш региональный капитал. Они насторожились и сказали, что к ним уже приезжали покупатели, которые хотели обналичить материнский капитал через кооператив. Владельцы дома посчитали эту схему ненадежной и отказали. Чтобы успокоить продавцов, мы пообещали, что расплатимся с ними наличными в день сделки.

Когда всех все устроило, мы подписали договор задатка. Условия были следующие:

  1. Мы вносим задаток — 30 000 Р.
  2. Сделка должна состояться не позднее, чем через два месяца.
  3. Стоимость дома — 850 000 Р.
  4. Если договор купли-продажи не будет заключен в указанные сроки по вине продавца, то он обязан вернуть нам задаток целиком и штраф в размере суммы задатка. Если по нашей вине, то мы теряем задаток.
  5. Если будет отказ от третьего лица — опеки или кредитного кооператива, то обе стороны освобождаются от ответственности.
Договор задатка мы составили от руки. Было бы проще дать аванс: тогда можно не обговаривать штрафные санкции. Но продавцы настояли на задаткеДоговор задатка мы составили от руки. Было бы проще дать аванс: тогда можно не обговаривать штрафные санкции. Но продавцы настояли на задатке

Деньги на задаток в размере 30 000 Р мы решили взять у покупательницы нашей квартиры. Она была не против. Ее сын привез деньги, и мы составили расписку.

В итоге по деньгам получалось так:

  1. 30 000 Р мы взяли в качестве задатка и отдали продавцу.
  2. 570 000 Р мы получали с продажи квартиры.
  3. 100 000 Р — региональный капитал.

Всего — 700 000 Р. Нам нужно было найти еще 150 000 Р. В итоге недостающую сумму мы заняли у родственников.

Какие документы нужны опеке для первого приема

Я позвонила в отдел охраны прав детства. Нам назначили время консультации через неделю после звонка.

На консультации сотрудник опеки посмотрел бумаги и сказал, что в качестве заявителей должны присутствовать все участники сделки со следующими правоустанавливающими документами.

Какие документы потребовали в опеке

От когоДокументы
От нас — родителейСвидетельства о праве собственности на квартиру от всех владельцев и выписка из ЕГРН
От покупательницыКопия паспорта
От продавцов домаВыписка из ЕГРН на дом и земельный участок
От кого
Документы
От нас — родителей
Свидетельства о праве собственности на квартиру от всех владельцев и выписка из ЕГРН
От покупательницы
Копия паспорта
От продавцов дома
Выписка из ЕГРН на дом и земельный участок

Главное для органов опеки — составить четкую схему сделки в ходе беседы с заявителями. На основании этого формируют приказ о выдаче предварительного разрешения на совершение сделки, в результате которой продают имущество несовершеннолетних. Это разрешение нужно предъявить при продаже старого жилья и покупке нового.

Как проходила встреча со всеми участниками сделки в опеке

Чтобы составить схему, сотрудница опеки задала ряд вопросов и проверила документы.

Вопросы, которые проясняет опека перед сделкой

ВопросыНаша ситуация
Состоят ли родители в законном браке?Мы с супругом в законном браке
Выполнены ли обязательства по отношению к несовершеннолетним по распределению долей, так как квартира была куплена с участием материнского капитала?Мы выделили доли детям
Как были распределены доли между собственниками?Мы разделили все в равных долях на четверых
Какое жилье приобретают, его площадь, какой размер долей у несовершеннолетних детей?Площадь приобретаемого жилья — 100 м², на каждого ребенка — по ⅕ доли. Если смотреть в метрах, то каждый получал по 20 м²
Сколько стоит квартира и как родители планируют рассчитаться с продавцами дома: наличные, кредит, ипотека?600 тысяч мы получали с продажи квартиры, 100 тысяч — региональный капитал, остальное заняли у родственников
Вопросы
Наша ситуация
Состоят ли родители в законном браке?
Мы с супругом в законном браке
Выполнены ли обязательства по отношению к несовершеннолетним по распределению долей, так как квартира была куплена с участием материнского капитала?
Мы выделили доли детям
Как были распределены доли между собственниками?
Мы разделили все в равных долях на четверых
Какое жилье приобретают, его площадь, какой размер долей у несовершеннолетних детей?
Площадь приобретаемого жилья — 100 м², на каждого ребенка — по ⅕ доли. Если смотреть в метрах, то каждый получал по 20 м²
Сколько стоит квартира и как родители планируют рассчитаться с продавцами дома: наличные, кредит, ипотека?
600 тысяч мы получали с продажи квартиры, 100 тысяч — региональный капитал, остальное заняли у родственников

С покупательницей квартиры в опеке обсудили всего два вопроса:

  1. Сколько покупателей будет у приобретаемого жилья?
  2. Сколько стоит квартира и как она собирается расплачиваться: наличными, через обычный кредит или через ипотеку?

