Как продать ипотечную квартиру и сразу купить новую — тоже в ипотеку?

14
Аватар автора

Анастасия Ерохина

спросила в Сообществе

Страница автора

У меня квартира в Подмосковье, планирую продать ее за 3 200 000 ₽. По ипотеке на эту квартиру мне осталось выплатить около 700 000 ₽. Взамен хочу купить тоже в ипотеку однушку поближе к метро в Красногорске за 5 800 000 ₽.

Логичнее выплатить ипотеку, продать квартиру, а потом купить новую. Но мне надоело мотаться по пригородным электричкам — хочется жить поближе к работе уже сейчас. Получается альтернативная сделка с доплатой, но при покупке и продаже будут обременения по ипотеке.

Насколько реально продать ипотечную квартиру? Как будет закрываться ипотека? Сколько я потеряю на продаже? Какие могут быть риски при такой схеме?

Есть ли особенности покупки новой квартиры в ипотеку с учетом предыдущей сделки? Как прописать в договоре сроки освобождения квартиры и въезда в новую, чтобы не не получилось так, что свою квартиру уже должен освободить, а вселиться в новую еще не можешь?

Аватар автора

Елена Грудинина

помогает клиентам с ипотекой

Страница автора

Продать ипотечную квартиру вполне реально — сейчас такие сделки встречаются часто. Купить новое жилье в ипотеку тоже несложно. Важно только правильно подготовиться к сделке.

Как купить новую квартиру в ипотеку, если уже есть другая ипотека

Вы сможете купить новую квартиру, только когда продадите старую и получите полный расчет. Вот какие нюансы важно учесть, когда будете брать новую ипотеку:

  1. При подаче заявки нужно сообщить ипотечному менеджеру, что у вас уже есть кредит, который вы погасите к сделке по новой ипотеке. Тогда банк не будет вычитать из вашего дохода расходы на оплату текущего займа.
  2. Выйти на сделку по покупке новой квартиры нужно в течение двух-трех месяцев — столько действует положительное решение по ипотеке. Если не успеете, придется подавать документы заново.
  3. Обе сделки нужно готовить одновременно, а проводить по очереди: сначала продать старую квартиру, получить полный расчет и на следующий день подавать документы на новую ипотеку.

Удобнее всего провести сделки по продаже старой и покупке новой квартиры в одном банке, где у вас ипотека. Тогда не придется тратить время и деньги на оплату комиссии. Например, за перевод или снятие наличных на оплату первоначального взноса на новую ипотеку.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Как продать ипотечную квартиру

Продать жилье, которое находится в залоге, можно только с согласия банка. Поэтому первым делом рекомендую его получить.

Я сталкивалась с тем, что риелторы советуют продавцам не получать согласие банка. Объясняют это тем, что при продаже ипотечного жилья сначала закрывается остаток долга, а после проводится сделка. И если долг погашен, а обременение сняли, банку неважно, что будет с квартирой.

Однако согласие необходимо по закону. Да и покупатели его обычно запрашивают, чтобы понимать, что квартира не проблемная и у продавца нет просрочек по ипотеке.

Чтобы получить согласие кредитора на сделку, нужно заполнить заявление и направить его в банк по электронной почте или через личный кабинет — в зависимости от правил конкретного кредитного учреждения. Форму заявления получают в личном кабинете или у сотрудника поддержки ипотечных заемщиков. Выдача согласия на реализацию залога по инициативе залогодателя может быть платной.

Например, согласие на продажу ипотечного жилья у «Промсвязьбанка» стоит 10 000 ₽. Источник: psbank.ru
Например, согласие на продажу ипотечного жилья у «Промсвязьбанка» стоит 10 000 ₽. Источник: psbank.ru

Покупка ипотечной квартиры происходит за деньги покупателя или в ипотеку. Кратко опишу обе схемы.

Покупатель рассчитывается своими деньгами. В этом случае самый безопасный вариант сделки для обеих сторон — привлечь отдел сопровождения банка продавца. Стоимость услуги зависит от тарифов банка — от 10 000 до 50 000 ₽.

Например, БСПБ берет комиссию 50 000 ₽ за проведение сделки по продаже залоговой квартиры, если покупатель покупает объект на свои деньги — не в кредит. Источник: cdn.bspb.ru
Например, БСПБ берет комиссию 50 000 ₽ за проведение сделки по продаже залоговой квартиры, если покупатель покупает объект на свои деньги — не в кредит. Источник: cdn.bspb.ru

Покупатель берет ипотеку. Тогда нужно сразу сообщить ему, что ваша квартира в ипотеке, и уточнить в банке покупателя, кредитует ли он такие объекты и на каких условиях.

