ПРОМО
Это не магия, а бесплатная кредитка

Пришлось заплатить НДФЛ на сумму рассрочки за квартиру. Можно ли его вернуть?

Мы купили квартиру от застройщика за 4,8 млн рублей. Первоначальный взнос был 2 млн, остальные 2,8 млн застройщик предоставил в рассрочку на три года.

Потом из налоговой пришло уведомление, что мы должны уплатить с материальной выгоды от рассрочки налог по ставке 35%. Выгода в том, что мы не выплачивали ипотеку и сэкономили на процентах. Код дохода — 2610. В итоге мы погасили всю задолженность и заплатили НДФЛ с матвыгоды.

Правомерны ли действия застройщика и налоговой? Можем ли мы хотя бы требовать имущественный вычет с этой суммы — налога 35% — как с ипотечных процентов?

Действительно, экономию на процентах при рассрочке налоговики могут признать материальной выгодой и обложить НДФЛ по ставке 35%. Но вы можете не платить этот налог, а если уже заплатили — вернуть.

Отмечу, что в 2021—2023 годах любая материальная выгода освобождается от НДФЛ. Если вы платили налог за 2021 год, его должны вернуть в любом случае.

Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Когда возникает материальная выгода

Минфин разъяснил, что рассрочка ― вид договора займа или кредита. Поэтому экономия на процентах при рассрочке считается материальной выгодой, и к ней надо применять правила статьи 212 налогового кодекса. Вот что это значит.

Если человек получает рублевый заем либо кредит у организации или ИП без процентов или под процент меньше 2/3 ключевой ставки ЦБ, у него может возникнуть доход в виде материальной выгоды.

Это произойдет в двух случаях:

  1. заем или кредит выдала взаимозависимая с заемщиком организация или работодатель;
  2. экономия — это материальная помощь или исполнение встречного обязательства, оплата товаров и услуг.

То есть материальная выгода могла возникнуть, если, например, вы работаете на застройщика. Но даже в этой ситуации от НДФЛ освободят, если у вас есть право на налоговый вычет. Подробнее об этом расскажу дальше.

А если вы не взаимозависимы с застройщиком, налог должны вернуть в любом случае. Для этого нужно обратиться к застройщику с заявлением, чтобы он подал в ИФНС уточненную справку о доходах и суммах налогах физлица, — так сейчас называется 2-НДФЛ. После того как инспекция получит эту информацию, у вас в личном кабинете на сайте ФНС появится переплата по НДФЛ. Там же вы можете подать заявление на возврат переплаты.

Как рассчитать налог с материальной выгоды

При беспроцентной рассрочке в рублях материальную выгоду ежемесячно рассчитывают по такой формуле:

Матвыгода = Сумма рассрочки × 2/3 ставки ЦБ на последнее число календарного месяца × Количество дней пользования рассрочкой в календарном месяце / 365 дней

То есть НДФЛ по ставке 35% облагается не вся сумма рассрочки, а только ее часть.

Например, 31 декабря 2019 года застройщик предоставил взаимозависимому человеку беспроцентную рассрочку в размере 2 800 000 Р на один год. 31 января 2020 года ставка ЦБ была 6,25%.

Считаем материальную выгоду в январе:

2 800 000 Р × 6,25% × 2/3 × 31 день / 366 дней = 9881,6 Р

НДФЛ равен 3459 Р: 9881,6 Р × 35%.

Работодатель заемщика или взаимозависимая с ним организация ― налоговый агент по НДФЛ. Он обязан исчислить и удержать налог из ближайшей денежной выплаты заемщику.

Иногда удержать НДФЛ невозможно. Например, если рассрочку предоставили взаимозависимому человеку, которому не выплачивают деньги. В этом случае налоговый агент должен сообщить ИФНС о том, что не может удержать налог, а также сумму дохода, с которого не удержан НДФЛ, и сумму налога. Еще он должен письменно уведомить заемщика. По правилам, которые действуют до 2023 года, сделать это нужно не позднее 1 марта года, следующего за тем, в котором НДФЛ не удержали.

Если налоговый агент сообщит в ИФНС, что не удержал налог, налогоплательщик должен уплатить НДФЛ после того, как получит уведомление от инспекции.

