Как я обустроила студию для аренды за 785 780 ₽, хотя планировала потратить 500 000 ₽

Красиво оборудовать квартиру, чтобы сдать ее дороже и быстрее, помогают хоумстейджеры.

Читательница Т⁠—⁠Ж хотела воспользоваться их услугами, но в итоге прошла этот путь самостоятельно и на протяжении полугода делилась тем, что у нее получается, в реалити про ремонт. Ее проект подошел к концу, и в этой истории мы собрали основные этапы процесса обустройства.

31 декабря 2020 года я забронировала студию 23,9 м² у метро «Водный стадион» в Москве. С одной стороны, решение было запланированным, а с другой — импульсивным.

Изначальный план был такой:

1. Продать трешку в ближнем Подмосковье.
2. Взять в ипотеку вторичку для жизни.
3. Купить студию для сдачи в аренду.

Сделки со вторичкой одна за одной срывались. Я психанула и решила купить хотя бы студию для инвестиций, а со своим жильем разбираться после продажи старой квартиры. Подробнее о цепочке сделок можно почитать в другой моей истории для Т⁠—⁠Ж. Из интересного: мне даже пришлось какое-то время пожить в кабинете на работе вместе с собакой, но я ни о чем не жалею.

Вернемся к студии для инвестиций. В январе 2021 года, после праздников, я оформила ипотеку и начала ее выплачивать. Квартиру обещали сдать в сентябре 2023 года, но, как это часто бывает в строительстве, сдачу дома задержали, и ключи я получила только в феврале 2024 года.

Квартиру сдавали с ремонтом. Это был первый мой опыт, потому что до сих пор я покупала квартиры исключительно в бетоне. Я наняла профессионального приемщика, чтобы не упустить никаких косяков и вовремя попросить застройщика их устранить. На приемке специалист сказал, что мне повезло: он выявил всего 54 замечания, в то время как обычно находит 100—150.

Акт приема-передачи я подписала сразу. Чуть ли не 31 декабря 2023 года вышел закон, по которому не подписать акт у покупателя получится только в случае обнаружения существенных недостатков, из-за которых проживание в квартире становится невозможным. Во всех остальных случаях акт подписывают.

Если есть замечания, застройщик должен устранить их в течение 45 дней. Но если что-то все равно не нравится, можно нанять строительную экспертизу и подать в суд. Часто так и делают. Но я решила не заморачиваться и подавать только на просрочку.

По нашим замечаниям застройщик сделал следующее:

1. Поменял окна.
2. Перекрасил стены.
3. Очистил и отреставрировал рамы и плинтусы.
4. Выровнял уклон у душевого поддона.
5. Закрепил унитаз и загерметизировал швы.
6. Отреставрировал входную дверь.

Отдельно за свои деньги я поставила специальную фурнитуру на окна, которая позволяет открывать их на проветривание, потому что выше какого-то этажа застройщик этого не делает.

Мне хотелось получить стильную и яркую студию для долгосрочной аренды. Я рассматривала и вариант посутки, который даже проще было бы обставить. Например, потребовалось бы меньше мест для хранения, кухня могла быть небольшой и менее оснащенной. Но такая квартира должна быть полностью укомплектована посудой, приборами и прочими мелочами.

Учитывая удаленность от центра, стоимость суток, расходы на уборку, рекламу, общение с жильцами и прочие процессы, я подумала, что вторая работа мне не нужна, а ощутимо выиграть по деньгам по сравнению с долгосроком не получится. Поэтому решила обставлять квартиру для длительной аренды.

Изначально я хотела отдать квартиру хоумстейджеру, чтобы заплатить денег и через месяц получить готовую для жизни студию, как с картинки из запрещенной соцсети. Просматривая статью в журнале о дизайне интерьеров, нашла одного специалиста, подписалась на нее в соцсетях и… За время ожидания ключей девочка раскрутилась и повысила ценник на работу в два-три раза.