Не любой банк выдаст ипотеку на залоговую недвижимость, если продавец квартиры:

  1. использовал маткапитал при покупке;
  2. проводил реструктуризацию или брал кредитные каникулы;
  3. допустил просрочки по кредиту за последние 6—12 месяцев.

Риски при продаже залогового жилья такие же, как при обычной сделке. Но поскольку покупатель гасит ваш долг по ипотеке своими или кредитными деньгами, он рискует дополнительно. Ему важно, чтобы продавец не пропал после выплаты кредита и подал документы на регистрацию сделки. На этот счет банки разработали безопасные схемы продажи ипотечного жилья для продавца и покупателя. О них я подробно рассказала в другой статье в Тинькофф Журнале.

Особенности продажи ипотечного жилья

Из-за того что квартира в ипотеке, сначала придется закрыть долг перед банком. И только после этого ее можно продать. Кратко процесс выглядит так:

  1. Продавец пишет заявление о досрочном погашении. Некоторые банки просят делать это заранее и согласовывают дату списания. Например, за 15 дней до погашения.
  2. Покупатель закрывает ипотечный долг продавца. Он может сразу перевести деньги на счет в вашем банке или передать наличными, а вы внесете их на счет. Когда банк спишет деньги, задолженность закроется.
  3. Продавец снимает обременение. Если закладная в электронном виде, банк снимет обременение сам и оповестит в смс. Если закладная на бумаге, банк в течение 15—30 дней выдаст ее на руки с отметкой о закрытии долга. Вам нужно будет подать ее в Росреестр через МФЦ, и в течение трех дней банк снимет обременение.
  4. Стороны регистрируют сделку купли-продажи в Росреестре.

Вы предположили, что при продаже ипотечной квартиры цена будет ниже рынка, — это не так. С 2018 года объемы ипотечного кредитования только растут — этому способствует в том числе развитие льготных ипотечных программ, например для семей и ИТ-специалистов. Небольшое замедление было только в 2022 году. Поэтому сейчас такие сделки встречаются часто.

Обычно ипотечное жилье продают не из-за проблем с выплатами, а чтобы купить новую недвижимость большей площади. Или по семейным обстоятельствам. Например, часто при разводе супругам проще не менять кредитный договор, а продать квартиру, закрыть долг перед банком и поделить остаток.

Обременение на квартире не отпугивает покупателей, если по ней нет проблем и заемщик платит ипотеку без просрочек. Поэтому вы не потеряете в деньгах при продаже. Снизить цену придется, только если нужна быстрая продажа или есть долги по ипотеке.

Как прописать сроки освобождения квартиры

Сроки, в которые продавец передаст квартиру, указывают в договоре купли-продажи в разделе об обязанностях продавца. Фактическая передача квартиры обычно происходит, когда покупатель и продавец подписывают передаточный акт.

Я рекомендую вам сразу объяснить продавцу новой квартиры, что вы продаете жилье и сможете провести сделку по покупке, только когда получите деньги от продажи. Это может занять до месяца — такой срок и стоит указать в договоре.

Пример текста о передаче квартиры. В этом договоре мы указывали стандартный срок — 5 дней, но можно прописать другой, который нужен вам
Пример текста о передаче квартиры. В этом договоре мы указывали стандартный срок — 5 дней, но можно прописать другой, который нужен вам

Что делать в вашем случае

Я рекомендую вам действовать так:

