Продать квартиру с обременением не так сложно, как говорят.

Мне это удавалось дважды: в 2019 и 2021 годах. Обе мои квартиры были в Екатеринбурге: первая, однушка площадью 30 м², ушла за два месяца. А вторая, двушка площадью 42,4 м², — вообще за месяц.

Расскажу, откуда у меня взялись эти квартиры, почему я решила их продать и как мне это удалось.

Откуда была первая квартира

До 2014 года мы с мужем несколько лет снимали в Екатеринбурге комнату в двушке, но в итоге устали жить с соседями и вкладывать деньги в чужое жилье. Плюс нам не нравилось, что хозяева не разрешали обустроить комнату по своему вкусу. К тому времени наши знакомые как раз обзавелись ипотеками, переехали в собственные квартиры и были довольны. Вот и мы на это решились.

Мы стали искать квартиру на юго-западе Екатеринбурга, на перекрестке улиц Посадской и Тольятти — там же, где мы снимали комнату. Рядом были магазины, один из лучших парков, остановки общественного транспорта, детские сады и школы. А мой офис находился всего в 15 минутах пешком.

Предложений было мало, и в основном в хрущевках и брежневках. Но нас это не смущало: к этому времени мы успели пожить и в тех и в других. В результате мы выбрали однушку площадью 30 м² на третьем этаже пятиэтажной хрущевки.

Квартира стоила 2 550 000 Р, но я сторговалась с продавцом на 2 500 000 Р. В качестве первоначального взноса мы внесли 375 000 Р, а на 2 125 000 Р я взяла ипотеку. Она была на 15 лет и по ставке 12,75% годовых — для 2014 года это нормальная ставка. Ежемесячный платеж составил 26 538 Р. Еще мы заплатили 30 000 Р за услуги риелтора.

Так у нас и появилась первая ипотечная квартира.

Так выглядел наш дом. Это фото мы сделали позже для объявления о продаже квартиры
Так выглядел наш дом. Это фото мы сделали позже для объявления о продаже квартиры

Почему мы решили продать первую квартиру

Мы прожили в первой квартире пять лет, до 2019 года. Все это время вносили только основные платежи по ипотеке, а досрочно ее не гасили. А в 2015 году я ушла в отпуск по уходу за ребенком, доходы уменьшились вдвое и нам даже пришлось взять ипотечные каникулы. Весь 2017 год мы платили только проценты по кредиту — 14 000 Р в месяц, а основной долг не уменьшался.

В марте 2018 года я вышла на работу. Тогда мы поняли, что больше не хотим платить за эту квартиру 26 538 Р в месяц, что лучше ее продать и купить другую. Рассказываю, какие недостатки квартиры нас к этому подтолкнули.

Маленькая площадь. За пять лет мы поняли, что 30 м² — площадь максимум для двоих, а лучше — для одного. С ребенком в такой однушке было тесно.

Неудобная планировка. Квартира была чем-то средним между полноценной однушкой и студией: в кухню можно было попасть только через комнату, а напрямую из прихожей прохода не было. При этом дверь между кухней и прихожей развалилась от ветхости, а денег на новую у нас не хватало. Мы сняли старую дверь, и у нас получилась студия. Правда, когда родился ребенок, он постоянно интересовался кухней, и дверь снова пришлось поставить.

Ветхое состояние. Квартира была «убитой» — в момент покупки нас это не волновало, а потом стало бесить. Например, труба в санузле проржавела и периодически подтекала. За пять лет мы трижды вызывали сантехников, чтобы заварить в ней дырки.

Проводка тоже была старая, но штробить стены ради новой мы не стали. Электрик просто смонтировал в прихожей щиток, прямо по стенам протянул провода на кухню и сделал там дополнительные розетки. А чтобы провода не портили вид, спрятал их в кабель-каналы.

Стены в квартире оказались кривыми. После переезда мы быстро переклеили обои, но кривизна все равно бросалась в глаза. Еще в комнатах был старый фанерный пол: мы постелили поверх ламинат, но через год покрытие все равно стало жалобно скрипеть.

