Как мы сделали дизайнерский ремонт и хоумстейджинг в студии под аренду за 750 000 ₽

И уложились в бюджет

68
Как мы сделали дизайнерский ремонт и хоумстейджинг в студии под аренду за 750 000 ₽
Аватар автора

Марина Селезнева

сделала ремонт в студии с нуля

Страница автора

Благодаря продуманному ремонту и хоумстейджингу мою студию уже в первый день просмотров готовы были арендовать три человека.

Мы живем в Воронеже: я, муж и четверо детей. Раньше вшестером ютились в однушке. Но в 2020 году переехали в просторную трешку в новостройке.

Из окон нашей новой квартиры открывается красивый вид на Воронежское водохранилище и пятиэтажный клубный дом по соседству. Я сразу влюбилась в него и поняла, что нам нужна квартира в этом доме.

Тогда мы продали однушку, в которой жили раньше, и на эти деньги купили студию в том самом клубном доме. Квартиры стоили одинаково — не пришлось доплачивать.

Студию мы решили сдавать. Но сначала нужно было в нее вложиться: квартира была без отделки. Первые 200 000 ₽ дала взаймы моя мама. Я сказала ей, что отремонтирую студию по минимуму и буду сдавать. Но что-то пошло не так. В итоге я сделала там дизайнерский ремонт и потратила почти в четыре раза больше — свыше 750 000 ₽.

В статье расскажу, как мы с нуля отделали квартиру для аренды, как продумывали дизайн и на что обращали внимание при выборе материалов.

На полный ремонт студии площадью 38 м² мы потратили 750 690 ₽

Ремонт санузла205 740 ₽
Предчистовая отделка112 750 ₽
Чистовая отделка116 700 ₽
Кухня и мебель107 700 ₽
Разводка коммуникаций100 000 ₽
Техника46 000 ₽
Хоумстейджинг31 800 ₽
Текстиль и мелочи20 400 ₽
Доставка материалов9600 ₽

На полный ремонт студии площадью 38 м² мы потратили 750 690 ₽

Ремонт санузла205 740 ₽
Предчистовая отделка112 750 ₽
Чистовая отделка116 700 ₽
Кухня и мебель107 700 ₽
Разводка коммуникаций100 000 ₽
Техника46 000 ₽
Хоумстейджинг31 800 ₽
Текстиль и мелочи20 400 ₽
Доставка материалов9600 ₽
Так выглядит студия сейчас, с текстилем и декором
Так выглядит студия сейчас, с текстилем и декором

Почему мы выбрали эту студию

Дом. Мне очень нравится дом, в котором находится студия. Он кирпичный, новый — 2018 года постройки. Все соседи уже сделали ремонт и въехали в свои квартиры, так что звуки ремонта не мешают жить. В доме всего 60 квартир, и многие жильцы знают друг друга. В основном это интеллигентные и обеспеченные люди — так называемый средний класс, хотя большинство живет лучше среднего по воронежским меркам.

Двор. У дома своя территория, огороженная забором. Двор без машин: владельцы двух- и трехкомнатных квартир получали вместе с ними также места на подземной парковке, остальные паркуются за забором. Во дворе есть детская площадка и мангальная зона для всех жильцов.

Район экологичный, окруженный парком, на берегу водохранилища. Здесь есть все для комфортной жизни: школа, детский сад, поликлиника, магазины, остановки общественного транспорта, два университета, пристань, стоянка катеров и яхт, ресторан, санаторий. Район считается элитным: поблизости находятся дома местных олигархов.

Студия просторная — 38 м², из них 5 м² занимает санузел. Она находится на втором этаже. В квартире индивидуальное отопление и большое панорамное окно. Вид не самый живописный: во двор и старые частные дома, хотя вдалеке можно разглядеть водохранилище.

Вид из окна в трехкомнатной квартире, где мы живем с семьей. В пятиэтажном доме из красного кирпича находится наша студия
Вид из окна в трехкомнатной квартире, где мы живем с семьей. В пятиэтажном доме из красного кирпича находится наша студия

Наши планы

Квартира нам досталась без чистовой отделки. Но кое-какие работы уже выполнили застройщик и прежний хозяин. В студии был теплый пол, стяжка пола, разводка электрики и грубая шпаклевка стен.

Нам предстояло сделать покрытие пола, финишную отделку стен и потолка, установить розетки, выключатели и светильники. Санузел нужно было отделать полностью: сделать гидроизоляцию и стяжку пола, а потом уложить плитку и смонтировать сантехнику.

Где взяли деньги на ремонт и как планировали окупать вложения

Первые 200 000 ₽ на ремонт дала моя мама. Их мы решили потратить на отделку санузла. Остальную сумму заработали со временем — планировали уложиться в 500 000 ₽, включая мебель, технику, декор. Забегая вперед, скажу, что нам это почти удалось.

Ремонт мы планировали с таким подходом: аренда — это бизнес, а расходы на отделку — инвестиция. В первую очередь нужно было понять, за сколько можно сдать эту квартиру и стоит ли вкладывать в нее много.

Мы решили сдавать квартиру на долгий срок. К краткосрочной аренде не были готовы: нужно заниматься бронированием, заселять гостей и убирать за ними, к тому же могут попасться недобросовестные жильцы. Знакомые, которые сдавали жилье посуточно, рассказывали случаи, когда жильцы выносили мебель и технику, разбивали душевые кабины, стекла и шкафы, портили текстиль и курили, несмотря на запрет.