  1. Найдите новую квартиру, продавец которой готов подождать до месяца.
  2. Чтобы снизить риски, закажите в вашем банке услугу сопровождения по продаже ипотечной квартиры, если он ее оказывает. Либо привлеките риелтора или ипотечного брокера.
  3. Начните процесс продажи квартиры и одновременно подайте документы на одобрение новой ипотеки в своем банке или другом, если подберете более выгодные условия.
Елена ГрудининаРасскажите, как вы продавали свою ипотечную квартиру:
  • Акуна мататаЯ б упростила вариант. Продажа с электронной регистрацией в ипотечном банке ( а если в ипотеку покупатель берет , то вообще все просто за пару часов). Съезжаете с квартиры в арендную уже в Красногорске,чтоб не гонять из дальнего Подмосковья, находите квартиру для покупки, берете новую ипотеку. Кстати, обновление в кредитной истории о закрытии ипотеки занимает некоторое время, а банк в любом случае скрининг проводит и лучше, если этот кредит уже будет погашен в истории, потому что сейчас процент отказа выше, чем пару лет назад.4
  • Дочь папиного другаНе потерять на продаже ипотечной квартиры? А вот мне все риэлторы советуют даже не мечтать продать квартиру хотя бы в 0 (новостройка) т.к. у застройщика еще достаточно квартир в наличии. Советуют минимум на 1 млн снижать цену (при условии, что за 2 года она в цене выросла тыс на 500 всего). Т.е. - уйти еще в минус.0
  • Елена ГрудининаРК, верно с новостройками сейчас так, все правильно готовят риелторы). В вопросе речь немного о другом, как в целом такая схема проходит и у читателя вторичка, по которой большая часть долга выплачена и цена выросла, потому что квартира покупалась не в этом или прошлом году, когда цены на новостройки так сильно поднялись.1
  • BlackWhiteАкуна, в нынешнее время рискованно использовать такой вариант. Друзья продали свою квартиру в середине февраля 2022, отдали залог за следующую и все, привет 24 февраля, продавец в отказ и в итоге они купили не в центре, а на окраине, потому что цены взлетели0
  • BlackWhiteBlackWhite, ах да, и не трешку, а двушку уже, брали из того что есть, лишь бы вложить0
  • Владимир АброновСкидку на квартиру все равно придётся сделать, мало кто захочет из покупателей рисковать своими деньгами и ждать, проще найти безпроблемный вариант. В соседнем доме уже 2 года продают так квартиру с не закрытой ипотекой, правда там ещё и мат капитал вложен0
  • Акуна мататаBlackWhite, ну февраль 2022 года скорее исключение, чем правило. Сейчас рынок вялый, но относительно стабильный в разрезе 2-3 месяцев( как раз время на все сделки)1
  • Акуна мататаВладимир, ну это не из-за ипотеки, а из-за маткапитала. С ним очень тяжко продать. Я с ипотекой продавала очень быстро два года назад.3
  • BlackWhiteАкуна, в нашей стране возможно все))) я за перестраховки и по возможности сделки друг за другом1
  • ДжессикаВладимир, два раза продавала ипотечные квартиры, вообще никаких проблем не было!3
  • БорисДжессика, где гарантия, что после закрытия ипотеки и снятия обременения продавец не пропадёт? У покупателя на руках остаётся только расписка, что он отдал деньги продавцу. Продавец может банкротится и всячески скрываться, а потом по суду отдавать по 5 тысяч в месяц.0
  • NachtigallВ марте этого года продал 1-к квартиру в ипотеке (оставалось 4млн) и купил 2-к квартиру в том же районе в ипотек. Притом квартиру которую покупал тоже была в ипотеке)1
  • Клэр ЭклеровнаА вы не рассматривали вариант взять кредит на эти 700К, закрыть ипотеку и потом уже спокойно заниматься продажей?0
  • DariaБыл опыт, это был полный кошмар, заняло полгода, потому в процессе вскрылись очень интересные моменты. При том, что готовых купить было много за этот срок. Сложнее всего, если покупатель берет ипотеку для покупки вашей. Если банк один - проблем нет. Но если разные, как минимум сроки начинают плавать, вы теряете время. - Ваш ипотечный банк имеет право передать закладную куда угодно, это условие договора. В моем случае они так и сделали. То есть кредит в одном банке, а закладная в другом. В этом случае продажа в ипотеку невозможна вообще. - если покупают за наличные. Остаток кредита придется платить покупателю, чтобы сняли обремение. На такое не все идут, потому что есть риск, что после погашения вы передумаете продавать. Вы конечно обязаны будете вернуть деньги, но ждать обратно они будут долго. - если пойдут на уступки с погашением, точно придется продавать дешевле. Совет от сердца, - найдите хорошего риелтора на продажу, мне сэкономило это много нервов, чтобы не копаться в этом самой. - возьмите потреб кредит на самый большой срок и погасите сами, если есть реальный спрос. Я так и сделала в итоге, отделалась 1м платежом, вся сделка с регистрацией и прочим заняла 3 недели, потом погасила деньгами от продажи.0

Сообщество