В общем, спустя пять лет нам надоело жить в квартире в таком состоянии, поэтому мы решили купить что-то получше и побольше. К этому времени долг по ипотеке составлял 1 940 550 Р.

Наша гостиная после косметического ремонта. На фото видно, как в ней тесно
Наша гостиная после косметического ремонта. На фото видно, как в ней тесно

Как мы продавали первую квартиру

Квартира находилась в залоге у банка, то есть на ней было обременение. Это значило, что мои права как собственницы ограничивались: я могла жить в квартире, делать ремонт и прописывать там близких родственников, но не могла сдать ее в аренду или продать без согласия банка.

В январе 2019 года мы обратились к риелтору, которая помогала нам купить эту квартиру. Она объяснила, что продать ее вполне реально, несмотря на обременение. И что процесс будет состоять из четырех шагов:

  1. Найти покупателя.
  2. Заключить сделку и получить деньги за квартиру.
  3. Закрыть из этих денег свою ипотеку.
  4. Снять обременение с квартиры.

Нашей покупательницей оказалась женщина с маткапиталом, и из-за этого этапов получилось больше. Дальше я подробно о них расскажу, а пока поделюсь, как мы нашли покупательницу.

Найти покупателя оказалось самым сложным. В идеале нам нужен был человек с наличными, тогда мы бы просто погасили остаток по кредиту его деньгами. Но риелтор объяснила, что не все готовы покупать квартиры с обременением: многие боятся, что после погашения долга продавец откажется от сделки.

А если бы у покупателя не хватало наличных, он мог бы взять ипотеку только в нашем банке — такие у него были условия. Но этот банк предлагал не самую выгодную ставку, и покупатель мог не захотеть с ним связываться.

В общем, из-за обременения мы выставили квартиру за 2 450 000 Р, хотя аналогичные в нашем районе стоили 2 500 000 Р. А текст объявления написали такой:

«Продается уютная однокомнатная квартира в Юго-Западном микрорайоне. Площадь квартиры — 30 м², третий этаж. В квартире сделан ремонт. На полу — ламинат, установлены натяжные потолки, застеклен балкон, полностью заменена сантехника в ванной.

В доме на 2019 год запланирован капитальный ремонт, рядом остановки общественного транспорта, магазины, детские сады и школы в шаговой доступности. До ТЦ «Гринвич» и метро «Геологическая» — 15 минут пешком. Квартира с обременением банка».

Мы разместили объявления на «Циане», «Авито» и «Домклике». В следующие два месяца квартиру посмотрели 20 человек, но многих останавливало именно обременение. У одних уже была одобрена ипотека в другом банке, а другие просто боялись покупать жилье с обременением.

Но в начале марта 2019 года покупатель наконец нашелся.

Процесс продажи. У покупательницы было 2 млн рублей наличными, а остальное должен был покрыть материнский капитал. Из-за этого риелтор предложила следующий план:

  1. Мы заключаем сделку, покупательница вносит на мой ипотечный счет 1 940 550 Р — таким был долг по ипотеке.
  2. Мы регистрируем договор купли-продажи в Росреестре, я гашу этот долг и снимаю банковское обременение.
  3. Право собственности на квартиру переходит к покупательнице, но с обременением лично от меня. То есть квартира оказывается у меня в залоге, пока она не переведет мне остаток денег.
  4. После регистрации права собственности покупательница переводит мне еще 101 424 Р наличными.
  5. Покупательница пишет заявление в ПФР о том, что хочет распорядиться маткапиталом. И он переводит мне оставшиеся 408 126 Р из суммы маткапитала.
  6. Я снимаю с квартиры обременение.

Позже мы так и поступили, но сначала выписались из квартиры. Ребенок у нас был прописан в другом месте, поэтому проблем не возникло. Сделка проходила в банке. Мы пришли на нее со справкой, что в квартире никто не прописан, выпиской по ипотечному счету и справкой об отсутствии долгов по коммунальным платежам. А риелтор подготовила договор купли-продажи, где прописала порядок расчетов.

