Как переоформить ипотеку на другого человека?

Действительно, некоторые банки предлагают услугу по переводу ипотечного долга с заемщика на другого человека. Но есть много нюансов, и сделка по переводу долга скорее исключение.

Расскажу, как работает такая схема, как ее провести, какие могут быть альтернативы и что лучше сделать в вашем случае.

При переводе долга обязательство текущего заемщика переоформляют на нового — с ним банк заключает кредитный договор. Условия договора остаются такими же, какими были на день оформления ипотеки первым заемщиком.

При этом новый заемщик также становится собственником жилья. То есть оформляют новый договор купли-продажи между старым заемщиком-продавцом и новым заемщиком-покупателем.

Не получится просто перевести долг на другого человека и не выделить ему хотя бы долю — оставить собственность на прежнем заемщике. Право собственности по ипотеке всегда оформляют на того, чьи права обременяются ипотекой  . Если предыдущего заемщика хотят вывести из кредитного договора, тогда собственность оформляется на нового заемщика. Получается, хотя бы один из должников должен быть собственником, другие могут быть просто должниками-созаемщиками, без долей.

Перевод долга можно провести только с согласия залогодержателя — банка  . Если банк такое практикует, он предложит свою схему расчета.

Обычно перевод долга работает так:

1. Новому заемщику переходит сумма задолженности, которая была у предыдущего клиента на момент проведения сделки.
2. Разницу между текущей стоимостью недвижимости и ипотечным долгом клиент уплачивает как первоначальный взнос.

Обычно, покупая квартиру в ипотеку, клиент вносит первоначальный взнос, допустим 15%, а остальное банк выдает в кредит. При переводе долга взнос может быть и выше стандартных 15%: чем больше прошлый клиент погасил, тем больше за счет своих денег придется платить новому клиенту.

Один из банков, кто практикует перевод ипотечного долга, — Сбербанк. Подробно о его программе я рассказывала в другой статье в Т⁠—⁠Ж.

Если вы не сможете договориться с вашим банком или вас не устроят условия, которые вам предложат, можно использовать альтернативные варианты. Вот какие способы могут быть.

Сделать рефинансирование. Вы можете перейти в новый банк — перевести кредитную задолженность туда. При этом, скорее всего, сразу сделать вас заемщиком не получится. Придется сделать рефинансирование в новом банке на текущих условиях, а уже потом по согласованию с кредитором менять состав заемщиков: вместо одной сестры им станет другая. А позже — менять режим собственности, то есть переоформлять квартиру на новую заемщицу, например по договору купли-продажи.

По опыту знаю, что не все банки меняют состав заемщиков при рефинансировании. Еще меньше тех, кто меняет режим собственности с предыдущего заемщика на нового. Обычно подобное практикуют в отношении супругов, которые развелись. Тогда одного из них выводят из ипотеки на основании документа, подтверждающего раздел имущества, например судебного решения или брачного договора.

Ставка при рефинансировании, скорее всего, будет выше той, по которой вы изначально брали ипотеку. Но может быть и наоборот: вы брали ипотеку под 14%, а на рынке будут предложения по ставке от 9—10%.

Еще вы можете сделать рефинансирование в банке, который практикует перевод ипотечного долга.

Оформить новую сделку. Вы можете поступить так: сводная сестра выкупит у другой сестры квартиру в кредит. Это будет стандартная сделка: сводная сестра станет заемщиком по ипотечному договору и собственником квартиры. Но у такой сделки будут нюансы:

• не каждый банк проводит сделки между родственниками;
• многие кредиторы, кто проводит сделки между родственниками, требуют доказать уплату первоначального взноса, например разместить деньги на счете в банке;
• если вы хотите оформить на себя кредит 2 млн рублей, остальную часть стоимости придется показывать банку как первоначальный взнос;
• многие банки предлагают ипотеку на залоговую недвижимость, но не все;
• не выйдет получить вычет по расходам на приобретение жилья: он не положен по сделкам между родственниками

В другой статье в Т⁠—⁠Ж я подробно разбирала особенности ипотеки между родственниками.

Если вы решите оформлять на другую сестру новую ипотеку, на консультации с ипотечным менеджером важно уточнить нюансы сделки: проводит ли банк сделки между родственниками и как нужно подтверждать уплату первоначального взноса.

Еще вам нужно будет согласовать с сестрой, по какой цене будете оформлять квартиру.

Если по рыночной — 5 млн рублей, а в кредит брать 2 млн рублей, первоначальный взнос будет 3 млн рублей. Взнос вы должны передать сестре и подтвердить это документально банку — выпиской со счета или, в редких случаях, распиской.

Если выкупать квартиру на сумму, равную задолженности, сможете обойтись минимальным первоначальным взносом — 10—15% от стоимости квартиры. Если сумма долга — 2 млн рублей, цена квартиры по договору должна будет быть условно 2 300 000 ₽, из которых 300 000 ₽ — ваш первоначальный взнос.

Сестра, которая продает квартиру, должна будет также уплатить налог с дохода от продажи, если квартира была в ее собственности меньше трех или пяти лет.

Оптимальным вариантом для вас был бы перевод долга, но, как вы указали, ваш банк такое не практикует. Остается три варианта:

1. перейти в банк, где проводят подобные сделки. Но при этом ставка по действующей ипотеке повысится. Пожалуй, это самый простой способ;
2. рассмотреть вариант рефинансирования в банке, который меняет состав заемщиков и режим собственности. Но тогда и ставка может быть выше той, по которой вы изначально брали ипотеку. А может быть наоборот: вы брали ипотеку под 14%, а на рынке будут предложения по ставке от 9—10%;
3. провести новую сделку и оформить ипотеку со сводной сестры на сестру. При этом такую ипотеку вы можете оформить в своем банке, где сейчас действующая ипотека, — кредитор уже знает залог и сделка пройдет быстрее. В новом же банке дополнительно будут рассматривать залог. Расходы будут примерно одинаковыми: оценку придется делать и для текущего банка, и для нового, если перейдете к другому кредитору.