Можно ли застеклить балкон

Застеклить балкон можно, но только получив соответствующее разрешение.

Объясню подробно: какими законами регулируется, что нужно, чтобы получить разрешение, какие штрафы предусмотрены и можно ли узаконить самовольное остекление балконов.

Законы не содержат отдельных статей о правилах остекления балконов. Все действия с балконом относятся к правилам переустройства и перепланировки помещений. А они, в свою очередь, регулируются несколькими нормативными актами.

В первую очередь — статьями Жилищного кодекса РФ. Они разъясняют, что значит переустройство помещения в многоквартирном доме: это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. То есть, если собственник хочет сделать вывод сантехнических или инженерных коммуникаций на балкон, все подобные изменения нужно внести в технический паспорт помещения  .

Перепланировка помещения в многоквартирном доме — это изменение границ и площади такого помещения  . Также сюда относятся случаи, когда образуются новые помещения, например кладовые и гардеробные. В результате перепланировки также могут быть изменены границы и площадь смежных помещений. Например, перепланировкой считаются случаи, когда жильцы хотят расширить дверной проем на лоджию или вообще объединить ее с комнатой.

Если собственник делает перепланировку, он должен ее согласовать и внести изменения в ЕГРН  . В Т⁠—⁠Ж уже были статьи о том, как сделать перепланировку и согласовать ее в Москве или в Петербурге.

Кроме законов эту область регулируют и постановления Правительства РФ. Например, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 о правилах содержания имущества определяет, какое имущество относится к личной, а какое — к общей собственности в многоквартирном доме, какие есть правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, а также правила пользования жилыми помещениями.

Кроме балконов существуют лоджии. Различие в том, что лоджия «утоплена» в контур здания, а ее боковые стены — это стены дома. Балкон же навесной, он находится снаружи фасада в виде пристроя к нему. Как правило, основные проблемы бывают именно с остеклением балконов, но в тексте мы будем упоминать балкон, подразумевая и балконы, и лоджии.

Очень многие балконы и лоджии в наших городах застеклены. В большинстве своем балконы в таких домах застеклили во времена, когда не было нормативного регулирования в этой области или за этим просто не следили. Даже сейчас можно увидеть, как в старом жилом фонде, домах советской или ранней застройки до 2005 года собственники без всяких разрешений стеклят балконы. Но это во многих случаях не потому, что это разрешено, а потому, что у государства нет ресурсов следить за каждым балконом в стране.

Нужно ли по закону согласовывать остекление балкона, зависит от того, что вы собираетесь делать.

Не понадобится брать разрешение на остекление балкона  , если вы хотите:

• поменять стекла на более дорогой и качественный вариант, оставив прежнюю форму и цвет остекления — например, в доме, где такое остекление было изначально предусмотрено;
• утеплить стены, используя допустимые материалы;
• установить дополнительное остекление внутри балкона и создать внутренний теплый контур. Так делают при витражном остеклении балкона, которое плохо сохраняет тепло.

Но и в этом случае существует ряд оговорок. Балкон или лоджия частично принадлежит собственнику помещения и частично входят в состав общего имущества многоквартирного дома. К общедомовым элементам относятся балконная плита без ограждения и часть стены фасада  .

Также на фасаде дома на балконе могут располагаться иные конструктивные элементы, например часть водосточной системы, пожарные люки и лестницы. В таком случае остекление может мешать их обслуживанию, эксплуатации или капитальному ремонту, поэтому делать его без согласования нельзя.

Само по себе остекление балкона не считается ни переустройством, ни перепланировкой, если из-за него не нарушается прочность конструкций здания и оно не ведет к их разрушению — например, в ветхом жилье балконная плита может не выдержать веса остекления. Также если оно не мешает работе инженерных систем или установленному оборудованию вроде противопожарных устройств.

Остекление балкона может оказаться перепланировкой и переоборудованием в случае, если:

1. Проект дома изначально не предусматривал остекления и в техпаспорте помещения это указано.
2. Балкон присоединен к жилой площади, перенесены системы отопления. В такой ситуации надо получать разрешение на перепланировку, а остекление балкона будет лишь частью проекта по перепланировке и переустройству жилого помещения. Потому что тут меняются и площадь квартиры, и оборудование, указанное в техпаспорте.

Кроме переустройства и перепланировки остекление может попадать под другие ограничения. Во многих регионах существуют отдельные нормативно-правовые акты, которые касаются внешних видов домов, охраны фасадов, имеющих историческую и культурную ценность, которые запрещают стеклить балконы.

Многие застройщики также включают в договоры долевого участия указания, что дом выполнен в едином архитектурном дизайнерском проекте и запрещено вносить изменения в фасады и остекление. В таких ситуациях получить законное разрешение на остекление будет практически невозможно.

Но я не нашел подобных судебных споров: когда застройщик уже сдает дом, за дальнейшим состоянием он следит не так пристально. Это уже задача УК. Будет ли УК требовать согласовать остекление по закону или просто предпишет демонтировать, предсказать сложно.

Таким образом, с одной стороны, на остекление балконов нет прямых запретов. С другой, есть множество ситуаций, когда эта возможность будет ограничена.

Начните с проверки техпаспорта на дом. Если не указано, что архитектурный проект дома предусматривает внешнее остекление балконов или лоджий, значит, придется получать разрешение.

Если такого ограничения нет, нужно узнать о правилах благоустройства в своем городе. Могут быть локальные нормы по регулированию внешнего вида зданий, возможной защите исторического вида фасада здания или ограничения, которые мог наложить застройщик в договоре.

