«Трубы и их состояние — повод попросить скидку»: как я выбираю и покупаю жилье для сдачи

Опыт читателя

15
«Трубы и их состояние — повод попросить скидку»: как я выбираю и покупаю жилье для сдачи

Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала

До 2019 года я приобретал недвижимость в России с коммерческими целями — для сдачи в аренду и перепродажи.

Тогда ситуация на рынке была благоприятная. Потенциал значительного роста цен на недвижимость сохранялся за счет реального увеличения зарплат. Сейчас перспективы в этом отношении туманны. Плюс при нынешней ставке ипотека стала заградительной, и покупать недвижимость для сдачи в аренду я бы не рекомендовал. Разве что совсем уникальные лоты.

Но я подумал, что нужно разделить активы, в том числе по странам. Давно планировал приобрести недвижимость за рубежом, поэтому купил квартиру в Португалии — в Лиссабоне.

Независимо от страны я каждый раз использую одну и ту же методику, чтобы выбрать максимально ликвидные квадратные метры. Расскажу о ней подробнее.

Мои критерии

У меня есть таблица с критериями оценки привлекательных параметров недвижимости. Она предназначена для покупки жилья под сдачу и, возможно, продажу, а не для собственного проживания. Тем не менее параметры универсальные.

Все характеристики жилья я разделил на три категории: то, что нельзя изменить, то, что можно изменить, и бонусы. Каждая категория имеет разное значение: неизменяемые факторы ценятся сильнее всего, а бонусы — это просто приятные дополнения.

К факторам, которые нельзя изменить, я отношу:

  1. Район или даже микрорайон. Тут и транспортная доступность, магазины, школы и прочее.
  2. Близость к метро или потенциал его строительства. Например, в Санкт-Петербурге понятно, что на северо-востоке в районе ЖК «Ручьи» метро не будет никогда. Единственное, где, возможно, оно появится, — это Приморский район, станция «Шуваловский проспект». И может быть, на юго-западе — остальное все мимо.
  3. Сам дом и его состояние.
  4. Состояние подъезда. Желательно осмотреть двери квартир сверху и снизу. Бывает, по ним становится все понятно о соседях. Плюс нужно осмотреть лифт.
  5. Этаж. Оптимально — не первые два, если только не под чистую коммерцию.
  6. Площадь квартиры и планировка. Их я могу оценить заранее — например, по схеме в объявлении или по аналогичным квартирам в доме. Неудачную, естественно, смотреть не поеду.
  7. Куда выходят окна — во двор или на проезжую часть, на север или восток. Это можно определить по фото квартиры из объявления или по карте, если искать, как расположен дом. По новостройкам проще, там стороны света отмечены на плане. По мне, идеальная ориентация — на восток и юго-восток.

Можно изменить внутреннюю отделку и коммуникации. Тут я ориентируюсь на несколько основных моментов:

  1. Плохие окна придется менять. Стоимость замены надо узнать заранее и использовать как аргумент для торга.
  2. В санузле должен быть кафель, а если его нет, делать это дорого, сторговать эту сумму сложно.
  3. В санузле также важно состояние ванны и унитаза.
  4. На кухне желательна плитка на полу, а если ее нет — возможен вариант для торга.
  5. Трубы и их состояние — тоже повод попросить скидку.
  6. Имеет значение и электрика, хотя я обычно меняю все от счетчика, так как неизвестно, кто, как и из чего это делал. Если найдете недочеты, за это тоже можно сбить цену.

Приятные бонусы не имеют решающего значения, но хорошо, когда у собственника квартиры есть место в подвале, машино-место во дворе, после него остается неплохая мебель и техника или хозяин готов к торгу.

Список не полный и корректируется под конкретные задачи. Рекомендую его пересмотреть и дополнить тем, что важно.

Пример из практики

Я хожу на просмотры с моей табличкой: записываю разные нюансы, оцениваю критерии и далее все обдумываю. Также мой метод позволяет прийти к разумному торгу, так как я отмечаю все недостатки, которые помогут аргументированно снизить стоимость квартиры.

Как-то я покупал в Санкт-Петербурге однокомнатную квартиру у метро. Объект только появился в продаже, цена была хорошая. Район отличный, дом напротив метро, магазины есть, окна в зеленый двор, неплохой кирпичный дом — прекрасные факторы и для аренды, и для продажи. Я сразу поехал смотреть.