В 2020 году однушки и студии в Воронеже сдавали за 12 000—16 000 ₽ в месяц. Но это были квартиры со средним ремонтом, дешевой мебелью, пустующими квадратными метрами, неприглядной кухней и минимумом техники: холодильником, стиральной машиной, плитой, микроволновкой.

У нашей студии были преимущества: элитный район и дом, закрытая территория. Такой вариант с хорошим ремонтом можно было сдать дороже.

В то же время я понимала, что у нашей квартиры есть недостатки:

  • нет балкона;
  • парковка только за воротами;
  • тонкие стены — хорошо слышно соседей с одной стороны;
  • вид из окна на старый частный дом.

Я изучила рынок недвижимости в Воронеже и поняла, что после ремонта смогу сдавать свою студию за 20 000—30 000 ₽. Я изначально знала, что буду работать с арендаторами только по договору. Можно платить как физлицо НДФЛ 13% с доходов от сдачи недвижимости. То есть за год я могу заработать от 200 000 до 300 000 ₽ после вычета налогов. При таком сценарии вложения в квартиру окупятся за три-четыре года. Если оформить самозанятость, налог будет меньше, а значит, студия окупится еще быстрее.

Примерно такие квартиры в аренду предлагают в Воронеже. Это неплохой вариант, но у себя я хотела сделать по⁠-⁠другому. Источник: avito.ru
Примерно такие квартиры в аренду предлагают в Воронеже. Это неплохой вариант, но у себя я хотела сделать по⁠-⁠другому. Источник: avito.ru
Это объявление о сдаче в аренду нашей студии. Ее арендовали почти сразу после публикации. Источник: avito.ru
Это объявление о сдаче в аренду нашей студии. Ее арендовали почти сразу после публикации. Источник: avito.ru

Как я пробовала обойтись без дизайнера

Мне нравится заниматься ремонтом и самостоятельно продумывать дизайн. К моменту ремонта в студии у меня уже был неплохой опыт: с нуля отделала три квартиры, которые покупала для себя, жила там, а спустя время продавала. В ремонте и планировании мне иногда помогали муж и кум.

Я хотела сделать стильный и при этом функциональный ремонт, чтобы каждый квадратный метр «работал» и в студии было удобно и приятно жить. Но у ремонта в квартире для сдачи в аренду есть свои особенности. Самая важная — вандалоустойчивость. Гидроизоляция в санузле и на кухне, напольное покрытие, стены, мебель, техника — все должно служить долго, а при необходимости легко восстанавливаться.

План. Для начала я создала схему квартиры в программе «Дизайн интерьера 3D». Для этого мне хватило бесплатной версии.

План-схема студии с размерами, которую я выполнила в программе «Дизайн интерьера 3D». Наша студия имеет форму вытянутого прямоугольника длиной 11,6 м и шириной 3,3 м
План-схема студии с размерами, которую я выполнила в программе «Дизайн интерьера 3D». Наша студия имеет форму вытянутого прямоугольника длиной 11,6 м и шириной 3,3 м
В этой же программе я сделала 3D⁠-⁠план студии без размеров. При грамотном зонировании в квартире можно организовать полноценную спальню, гостиную и кухню
В этой же программе я сделала 3D⁠-⁠план студии без размеров. При грамотном зонировании в квартире можно организовать полноценную спальню, гостиную и кухню

Стиль. В студии мне хотелось воплотить средиземноморский стиль. В первую очередь это сочетание белого, сочного морского, зеленого и оливкового цветов. Для вдохновения искала картинки в интернете и использовала сайт houzz.ru — там я находила реальные дизайны квартир и планировки, идентичные моей.

Дизайн. Сначала я придумала дизайн санузла. Параллельно с его ремонтом начала продумывать дизайн остальной части квартиры. Например, я хотела поставить жалюзийный шкаф, купила светильники и планировала вписать в интерьер любимые барные стулья, которые покупала в «Икее» несколько лет назад. Мне казалось, что это просто.

Примерно такие интерьеры я использовала для вдохновения. Источник: eremont.ru
Примерно такие интерьеры я использовала для вдохновения. Источник: eremont.ru
Примерно такие интерьеры я использовала для вдохновения. Источник: eremont.ru
Примерно такие интерьеры я использовала для вдохновения. Источник: eremont.ru

Ошибки. На санузле все и закончилось. Я сама подобрала и купила материалы, сантехнику, декор, а также наняла мастера. В итоге санузел полностью отделала, но допустила ошибку: разместила стиральную машину практически на проходе.

Я надеялась, что она не будет мешать. А она мешала. Пришлось переносить дверной проем в уже отделанном помещении. Рабочие аккуратно срезали часть стены по плиточному шву и перенесли ее на другую сторону. Плитку при этом пришлось выкладывать заново.

После этого я решила обратиться к дизайнеру. Он не только предлагает интерьерные решения, но и занимается технической частью: готовит грамотные планы перегородок, освещения, расстановки мебели. Кроме того, хотелось вау-эффекта — а он, как мне кажется, достигается именно с дизайнером.

Как нашли дизайнера и сделали дизайн-проект

Дизайнера я искала по рекомендациям знакомых и в соцсетях. Смотрела только на личные проекты, даже если человек работал в студии дизайна. Еще обращала внимание на дизайн-проект и на то, что получилось на деле. Но мне не везло: кто-то был занят на других работах надолго, а для кого-то моя студия казалась слишком маленьким проектом.

Дизайнера Ольгу нашла случайно. Я зашла в магазин цветов и декора на центральной улице Воронежа, а оказалось, что это целая дизайн-студия. В первую очередь мне понравилось само помещение студии — красивое и уютное.

