Как рефинансировать кредит, выданный под залог недвижимости

В марте 2020 года я рефинансировал кредит, который взял под залог загородного дома.

В предыдущей статье я описывал свою эпопею: как взял потребительские кредиты на строительство, построил дом и рефинансировал все это кредитом под залог построенного дома. Тогда ставка составила 13,5% годовых.

Сейчас ставки по таким кредитам ниже — от 8% годовых, и я решил, что пора снова рефинансироваться. В статье расскажу, сколько сэкономил, с какими сложностями столкнулся и как их преодолел.

Ипотечный кредит и кредит под залог недвижимости — это разные вещи, но их объединяет одно: ипотека. Часто люди считают, что ипотека — то же самое, что ипотечный кредит, и из-за этого моя история растянулась на месяц. На самом деле ипотека — это сам факт того, что вы передаете в залог банку недвижимость, снижая риски невозврата.

Итак, и ипотечный кредит, и кредит под залог недвижимости обеспечены ипотекой — залогом недвижимости. Главное различие — цель кредита. Ипотечный кредит оформляется на покупку строящейся или готовой недвижимости, которая сразу же уходит в залог банку: квартиры, таунхауса или загородного дома. То есть самих денег вы не видите: они сразу уходят продавцу, а у вас появляется недвижимость с обременением.

А кредит под залог недвижимости — потребительский: вы закладываете банку недвижимость, которая уже у вас в собственности, а за это получаете наличные, которые можете потратить на что угодно.

После завершения строительства у меня осталось два кредита: обычный потребительский и под залог недвижимости. По второму кредиту кроме кредитного договора еще был договор ипотеки. Я хотел снизить ставку и рефинансировать оба кредита одним новым под залог недвижимости.

Говоря сложным банковским языком, мне требовалось рефинансирование залогового потребительского кредита с ипотекой и обычного потребительского новым потребительским кредитом с ипотекой. Это ипотека, потребительский кредит и рефинансирование одновременно.

Здесь и начались проблемы. Иногда сотрудники банков тоже путают понятия «ипотека» и «ипотечный кредит». Когда я звонил в банк и уточнял условия кредитов под залог, операторы слышали слово «ипотека», считали, что у меня ипотечный кредит, и сообщали условия совершенно другого продукта. А когда я приходил в банк с документами, оказывалось, что меня ввели в заблуждение. Но были и другие сложности.

Во-первых, рефинансирование ипотеки — это оформление еще одной ипотеки, только сложнее. Кроме документов заемщика — копии трудовой, справки о доходах — нужны документы на объект недвижимости: правоустанавливающие документы, отчет об оценке, справка о зарегистрированных лицах и прочее, что может запросить банк.

Когда предмет залога — загородный дом, банк также берет в залог участок, на котором стоит дом. С точки зрения государственных органов, например Росреестра, дом и участок — это два разных объекта, поэтому документы и выписки нужны и на дом, и на участок.

Во-вторых, не все банки готовы брать в залог загородную недвижимость. Считается, что она не такая ликвидная и хуже продается, поэтому банки предпочитают квартиры.

Также на загородную недвижимость выше залоговый дисконт — это скидка, уценка, которую закладывает банк на издержки при продаже объекта недвижимости. Если взять кредит под залог и перестать платить, банк обратится в суд и залог выставит на продажу. Квартиру могут не купить на первых торгах, тогда проводят второй аукцион, на котором начальная цена снижается на 20%. Организация торгов стоит денег, например нужно платить комиссию за размещение лота на электронной площадке. Все эти убытки банка должен покрыть залоговый дисконт.

Залоговый дисконт для квартир обычно составляет 20—30% — в кредит дадут до 70—80% оценочной стоимости квартиры. Для загородных домов дисконт доходит до 50% — то есть чаще всего заемщик получит не более половины стоимости дома с участком.

В-третьих, объект уже находится под залогом — для банков это проблема. Если кредит ипотечный, то есть выдан на покупку или строительство жилья, — это ипотека в силу закона. Такую ипотеку регистрируют в момент оформления прав нового собственника. Исключение — ипотека на строительство дома: ее регистрируют после завершения строительства и оформления дома. Важно, что заявление на регистрацию ипотеки в силу закона банк может подать без собственника.

Но если в залог банку оставляют уже имеющуюся собственность, чтобы выдать деньги под залог этой недвижимости, — это ипотека в силу договора. Такую ипотеку собственник и представитель банка могут зарегистрировать только вместе.

Когда я оформлял первый кредит под залог недвижимости, сначала подписал с банком договор ипотеки. Затем мы с представителем банка подали документы через МФЦ на наложение обременения — оформили залог. И только после получения документов из Росреестра о регистрации ипотеки я смог забрать деньги.