С первым вопросом все было в порядке: квартиру покупательница оформляла только на себя. Со вторым возникли сложности: выяснилось, что пока у нее на руках денег нет. Однако покупательница сказала, что они будут к назначенной дате, и показала выписку из МФЦ о выдаче документов, которую она получила на сделке со своими покупателями.

В этот момент наша покупательница уточнила, что ее жилье приобретает молодая семья с помощью материнского капитала в 450 тысяч рублей.

Тут нам стало ясно, что в назначенный срок денег у нее не будет. Дело в том, что средства материнского капитала перечислят продавцу не сразу, а только после того, как в Пенсионный фонд поступят все необходимые документы. На тот момент срок, в который Пенсионный фонд рассматривал и переводил деньги, был 40 дней.

Остальные деньги женщина планировала отдать наличными: 20 000 Р у нее было, а остаток она хотела занять у родственников.

Мы расстроились, поскольку подписали с продавцами дома договор задатка с конкретным сроком, а с покупательницей квартиры составили расписку. Если бы по расписке мы отказались от сделки, то должны были бы отдать покупательнице деньги. И задаток от продавцов к нам бы не вернулся, потому что отказывались именно мы.

Если бы мы не уложились в оговоренные сроки, то могли потерять 60 000 Р: 30 000 Р остались бы у продавца дома, еще 30 000 Р нам пришлось бы вернуть покупательнице.

Но если от сделки отказался бы наш продавец, он потерял бы 60 000 Р: наш задаток в виде 30 000 Р и 30 000 Р штрафа. Мы обговорили сложившуюся ситуацию, и все согласились ждать перечисления денег.

Также нас уведомили, что при продаже квартиры договор купли-продажи должен быть удостоверен у нотариуса.

Продавцам дома специалист опеки задала такие вопросы:

  1. Сколько собственников владеют недвижимостью?
  2. Есть ли задолженность по коммунальным платежам?
  3. Нет ли ареста или залога на доме?
  4. Кто прописан в доме?

Собственник все подробно объяснил: владелец он один, задолженностей, арестов и залогов на доме нет, прописаны только он и его жена. От супруги нужно было лишь нотариальное разрешение на продажу, поскольку дом купили в браке.

Сотрудница опеки предупредила нас, что лично поедет на осмотр приобретаемого нами жилья. Так она поймет, соответствует ли недвижимость требованиям, которые предъявляют для проживания несовершеннолетних детей.

В итоге в опеке получилась такая схема сделки:

  1. Мы продаем свою квартиру за 600 000 Р. Продажу оформляем у нотариуса.
  2. В течение 3—5 дней после продажи мы оформляем покупку дома. Приобретаем его за 850 000 Р. При покупке выделяем доли: 17/60 — мужу, 17/60 — жене, по  — двоим детям, доли которых были в квартире, и 1/30 — третьему ребенку.

Схему формально составили на бумаге. Она нужна работнику опеки, чтобы помнить суть сделки и верно составить приказ о выдаче предварительного разрешения.

Доли в доме между нами распределила работница опеки. Если бы что-то изменилось, например кто-то из участников сделки отказался от участия в ней, мы были бы обязаны сообщить об этом, иначе составленная схема стала бы недействительна, и приказ тоже. Разрешение выдают на конкретные объекты: получить его на одно жилье, а в результате купить другое нельзя.

На основании схемы сотрудница написала, какие документы нужно предоставить каждому участнику.

Вот что требовалось от родителей, то есть от нас:

  1. Папка и три файла-вкладыша. В этой папке в опеке будут храниться наши документы.
  2. Копия свидетельства о рождении детей.
  3. Копия свидетельства о заключении брака.
  4. Справка с места жительства. Она нужна, чтобы удостовериться, что в квартире не зарегистрированы те, кто отбывает наказание в местах лишения свободы, а также пожилые люди в возрасте старше 70 лет и дети. Люди могут жить в другом месте, например в интернате, но право на жилье за ними сохраняется.
  5. Копии паспортов матери и отца.
  6. Свидетельства о госрегистрации права собственности на квартиру, если они есть.
  7. Договор купли-продажи квартиры.
  8. Выписка из ЕГРН.