Ольга показала фотографии реальных квартир своих клиентов, среди которых я увидела знакомых. Мне понравились ее работы, и мы заключили договор.

С дизайнером мы заключили договор. Согласно ему все работы состояли из трех этапов: эскизного проекта, компьютерной графики и рабочего проекта
С дизайнером мы заключили договор. Согласно ему все работы состояли из трех этапов: эскизного проекта, компьютерной графики и рабочего проекта
С дизайнером мы заключили договор. Согласно ему все работы состояли из трех этапов: эскизного проекта, компьютерной графики и рабочего проекта

Ольга очень точно поняла мое задание: минимальными средствами сделать проект, который окупит себя за три-четыре года. Я делилась с ней идеями и говорила, с какими материалами готова работать. Дала конкретные артикулы предметов, которые уже были в квартире: керамогранита, плитки, светильников. Ольга предлагала свои решения.

В итоге на полу мы решили выложить керамогранит, оштукатуренные стены просто покрасить, а потолок оставить бетонным. В интерьер вписали жалюзийный шкаф, который я собиралась сделать самостоятельно, мои светильники и барные стулья.

Для зонирования Ольга предложила использовать витраж. Я вспомнила, что у мамы на чердаке хранится авторский витраж, который я когда-то забрала у воронежской художницы за бутылку виски. Он отлично подошел к интерьеру, стал его акцентом и поделил квартиру на кухню-гостиную и спальню.

Так выглядит интерьер квартиры в дизайн-проекте. Главным акцентом стал витраж, который я когда⁠-⁠то купила у местной художницы
Так выглядит интерьер квартиры в дизайн-проекте. Главным акцентом стал витраж, который я когда⁠-⁠то купила у местной художницы

Работа над дизайном заняла примерно месяц. Кроме визуальной части Ольга подготовила технические планы: развертку стен, по которой рабочие возводили перегородки, электрику, план пола с раскладкой плитки, план кухни, по которому я заказала модули.

Дизайн-проект стоил 37 000 ₽. Рада, что обратилась за ним к дизайнеру. В ходе ремонта я поняла, что даже самый красивый интерьер, который есть в голове, невозможно воплотить без правильных чертежей.

Так выглядели мои попытки разместить мебель, кухню и технику в программе «Дизайн интерьера 3D». После них я поняла, что к дизайнеру обратиться обязательно надо
Так выглядели мои попытки разместить мебель, кухню и технику в программе «Дизайн интерьера 3D». После них я поняла, что к дизайнеру обратиться обязательно надо
А это планировочное решение дизайнера
В интерьер хорошо вписался встроенный шкаф с жалюзийными дверцами по моей задумке и барные стулья, которые у меня уже были
В дизайн-проекте есть буфет, но я решила его не ставить: для хранения посуды достаточно кухонного гарнитура, поэтому не вижу смысла тратить деньги на буфет

Где покупали материалы

Это был мой четвертый ремонт, и к тому времени я знала строительный рынок Воронежа от и до. Почти во всех магазинах отделочных материалов у меня были дисконтные карты с максимальными скидками — до 20%.

Вот в каких магазинах я закупалась:

  1. «Касторама» — душевой поддон и перегородка, сифон, зеркальный шкаф. На все это были хорошие скидки — до 50%.
  2. «Леруа Мерлен» — дешевая плитка, инсталляция для унитаза, керамогранит, шпаклевка, штукатурка, гипсокартон и профили для него, первая партия липовой вагонки, расходные материалы типа валиков и шпателей. Там же я брала комплектующие для шкафов и полок: мебельные щиты, ЛДСП, жалюзийные дверки, петли, ручки.
  3. Торговый дом «Квартал» — вторая партия вагонки. Здесь она стоила в два раза дешевле, чем в «Леруа Мерлене».
  4. «Сима-ленд» — кухонная мебель, смеситель, раковина, светильники в зону кухни, текстиль. На этом сайте я заказывала товары по оптовым ценам благодаря программе «Большая семья» для многодетных родителей.
  5. «Твой дом» — краска для мебели и стен со скидкой 20%.
  6. «Хофф» — кровать, письменный стол.
  7. «Икея» — полки для картин, светильники в столовую зону и коридор.
  8. База деревообработки — мебельный щит из бука для полок и рамы витража.
  9. «Термшоп» — встроенные смесители.
  10. «Техпорт» — унитаз. Мне не понравилось, что работники самовывоза донесли коробку с унитазом до машины за 500 ₽ — а это всего пять ступеней вниз. На мой взгляд, это слишком дорого.
  11. «Онлайн-трейд» — практически вся техника: стиральная машина, варочная панель, духовой шкаф.
  12. «Яндекс-маркет» — холодильник.

Дальше расскажу, где искали мастеров и как делали ремонт. Мы разбили его на два этапа: сначала полностью отделали санузел, потом — основное пространство.

Ремонт санузла

Мастер. Для ремонта санузла я наняла Дмитрия. Этого мастера посоветовали соседи по квартире, где я живу. Работалось с ним легко: я показывала на бумаге, где и что разместить, а он монтировал трубы под этот план. Дмитрий полностью отремонтировал ванную: сделал стяжку пола, разводку сантехники и электрики, гидроизоляцию, уложил плитку и установил сантехнику.

Работа заняла примерно три недели. Мне очень понравился результат, поэтому позже я попросила Дмитрия уложить плитку на полу в остальной части квартиры. За все заплатила ему около 80 тысяч рублей. Часть материалов мастер приносил сам из своих запасов или покупал, поэтому назвать точную сумму именно за работу сложно.