Когда на ипотечный счет пришла первая часть денег, я написала заявление о досрочном погашении ипотеки. И уже через день банк выдал мне справку о погашении задолженности.

После этого мы с покупательницей пошли в МФЦ и подали заявление о переходе к ней права собственности на квартиру. К заявлению приложили мою справку из банка.

Когда Росреестр переоформил право собственности, покупательница перевела мне на карту вторую часть денег и стала решать вопрос с маткапиталом. Из-за длинных майских праздников на это ушло полтора месяца, но в середине мая 2019 года мне все-таки пришла оставшаяся часть денег. Мы с покупательницей снова сходили в МФЦ, и я написала заявление, чтобы с квартиры сняли обременение.

После всего этого я заплатила своему риелтору 30 000 Р — у меня остались 550 000 Р. Мы планировали потратить их на первоначальный взнос по новой ипотеке и частично на ремонт будущего жилья.

Так был прописан порядок расчетов в нашем договоре купли-продажи
Так был прописан порядок расчетов в нашем договоре купли-продажи
Когда мы регистрировали сделку, Росреестр поставил на договоре отметку, что квартира пока в обременении. Я сняла его отдельно
Когда мы регистрировали сделку, Росреестр поставил на договоре отметку, что квартира пока в обременении. Я сняла его отдельно

Как мы купили вторую квартиру

Пока мы ждали от покупательницы последнюю часть денег, банк одобрил нам ипотеку на покупку новой квартиры. Мы прошли по программе «Молодая семья» с процентной ставкой 10,2% на 30 лет.

Квартиру нужно было найти за три месяца. Когда покупательница с нами рассчиталась, мы арендовали у нее свою бывшую однушку за 15 000 Р в месяц и занялись поиском.

За свой старый район мы больше не держались: мой офис все равно переехал в другое место. Ребенку тоже дали место в садике в центре города, и мужу так и так пришлось бы его возить. В общем, мы нацелились на соседний район: чуть дальше от центра, но с более развитой инфраструктурой и домами в 9—12 этажей. Квартир там продавалось достаточно, за пару недель мы посмотрели пять двушек в пределах 2 850 000 Р. Они были примерно в одинаковом состоянии, а разница в цене составляла 30 000—50 000 Р.

В итоге мы выбрали двухкомнатную квартиру площадью 42,4 м² на шестом этаже девятиэтажки. В ней были застекленная полулоджия, две изолированные комнаты площадью 20 и 8 м², а также кухня площадью 9 м². Еще нам понравился вместительный тамбур, который отделял две квартиры от лестничной площадки. Соседи его не использовали, и потом он был в нашем распоряжении. Мы хранили там остатки стройматериалов, детский велосипед, два самоката, зимнюю обувь и бумажный хлам, который жалко было выкинуть.

Напротив подъезда были два детских сада, а в пяти минутах пешком — школа. Плюс вокруг было много магазинов, два больших ТЦ и два парка в десяти минутах от дома.

Квартира стоила 2 800 000 Р, а собственниками были женщина и ее взрослая дочь. В июне 2019 года мы внесли первоначальный взнос — 420 000 Р — и взяли в ипотеку 2 380 000 Р на 30 лет под 10,2% годовых. Ежемесячный платеж составил 21 238 Р.

Еще на первый год банк навязал нам дорогую страховку за 15 000 Р, но со второго года мы поменяли страховую компанию и стали платить вдвое меньше.

Наш дом выглядел так. В подъезде был лифт, и нам больше не приходилось таскать по лестницам тяжелые сумки
Наш дом выглядел так. В подъезде был лифт, и нам больше не приходилось таскать по лестницам тяжелые сумки

Почему мы продали вторую квартиру

Мы прожили во второй квартире два года. За это время сделали в ней капитальный ремонт и частично исправили перепланировку: банк ее не заметил, когда мы покупали квартиру. Дело в том, что предыдущие хозяева совместили санузел, а по техпаспорту он был раздельным — мы вернули ему первоначальный вид. Еще они сдвинули на 50 см стену между гостиной и кухней, чтобы увеличить кухню. Но это мы не стали исправлять и узаконивать.