Когда не нужно платить НДФЛ с матвыгоды

Налога не будет, если квартиру в рассрочку купил человек, у которого есть право на имущественный вычет. Вычет должен касаться именно той недвижимости, на которую предоставили рассрочку.

Максимальная сумма вычета ― 2 млн рублей. Даже если вы купили квартиру за 15 млн, 13% выплатят только с 2 млн. Когда квартиру покупают супруги, каждый из них имеет право на вычет в размере 2 млн рублей.

Если использовать вычет не полностью, остаток можно получить при покупке другого жилья. Если человек полностью использовал вычет, при покупке в рассрочку новой квартиры вернуть налог уже не получится. Значит, не будет права и на освобождение от НДФЛ на материальную выгоду.

Уточню, что в вашей ситуации речь идет о вычете на покупку недвижимости до 2 млн рублей, а не о вычете на проценты до 3 млн рублей.

Как подтвердить право на налоговый вычет

Чтобы подтвердить право на имущественный вычет, вы должны подать в налоговую заявление и приложить такие документы:

  1. Копию договора о покупке квартиры или прав на нее.
  2. Копию акта о передаче квартиры. Напомню, что с 2022 года право на вычет за новостройку возникает с даты подписания акта, но реализовать его можно после регистрации права собственности. Для квартир, сданных до 2022 года, действует прежний порядок: вычет можно получить после подписания акта приема-передачи и до оформления права собственности.
  3. Копии платежных документов: квитанции, платежки из банка, расписки.

Заявление и подтверждающие документы удобнее всего подать в личном кабинете налогоплательщика. ИФНС рассмотрит заявление в течение 30 календарных дней.

Если инспекция подтвердит, что у вас есть право на имущественный вычет, вы можете написать заявление о возврате налога с материальной выгоды. На это у вас будет три года со дня его уплаты.

Особенности вычета при покупке квартиры в рассрочку

Имущественный вычет не уменьшает доход, облагаемый по ставке 35%, в том числе матвыгоду от экономии на процентах. НДФЛ по ставке 35% при наличии на то оснований вернут отдельно, а вычет применят к доходам, с которых вы платили налог 13%.

Например, застройщик продал работнику квартиру за 5 млн рублей. Часть суммы застройщик дал в рассрочку. Акт приема-передачи квартиры стороны подписали в 2020 году.

Зарплата мужчины — 100 000 Р в месяц. В 2020 году работодатель удержал с него 156 000 Р НДФЛ: 100 000 Р × 13% × 12 месяцев.

Если считать матвыгоду по формуле, за беспроцентную рассрочку мужчина уплатил в 2020 году НДФЛ по ставке 35% — 50 000 Р.

Мужчина имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 2 млн рублей и может вернуть 260 000 Р — НДФЛ по ставке 13%. Если он заявит вычет по приобретенной квартире, ИФНС вернет ему удержанный работодателем налог за 2020 год — 156 000 Р. Остаток налога — 104 000 Р — он может использовать в последующие годы. Кроме того, если мужчина подаст заявление о возврате налога с матвыгоды, ИФНС вернет ему и НДФЛ по ставке 35% — 50 000 Р.

Если вы уже заявили в декларациях 3-НДФЛ вычет по квартире, налоговая его предоставила и после этого начислила налог с материальной выгоды, действия ИФНС неправомерны.

Вы можете подать заявление на возврат налога, ссылаясь на абзацы 3 и 5 подпункта 1 пункта 1 статьи 212 налогового кодекса. Если ИФНС откажется вернуть налог, можно обжаловать решение в вышестоящей налоговой и суде.

Что в итоге

У вас могла возникнуть материальная выгода от экономии на процентах, если вы работник застройщика или взаимозависимы с ним. Но даже в этом случае в 2021—2023 годах матвыгода НДФЛ не облагается.

Материальную выгоду рассчитывают по специальной формуле, и налогом облагается не вся сумма рассрочки.

От НДФЛ освободят, если у вас есть право на налоговый вычет. Вам надо подать в ИФНС заявление и подтверждающие документы. После того как инспекция подтвердит право на вычет, вы сможете подать заявление на возврат налога, уплаченного по ставке 35%.