Наша смета, где в первых строках как раз идут траты на санузел
Наша смета, где в первых строках как раз идут траты на санузел

Расскажу детальнее, как и что сделали.

Душевая. Вместо ванной мы сделали душевую зону — мне кажется, так просторнее и гигиеничнее. К тому же, если поддон в душевой повредится, мы можем его покрасить или заменить. Это будет дешевле, чем ремонтировать или менять ванну. Перегородку в душевой тоже легко заменить. За поддон мы заплатили 6000 ₽, за перегородку с зеркальными вставками — еще 11 000 ₽.

Застройщик предусмотрел в ванной пятисантиметровое углубление в стене. В этой нише мы разместили коммуникации, в том числе встраиваемые смесители — они обошлись в 25 000 ₽. Всю эту конструкцию закрыли влагостойким гипсокартоном. Материал для этих конструкций, включая гипсокартон и металлический профиль, я купила в «Леруа Мерлене» за 8000 ₽.

Плитка. Стены санузла мы полностью покрыли керамической плиткой, а пол — керамогранитом. В качестве основной плитки я выбрала самую дешевую белую из «Леруа Мерлена» — она обошлась в 11 200 ₽. Еще купила акцентную плитку, чтобы выделить зону душевой и фартук над раковиной. Выбрала яркую глазурованную плитку в форме вытянутого кирпичика бренда «Керама Марацци» — он мне нравится по качеству и условиям: если после ремонта будут остатки, их можно сдать обратно в магазин. За эту плитку мы отдали 4400 ₽.

Сантехника. Дмитрий установил подвесной унитаз, инсталляцию для него и гигиенический душ рядом. Инсталляция для унитаза Grohe стоила 10 500 ₽ и показала себя хорошо — за два года никаких нареканий. За унитаз мы отдали 8000 ₽, со временем его можно заменить. Раковину купили небольшую, прямоугольной формы, за 3500 ₽.

Полотенцесушитель выбирали только электрический: боялись, что водяной потечет. Еще для меня было важно, чтобы он был с кнопкой выключения: так можно контролировать температуру в ванной и экономить электричество. Заказали его на «Озоне» за 5100 ₽.

Санузел во время ремонта: возвели гипсокартонные конструкции и установили инсталляцию для унитаза
Санузел во время ремонта: возвели гипсокартонные конструкции и установили инсталляцию для унитаза
Так выглядит все после установки унитаза
Так выглядит все после установки унитаза

Столешница. Раковину мы поместили на столешницу из сосны. Для этого купили мебельный щит в «Леруа Мерлене» за 1200 ₽ и покрыли его маслом фирмы Rubio Monocoat. Это масло мы использовали и раньше при ремонте. Мне понравилось, что оно подходит для непрофессионалов: с одного слоя создает хорошее покрытие. Вода не проникает в поры и не оставляет пятен.

Если покрытие испортится, его можно быстро восстановить — в квартире для аренды это особенно важно. Например, на столешницу в трехкомнатной квартире я пролила химический состав. Он размыл масло, и осталось пятно. Тогда я сняла верхний слой с дерева шлифовальным диском, снова покрыла маслом, и столешница стала как новая.

Санузел во время ремонта: Дмитрий сделал гидроизоляцию, стяжку пола, разводку сантехники, каркас для душевого поддона, гипсокартонные конструкции. Потолок я решила покрасить самостоятельно белой краской
Санузел во время ремонта: Дмитрий сделал гидроизоляцию, стяжку пола, разводку сантехники, каркас для душевого поддона, гипсокартонные конструкции. Потолок я решила покрасить самостоятельно белой краской
Санузел после ремонта: осталось доделать совсем немного. В помещении мне хотелось простора и легкости. Для этого я использовала зеркала, под столешницу не стала устанавливать стиральную машину, а купила красивый хромированный сифон и оставила пустое пространство
Санузел после ремонта: осталось доделать совсем немного. В помещении мне хотелось простора и легкости. Для этого я использовала зеркала, под столешницу не стала устанавливать стиральную машину, а купила красивый хромированный сифон и оставила пустое пространство
1/2
Санузел во время ремонта: Дмитрий сделал гидроизоляцию, стяжку пола, разводку сантехники, каркас для душевого поддона, гипсокартонные конструкции. Потолок я решила покрасить самостоятельно белой краской

Шкафы. Шкаф для белья мы спроектировали и сделали с кумом. Для него тоже купили мебельный щит за 3000 ₽ в «Леруа Мерлене» — нам его распилили там же. Еще понадобилось четыре жалюзийные дверцы — каждая стоила 850 ₽.

Кум собрал шкаф, а я покрасила. Для начала покрыла зеленым маслом для уличной мебели бренда V33 — банка объемом 0,75 л стоила 800 ₽. Потом я создала эффект состаренности: натерла воском, покрыла слоем белой краски и местами сняла ее шпателем. Краска, которая въелась в текстуру дерева, осталась, а остальное ушло вместе с воском.

7200 ₽
мы заплатили за материалы для бельевого шкафа

Зеркальный шкаф мы купили в «Кастораме» за 6000 ₽. На него установили светильник за 1000 ₽. Второй источник света — светильник-таблетка на потолке.