При рефинансировании залогового кредита банк не может сразу заключить договор ипотеки, потому что объект все еще под залогом. Нужно выдать деньги, чтобы закрыть рефинансируемый кредит, снять обременение первого банка — и только потом можно зарегистрировать новое обременение. Это первый риск для банка в подобных сделках, он есть и при рефинансировании ипотеки на покупку квартиры.

Когда кредит погашен и первый банк снял обременение, собственник с представителем второго банка должны вместе подать заявление на регистрацию нового обременения уже в пользу нового банка — это второй риск: банк уже выдал крупную сумму под низкий процент, а залог еще не оформлен. Чтобы стимулировать собственника, не бегать за ним и компенсировать возможные риски, банк повышает ставку по кредиту до момента регистрации ипотеки. Пока недвижимость не перешла в залог новому банку, ставка по кредиту будет чуть выше оговоренной.

Большинство банков не хотят рисковать, поэтому не проводят сделки по рефинансированию потребительских кредитов с перезалогом недвижимости. Поэтому я на всякий случай решил поискать другие варианты.

Закрыть залоговый кредит на свои деньги и взять новый. Из-за обременения нельзя взять новый кредит под залог той же недвижимости. Но можно занять деньги, закрыть кредит, снять обременение и взять новый кредит под залог.

Многие банки готовы взять в залог недвижимость без обременения, но все равно это рискованный вариант. У родственников сложно найти несколько миллионов взаймы, а услугами частных инвесторов и компаний по перезалогу пользоваться не хочется: это невыгодно из-за высоких ставок, есть риск быть обманутым. Даже если найти деньги, нет гарантии, что новый кредит под залог одобрят. Есть и еще один минус: ставка у нового кредита будет на 1—2 процентных пункта выше, чем если его оформить как рефинансирование.

Я не хотел так рисковать и занимать крупную сумму. От этого варианта я сразу отказался.

Взять крупный потребительский кредит на рефинансирование. Некоторые банки предлагают кредиты до 5—7 млн без обеспечения на рефинансирование. Платеж будет больше, потому что ставка выше ипотечной, а максимальный срок — обычно 5—7 лет. Но недвижимость уже не будет под залогом, не потребуется оценка, не нужно ничего страховать.

Мой общий долг был меньше 5 млн рублей — мне такой кредит подходил. Но ежемесячный платеж получался в 2—3 раза больше из-за высокой ставки и малого срока.

Рефинансировать залоговый кредит через банк — наиболее выгодный, наименее рискованный, но самый трудоемкий вариант. Для банков это как ипотека на ипотеку: когда собственник хочет продать свою ипотечную квартиру, а покупатель берет на покупку свою ипотеку. Только в моем случае меняется банк, а не собственник. Если вы тоже задумались об этом варианте, посчитайте, сколько вы сэкономите, если рефинансируете ипотеку под более низкий процент:

У залоговых кредитов ставка меньше, чем у потребительских, а при рефинансировании ее еще снижают. С учетом потери времени и сопутствующих затрат на страхование и оценку есть смысл рефинансироваться, если ставка уменьшится хотя бы на один процентный пункт.

Мне хотелось максимально снизить ставку — с 13,5 хотя бы до 11% — и одновременно рефинансировать оставшийся беззалоговый потребительский кредит. Я сфокусировался на этом варианте, и вот что у меня получилось.

Сначала я написал заявление в банк, который обслуживал мой текущий кредит, и предложил им снизить процентную ставку.

Перед тем как писать заявление, я посмотрел актуальные тарифы на рефинансирование под залог на сайте банка. Оказалось, текущая ставка по аналогичному продукту стала на 2,5 процентного пункта ниже. Еще я знал, что ЦБ за два года снизил ключевую ставку, а в моей кредитной истории не появилось просрочек. Все это я указал в заявлении, которое отнес в банк.

Менеджер предупредил, что политика банка — не снижать ставки, но я все же отдал заявление. Через пару дней мне позвонили и сказали, что банк оставляет мне текущую ставку, а на почту прислали официальный ответ. Причины такого решения банк в ответе не указал — значит, такая кредитная политика.

Если снизить ставку не получилось, нужно найти банк, готовый рефинансировать залоговый кредит. Я открыл список банков на портале «Банки-ру» и стал проверять тарифы на их сайтах, начав с наиболее крупных и известных.

Я открывал все сайты с включенным в браузере режимом инкогнито, чтобы потом в поисковых системах и на страницах других сайтов не получать рекламные предложения от этих банков.

Большинство крупных банков не предлагают кредиты под залог — только ипотечные кредиты на квартиры. Следующие несколько банков выдавали кредиты только под залог квартир, но не работали с загородной недвижимостью. Это не всегда понятно с первого взгляда на сайт, нужно проверять условия.