После подтверждения от налоговой вы сможете получить еще и вычет на покупку недвижимости до 2 млн рублей. Уплаченный с материальной выгоды НДФЛ не входит в сумму налога, которую можно вернуть в пределах имущественного вычета, — его возвращают отдельно.

Если вам начислили налог с материальной выгоды уже после того, как вы заявили вычет по квартире, вы вправе подать заявление на возврат НДФЛ.

Применить к уплаченному по ставке 35% налогу имущественный вычет аналогично вычету на ипотечные проценты нельзя.

Надежда Шорохова
Надежда Шорохова
А вы платили НДФЛ при покупке квартиры в рассрочку? Удалось ли потом вернуть налог? Поделитесь опытом:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Empty

Я правильно понял, что если застройщик предлагает два варианта: 1) оплатить со скидкой сразу или 2) оплатить в рассрочку без скидки (или с наценкой к стоимости), то в первом варианте материальной выгоды нет, а во втором она вдруг появляется?

Кстати, со вторым вариантом вообще здорово: застройщик увеличивает цену и для него налоговая база растет, в это же время дольщик получает рассрочку и тоже "получает материальную выгоду"

Еще один момент: в законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) не указан момент, в который участник долевого строительства должен оплатить цену
Статья 4: "... другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства..."

Нигде не указано, что оплата должна производиться при подписании/регистрации ДДУ, сроки оговариваются в договоре. Откуда у дольщика матвыгода, если ему квартиру не передали, а в договоре написано, что он, например, должен оплатить цену по ДДУ за 2-3 месяца до ввода в эксплуатацию объекта?

4
Анастасия Ко

Будет ли материальной выгодой ипотечная ставка 0,1% если при этом стоимость кв выше обычной?

1
Matvey Morev

Ё-моё, страшно жить.
У меня какая-то похожая ситуация. В 2020 решил впервые купить квартиру за 4.7млн. ДДУ. Первоначальные 2 млн для застройщика взял целевой заём на своей работе под 2/3 ЦБ. Остальные 2.7млн на 3 года рассрочка у застройщика - выплачиваю застройщику частями каждые 3 месяца по 250 тыщ до момента сдачи дома. Далее планы такие... В 2023 подпишу акт-приёмки, получу право на имущественный вычет и после этого вроде как проценты по займу должны стать 0% на моей работе. Надеюсь, что это верно. Или я наоборот письмо счастья могу заполучить тоже в каком-то из этих моментов?

1
Андрей Петров

"если вы не взаимозависимы с застройщиком, налог должны вернуть в любом случае. Для этого нужно обратиться к застройщику с заявлением, чтобы он подал в ИФНС уточненную справку о доходах и суммах налогах физлица, — так сейчас называется 2-НДФЛ. "
Кто-то сможет расшифровать эту фразу? Какая ещё 2НДФЛ, если покупатель не работает у застройщика? Как застройщик подаст 2НДФЛ в налоговую за постороннего человека?

1
Антон Дыбов
Эксперт Т—Ж

Андрей, справку о доходах физлица, в народе 2-НДФЛ, подают на любого человека, получившего доход от компании либо ИП. Он необязательно должен быть работником
Как верно пояснил(-а) Empty, бухгалтер застройщика решил, что рассрочка = матвыгода от экономии на процентах. Отсюда и поданная справка.

0
Оляля

Андрей, я этот момент тоже не поняла. Автор нагородила неведомо чего

0
Empty

Андрей, в бухгалтерии застройщика сидит гений, который считает рассрочку матвыгодой и подает 2-НДФЛ на всех покупателей с рассрочкой и ставит отметку, что не смог удержать налог

0
Лана Счастливая

Ээээ
Откуда выгода если я плачу за товар частями, а не беру кредит под% ???
Ведь цена товара от рассрочеи не уменьшается, где выгода?? ??

0
Системный инженер

Лана, по ипотеке, типа, цена бы выросла.

0
Лана Счастливая

Системный, ну пиздец... Давайте теперь всех без кредитной нагрузки налогом на полученную выгоду обложим..

3
Андрей Петров

Лана, вот, кстати, да. У вас нет кредитов?- значит вы пользуетесь деньгами бесплатно- получаете выгоду в сравнении с закредитованными-платите налог!!!

2

Сообщество

Популярное за неделю