От продавцов дома:

  1. Копии паспортов.
  2. Выписка из ЕГРН.
  3. Договор аренды земли.
  4. Справка с места жительства.
  5. Копия нотариального согласия на продажу жилого дома от жены.

Покупательница должна предоставить только копию паспорта.

Нас предупредили, что после приобретения нового жилья мы должны в течение 30 дней принести в опеку выписку из ЕГРН, а также оригинал и копию договора купли-продажи жилого дома с земельным участком.

Прием в опеке занял около 40 минут. Нам подробно все разъяснили и выдали списки документов. Мы показали бумаги, которые принесли с собой, а затем заполнили заявления.

Осмотр дома и выдача предварительного разрешения на сделку

Через неделю мы созвонились с сотрудницей опеки и определили время, когда она приедет осматривать дом. Муж привез ее на нашей машине: это условие опеки. Если бы у нас не было автомобиля, нужно было бы вызвать такси за наш счет.

Сотрудница осмотрела дом и сказала, что он пригоден для проживания: в нем есть коммуникации, окна, двери и удобства. То есть она убедилась в том, что мы покупаем нормальное жилье, а не просто хотим получить деньги с продажи квартиры.

Через 15 дней мы получили приказ о выдаче предварительного разрешения на сделку.

Так выглядит распоряжение опеки. В нем прописывают все до мелочей: данные детей, родителей, размер покупаемых долей и адрес нового жильяТак выглядит распоряжение опеки. В нем прописывают все до мелочей: данные детей, родителей, размер покупаемых долей и адрес нового жильяТак выглядит распоряжение опеки. В нем прописывают все до мелочей: данные детей, родителей, размер покупаемых долей и адрес нового жилья

Как мы обналичили региональный капитал

Все, что касается областного капитала, курирует комитет социальной защиты населения. Средства просто так не выделяют, их необходимо обналичить с помощью кредитной организации. Крупные банки помогают вывести капитал только в одном случае: если его вкладывают в ипотеку. В противном случае остается только один способ: воспользоваться услугами кредитных кооперативов. Так мы и сделали.

Схема с кредитным кооперативом работает так. Мы подписываем договор купли-продажи и заключаем с кредитным кооперативом договор на ипотечный займ на 130 000 Р. В течение трех дней на наш счет поступают 100 000 Р, которые мы передаем продавцам дома. Мы получили деньги в день регистрации сделки: кооператив пошел нам на уступки, поскольку продавцы хотели сразу увидеть всю сумму.

После оформления, когда правоустанавливающие документы на дом будут у нас на руках, мы должны обратиться в соцзащиту, чтобы получить региональный капитал. Деньги перечисляют на счет кооператива, они берут свой процент — 30 000 Р, закрывают долг и снимают обременение с жилья.

Примерный перечень кредитных кооперативов нам сообщили в соцзащите. Мы выбрали один из них. На этом этапе нам пришлось обратиться к риелтору, чтобы она помогла вывести деньги в день сделки. Мы заплатили ей за помощь с капиталом и договором купли-продажи 10 000 Р.

В итоге мы собрали свой перечень документов для кредитного кооператива.

От продавцов дома понадобились:

  1. Справка из администрации о том, что жилье не ветхое и не под снос.
  2. Справка из БТИ об износе дома: он должен быть не более 50%.
  3. Копия свидетельства о праве собственности на домю
  4. Копии паспортов продавцов, нотариальное согласие жены продавца.

От нас были нужны:

  1. Копии паспортов.
  2. ИНН.
  3. СНИЛС.
  4. Свидетельства о рождении детей.
  5. Справка из опеки о том, что родители не лишены родительских прав.
  6. Справка из Пенсионного фонда о том, что на счете материнского капитала «0».
  7. Номер лицевого счета из Сбербанка.
  8. Паевая книжка, стоимость оформления — 1250 Р.
  9. Справка из комитета социальной защиты о том, что нам положен областной капитал.

Ожидание сделки

5 августа 2019 года у нашей покупательницы прошла сделка по ее дому. Она оформила все документы, чтобы ей перечислили маткапитал. Деньги должны были прийти на ее счет в банке.

С этого числа пошли 40 дней ожидания. В интернете пишут, что материнский капитал могут перечислить и раньше. Но чаще это происходит только через 40 дней. У нас это должно было быть 15 сентября.