Ремонт был бабушкин. Я обратил внимание на окна, скинул оконщику фото, и он сразу прислал примерный расчет. Трубы были плохие, и я тоже рассчитал стоимость замены. Из плюсов: был кафель в ванной, правда только на стенах, сама ванна и унитаз неплохие.

Бонусом были новые обои — конечно, не супер, но для аренды подойдут. В придачу мне оставляли два холодильника, стиральную машину и немного старой мебели, которую я потом продал. Главное — по агенту было видно, что она готова к диалогу.

Меня все устроило, и я предложил: покупаю как есть, без дополнительных условий, весь мусор и старую мебель выношу сам, на сделку выходим оперативно, залог готов внести по договору сегодня — но нужна скидка за окна и трубы. И показал расчеты мастеров.

Мое предложение согласовали. Агент была рада, что, сделав небольшую скидку, избавила себя от будущего головняка и сумасшедших покупателей с запросами. И главное — провела сделку через несколько дней. Так что мой метод работает. Можете взять его себе на вооружение.

Редакция
По каким критериям вы обычно выбираете жилье? Поделитесь опытом:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Небо голубое трава зелёная

11
0

"На кухне желательна плитка на полу, а если ее нет — возможен вариант для торга" - вот объясните мне, в чем прикол плитки везде, кроме санузла? Зайдёшь бывает иногда - в прихожей плитка, на кухне плитка, в санузле плитка, как в каком-то общественном месте, никакого уюта.

5
Герой статьи

15.12.23, 13:50

Коко, удобство и долговечность.
Её легко мыть и она не портится.
Арендаторы не будут беречь Ваше имущество, а ламинат быстро приходит в негодность.
Плитка это многие годы эксплуатации.
А когда она от хозяина это вообще прекрасно, прибыль на Ваш счёт.

2

Коко, он же под сдачу смотрит, плитка 100% верняк, даже если дети и животные у арендаторов

2
Герой статьи

15.12.23, 13:14

Мария, спасибо и я про это, тут главное практичность

0

Коко, советские привычки и представления
такое ощущение что все непрерывно в кухнях целыми днями льют на пол воду и борщи и так и оставляют на недели

ну нагадил - подотри сразу же, ты же не свинья а человек.

поставь в конце концов датчики протечки

у меня везде деревянные полы в кухнях - много лет полёт нормальный, а в трёх квартирах ламинат (но не дешёвый а немецкий/бельгийский из верхних линеек) - ничего с этими полами не происходит вообще

2
Герой статьи

15.12.23, 13:13

Kettu, Обратите внимание на начало стать, там есть описание
"Она предназначена для покупки жилья под сдачу и, возможно, продажу, а не для собственного проживания"

3

Евгений, я довольно хорошо умею читать)

я в этих квартирах, о которых пишу, и не живу, я их сдаю)) и куплены они были специально для этого.

там, где живу я - тоже дерево на полу в кухне. никаких проблем нигде

2

Kettu, я себе и в ванную хотел бы деревянный пол из тика, как палуба на яхту

0
0

Продают квадратные метры. Никогда не просила скидку за окна и трубы, сама не соглашалась на такую скидку и всё было хорошо, люди понимали, что они покупают коробку. А здесь все такие покладистые). Рада за автора)

5
Герой статьи

15.12.23, 13:23

Alla, Раз на раз не приходится, но по практике, при продаже цену желаемую немного завышают, оставляя пространство для маневра. В моем понимании торг должен быть разумным и аргументированым. Я примерно представляю стоимость ремонта и время (упущенное прибыль) и при прочих равных конечно буду выбирать вариант с адекватным хозяином.
Когда Вы покупаете жилье для коммерции- Вы хороший клиент, потому что не будете душить продавца запросами про карму, уточнять где покупали стройматериалы для ремонта и тд. И это ценно.

0
0

сокровеннейшие знания, бгг

спасибо, кэп! как бы мы тут без вас-то))))

1
Герой статьи

15.12.23, 13:24

Kettu, это же не диссертация не научная работа, да и я не академик РАН

1
0

15.12.23, 07:08

Отредактировано

Ключевой момент - жильё для сдачи в аренду и извлечения прибыли. А потом арендаторы Вас тихо ненавидят за "и так сойдёт". А потом "я никогда не болел и вот..."

1
Герой статьи

15.12.23, 13:14

Наталья, да, цель бизнеса получение прибыли, а не любви арендатора.

4

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество