ПРОМО
Заклинание на бесплатную кредитку: FGO*
Заказать карту

Можно ли уменьшить налог при продаже, если недвижимость купили за советские рубли?

В 2021 году мне в наследство достался дом. Сейчас, в 2022 году, я его продаю. Хочу посчитать налог с доходов за минусом расходов.

Но проблема в том, что наследодатель купил дом в 1971 году — еще до денежной реформы — за 6000 советских рублей. А с 90-х годов прошлого века в России другая валюта — рубли РФ, и ее покупательная способность изменилась. Будет ли меняться сумма покупки при расчете налога? Как пересчитать 6000 советских рублей в российские, чтобы уменьшить налог от продажи дома?

Налоговый кодекс позволяет учитывать расходы только в российских рублях. Поэтому, увы, в вашем случае сделать это не получится. Однако вы можете воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить НДФЛ. Или вовсе не платить налог, если будете владеть домом больше минимального срока.

Как богатеть
Главные материалы обо всем, что влияет на ваши деньги и жизнь, — в вашей почте по средам и субботам. Бесплатно

Как уменьшить доход от продажи дома

После продажи дома с полученного дохода нужно уплатить НДФЛ. Обычно налог можно уменьшить, если учесть расходы на покупку жилья. Если дом получен по наследству, учитывают расходы наследодателя — конечно, если сохранились документы об этом. Но вы учесть расходы наследодателя не сможете. Вот почему.

НДФЛ рассчитывают по налоговому кодексу, который учитывает расходы только в валюте РФ ― российских рублях. И российский рубль не мог появиться раньше 26 декабря 1991 года — даты распада СССР. При этом в НК РФ нет норм, которые позволяли бы пересчитывать советские рубли в российские, и не прописан порядок такого перерасчета.

Если бы ваш наследодатель купил дом за российские рубли до деноминации в РФ, то есть с 26 декабря 1991 по 1 января 1998 года, их пересчитали бы один к ста.

Чтобы уменьшить НДФЛ, вы можете воспользоваться имущественным вычетом в размере дохода от продажи дома, но не более 1 000 000 Р.

Допустим, вы продадите дом за 3 000 000 Р. Если примените вычет, то вместо 390 000 Р — 3 000 000 Р × 13% — заплатите только 260 000 Р: (3 000 000 − 1 000 000) × 13%.

Вычет дают на всю недвижимость, проданную в отчетном году. То есть если вы продадите еще какое-нибудь жилье, кроме дома, общая сумма вычета все равно будет 1 000 000 Р.

Платить НДФЛ от продажи не придется, если вы продадите дом за 1 000 000 Р или дешевле и воспользуетесь вычетом. В этом случае имущественный вычет просто перекроет ваш доход. И если не будет других доходов, с которых нужно уплатить НДФЛ, даже не придется подавать декларацию 3-НДФЛ.

Если вы продадите дом дороже 1 000 000 Р, до 30 апреля следующего после продажи года нужно подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ. В ней же можно сразу заявить имущественный вычет. А уплатить налог нужно до 15 июля следующего после продажи года.

Удобнее всего подать декларацию через личный кабинет на сайте ФНС. К ней нужно приложить копию договора купли-продажи.

Налоговая проверит, какая кадастровая стоимость была у дома 1 января в год продажи. Если вы продадите жилье менее чем за 70% от этого значения, налог начислят на сумму от кадастровой стоимости, умноженную на понижающий коэффициент 0,7 и уменьшенную на вычет 1 000 000 Р.

Например, по документам вы продали дом за 900 000 Р, но его кадастровая стоимость — 2 500 000 Р. В этом случае налоговая рассчитает НДФЛ так:

  1. Возьмет кадастровую стоимость и умножит ее на понижающий коэффициент: 2 500 000 Р × 0,7 = 1 750 000 Р.
  2. К результату применит вычет: 1 750 000 Р − 1 000 000 Р = 750 000 Р.
  3. От этой суммы вычислит НДФЛ: 750 000 Р × 13% = 97 500 Р. Это и есть сумма вашего налога.

Рассчитав налог, ФНС пришлет вам уведомление с суммой, которую придется уплатить. И чтобы избежать неожиданностей, лучше проверить кадастровую стоимость дома до того, как будете заполнять декларацию. Если занизите доход, инспекция может начислить штраф по статье 122налогового кодекса.

Когда можно не платить НДФЛ

Если не хотите платить НДФЛ с доходов от продажи дома, подождите, когда закончится минимальный срок владения. В общем случае это пять лет. Но для недвижимости, полученной по наследству, ― три года.

Срок исчисляют с даты смерти наследодателя. Поэтому неважно, когда вы обратились к нотариусу, получили свидетельство о праве на наследство и оформили дом на себя.

Если подождете с продажей, декларацию 3-НДФЛ подавать тоже не понадобится. Конечно, если у вас не будет других облагаемых налогом доходов.

Что в итоге

Учесть расходы наследодателя на покупку дома в советских рублях нельзя. Но вы можете воспользоваться вычетом — уменьшить доход от продажи на 1 000 000 Р и уплатить 13% с получившейся суммы. Если вы вообще не хотите платить НДФЛ, подождите, когда со дня смерти наследодателя пройдет три года.

Надежда Шорохова
Надежда Шорохова
Продавали недвижимость, купленную во времена СССР? Расскажите, как считали налог:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
Вау

Александр, не от гражданства, а налогового резиденства. Одно не зависит от другого напрямую

1
Maria D.

Столкнулась с тем, что, хотя срок считается с даты открытия наследства, т.е. с даты смерти наследодателя, но на практике возникают вопросы у покупателей, и бывает, что лучше перестраховаться и подождать 3 года с даты регистрации права собственности (а это еще +6 месяцев).

0
Идастик
Герой
Отредактировано

Вопрос. Двоюродный дед моего мужа хочет подарить ему дом в глубенях. Не близкий родственник, поэтому решили оформлять ДКП. Кадастровая стоимость дома и земли вместе около 500 000. Если оформлять сделку купли-продажи на кадастровую стоимость, должен ли будет дед платить налог? То есть и до миллиона, и кадастровая стоимость в ровень?

0
Виктория

Идастик, можно применить вычет в размере до 1 млн, т.е налога не будет. Но подать декларацию надо будет обязательно.

0
Павел

Добрый вечер. Подскажите пож-та по налогу при продаже квартиры.
Ситуация следующая: Приобрели квартиру в 2019 по ДДУ в ипотеку. Соответственно прошло 3 года. Хотим приобрести новую также в ипотеку, а эту продать.
До вступления в брак у меня была долевая собственность в родительской квартире и у жены.
В браке, в собственности кроме одной купленной квартиры больше недвижимости не приобреталось. Должны ли мы платить налог с продажи ? Или собственность, которая была приобретена до брака, искореняет понятие как единственное жильё.
Заранее спасибо !

0

Сообщество

Популярное за неделю