Сколько дольщики потеряли из-за коронавируса?

Наталья, увы, взыскать неустойку за эти месяцы не получится. Просрочка застройщика наступает, когда он нарушает срок передачи ключей, — в вашем случае она началась бы как раз с 1 мая 2020 года. До этого никакого нарушения нет, а значит, нет и ответственности.

Поскольку с апреля 2020 года на неустойку застройщиков действовал мораторий, взыскать ее получится только после даты, когда этот мораторий закончился, то есть с 2 января 2021 года. Если, конечно, застройщик не передал вам ключи раньше.

Расскажу, что это за мораторий, сколько дольщики потеряли из-за него и можно ли что-то с этим сделать.

В 2020 году правительство решило поддержать застройщиков из-за распространения коронавируса. Но не за счет бюджета, а за счет дольщиков. В числе мер был мораторий, по которому застройщиков освободили от неустойки.

Такая неустойка полагалась дольщику, если застройщик задерживал передачу квартиры либо дольщик расторгал договор долевого участия, в том числе из-за просрочки передачи квартиры более чем на два месяца. В последнем случае неустойку рассчитывают с момента внесения денег застройщику.

Мораторий ввели с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года. За этот период нельзя было начислить застройщику неустойку и другие финансовые санкции типа штрафов и пеней. Если дольщик заявил требования до 3 апреля 2020 года, застройщик получил отсрочку на выплату — до 1 января 2021 года. Потребовать выплаты дольщик мог только с 2 января 2021 года.

В обычное время неустойку считали бы так:

• Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка

Количество дней просрочки удобно считать с помощью специального калькулятора. Поскольку ключевая ставка периодически меняется, точные данные можно посмотреть в архиве. Применять нужно ставку, которая действовала на день исполнения обязательств. Хотя бывает, что за время просрочки ставка меняется несколько раз, и тогда считать можно немного иначе — об этом мы уже писали в статье про претензию застройщику.

Ниже расскажу, сколько потеряли дольщики из-за моратория в разных ситуациях.

Допустим, Маша купила квартиру за 4 млн рублей. Застройщик должен был передать ключи до 1 апреля 2020 года, но выдал их только 31 декабря. Вот сколько денег потеряла Маша из-за постановления № 423:

• 4 000 000 ₽ × 273 дня × 1/150 × 6% = 436 800 ₽

Даже если бы правительство не ввело мораторий, не факт, что Маша получила бы эту сумму целиком. Скорее всего, суд снизил бы неустойку. А с оставшейся части Маше пришлось бы отдать еще 13%, поскольку неустойка, взысканная с застройщика, — это доход, с которого нужно платить НДФЛ.

• Например, по одному делу дольщик требовал неустойку за 1005 дней просрочки — 1 729 541 ₽. Суд снизил ее до 1 млн, поскольку посчитал, что именно эта сумма будет разумной и позволит достичь баланса между мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба дольщика.

Но бывает, что суд вообще не снижает неустойку.

• Так, в одном деле застройщик пытался уменьшить неустойку. Он говорил, что она значительно выше среднего размера процентов по краткосрочным вкладам граждан. Суд это не впечатлило. Он указал, что изначально в законе для застройщиков предусмотрена ответственность, которая значительно выше процентов по краткосрочным вкладам. А снижать неустойку или нет, решает суд исходя из обстоятельств дела и своего внутреннего убеждения.

Застройщик должен был передать Артему квартиру до 31 декабря 2019 года, но передал только 28 февраля 2020 года — на два месяца позже. 5 марта 2020 года Артем направил застройщику претензию и потребовал выплатить неустойку. Даже если бы Артем подал в суд и выиграл спор, выплату он получил бы только после 1 января 2021 года. Застройщик все это время пользовался бы деньгами бесплатно.

Это также касается случаев, когда дольщик заключил с застройщиком досудебное соглашение о погашении неустойки. Его часто предлагают подписать вместе с актом приема-передачи квартир. Дольщик соглашается на небольшую часть неустойки — примерно 30%, а остальную часть прощает, так как у него нет желания судиться. Но даже эту часть дольщик получил бы только после 1 января 2021 года.

• Например, одна женщина подписала соглашение о погашении неустойки, но денег все равно не дождалась. Она обратилась в суд, где скромно потребовала взыскать с застройщика указанный в соглашении остаток неустойки — 416 200 ₽. Застройщик скромничать не стал и потребовал еще больше уменьшить и так сниженную по соглашению неустойку, а также предоставить ему отсрочку. Суд неустойку не снизил, но отсрочку дал.

То есть в ситуации с Артемом это выглядело бы так. Вместо суда он заключил бы с застройщиком соглашение о неустойке в размере 50 000 ₽, но на счет деньги пришли бы только 11 января 2021 года — в первый рабочий день после моратория. Если бы не мораторий, то он мог бы положить эти деньги на вклад под 4,42% и 11 января снять, заработав 1690 ₽. Немного, но все равно неприятно.

Настя неплохо зарабатывала в турагентстве и решила взять студию в ипотеку. Чтобы сэкономить, она купила квартиру на стадии фундамента за 2 млн рублей. Договор подписала 1 октября 2018 года, а ключи должна была получить до 1 декабря 2020 года. Ее дохода хватало, чтобы выплачивать кредит и продолжать снимать квартиру.

Сначала все шло хорошо, но из-за ковидных ограничений доходы Насти упали. К тому же застройщик не спешил строить дом, и к декабрю 2020 года о ключах даже речи не было: застройщик только заканчивал коробку дома, а строителей на объекте было очень мало.

Настя решила отказаться от ДДУ в одностороннем порядке и избавиться от обременительной ипотеки. Такое право у нее возникло после двух месяцев просрочки — с 1 февраля 2021 года. В таком случае застройщик должен вернуть Насте цену квартиры и уплатить проценты за все время, что пользовался ее деньгами, то есть с момента, когда их получил.

Застройщик пользовался деньгами 28 месяцев. Но часть срока попала под мораторий, поэтому застройщик не должен Насте за эти месяцы. Она 10 дней готовила документы и отказалась от договора 10 февраля 2021 года:

• 2 000 000 ₽ × 274 дня × 1/150 × 4,25% = 155 267 ₽

В итоге она не досчиталась именно этой суммы как процентов за пользование ее деньгами.

Настя отказалась от договора без суда из-за накопившейся просрочки, но в некоторых случаях дольщик вправе расторгнуть договор только через суд. Например, если строительство приостановлено и уже очевидно, что в предусмотренный договором срок дольщик квартиру не получит.

Некоторые дольщики не стали сидеть сложа руки и попытались оспорить постановление правительства о моратории в Верховном суде РФ. Однако Верховный суд требования отклонил. С ним согласилась и апелляционная коллегия ВС РФ. Суд указал, что, принимая такое постановление, правительство за рамки своих полномочий не вышло, а вопрос о целесообразности такого акта суд вообще рассматривать не вправе.

Однако неустойка не единственная выплата, которой можно добиться от застройщика. При приемке квартир часто возникают ситуации, когда дольщик может выставить застройщику внушительный счет, но не все этим пользуются.

Дольщикам, которые попали под мораторий, следует внимательнее изучить другие права, которые у них есть как у потребителей. О них мы уже много писали:

• Застройщик сдал квартиру с неровным полом. Теперь заплатит
• Как достроить гардеробную за счет застройщика
• Застройщик построил квартиру из сами знаете чего. Как забрать деньги?
• Как избежать одностороннего акта приема-передачи квартиры
• Если в новостройке на стенах плесень, как заставить застройщика все исправить