Его рассчитали хоумстейджеры на основании опыта обустройства подобных квартир. Когда квартиру сдали, я поняла, что придется добавить 150 000—200 000 ₽ за работу хоумстейджера и еще сколько-то за труды рабочих и материалы, если нужны будут доделки. В итоге решила организовать пространство самостоятельно.

На момент планирования у меня по разным вкладам и счетам было раскидано чуть больше 300 000 ₽, на которые капали проценты, а к началу работ сумма выросла до 427 000 ₽.

Я примерно представляла, как студия должна быть сконфигурирована по мебели. Какие-то вещи уже присмотрела и добавила в избранное: технику, диван, тумбу под раковину, душевую перегородку.

Технику планировала взять в рассрочку, чтобы не влезать в кредит и не ждать, пока нужная сумма накопится. Второй вариант был оплачивать товары картой с кэшбэком в нужной категории — в основном это касалось материалов для ремонта. Также у меня была карта рассрочки с лимитом 120 000 ₽ и улучшенный «Сплит» от «Яндекса» на сумму 295 000 ₽. Оставалось только решить, нужна в студии для долгосрочной аренды духовка или никто ею пользоваться не будет.

В первую очередь надо было определяться с кухней — конфигурацией и цветами фасадов, а потом со всей остальной мебелью и цветом стен. Я решила, что однозначно буду менять плинтусы и, возможно, перенесу пару розеток или кину провод для светильника. Кроме этого, хотела покрасить стены и переклеить обои: хоумстейджеры говорят, что на пиковские обои, окрашенные пиковской краской, не каждый цвет еще нормально ляжет. А сюрпризов мне не хотелось.

8 марта я решила сделать себе подарок и отправилась в квартиру делать замеры. Лазерную рулетку взяла, а вот обычную забыла. В итоге часть замеров вышла на глазок и на листок в клеточку.

Я измерила все, до чего смогла дотянуться, исписав чертежами и замерами пять страниц блокнота.

Бонусом выяснились две вещи:

1. Исправление недостатков застройщиком привело к возникновению новых.
2. Застройщик оставил «в подарок» на подоконнике дверной звонок.

После я отправилась в «Леруа Мерлен»  смотреть кухни. Времени было немного, но в результате в моем телефоне оказалась куча фоточек фасадов, шкафов, карнизов и прочих мелочей. А в голове — главный вывод: белые кухни вне конкуренции!

9 марта мой организм решил, что с него хватит активности за неделю, и весь день я лежала с ноутом: рисовала кухню в планировщике от «Леруа Мерлена», делала чертеж квартиры и расставляла мебель, рыскала по сайтам, присматривая шкафы, тумбы, полки, столы и прочее.

Потратив кучу времени на сайтах с мебелью, поняла, что пытаюсь делать как для себя. А так никакого бюджета не хватит. К вечеру я уже очень хотела отдать хоумстейджеру ключи от квартиры, дать денег и больше не прикасаться к этому всему! Пробежалась по «Циану» и объявлениям об аренде в нашем ЖК. Посмотрела, что сдают и какие деньги просят. Поняла, что действительно красивых квартир очень мало. Это мотивировало меня продолжать заниматься обстановкой дальше.

Я начала составлять смету хотя бы из позиций, с которыми уже определилась. И дальше стала думать, что можно заменить на варианты бюджетнее, а что — нет.

Чертеж квартиры по моим замерам не бился в районе ванной комнаты. Хоть тресни, но стены в нужных размерах не сходились. В итоге я на это плюнула, решила, что с ванной и так все понятно без всякого чертежа. И успокоилась.

Но не тут-то было. Обнаружилась следующая подстава от санузла, связанная с установкой стиральной машинки. Единственный вариант, куда она могла встать, — на место раковины. А это означает, что в бюджет врывается раковина на стиральную машинку в комплекте с тумбой за 22 000—26 000 ₽.

Заказ для ванной я сделала на сайте «Сантехника-онлайн», но на следующий день пересобрала его практически полностью, использовав прилетевший промокод на 10% и получив за ту же сумму шесть позиций вместо трех.