Например, в договоре это может быть в разделе «Обязанности дольщика (покупателя)». А сама фраза может звучать так: «Дольщик/покупатель обязуется не вносить изменения в архитектурные решения, в том числе в части изменения фасадов, цветовых решений, размещения блоков кондиционеров».

Заказать проект изменений в архитектурном бюро или в проектной организации. Услуга обойдется в 5000—30 000 ₽ и займет 3—15 дней в зависимости от города.

Такую организацию можно найти, если зайти в поисковик и набрать «сделать проект перепланировки». Лучше обращаться к проверенным организациям с отзывами.

Если остекление каким-либо образом уменьшает состав общего имущества, нужно получать согласие всех собственников помещений в МКД на проведение работ, иначе могут попросить демонтировать или придется ходить в суд и отстаивать свою позицию.

Но это очень редкие случаи. Обычно такое согласие не требуется.

Готовый проект подать в отделение МФЦ. Также понадобятся:

1. Российский паспорт (или копия).
2. Подтверждение права собственности на жилье — свидетельство или выписка из ЕГРН.
3. Заявление на разрешение перепланировки. Сотрудник МФЦ сам готовит этот документ.
4. Технический паспорт на квартиру.
5. Согласие лиц, владеющих квартирой совместно с заявителем.

Подать такое заявление можно и через госуслуги. Срок согласования — 45 календарных дней.

Дождаться документов. После проверки документов МФЦ перенаправит заявление в то учреждение, которое занимается подобными согласованиями. Это или градостроительный комитет местной администрации, или жилищный комитет, названия могут различаться. Собственнику носить документы самостоятельно не придется: это происходит в порядке межведомственного взаимодействия.

В Москве работы надо согласовать с Комитетом по архитектуре и градостроительству  .

По результатам рассмотрения заявления в личном кабинете в госуслугах или по почте вам должны прислать уведомление о согласовании проведения перепланировки или переустройства.

Остеклить балкон или лоджию, как получите согласие. А после этого пригласить представителя надзорного органа. Для этого через личный кабинет в госуслугах подается уведомление на согласование акта о завершении работ по переустройству или перепланировке. Акт подготовит приемочная комиссия в течение 30 календарных дней. Он придет в ваш личный кабинет на госуслугах.

Пригласить сотрудника БТИ или кадастрового инженера. Он должен провести замеры и подготовить новый технический план с учетом изменений. Стоимость плана — 10 000—30 000 ₽.

Направить заявление об учете перепланировки и технический план в Росреестр или МФЦ, чтобы изменения внесли в ЕГРН. Госпошлина — 350 ₽.

Суд может признать остекление балкона перепланировкой именно из-за несоответствия помещения техпаспорту. Это не устойчивая, но превалирующая практика.

В этом судебном споре остекление балкона выявила выездная проверка государственной жилищной инспекции. Инспектор отметил, что собственник квартиры установил остекление балкона, крышу над балконом и увеличил его площадь. Никаких доказательств согласования этих работ собственник предоставить не смог, два суда поддержали требования о демонтаже остекления  .

Решений, где остекление не признают перепланировкой, гораздо меньше.

Штрафа именно за остекление нет. Есть наказание за незаконное переустройство или перепланировку в многоквартирном доме — по статье 7.21 КоАП РФ:

• для граждан — от 2000 до 2500 ₽;
• для юрлиц и ИП — от 40 000 до 50 000 ₽.

Но оштрафовать могут только после того, как суд вынесет решение о демонтаже.

Кроме того, в КоАП РФ существует отдельная статья за нарушение правил содержания и ремонта жилья, в которой указано, что если переустройство или перепланировка существенно изменяют условия пользования жильем, то на лиц, которые ответственны за содержание таких жилых домов, накладывают штраф.

В любом случае, если остекление признают незаконной перепланировкой или переустройством, придется не только заплатить штраф, но и все устранить — то есть привести квартиру и фасад в то состояние, что было по проекту. Или согласовать переделки. Для всего этого будет предписание надзорных органов.

Довольно сложно. Можно подготовить всю документацию по процессу, который описан выше, когда проект еще согласовывается. Но придется проводить экспертизу безопасности смонтированного остекления. Чтобы эксперты установили, соответствует ли оно строительным нормам и правилам, либо дали заключение о том, что остекление не перепланировка. Затем нужно будет обратиться в местную администрацию.

В случае отказа узаконить можно будет только через суд, где заключение эксперта будет оценено критически. Скорее всего, понадобится проводить судебную экспертизу.

На самом деле легко понять, можно или нельзя застеклить балкон. Дома современной застройки, особенно начиная с эпохи строительства по договорам долевого участия, сдаются в едином виде — с остеклением или без него. Если при сдаче весь дом без остекления, скорее всего, придется получать разрешение. Если дом уже остеклен, замена остекления на более качественное не будет считаться перепланировкой или переустройством.

Проблема в советском жилом фонде и постройках девяностых и начала двухтысячных годов. Такие дома со стороны зачастую выглядят как нагромождение архитектурных решений. Собственники помещений делали что хотели и кто во что горазд. Какие-то балконы застеклены, какие-то нет, а где-то на первых этажах пристроены целые комнаты. Но в целом всегда видно: если дом остеклен при постройке, он остеклен целиком.

Мало кто из собственников квартир демонтирует построенное остекление. Так что если видны балконы без него, скорее всего, все остекленные балконы в доме сделаны собственниками квартир. Вероятно, без всяких разрешений. Просто это никто не контролирует.

Собственникам квартир старого жилого фонда переживать не стоит, если их дом не архитектурный памятник. А вот собственникам новостроек без изначального остекления лучше получить разрешение.