Можно ли не платить застройщику, если он сам нарушает договор?
Аноним
спросил в Сообществе Т—Ж
Купила квартиру в ипотеку. Оплата должна была пройти двумя траншами: первый я уже перевела на счет застройщика, а второй по договору должна была перечислить не позже 1 июля 2020 года после регистрации ДДУ и договора залога прав по нему в пользу банка.
Из-за пандемии срок сдачи дома перенесли. В результате дом еще не сдали, а застройщик требует второй транш.
Насколько это правомерно?
Застройщик может требовать свои деньги, и это правомерно. Вы подписали договор и согласились с условиями о сроках оплаты, то есть взяли на себя обязательства. Но и у застройщика есть обязательства — сдать дом в определенные договором сроки.
Долевое строительство — это, по сути, инвестирование. А инвестирование предполагает некоторые риски для инвестора. Например, что деньги надо платить, даже если застройщик опаздывает. Но в вашем случае есть нюанс: заплатить вы должны, но если не заплатите, то взыскать неустойку за просрочку застройщик с вас не сможет. Вот почему.
Почему никто из вас не сможет требовать неустойки
Есть обязательства, а есть последствия их нарушения. Если сторона договора нарушает обязательства, обычно за этим следует ответственность в виде неустойки. Это работает в обе стороны: как для вас, так и для застройщика. То есть и вы вправе требовать от застройщика, чтобы он сдал дом вовремя, и он вправе требовать от вас заплатить в срок.
Но в связи с пандемией законодатель внес в закон послабление. Оно действует как для вас, так и для застройщика. Его суть в том, что обязанность платить у вас есть, а ответственности нет. У застройщика аналогично.
Так, если застройщик должен был ввести жилой дом в эксплуатацию с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, но нарушил этот срок, то неустойку, штраф и проценты он платить не должен. А если вы нарушите сроки платежей, то застройщик не сможет потребовать с вас неустойку.
Как лучше поступить
Если застройщик не выглядит банкротом и вы в целом уверены, что дом построят и не придется бегать за своими деньгами в компенсационный фонд, то можно заплатить.
Как минимум это гарантирует, что застройщик не пойдет в суд с требованием взыскать с вас второй транш или вообще расторгнуть договор в связи с неоплатой. Если пойдет, вам придется потом тратить время, нервы и деньги в судах, чтобы сохранить права на квартиру.
То, что по закону для обеих сторон сейчас нет ответственности за неисполнение обязательств по договору, не исключает саму обязанность. Но дольщик и застройщик находятся тут в неравном положении.
Застройщик может обратиться с иском в суд и попытаться взыскать с вас задолженность по договору. И этот иск он выиграет. А значит, вы еще заплатите госпошлину и, возможно, расходы застройщика на юридические услуги. Но он не сможет начислить неустойку из-за того, что вы опоздали с оплатой.
Ваше положение немного хуже. Вы тоже не можете потребовать у застройщика неустойку, поскольку на нее сейчас введен мораторий. Но и саму квартиру в срок требовать нет смысла, потому что это физически невозможно: ее еще не построили.
Связано это с тем, что застройщик зависит от денег дольщиков. Если дом строят еще по старым правилам, когда застройщик берет деньги у дольщика напрямую, то связь очевидна: без денег нет строительства. Если застройщик работает с проектным финансированием и счетами эскроу, то от количества денег на счете эскроу зависит его процентная ставка по кредиту: больше денег — меньше процентов. Поэтому застройщик очень заинтересован в том, чтобы вы заплатили.
Если же из-за пандемии у вас тоже финансовые затруднения, можно попробовать написать застройщику вежливое письмо. В нем укажите, что и сам застройщик не очень старательно выполняет свои обязанности по строительству в срок, поэтому вы предлагаете перенести срок платежа, например, на период задержки строительства.
Не надо писать прямо, что вы не будете платить, потому что не хотите, и вам ничего за это не будет. Лучше сказать, что из-за сложившейся ситуации у вас финансовые трудности, и предложить срок, в который вам будет удобнее окончательно с ним рассчитаться.
Направлять письма застройщику имеет смысл, только если он обратился к вам с официальной письменной претензией. Если вам просто позвонили и попросили оплатить, попробуйте объяснить ситуацию на словах.
Ориентируйтесь на реакцию представителя застройщика: если вам не угрожают судами, не ведут себя агрессивно, вы можете вежливо обещать заплатить в ближайшее время. Пока застройщик не перешел к активным действиям, в принципе, можно и не платить. В любом случае он обязан направить вам претензию. Решение об оплате стоит принимать после того, как вы ее получите.