Страницы с тарифами и условиями обычно назывались «Кредит под залог недвижимости» или «Рефинансирование ипотеки». Иногда уже из заголовка страницы становилось понятно, что условия мне не подходят: предложения «Кредит под залог квартиры» я сразу закрывал.

В середине списка я нашел банки, готовые взять в залог загородный дом. Банк указывал допустимые виды недвижимости в верхней части страницы с кредитным предложением или в одном из прикрепленных документов с подробными условиями.

Но мне нужен был не просто кредит под залог, а рефинансирование такого кредита. Если в условиях указано требование отсутствия текущих обременений, значит, банк не готов рефинансировать такой кредит.

Некоторые банки требуют, чтобы в договоре на рефинансируемый кредит целью значилась покупка, строительство или ремонт жилья, — то есть рефинансируют только ипотечные кредиты. Такие банки мне тоже не подходили, потому что официально мой кредит был выдан на потребительские цели.

Страницы с подходящими предложениями содержали ответы на все вопросы: кредит выдавался на рефинансирование, допускалось погашение сразу нескольких кредитов и возможность залога загородного дома, иногда предлагали дополнительно взять наличные.

В отличие от потребительских кредитов, где риски банка сильно зависят от надежности заемщика, для обеспеченных ипотекой кредитов чаще указывают фиксированную ставку, без предлога «от», например 9,5%.

Если кредит одобрят, ставка будет именно такой. Поэтому сравнивать тарифы разных банков просто. Но, скорее всего, в условиях будет указана надбавка к ставке до момента регистрации ипотеки или две ставки: повышенная и финальная.

Бывают скидки и надбавки к процентным ставкам. Например, скидку могут дать, если вы зарплатный клиент банка или подадите заявку и все документы через сайт. Надбавку можно получить за отказ от страхования, если работаете как ИП или хотите дополнительно получить наличные.

Каждый банк работает со своими страховыми компаниями и предъявляет индивидуальные требования к договору страхования. Чаще всего просят застраховать три риска: залоговое имущество, жизнь заемщика и титул — риск потери права собственности.

Имущество страховать обязательно по закону, от страхования жизни можно отказаться с надбавкой к ставке, а титульного страхования некоторые банки не требуют. Количество страхуемых рисков влияет на размер страховой премии — перед отправкой кредитной заявки попросите менеджера страховой компании рассчитать стоимость страховки и выберите оптимальный вариант.

Я выбрал не очень крупный банк, у которого всего четыре отделения в Москве. Его предложение было лучше других: всего 8,25% годовых. Небольшие региональные банки часто предлагают ставку ниже, чем крупные, у которых и так много клиентов. Вместе с надбавкой за то, что я рефинансирую дополнительно еще потребкредит, получилось 8,9% — это самая низкая ставка на рефинансирование залоговых кредитов, которую я нашел. До регистрации ипотеки банк увеличивает ставку до 10,9%. Когда дом с участком попадут в залог, со следующего календарного месяца ставку снижают до 8,9%.

Залоговый дисконт был всего 20%. Кредит на 80% от оценки загородной недвижимости банки дают редко, я не хотел упускать такую возможность. На всякий случай я уточнил в колцентре список документов — и направился в отделение.

Для подачи кредитной заявки потребовался паспорт, справка о доходах и данные о рефинансируемых кредитах. Договор ипотеки и кредитные договоры я принес с собой, справки об остатке задолженности сделать не успели — я пообещал отправить электронные копии, когда они будут готовы.

Я еще раз уточнил, что мой договор ипотеки заключен вместе с потребительским кредитом, а не ипотечным. И тут в очередной раз началась путаница. Менеджер предложил мне заполнить заявление на рефинансирование потребительского кредита, а не ипотеки. Я возразил, что максимальная сумма потребкредита значительно меньше, но меня убедили, что бланки верные. Я начал догадываться, что и этот сотрудник путает ипотеку с ипотечным кредитом, но все же доверился ему.

Мое чутье меня не подвело. Через три дня мне позвонил менеджер и сообщил, что у меня потребкредит, а не ипотечный, поэтому банк не может рассмотреть мою заявку. Я попытался объяснить сотруднику, что в условиях банка разрешено рефинансировать такие кредиты, если есть договор ипотеки. Но собеседник даже не попытался услышать мои доводы, а только ссылался на заключение юристов банка.