Этим маслом я покрыла столешницу в ванной. Оно довольно дорогое — сейчас объем 0,275 л стоит около 5000 ₽. Но результат мне нравится, а расход у него маленький: одной банки мне хватило на деревянные поверхности и в трехкомнатной квартире, и в студии. Источник: eparket.com
Этим маслом я покрыла столешницу в ванной. Оно довольно дорогое — сейчас объем 0,275 л стоит около 5000 ₽. Но результат мне нравится, а расход у него маленький: одной банки мне хватило на деревянные поверхности и в трехкомнатной квартире, и в студии. Источник: eparket.com
Так выглядит шкаф с эффектом состаренности, который мы сделали сами. На мебельный щит, дверцы, петли и ручки потратили 6400 ₽, на краску — еще 800 ₽
Так выглядит шкаф с эффектом состаренности, который мы сделали сами. На мебельный щит, дверцы, петли и ручки потратили 6400 ₽, на краску — еще 800 ₽

На отделку санузла мы потратили 205 740 ₽

Укладка плитки42 300 ₽
Встраиваемые смесители Lemark25 000 ₽
Монтаж сантехники и мебели20 000 ₽
Унитаз и инсталляция Grohe18 500 ₽
Душевая кабина: поддон, стеклянная перегородка17 000 ₽
Настенная плитка, 39 м²15 600 ₽
Раковина, смеситель для раковины и гигиенический душ Iddis13 500 ₽
Разводка сантехники и электрики12 500 ₽
Влагостойкий гипсокартон, металлический профиль8000 ₽
Материалы для бельевого шкафа6400 ₽
Зеркальный шкаф6000 ₽
Полотенцесушитель Indigo5100 ₽
Керамогранит, 8 м²3840 ₽
Гидроизоляция и стяжка пола: материалы и работа3500 ₽
Масло Rubio Monocoat для столешницы, 0,275 л3500 ₽
Светильники3000 ₽
Столешница и кронштейны1200 ₽
Масло для уличной мебели V33, 0,75 л800 ₽

На отделку санузла мы потратили 205 740 ₽

Укладка плитки42 300 ₽
Встраиваемые смесители Lemark25 000 ₽
Монтаж сантехники и мебели20 000 ₽
Унитаз и инсталляция Grohe18 500 ₽
Душевая кабина: поддон, стеклянная перегородка17 000 ₽
Настенная плитка, 39 м²15 600 ₽
Раковина, смеситель для раковины и гигиенический душ Iddis13 500 ₽
Разводка сантехники и электрики12 500 ₽
Влагостойкий гипсокартон, металлический профиль8000 ₽
Материалы для бельевого шкафа6400 ₽
Зеркальный шкаф6000 ₽
Полотенцесушитель Indigo5100 ₽
Керамогранит, 8 м²3840 ₽
Гидроизоляция и стяжка пола: материалы и работа3500 ₽
Масло Rubio Monocoat для столешницы, 0,275 л3500 ₽
Светильники3000 ₽
Столешница и кронштейны1200 ₽
Масло для уличной мебели V33, 0,75 л800 ₽

Черновой ремонт жилой зоны и кухни

Мастера. Я нашла их в воронежской группе «Приму в дар, отдам даром» в соцсетях. Обзвонила контакты по рекомендациям и остановилась на Руслане: он быстро приехал, посмотрел на объект и согласился взяться за работу.

В бригаде Руслана работало четыре человека. Мне показалось, что они умеют все: грамотно читают чертежи, делают разводку электрики, обшивают стены вагонкой, кладут плитку, собирают мебель. Примерно за месяц они закончили работы, и результатом я тоже осталась довольна. Мне есть с чем сравнивать. Во время ремонта трехкомнатной квартиры постоянно казалось, что меня разводят: цены явно не соответствовали качеству, многих рабочих приходилось увольнять.

Были и ошибки, но мастера из бригады Руслана легко и быстро их исправляли. Например, розетку на фартуке кухни они разместили на 10 см ниже, чем на плане дизайнера. Когда мы пришли устанавливать барную стойку, она уперлась в розетку. Рабочие сняли плитку, перенесли розетку и вернули плитку на место. Плитку взамен демонтированной купили за свой счет.

Цены бригада назвала перед работами, и они не менялись в процессе. Договор не заключали — знаю, что это рискованно, но тогда мне это не казалось обязательным. Всего я им заплатила около 60 тысяч рублей.

Отдельные мелкие работы выполняли мастера, которых я находила по рекомендациям. Например, так мне сделали гидроразводку на кухне, теплый пол и двери.

Вот перечень работ, которые они выполнили. Я не помню, сколько стоила каждая работа отдельно, потому что записывала траты на материалы вместе с работой
Вот перечень работ, которые они выполнили. Я не помню, сколько стоила каждая работа отдельно, потому что записывала траты на материалы вместе с работой

Электроразводка. Расположение розеток и выключателей мы спланировали вместе с дизайнером. Старались вносить лишь минимальные изменения в электроразводку, которая осталась от прошлых владельцев студии.

Я выбрала надежные розетки и выключатели, чтобы как минимум 10 лет не вызывать электрика и не ремонтировать. По рекомендации электрика купила серию Valena с пружинными механизмами. Всего установили 10 розеток и пять выключателей — на них потратили 5000 ₽.

Еще по всей квартире мастер сделал теплый пол, поскольку мы планировали уложить керамогранит.

Освещению уделили особое внимание. В основном пространстве студии предусмотрели несколько источников света:

  • 12 маленьких светильников по периметру кухни-гостиной — 8500 ₽;
  • подсветку обеденной зоны — подвесной светильник «Ранарп» из «Икеи» за 2000 ₽;
  • светодиодную подсветку столешницы — 3000 ₽;
  • верхний свет в спальне — люстру с «Авито» за 1500 ₽;
  • большой светильник в прихожей — 6000 ₽.

