В апреле 2018 года женщина купила однокомнатную квартиру в Подмосковье по договору долевого участия в строительстве. Застройщик должен был сдать дом не позднее декабря 2018 года, а затем в течение четырех месяцев передать квартиру покупательнице.

Строительство вовремя не закончилось, поэтому в октябре 2018 года стороны подписали дополнительное соглашение, которым продлили срок еще на три месяца — до 30 июля 2019 года. Однако и тогда дом не был готов. В итоге дольщица приняла квартиру только в феврале 2020 года. Все это время она была вынуждена снимать жилье.

Женщина посчитала, что застройщик обязан компенсировать ей траты на съемную квартиру, и обратилась в суд, чтобы взыскать все, что потратила за период просрочки.

Аргументы сторон

Дольщица. По договору я должна была получить однокомнатную квартиру с отделкой до 30 июля 2019 года. С застройщиком полностью рассчиталась: внесла всю сумму по основному договору и потом доплатила за отделку. А он свои обязательства в срок не выполнил.

В октябре 2019 года мне пришло уведомление о том, что квартира готова. Но когда я приехала ее смотреть, был сделан только черновой ремонт — отделки не было. Сантехнику, подоконники, откосы застройщик не установил. Принять квартиру в таком виде я не могла, поэтому пришлось продолжить снимать жилье. Застройщику я направила претензию о том, что отказываюсь подписывать акт приема-передачи.

В феврале 2020 года квартиру я все-таки приняла, но потраченные деньги хочу вернуть. Прошу взыскать с застройщика расходы на съем жилья с августа 2019 по февраль 2020 — 180 000 Р, неустойку — 260 816 Р, компенсацию морального вреда — 50 000 Р, а также расходы на почту, нотариуса и выписку из ЕГРН — 3979 Р.

Застройщик. Мы направили этой женщине уведомление о готовности объекта еще в октябре 2019 года, а квартиру она приняла только в феврале 2020. Из-за изменений в законодательстве мы не смогли закончить отделку, но нашей вины в этом нет.

Сумма, которую просит истица, слишком большая. Ее требования просим не удовлетворять.

Что сказали суды

Городской суд, первая инстанция: 👍

Дело № 2-1361/2020

Застройщик обязан передать квартиру в срок, предусмотренный договором. Если стройка затягивается, то за каждый день просрочки дольщик вправе получить неустойку: 1/150 ключевой ставки ЦБ на день исполнения обязательства от цены квартиры.

При этом суд может уменьшить сумму неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения срока. В неденежном обязательстве, как в этом споре, уменьшить неустойку можно хоть до нуля. Ориентироваться на ключевую ставку не нужно, и это дело — как раз такой случай. Считаем, что в пользу женщины достаточно взыскать 110 000 Р.

Помимо неустойки застройщик обязан компенсировать дольщику и другие убытки. Например, расходы на съемное жилье.

Истица работает в Москве, а зарегистрирована в Рязанской области. В Москве и Подмосковье у нее нет недвижимости, это подтверждается выписками из ЕГРН. Она рассчитывала, что получит свою квартиру 30 июля 2019 года, но была вынуждена снимать жилье до февраля 2020. И хотя застройщик уже сдал дом, отделка была не закончена — жить там было невозможно.

Однако квартиры, аналогичные построенной, сдаются немного дешевле. Так что сумму, которую застройщик должен возместить женщине за съемное жилье, тоже уменьшаем — с 180 000 до 150 000 Р.

Требование дольщицы компенсировать моральный вред считаем законным. Разумной и справедливой будет сумма 10 000 Р.

Истица просила, чтобы застройщик добровольно возместил ей все понесенные из-за просрочки расходы, но он отказался. Поэтому должен заплатить еще и штраф за то, что довел дело до суда.

По закону размер штрафа — половина от присужденной суммы. Но застройщик просит взыскать с него поменьше, а баланс интересов сторон надо соблюдать. Так что уменьшаем сумму штрафа до 20 000 Р. А еще взыскиваем с ответчика 3709 Р судебных расходов.

Всего застройщик должен дольщице 293 709 Р.

Хотя суд взыскал в пользу женщины в два раза меньше, чем она просила, решение ее устроило. А вот застройщика — нет, и он подал апелляционную жалобу.

Областной суд, апелляция: 👍 👎

Дело № 33-33037/2020

Решение суда в целом законное, но в части расходов на съемное жилье суд ошибся.

Дольщица вполне могла жить и работать там, где зарегистрирована, — в Рязанской области. Тогда бы ей не пришлось тратить деньги на квартиру в Подмосковье. К тому же она сняла жилье еще до того, как заключила договор долевого участия в строительстве.

Считаем, что проживание в Московской области было личным решением женщины, а значит, застройщик не должен за это платить.

Взыскиваем с ответчика в пользу истицы только 143 709 Р.

Теперь уже дольщице не понравилось судебное постановление, и она подала кассационную жалобу.

Кассационный суд: 👎 👎

Дело № 88-10707

Коллеги из областного суда правы: истица снимала квартиру по собственному желанию, вины застройщика тут нет. Эти расходы он компенсировать не должен.

Тогда женщина подала еще одну жалобу.

Верховный суд: 🧐

Дело № 4-КГ22-4-К1

Когда застройщик задержал передачу квартиры, дольщица была зарегистрирована в городе Сасово Рязанской области. Этот населенный пункт расположен далеко от места, где работает и проживает истица.

Другого жилья в Москве или Московской области у нее не было. А договор долевого участия в строительстве предусматривал, что готовый объект — это благоустроенная квартира с полной отделкой, готовая для жизни.

Именно из-за задержки передачи квартиры женщине пришлось оплачивать съемное жилье лишние шесть с половиной месяцев. Если бы застройщик сдал квартиру вовремя, женщина жила бы в ней.

Суд первой инстанции разрешил спор верно: застройщик должен заплатить женщине 293 709 Р — с учетом 150 000 Р за вынужденный наем жилья.

Что в итоге

Женщина получит с неторопливого застройщика не только неустойку, но и компенсацию расходов на съемную квартиру в Долгопрудном.

Что важно знать об ответственности застройщика

Если застройщик просрочил сдачу дома в период с 29 марта 2022 года по 31 декабря 2022 года, дольщики не смогут взыскать неустойку, убытки, штрафы. Ни сейчас, ни потом. Банки также не вправе погашать со счетов застройщика любые неустойки, штрафы, пени и другие финансовые санкции в пользу дольщиков по уже вступившим в законную силу судебным актам и предъявленным исполнительным листам.

Правительство установило временный запрет на применение мер ответственности к застройщикам, чтобы поддержать их в сложный период. Такое уже было во время пандемии: мораторий действовал с 2 апреля 2020 по 1 января 2021.

Но в дальнейшем эта история будет полезна всем, кто вынужден снимать квартиру, пока застройщик задерживает сдачу дома. Приготовьтесь подтвердить документами, что поблизости у вас нет ни своего жилья, ни регистрации. И не забывайте, что суд может взыскать меньше, чем вы реально потратили.


Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.