Я купила:

1. Раковину на стиральную машинку.
2. Зеркало с подсветкой.
3. Шкаф-пенал.
4. Душевой уголок.
5. Полотенцесушитель.
6. Полочку в душ.

Стоимость заказа составила 47 519 ₽. Суммарная экономия на бюджете ванной комнаты получилась 18 435 ₽. При этом мы получили больше свободного места в помещении и больше места для хранения.

Установка душевого уголка и стиральной машины, замена раковины и монтаж навесного шкафа — все это бесплатно сделал мой бывший муж. Боюсь представить, во сколько бы мне это обошлось.

Впереди меня снова ждал визит в «Леруа Мерлен» за окончательным проектом кухни. Я знала, как она должна выглядеть, но хотела, чтобы специалист еще раз все проверил и внес свои коррективы, если потребуется. Спойлер: в магазине меня ждали крайне неприятные переговоры с менеджером, который оформил мне рассрочку, страховку и смс-информирование, — я провела там больше четырех часов. В итоге кухню заказала, деньги за страховку и смс мне вернули.

Кухню доставили 30 апреля, а 1 мая уже собрали. Сборка не обошлась без приключений и длилась 15 часов — с 08:00 до 23:00.

Я приехала в квартиру, чтобы запустить сборщиков, но забыла от нее ключи. Слава богу, что они были распиханы по всем углам и стратегический запас обнаружился в машине. Запустила сборщиков, улетела обратно домой за вторыми ключами и попутно заехала в «Леруа Мерлен» купить подсветку для кухни.

Меня не было чуть больше часа. Я решила зайти в студию вместо того, чтобы завалиться в кровать с кошкой в ожидании результата, — как будто чувствовала, что надо быть там.

Оказалось, нижние шкафы были собраны и поставлены к стене в неправильном порядке, при этом мастера уже сделали все выпилы под коммуникации и розетки. Боковые стенки удалось безболезненно переставить на правильные шкафы. А вот задние были испорчены. Пришлось остаться в студии и бдить.

Я уже отменила тренировку по верховой езде, на которую собиралась, а конца и края еще не было видно. Когда мастера дошли до установки ручек и даже прикрутили несколько штук, я посмотрела на эту красоту поближе. Оказалось, что штатные винты настолько длинны, что лицевая сторона фасадов вспучилась и полопалась. Из 13 фасадов повреждены были семь. На сборщика было жалко смотреть.

Попытки дозвониться до поддержки «Леруа Мерлена» ни к чему не привели, а вот поддержка подрядчика — сервиса «Руки» — сразу повесила все на сборщика: «Вам придется договариваться с клиентом, если он не согласится — купить ему новые фасады». После такого у него все начало валиться из рук.

Шел одиннадцатый час, мы подписывали акт выполненных работ, перечисляя все повреждения, и тут обнаружился ряд проблем:

1. Забыли обрезать торцевые планки.
2. Ручка верхнего ящика немного цепляла столешницу.
3. Дверца холодильника открывалась с каким-то то ли хрустом, то ли подпрыгиванием.

Я готова была упасть там, где стояла. За 15 часов нахождения в студии, заставленной мебелью и техникой, в окружении двух сборщиков и двух электриков, с открытым окном и постоянно открытой входной дверью меня продуло так, что на следующий день мне пришлось работать с температурой 37,7 °C. Еще через день температура спала до 36,6 °C, но появились дичайший насморк и боль в горле. Не знаю, что хуже.

В итоге новые фасады мне привезли только через полтора месяца — все за счет магазина, кроме одного. А я наконец посчитала рассрочки, взятые на обустройство студии, и оказалось, что она обходится мне почти в 120 000 ₽ в месяц, включая ипотечный платеж. В тот момент я вспомнила известную поговорку «время — деньги».

В день сборки кухни приезжали электрики — ставить розетки, устанавливать лампу для чтения и вешать люстру. С люстрой тоже все пошло не так. Она безумно красивая, но ее хрустальные шарики практически все отклеились от держателей, и мы долго и упорно клеили их обратно, тихо матерясь. А когда наконец-то начали крепить к потолку, оказалось, что закладная под люстру не закреплена. Я позвонила застройщику, но тот сказал, что гарантийный срок кончился — «идите в сад». Так люстра поехала жить в душ.