Еще мы поменяли электрические автоматы в щитке на более надежные — уже не помню, сколько это стоило. Многие материалы для разводки сантехники и электричества покупали сами мастера, поэтому я считала их вместе с работой.

Гипсокартонные конструкции. Из гипсокартона мы сделали несколько конструкций:

  • опущенный потолок;
  • перегородку, которая разделила студию на две части — кухню-гостиную и спальню;
  • перегородку для встроенного шкафа;
  • обрамление окна.

По дизайн-проекту на обрамлении окна должна быть живопись — раскидистая сосна. Идея этой живописи в следующем: сто лет назад на месте нашего дома был питомник прибалтийского растениевода Иоганна Карлсона. Некоторые его растения до сих пор можно увидеть поблизости. Но до росписи у меня руки пока не дошли.

Так выглядела зона окна до ремонта
На этом месте теперь гипсокартонная конструкция, а батарея закрыта декоративной решеткой
Так выглядит гипсокартонная конструкция у окна в реальности
А так — в дизайн-проекте: на обрамлении окна есть живопись с сосной. Идея мне нравится, но я еще не успела ее сделать в реальном интерьере
Похожая сосна стоит у нашего дома — это памятник природы, охраняемый государством

Шпаклевка. Стены в студии уже были ошпаклеваны, но предстояло сделать финишную шпаклевку. Этим занималась женщина из бригады Руслана. Я не просила ее выравнивать стены, потолок и гипсокартонные конструкции идеально — достаточно, чтобы они выглядели гладкими и аккуратными. За неделю все было готово.

Потолок. Я сразу решила не делать натяжной потолок — мне кажется, он делает из квартиры пластиковый ящик. Дизайнер предложила сделать потолки на разных уровнях, чтобы зонировать вытянутое помещение. В итоге над прихожей и спальней мы опустили их на 20 см с помощью гипсокартонной конструкции, а в зоне кухни-гостиной оставили бетонный потолок и жидкими гвоздями прикрепили на него фальшбалки.

Я выбрала три толстые и массивные балки — купила их в интернет-магазине «Лавон» по 2500 ₽ за штуку. Еще 1000 ₽ заплатила за доставку до квартиры.

На фото видны фальшбалки и заниженный потолок над прихожей
На фото видны фальшбалки и заниженный потолок над прихожей

На черновой ремонт потратили 185 250 ₽

Гипсокартон и профили30 500 ₽
Монтаж гипсокартонных конструкций30 000 ₽
Электропровода, монтаж освещения30 000 ₽
Шпаклевка стен и потолка: работа26 750 ₽
Светильники, светодиоды21 000 ₽
Управление теплым полом: работа и материалы13 000 ₽
Шпаклевка «Даногипс», 8 банок8800 ₽
Фальшбалки с доставкой, 3 шт.8000 ₽
Малярная сетка и малярный скотч5000 ₽
Выключатели и розетки5000 ₽
Разводка труб для кухни: работа и материалы3500 ₽
Радиаторные решетки, 2 шт.2000 ₽
Монтаж фальшбалок1500 ₽
Жидкие гвозди200 ₽

На черновой ремонт потратили 185 250 ₽

Гипсокартон и профили30 500 ₽
Монтаж гипсокартонных конструкций30 000 ₽
Электропровода, монтаж освещения30 000 ₽
Шпаклевка стен и потолка: работа26 750 ₽
Светильники, светодиоды21 000 ₽
Управление теплым полом: работа и материалы13 000 ₽
Шпаклевка «Даногипс», 8 банок8800 ₽
Фальшбалки с доставкой, 3 шт.8000 ₽
Малярная сетка и малярный скотч5000 ₽
Выключатели и розетки5000 ₽
Разводка труб для кухни: работа и материалы3500 ₽
Радиаторные решетки, 2 шт.2000 ₽
Монтаж фальшбалок1500 ₽
Жидкие гвозди200 ₽

Чистовая отделка

Пол. Мы выложили его керамогранитом по всей квартире. Укладывали единым полотном без порожков и переходов. Плинтус везде, кроме прихожей, сделали из того же керамогранита. За материал заплатили 14 400 ₽, за работу — еще 27 000 ₽.

По моему опыту, керамогранит практически не царапается и хорошо моется. У нас он пережил много падений мелких предметов. Но не советую использовать керамогранит в квартире без теплого пола: этот материал очень холодный.

Жалею, что выбрала мелкие плитки. Если бы я делала ремонт сейчас, то укладывала бы максимально крупные. Так будет меньше швов, которые требуют отдельного ухода: хорошо вычистить их можно только паром или жесткой бытовой химией.

Стены. Почти все стены в студии я покрасила сама. Мне нравится этот процесс, никому его не доверяю. Для работы использовала белую краску Timantti 20 от Teknos. Она стоила 6000 ₽ за 9 литров — двух таких банок хватило на 80 м² поверхности в три слоя. Мне нравится эта краска: она легко наносится. Если стены испачкаются, их легко мыть, краска не растекается при трении и устойчива к абразивным средствам. Расходники обошлись еще в 1500 ₽: три валика, три катушки малярного скотча и укрывная пленка.

Деревянная панель в прихожей. По моей задумке, она должна была выглядеть единым полотном без текстуры дерева. Поэтому я купила дорогую липовую вагонку по 2000 ₽ за 1 м² — понадобилось 10 м². В качестве плинтуса взяла импрегнированную доску, то есть обработанную по технологии глубокой пропитки древесины. Выбирала под цвет керамогранита на полу.