После капремонта нам нравилось жить в этой квартире. Но в 2021 году мы с мужем решили развестись, продать ее, погасить ипотеку, а оставшиеся деньги поделить поровну. К этому моменту наш долг составлял 2 377 000 Р.

Рассказываю, как все было.

Как мы продали вторую квартиру

Продать вторую квартиру оказалось проще, чем первую: потенциальных покупателей уже не так пугало обременение, и на этот раз мы нашли людей без маткапитала.

Как мы искали покупателя. Я разместила объявления на «Циане», «Яндекс-недвижимости» и «Домклике». Указала состояние дома и квартиры и честно написала, что она с обременением. Цену установила 3,4 млн рублей — столько в среднем стоили двушки в нашем районе. Но посыпалось такое количество звонков, что потом я подняла стоимость до 3,6 млн.

За месяц квартиру посмотрели 12 человек. Большинству она нравилась, а обременение никого не смущало. И у многих уже была одобрена ипотека в нашем банке. Так что покупатели нашлись всего через месяц — это была семейная пара с уже одобренным кредитом. Мы рассказали им про неузаконенную перепланировку, но их это не смутило, и мы начали готовиться к сделке.

Процесс продажи. 4 марта 2021 года мы с покупателями сходили в банк и подписали договор купли-продажи. Банк сам передал его на регистрацию в Росреестр, и через три дня мне пришло смс, что право собственности на квартиру перешло покупателям.

11 марта мы снова встретились с ними в банке. По договору купли-продажи они внесли на мой счет 1 850 000 Р собственных денег и еще 1 750 000 Р кредитных в том же банке. Я написала заявление о досрочном погашении ипотеки, и банк тут же списал 2 377 000 Р. А мне выдали справку о том, что долг закрыт.

После этого у меня на счете остались 1 223 000 Р. Мы с мужем разделили их поровну.

Так на этот раз в договоре был прописан порядок расчетов
Так на этот раз в договоре был прописан порядок расчетов
Моя справка о погашении кредита в банке
Моя справка о погашении кредита в банке

Если бы покупатели взяли ипотеку в другом банке

Ипотеку на залоговые объекты дают многие банки, и их количество растет. Есть несколько схем, по которым они работают. Схемы различаются составом участников, рисками и тем, как проходит сделка.

Самый простой вариант — когда покупатель залоговой квартиры берет ипотеку в банке продавца. Но это не всегда возможно: например, покупателя там могут не устроить условия кредитования. Тогда ему придется брать ипотеку в другом банке, а купля-продажа будет оформлена одним из трех способов:

  1. С приостановкой регистрации в Росреестре.
  2. Без приостановки регистрации.
  3. С помощью рефинансирования кредита.

С приостановкой регистрации в Росреестре. В этом случае сделка проходит в банке покупателя, и там открываются два аккредитива, куда банк перечисляет деньги.

На первый вносится сумма, равная долгу продавца. Для покупателя это обычно первоначальный взнос и часть его ипотечных денег. А на второй аккредитив перечисляются остальные деньги за квартиру — полностью ипотечные.

После этого продавец или представитель банка покупателя идет в МФЦ и подает документы по сделке в Росреестр — для регистрации. Но Росреестр ее приостанавливает, потому что квартира еще в залоге у банка продавца.

После приостановки продавец или представитель банка покупателя приносят в этот банк опись документов из МФЦ. Она подтверждает, что заявление на переход права собственности подано. Банк покупателя раскрывает первый аккредитив, и продавец переводит оттуда деньги в свой банк, на ипотечный счет. Так погашает долг, получает справку о закрытии ипотеки и закладную с отметкой своего банка.