Терять такую выгодную ставку не хотелось. Я понимал, что сотрудник ошибся, но не стал ругаться и писать гневные отзывы на форумах и в соцсетях. Вместо этого я отправился в другой офис банка, где мне удалось пообщаться со старшим менеджером по ипотеке. Объяснив ситуацию еще раз, я сослался на условия банка с сайта. Ошибки не было, предложение банка оказалось актуальным, и мы отправили новую заявку. Через два дня я получил смс с одобрением и приступил к подготовке документов на недвижимость. Банк даже включил в одобренную сумму начисленные на момент одобрения проценты с запасом.

Для получения кредита мне нужно было провести оценку дома с участком. Я связался с рекомендованной банком оценочной компанией, оплатил счет, и через день оценщик уже фотографировал мой дом. Еще через пару дней отчет был готов — и опять начались проблемы.

Как и во время прошлой сделки с ипотекой, залоговый отдел банка не принял отчет оценочной компании и снизил стоимость недвижимости. Я удивился: ведь оценщика предложил сам банк, а теперь не доверяет ему. Теперь стоимости недвижимости, даже с выгодным дисконтом 20%, не хватало для рефинансирования всех кредитов. Мне предложили исключить потребительский кредит из рефинансирования или погасить часть досрочно из моих средств и вернуться с новой справкой об остатке.

Сумма была существенная, и мне не хотелось тратить резерв из-за требования банка. Моей целью было объединить все кредиты в один с низкой ставкой, поэтому я выбрал третий вариант: попросил менеджера пойти навстречу и попробовать согласовать оценочную стоимость из отчета. В прошлый раз у меня не получилось и пришлось рефинансировать оставшуюся часть отдельным кредитом, повторять такой опыт не хотелось. Но, к счастью, на этот раз все получилось, банк согласился пересмотреть оценку. Я думаю, здесь сыграло роль мое общение с сотрудниками. Я не требовал, не ругался, а вежливо просил рассмотреть другие варианты.

Еще нужно было оплатить страховку. Мне повезло: банк работал со страховой компанией, с которой у меня уже был заключен договор. Я связал менеджеров банка и страховой, и они без меня обменялись нужной информацией. Мне оставалось только подписать и оплатить новый страховой договор в момент сделки. Заявление на расторжение и возврат части премии старого договора я подписал там же.

После подписания деньги отправили на счета двух банков, в которых были оформлены кредиты. Через приложения я отправил заявки на полное досрочное погашение в оба банка. На следующий день кредиты закрыли, я заказал справки об отсутствии задолженности и попросил банк снять обременение.

Новый банк назначил мне ставку 10,9% — и снизит ее до 8,9%, когда недвижимость будет у него в залоге. Чтобы зарегистрировать ипотеку в пользу нового банка, сначала нужно дождаться снятия предыдущего залога, получить выписку об отсутствии обременения и представить ее в банк. После этого можно с представителем банка подавать документы на регистрацию новой ипотеки.

Первый банк снял обременение через неделю после погашения кредита, но в этот момент начались связанные с коронавирусом ограничения, поэтому я не могу получить новую выписку. МФЦ работают только на выдачу документов, а в Росреестр можно записаться только на июнь. Я планировал снизить ставку в марте-апреле, но сейчас работаю на удаленке и не посещаю людные места. Веду переговоры с банком, чтобы после карантина, когда залог будет оформлен, проценты за апрель и май пересчитали. Но даже повышенная ставка выгоднее той, что была у меня до рефинансирования.

Я объединил кредиты и снизил ставку по залоговому кредиту на 4,6 процентного пункта. Когда банк установит ставку 8,9%, я буду экономить на процентах больше 200 тысяч в год — все затраты на оценку и страховку отобьются в первые два месяца.

В комментариях к статье про строительство дома в кредит некоторые читатели посчитали, что мы с супругой «загнали себя в кабалу» и не сможем комфортно жить с такой кредитной нагрузкой. Они ошибались: за два года мы не допустили ни одной просрочки, купили мебель в дом и съездили отдохнуть — успели как раз до пандемии. Другие предлагали «подождать и подкопить» — этот сценарий тоже оказался бы убыточным: с нынешним курсом евро коммуникации в доме обошлись бы на 200—300 тысяч рублей дороже, а арендные платежи за квартиру не позволили бы накопить даже на половину дома.

Время показало, что два года назад мы сделали правильный выбор и даже сэкономили, построив дом в кредит. Сейчас сумма процентов стала меньше арендной платы за квартиру. Мы не пожалели о переезде за город и спокойны за наш финансовый план.

1. Написать заявление об уменьшении ставки — вдруг свой банк пойдет навстречу.
2. Если откажут, выбрать банк с подходящими условиями. Внимательно читайте условия: часто у банков бывают ограничения на тип недвижимости.
3. Подать заявку и выйти на сделку.
4. Закрыть рефинансируемые кредиты и снять обременение в старом банке.
5. Зарегистрировать новую ипотеку и уменьшить ставку.