«Трубы и их состояние — повод попросить скидку»: как я выбираю и покупаю жилье для сдачи

До 2019 года я приобретал недвижимость в России с коммерческими целями — для сдачи в аренду и перепродажи.

Тогда ситуация на рынке была благоприятная. Потенциал значительного роста цен на недвижимость сохранялся за счет реального увеличения зарплат. Сейчас перспективы в этом отношении туманны. Плюс при нынешней ставке ипотека стала заградительной, и покупать недвижимость для сдачи в аренду я бы не рекомендовал. Разве что совсем уникальные лоты.

Но я подумал, что нужно разделить активы, в том числе по странам. Давно планировал приобрести недвижимость за рубежом, поэтому купил квартиру в Португалии — в Лиссабоне.

Независимо от страны я каждый раз использую одну и ту же методику, чтобы выбрать максимально ликвидные квадратные метры. Расскажу о ней подробнее.

У меня есть таблица с критериями оценки привлекательных параметров недвижимости. Она предназначена для покупки жилья под сдачу и, возможно, продажу, а не для собственного проживания. Тем не менее параметры универсальные.

Все характеристики жилья я разделил на три категории: то, что нельзя изменить, то, что можно изменить, и бонусы. Каждая категория имеет разное значение: неизменяемые факторы ценятся сильнее всего, а бонусы — это просто приятные дополнения.

К факторам, которые нельзя изменить, я отношу:

1. Район или даже микрорайон. Тут и транспортная доступность, магазины, школы и прочее.
2. Близость к метро или потенциал его строительства. Например, в Санкт-Петербурге понятно, что на северо-востоке в районе ЖК «Ручьи» метро не будет никогда. Единственное, где, возможно, оно появится, — это Приморский район, станция «Шуваловский проспект». И может быть, на юго-западе — остальное все мимо.
3. Сам дом и его состояние.
4. Состояние подъезда. Желательно осмотреть двери квартир сверху и снизу. Бывает, по ним становится все понятно о соседях. Плюс нужно осмотреть лифт.
5. Этаж. Оптимально — не первые два, если только не под чистую коммерцию.
6. Площадь квартиры и планировка. Их я могу оценить заранее — например, по схеме в объявлении или по аналогичным квартирам в доме. Неудачную, естественно, смотреть не поеду.
7. Куда выходят окна — во двор или на проезжую часть, на север или восток. Это можно определить по фото квартиры из объявления или по карте, если искать, как расположен дом. По новостройкам проще, там стороны света отмечены на плане. По мне, идеальная ориентация — на восток и юго-восток.

Можно изменить внутреннюю отделку и коммуникации. Тут я ориентируюсь на несколько основных моментов:

1. Плохие окна придется менять. Стоимость замены надо узнать заранее и использовать как аргумент для торга.
2. В санузле должен быть кафель, а если его нет, делать это дорого, сторговать эту сумму сложно.
3. В санузле также важно состояние ванны и унитаза.
4. На кухне желательна плитка на полу, а если ее нет — возможен вариант для торга.
5. Трубы и их состояние — тоже повод попросить скидку.
6. Имеет значение и электрика, хотя я обычно меняю все от счетчика, так как неизвестно, кто, как и из чего это делал. Если найдете недочеты, за это тоже можно сбить цену.

Приятные бонусы не имеют решающего значения, но хорошо, когда у собственника квартиры есть место в подвале, машино-место во дворе, после него остается неплохая мебель и техника или хозяин готов к торгу.

Список не полный и корректируется под конкретные задачи. Рекомендую его пересмотреть и дополнить тем, что важно.

Я хожу на просмотры с моей табличкой: записываю разные нюансы, оцениваю критерии и далее все обдумываю. Также мой метод позволяет прийти к разумному торгу, так как я отмечаю все недостатки, которые помогут аргументированно снизить стоимость квартиры.

Как-то я покупал в Санкт-Петербурге однокомнатную квартиру у метро. Объект только появился в продаже, цена была хорошая. Район отличный, дом напротив метро, магазины есть, окна в зеленый двор, неплохой кирпичный дом — прекрасные факторы и для аренды, и для продажи. Я сразу поехал смотреть.

Ремонт был бабушкин. Я обратил внимание на окна, скинул оконщику фото, и он сразу прислал примерный расчет. Трубы были плохие, и я тоже рассчитал стоимость замены. Из плюсов: был кафель в ванной, правда только на стенах, сама ванна и унитаз неплохие.

Бонусом были новые обои — конечно, не супер, но для аренды подойдут. В придачу мне оставляли два холодильника, стиральную машину и немного старой мебели, которую я потом продал. Главное — по агенту было видно, что она готова к диалогу.

Меня все устроило, и я предложил: покупаю как есть, без дополнительных условий, весь мусор и старую мебель выношу сам, на сделку выходим оперативно, залог готов внести по договору сегодня — но нужна скидка за окна и трубы. И показал расчеты мастеров.

Мое предложение согласовали. Агент была рада, что, сделав небольшую скидку, избавила себя от будущего головняка и сумасшедших покупателей с запросами. И главное — провела сделку через несколько дней. Так что мой метод работает. Можете взять его себе на вооружение.