В глубине души мы надеялись, что нам повезет и деньги придут раньше. Периодически мы звонили покупательнице с вопросом, не проверяла ли она свой счет. В основном с ней связывался муж, они долго беседовали. Когда покупательнице перечислили деньги, мы знали о ней почти все.

Однажды она с племянницей и двумя ее детьми без предупреждения пришла еще раз осмотреть нашу квартиру. Я с детьми была дома, муж — на работе. Женщина внимательно обошла все жилье, мы немного пообщались, и они ушли.

Когда муж пришел с работы, то сообщил мне, что покупательница звонила ему в слезах. Она сказала, что ее не устраивает квартира, что там посторонний запах, сырость, а ее диван туда не влезет. Муж успокоил ее как мог.

На следующий день она позвонила и сказала, что погорячилась. Если бы она отказалась покупать нашу квартиру, мы не смогли бы срочно найти другого желающего и потеряли бы не только право приобрести дом, но и деньги по договору задатка. К тому же схема в опеке была бы уже неверна, пришлось бы начинать все заново.

Мы случайно увидели на «Авито», что продавцы дома не сняли объявление. Нас это удивило и насторожило. Выяснилось, что они это сделали для подстраховки.

В итоге покупательница могла отказаться от квартиры, а владельцы дома могли продать его другим людям. Это подвешенное состояние очень напрягало.

Когда маткапитал перевели на счет, наша покупательница сообщила, что покупатели ее дома не хотят отдавать оставшиеся деньги, пока она не съедет. Они обвинили и ее, и нас в мошенничестве. Нам пришлось пойти на уступки и позволить ей въехать в квартиру до того, как мы подпишем договор купли-продажи.

К этому времени мы уже перевезли свои вещи к родителям. Но все равно мы потратили много нервов.

Продажа нашей квартиры

20 сентября 2019 года мы были готовы к сделке. Мы все сделали так, как положено по закону при продаже квартиры, где есть доли несовершеннолетних:

  1. Новое жилье было не меньше старого: 100 м² против 32 м².
  2. Доли детей увеличивались: было 8 м², а стало 20 м².
  3. Продажа старой квартиры и покупка нового жилья проходили почти одновременно, в нашем случае опека дала срок в 3—5 дней.
  4. Договор купли-продажи квартиры мы нотариально удостоверили — так нужно по закону.
  5. Разрешение органов опеки было у нас на руках.

Мы обещали нашим продавцам, что сразу передадим им сумму регионального капитала наличными. Поэтому мы заранее оформили все необходимые документы в кредитном кооперативе, чтобы не затягивать процесс. Деньги от кредитного кооператива пришли сразу после того, как мы подписали договор.

После первой встречи в опеке мы сходили на предварительную консультацию к нотариусу. Он посмотрел наши бумаги, сообщил необходимый перечень документов для сделки и стоимость услуг.

Когда у покупательницы появилась вся сумма для расчета, мы записались на прием к нотариусу для финальной сделки.

Документы, которые мы предоставили нотариусу:

  1. Выписка из ЕГРН.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Свидетельства о рождении детей: оригиналы и копии.
  4. Наши с мужем паспорта.
  5. Свидетельство о браке.

Покупательница предоставила только паспорт и свидетельство о смерти мужа.

Нотариус составил договор, проверил дееспособность сторон и наличие всех документов, а также тот факт, что на квартире нет арестов и ограничений. Нам зачитали договор и спросили, произведен ли расчет и все ли согласны с условиями. Мы расписались на всех экземплярах. Все это заняло три часа.

Пока нотариус занимался нашими документами, мы с покупательницей пошли в ближайший банк. Там она перевела со своего счета на мой 570 000 Р за квартиру.

Мы заплатили нотариусу 3000 Р госпошлины и 4875 Р за услуги правового и технического характера.

Договор купли-продажи квартиры, который составил нотариусДоговор купли-продажи квартиры, который составил нотариус

Покупка нового жилья

С продавцами дома мы договорились о том, что, когда сделка у нотариуса закончится, мы позвоним и они подъедут в этот же день.

Для покупки дома нам требовался договор купли-продажи. Сначала мы хотели составить его в МФЦ за 500 Р. Когда я позвонила, чтобы уточнить информацию, в МФЦ отказались его делать. Сказали, что, если жилье в долевой собственности и есть несовершеннолетние дети, нужно обращаться к нотариусу. Опека же клялась, что при покупке дома можно обойтись без него.