Вагонку я покрасила с обеих сторон, чтобы законсервировать дерево. Для этого использовала краску V33 Decolab цвета «кунжут» — такую я видела только в «Леруа Мерлене». Мне хватило одной банки 0,75 л за 900 ₽. Она дала приятный теплый цвет, и за год ни одной трещины не образовалось.

Я осталась довольна результатом и теперь всем знакомым рекомендую не колеровать краску, а покупать готовую. Во всех банках готовой краски одинаковый цвет, и при необходимости можно просто докупить ее. При колеровке этого добиться сложно: оттенки могут различаться.

Фартук. Для него мы использовали плитку «кабанчик». Обычно фартук делают шириной 60 см. Но мы отказались от верхних шкафов, поэтому сделали его выше — 1,5 м. Такой же плиткой выложили смежную стену, а сверху прикрепили сосновые бруски. За 12 м² плитки в «Леруа Мерлене» заплатили 9600 ₽.

Межкомнатная дверь в студии только одна — в санузел. Мы ее купили на распродаже: полотно обошлось в 3000 ₽, а за наличники, доборы, ручку, петли и доставку заплатили еще 7000 ₽. Установка стоила 2000 ₽. Комплект доборов не пригодился, вернули их в магазин — нам отдали 1500 ₽. Итого за дверь с установкой заплатили 10 500 ₽ вместе с установкой. Я считаю, что это недорого. Для сравнения: каждый комплект дверей в трехкомнатной квартире нам обошелся в 25 500 ₽, а там у нас шесть дверей.

Так в дизайн-проекте выглядит прихожая
Так в дизайн-проекте выглядит прихожая
А это она после ремонта. На полу — керамогранит, в качестве плинтусов — импрегнированная доска. Нижняя часть стены обшита окрашенной вагонкой, верхняя покрыта белой краской. Осталось добавить штрихи в виде полки, зеркала и декора
А это она после ремонта. На полу — керамогранит, в качестве плинтусов — импрегнированная доска. Нижняя часть стены обшита окрашенной вагонкой, верхняя покрыта белой краской. Осталось добавить штрихи в виде полки, зеркала и декора
1/2
Так в дизайн-проекте выглядит прихожая

На чистовую отделку мы потратили 116 700 ₽

Укладка керамогранита27 000 ₽
Вагонка20 000 ₽
Керамогранит14 400 ₽
Краска Teknos Timantti 20, 2 банки по 9 л12 000 ₽
Укладка плитки в кухонной зоне12 000 ₽
Дверь в санузел с установкой10 500 ₽
Плитка для кухонной зоны9600 ₽
Укладка вагонки5000 ₽
Затирка для плитки2500 ₽
Сосновые бруски над плиткой на кухне2000 ₽
Краска V33 Decolab, 1 банка 0,75 л для вагонки900 ₽
Импрегнированные доски, 2 шт.800 ₽

На чистовую отделку мы потратили 116 700 ₽

Укладка керамогранита27 000 ₽
Вагонка20 000 ₽
Керамогранит14 400 ₽
Краска Teknos Timantti 20, 2 банки по 9 л12 000 ₽
Укладка плитки в кухонной зоне12 000 ₽
Дверь в санузел с установкой10 500 ₽
Плитка для кухонной зоны9600 ₽
Укладка вагонки5000 ₽
Затирка для плитки2500 ₽
Сосновые бруски над плиткой на кухне2000 ₽
Краска V33 Decolab, 1 банка 0,75 л для вагонки900 ₽
Импрегнированные доски, 2 шт.800 ₽

Обустройство квартиры

Я считаю, что для долгосрочной аренды квартиру не обязательно полностью обставлять. Часто квартиры сдают просто со свежей отделкой. Для длительного проживания арендаторы готовы покупать и привозить свое: технику, мебель, текстиль. Но в дорогих квартирах должно быть все необходимое для жизни.

Расскажу, как мы обставили нашу студию.

Кухня. Мы решили делать кухню без верхних навесных шкафов. Старались найти вариант подешевле и заказали пять отдельных модульных шкафов белого цвета. Шкафы связывали между собой щелевыми планками для столешницы. В результате получилась угловая кухня: длинная сторона — 2,9 м, короткая — 1,2 м.

Шкафы и кухню мы проектировали и собирали вместе с кумом: он в прошлом мебельщик и сейчас иногда рад вернуться к этому занятию.

Так выглядит стыковочная планка для столешницы. Нам понадобились четыре штуки. Источник: market.yandex.ru
Так выглядит стыковочная планка для столешницы. Нам понадобились четыре штуки. Источник: market.yandex.ru
Из подобных модулей я составила кухонный гарнитур. Источник: sima-land.ru
Из подобных модулей я составила кухонный гарнитур. Источник: sima-land.ru

Со временем мы поняли, что кухня оказалась слабым местом квартиры. ЛДСП, из которого она сделана, не отличается влагостойкостью, столешница тоже быстро набухает, в ней много стыков. А самым слабым звеном стал пристенный плинтус, который расплавился возле газовой плиты. После первого арендатора я просто заменила планку плинтуса, который остался после установки кухни. А потом мне снова придется решать этот вопрос, и я пока не знаю как: снова покупать плинтус, который расплавится, — не дело.

С кухней мы заказали две столешницы и составили из них барную стойку длиной 1,5 м. Вместе с соединительными уголками и кронштейнами стойка вышла на 5200 ₽.