Потом продавец или представитель банка покупателя подают эти документы в Росреестр, и тот возобновляет сделку. С квартиры снимается обременение от банка продавца, а на покупателя оформляется право собственности с залогом в пользу нового банка.

Следом продавец подает в банк покупателя выписку из ЕГРН, которая подтверждает переход права собственности. И получает доступ ко второму аккредитиву с остатком денег.

Без приостановки. В день сделки в банке покупателя открываются два аккредитива. Первый раскрывается сразу — деньги оттуда продавец перечисляет в свой ипотечный банк и гасит ипотеку. А оставшаяся сумма за квартиру бронируется на втором аккредитиве.

Когда долг продавца закрыт, банк выдает ему документы, чтобы с квартиры можно было снять обременение, и продавец подает их в Росреестр. Когда залог снят, Росреестр регистрирует новую ипотечную сделку и залог в пользу банка покупателя.

После этого продавец получает выписку из ЕГРН: она подтверждает, что покупатель стал собственником, а его банк — залогодержателем. Идет с ней в банк покупателя и получает доступ к деньгам на втором аккредитиве.

Большинство банков использует именно эту схему.

Рефинансирование кредита. На сделке банк покупателя выдает два кредита. Первый — продавцу, чтобы тот погасил свой ипотечный долг. Деньги сразу же перечисляются в банк продавца. Второй кредит — ипотечный, для покупателя. Деньги с него зачисляются на аккредитив в банке продавца.

Когда банк продавца получает первую часть денег, он выдает документы для снятия обременения. Когда на покупателя зарегистрировано право собственности, а на квартиру наложено обременение в пользу нового банка, продавец получает доступ к аккредитиву и второй части денег. Из этой суммы он гасит кредит, которым закрывал долг по ипотеке.

При сделках с залоговыми квартирами банк покупателя проверяет продавца на банкротство и смотрит его кредитную историю на предмет просрочек. А иногда для подстраховки вводит дополнительные условия сделки, например:

  1. Продавец становится поручителем покупателя по его ипотечному кредиту, но только на время бюрократических процедур: пока погашается ипотека продавца, с квартиры снимается обременение и регистрируется новое право собственности и залога.
  2. Продавец оформляет нотариальную доверенность на сотрудника банка покупателя. По ней тот может подавать документы на снятие обременения, контролировать процесс сделки от лица продавца и получать за него документы после регистрации сделки. Либо все это делает регистрационный агент банка покупателя.
  3. Банк покупателя оформляет обязательство о непрепятствии сторон переходу права собственности. Из-за него продавец уже не может помешать процессу.

Сколько налогов мы заплатим

Мы купили первую квартиру до 2016 года, а владели ею больше трех лет, поэтому не платили налог с продажи. А вторую мы купили после 2016 года, и она была у нас в собственности всего два года. Поэтому нам понадобилось заплатить НДФЛ 13% от разницы между ценой покупки и ценой продажи:

(3 600 000 Р − 2 800 000 Р) × 13% = 104 000 Р.

Но эта сумма делится пополам между собственниками, так что я и муж заплатим по 52 000 Р.

Мы попробуем снизить размер налога за счет имущественного вычета. Для этого приложим к декларации 3-НДФЛ справку об уплаченных процентах по кредиту — их было 421 000 Р. Эту сумму вычтут из налогооблагаемой базы в 800 000 Р, она станет равна 379 000 Р. То есть сумма налога составит 49 270 Р — по 24 635 Р с каждого.

Что я поняла насчет продажи квартиры в ипотеке

  1. Ипотечную квартиру вполне реально продать. Главное — найти покупателя, который на это согласится.
  2. Идеальный вариант, если расчет наличными: тогда кредит продавца погашается деньгами покупателя, и банк снимает обременение с квартиры.
  3. Если покупателю не хватает своих денег, ему лучше взять кредит в том же банке, где зарегистрирована ипотека продавца. Банк уже будет знать залоговую недвижимость, и ему останется только одобрить покупателя в качестве нового заемщика.