Позже с этой проблемой мы все-таки обратились к застройщику с надеждой решить ее в рамках гарантии, но менеджеры в очередной раз послали нас со словами «гарантийный срок у вас истек», хотя не знаю, как еще надо было проверять ее при приемке. Повиснуть на ней?

А вот прораб отнесся к этому легко и просто и сказал «исправим». Заверил, что после праздников придут потолочники и все сделают. Но этого не случилось, и мы переделали закладную за свой счет. Опять.

Если честно, мозг уже стирает из памяти все сложности, но осталось ощущение, что пару месяцев я жила практически без выходных. Все свободное время было занято теми или иными делами со студией. А уж если дело касалось работ в квартире, зачастую мы уезжали из нее уже во втором часу ночи.

Самыми крупными тратами должны были стать кухня и бытовая техника. Если с кухней было все просто и понятно, то с техникой оказалось наоборот. Мало того что надо было выбрать что-то оптимальное по цене, функциональности и качеству, так еще и взять все сразу через интернет-магазин в рассрочку не получалось, если даты доставки товаров в заказе различались. А найти всю технику так, чтобы дата доставки совпала, было нереально. Плодить же тысячу и одну рассрочку — перспектива так себе.

Поэтому сначала в ближайшем офлайн-магазине я заказала основное: холодильник, посудомойку и стиралку. Они обошлись в 126 979 ₽ в рассрочку на 30 месяцев. Все остальное дозаказывала в интернете. Вся техника, от самой мелкой до крупной, стоила 207 417 ₽.

В комментариях к моим постам в Сообществе обсуждали, что кондиционер можно поставить по требованию жильцов, если будет жарко. Но во время ремонта случилась майская жара — стало понятно, что требований можно не дожидаться.

Модель кондиционера — как у меня в основной квартире, но менее мощная. Оставалось найти магазин, в котором она продавалась бы без сумасшедшей наценки и в рассрочку. Как я нашла, заказала, а потом неделю бегала за компанией с вопросом «А что там с моим заказом?!» — отдельная история. Очень умиляет, когда люди в ответ на «Какого хрена?» начинают возмущаться: «Вообще-то, это неприятно слышать. Как вы разговариваете?!»

Кондиционер доставили, но принимать его было некому. Его просто оставили под дверью на наш страх и риск. А вот с установкой нам повезло! Мастер должен был приехать 22 июня. И это в очередной раз затягивало окончание работ в студии, но внезапно он смог сделать это пораньше — восьмого числа.

А еще вот эти доставки с 08:00 до 22:00 у большинства компаний. Для кого они? Для людей без работы и какой-либо жизни? Вот как хочешь. Сиди весь день дома и жди, как Хатико. И они так мило предлагают: «Ну давайте мы доставим по другому адресу?» Как будто там есть выделенный Ждун. Или мое любимое: «Ну давайте в другой день». Как будто у меня появится желание просрать этот другой день на ожидание доставки. Поэтому я больше люблю самовывозы из ближайших ПВЗ. Жаль, что некоторые вещи никак оттуда не вывезешь.

Оставался еще один фундаментальный вопрос — цветовая гамма проекта. Внезапно меня потянуло сделать акцентную стену горчичного цвета. Я потратила полдня на поиски того самого идеального оттенка, на цветовые комбинации с ним, примеры интерьеров. Попутно взглянула даже на психологию цвета в интерьере.

В один из дней сгоняла в мебельный посмотреть живьем ткани для кровати, стульев и пуфа и попытаться их сфотографировать максимально близко по цветопередаче. По пути наткнулась на магазин красок, выпросила палитру и убежала с ней в мебельный подбирать краску для акцентных стен под крик в спину: «А вы точно ее вернете?» За 12 минут я подобрала четыре варианта и вернула палитру.