В итоге мы обратились за консультацией к риелтору, которая помогала нам с кредитным кооперативом. Она составила договор купли-продажи за 1000 Р.

Продавцы дома приехали к банку, где у нас был открыт счет. Я перевела им 820 000 Р за дом, 30 000 Р мы отдали раньше в качестве задатка.

Переход права собственности мы зарегистрировали в МФЦ одновременно с куплей-продажей дома. Заплатили госпошлину за регистрацию имущества: 2730 Р за обе сделки. Документы из МФЦ получили через 7 дней, выписку из ЕГРН нам дали на всех покупателей.

После сделки мы принесли в комитет социальной защиты свой пакет документов. После этого кредитному кооперативу должны были перечислить наш региональный капитал, а тот должен был закрыть наш долг перед ним и снять обременение с нового дома.

Документы, которые мы предоставили соцзащите:

  1. Договор купли-продажи дома.
  2. Выписка из ЕГРН.
  3. Договор жилищного займа с кредитным кооперативом.
  4. Паспорта мужа и жены.
  5. Свидетельства о рождении детей.
  6. Выписка из Пенсионного фонда о том, что на счете материнского капитала «0». Еще ее называют выпиской с финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки.
  7. Справка из кредитного кооператива об остатке на счете.

В договоре купли-продажи было указано, что продавцы должны освободить жилье в течение месяца. Так как они собирались уезжать в другой город, у продавцов уже был билет на самолет. Через месяц мы наконец-то переехали в свой новый дом.

В договор купли-продажи вписывают даже реквизиты разрешения от органов опекиВ договор купли-продажи вписывают даже реквизиты разрешения от органов опекиВ договор купли-продажи вписывают даже реквизиты разрешения от органов опеки

Что в итоге

Мы начали продавать квартиру в сентябре 2018 года, а в дом переехали в октябре 2019. Весь процесс занял чуть больше года.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры с детскими долями мы получили самостоятельно.

Когда мы получили документы из Росреестра, то сразу же принесли их в органы опеки. Так мы подтвердили факт сделки и выполнения своих обязательств. Мы отдали бумаги специалисту опеки и ничего не подписывали.

Потратили на обе сделки — 58 855 Р

Оформление регионального капитала в кредитном кооперативе30 000 Р
Гонорар риелтора за помощь в оформлении регионального капитала10 000 Р
Комиссия кредитного кооператива6000 Р
Гонорар нотариуса за услуги правового и технического характера4875 Р
Госпошлина у нотариуса3000 Р
Госпошлина за обе сделки2730 Р
Оформление паевой книжки для кредитного кооператива1250 Р
Гонорар риелтора за составление договора купли-продажи1000 Р
Оформление регионального капитала в кредитном кооперативе
30 000 Р
Гонорар риелтора за помощь в оформлении регионального капитала
10 000 Р
Комиссия кредитного кооператива
6000 Р
Гонорар нотариуса за услуги правового и технического характера
4875 Р
Госпошлина у нотариуса
3000 Р
Госпошлина за обе сделки
2730 Р
Оформление паевой книжки для кредитного кооператива
1250 Р
Гонорар риелтора за составление договора купли-продажи
1000 Р

Сейчас мы живем в большом доме на природе. Главный плюс — дети могут гулять столько, сколько хотят. Мы планируем построить им детскую площадку и установить бассейн. У нас нет проблемы, куда поставить машину, поскольку есть свой гараж. Планировкой дома можно заниматься как нам нравится и ни у кого не спрашивать разрешения. На огороде у нас уже растут овощи, яблоки и ягоды.

В итоге мы получили огромный опыт и потратили кучу нервов. Могу сказать, что без помощи специалистов обойтись можно, но нужно изучить тему и подумать, хватит ли у вас на все сил и терпения.

У нас теперь растут розы — их никто не топчет, в отличие от клумб под окнами обычных многоквартирных домов
У нас теперь растут розы — их никто не топчет, в отличие от клумб под окнами обычных многоквартирных домов

Как продать квартиру, где есть доли несовершеннолетних

  1. Для сделки придется получить разрешение органов опеки.
  2. Лучше заранее сходить в опеку и проконсультироваться по документам и условиям.
  3. Если у детей нет другого жилья, то нужно продать квартиру и купить новую почти одновременно. Опека не допустит, чтобы дети остались без жилья.
  4. Органы опеки выдают разрешение на конкретную сделку — если она развалится, придется получать новое.
  5. Без риелтора можно справиться, но придется во все вникать и потратить много времени.