Обои от застройщика мне переклеили и покрасили после заказа кухни. Что могу сказать: даже если вы привлекаете проверенных мастеров, сюрпризов не избежать.

Мастер попытался усидеть на нескольких стульях и вместо тщательной работы начал спешить и косячить. Видимо, моя строгость и дотошность с прошлого ремонта почти за шесть лет забылась. В итоге цвет в коридоре лег неравномерно и стену пришлось перекрашивать.

За краской поехали в «Леруа Мерлен». Возвращаемся в студию, оклеиваем все малярным скотчем и красим коридор. Лень рабочего выливается мне в дорогой клининг и потерю времени. Убила бы! После устанавливаем на место все плинтусы, которые все же были сняты, собираем и устанавливаем привезенные шкаф и обувницу. Самостоятельно пытаемся оттереть торцы наличников от краски. Остальное оставляем клинингу.

По поводу цвета коридора — это оттенок Tikkurila L398. Могу сказать, что это лучшее решение! Он идеален: задает настроение всей квартире, при этом не мозолит глаза и не давит на психику. В этом же цвете будет пластиковая панель, закрывающая технический стояк, в ванной комнате. Правда, красить ее слой за слоем я задолбалась изрядно!

Мебель я заказывала в магазинах «Диван-ру», Moon и Veresk в рассрочку или с оплатой «Сплитом». Обошлось это в 125 440 ₽. Постельное и матрас купила в «Асконе». Декор собирала по маркетплейсам, постеры и рамки заказала на Homelly.art. Весь декор и текстиль обошелся в 51 000 ₽.

15 июня мы приехали добавить последние детали и сделать фото для объявления о сдаче. Перед съемкой муж попробовал включить полотенцесушитель, и обнаружилось, что он не работает. Вот это поворот! После установки мы его проверяли — он включался и грел. Пришлось разбирать и проверять контакты подключения.

В итоге один штатный контакт обрезали и переподключили провода на клеммы, обнаружившиеся в ящике с остатками после ремонта. Слава богу, я их не выкинула, а сложила с мыслью «вдруг пригодится».

Еще я умудрилась забыть заранее распечатать постер для ванной комнаты и купить цветы. Оказалось, что в выходные дни найти услуги печати под формат 40 × 50 см нереально! Из десяти организаций, указанных в «Яндексе» как работающие в тот момент, восемь не брали трубки, а в двух не было широкоформатной печати.

Пришлось идти в «Копирку» и делать все за бешеные 1035 ₽. Цветы купили в соседнем магазине и отсняли еще несколько фото. К сожалению, был вечер — необходимое для хорошей съемки солнышко уже ушло. Все фото я обработала и отправила риелтору.

Мы сдали студию за 68 500 ₽ без учета счетчиков. Весь объем трат на ремонт в итоге составил 785 780 ₽. Это больше, чем я планировала изначально. Но примерно столько пришлось бы заплатить за обустройство хоумстейджеру. Учитывая, что по факту многие покупки делались в рассрочку и я не сразу выплатила их полную стоимость, а студию уже сдала, думаю, это прекрасный расклад.

Самыми непредсказуемо затратными для меня оказались работы и материалы. Мы переносили и добавляли розетки, меняли и красили обои. С электриком и рабочим договорились на 60 000 ₽, а на деле это обошлось мне в 123 302 ₽.

Еще одним неприятным открытием для меня стала разница в цене товаров для аккаунтов «Яндекса» с «Плюсом» и без него. Она порой доходила до 20—30%, причем для меня как для обладателя подписки товары были дороже. Естественно, вопрос к техподдержке «Яндекса» ничего, кроме очередного разочарования в сервисе, не принес. С тех пор, если я что-то покупаю на «Маркете», делаю это с аккаунта, на котором «Плюс» не подключен.

В остальном я довольна ремонтом. Боюсь ли, что квартиру ушатают? Не особо. Мебель качественная, стены легко перекрасить. Если не заниматься вандализмом, то и через три года она будет выглядеть свежо.