Еще сделали дополнительный модуль для холодильника. Для этого купили в «Леруа Мерлене» щит ЛДСП размером 2,7 м и там же распилили. Важно предусмотреть ножки для такого шкафа, чтобы предохранить его от влаги во время мытья полов. Дома мы собрали его сами. В итоге модуль обошелся всего в 1200 ₽.

Позже фасады кухни и шкафа для холодильника я покрасила краской V33 Renovation Perfection оливкового цвета. Каждая банка стоила 1000 ₽ — ушло две банки по 0,75 л.

Я не считала, сколько стоили кухонные шкафы и фурнитура по отдельности. Но на весь комплект со шкафами, мойкой, смесителем, барной стойкой и шкафом для холодильника мы потратили 35 000 ₽. За установку не платили: кухню собирал кум. Фильтр для очистки воды обошелся еще в 2700 ₽.

Кум Сергей монтирует цоколь почти готовой кухни
На этом фото видно, каким были цоколь и вся кухня до и после окрашивания
На заднем плане можно увидеть шкаф для холодильника, который мы тоже изготовили самостоятельно из щита ЛДСП
Уже после установки кухни мы купили фильтр для воды за 2700 ₽. Его установил муж на стенке шкафа под раковиной
Левый рычажок смесителя — для фильтрованной воды. Сам смеситель стоил 4000 ₽

Мебель. Гипсокартонную конструкцию для встроенного шкафа мы смонтировали на этапе предчистовой отделки — об этом я уже рассказывала. Сам шкаф спроектировали и собрали вместе с кумом. Каркас сделали из распиленных щитов ЛДСП — за них отдали 5000 ₽. Еще использовали неокрашенные жалюзийные дверцы — восемь штук за 7200 ₽. Потом я покрасила их той же краской, что и кухню. Когда жалюзийные дверки выйдут из моды, их можно будет поменять.

Центром квартиры стал витраж, который у меня уже был. Знакомые мастера за 12 500 ₽ оформили витраж в раму из бука. Они же привезли ее и смонтировали на гипсокартонной перегородке. Для этого также изготовили подоконник для витража.

Еще дизайнер посоветовала мне повесить открытую полку на кухне, чтобы облегчить ее внешний вид и добавить декор на открытые пространства. Полки и подоконник для витража мы сделали тоже из мебельного щита — заплатили за них 4000 ₽. Потом раму, подоконник для витража и полки на кухне я покрыла маслом Rubio Monocoat. Оно осталось у нас после покрытия столешницы в ванной.

Из мебели еще взяли металлическую кровать и письменный стол в «Хоффе», ортопедический матрас на «Авито» со склада и офисное кресло в «Икее». Над столом повесили деревянные полки в стиле «Икеи», которые сделали сами из ЛДСП.

Икеевские барные стулья «Франклин» у нас уже были. Мы с мужем покупали их еще в начале супружеской жизни — 12 лет назад. Эти стулья легкие, до сих пор выглядят как новые, не загромождают пространство. Когда я пишу эту статью, магазины «Икея» в России закрыты, но если повезет, такие стулья можно найти на «Авито».

Собираем с кумом шкаф, уже сделали каркас. В этом шкафу скрылись газовый котел и вентиляционное отверстие
Собираем с кумом шкаф, уже сделали каркас. В этом шкафу скрылись газовый котел и вентиляционное отверстие
Так выглядит готовый шкаф: мы установили маленькие и большие дверцы из «Леруа Мерлена» и покрасили их в цвет кухни. На фото также можно увидеть бетонный потолок с фальшбалками
Так выглядит готовый шкаф: мы установили маленькие и большие дверцы из «Леруа Мерлена» и покрасили их в цвет кухни. На фото также можно увидеть бетонный потолок с фальшбалками
1/2
Собираем с кумом шкаф, уже сделали каркас. В этом шкафу скрылись газовый котел и вентиляционное отверстие
Такие стулья, как у нас, еще можно найти на «Авито». Источник: avito.ru
Такие стулья, как у нас, еще можно найти на «Авито». Источник: avito.ru

На кухню и мебель мы потратили 107 700 ₽

Кухонные шкафы, комплектующие и фурнитура19 600 ₽
Кровать14 000 ₽
Рама для витража с установкой12 500 ₽
Деревянные полки и кронштейны10 000 ₽
Матрас10 000 ₽
Жалюзийные дверцы для встроенного шкафа, 8 шт.7200 ₽
Барная стойка5200 ₽
Мебельный щит для встроенного шкафа5000 ₽
Мойка5000 ₽
Смеситель4000 ₽
Плинтус между столешницей и стеной, щелевые планки, ножки для шкафов4000 ₽
Рабочее кресло3500 ₽
Фильтр для очистки воды2700 ₽
Краска V33 Renovation Perfection, 2 банки по 0,75 л2000 ₽
Письменный стол1800 ₽
Шкаф для холодильника1200 ₽

На кухню и мебель мы потратили 107 700 ₽

Кухонные шкафы, комплектующие и фурнитура19 600 ₽
Кровать14 000 ₽
Рама для витража с установкой12 500 ₽
Деревянные полки и кронштейны10 000 ₽
Матрас10 000 ₽
Жалюзийные дверцы для встроенного шкафа, 8 шт.7200 ₽
Барная стойка5200 ₽
Мебельный щит для встроенного шкафа5000 ₽
Мойка5000 ₽
Смеситель4000 ₽
Плинтус между столешницей и стеной, щелевые планки, ножки для шкафов4000 ₽
Рабочее кресло3500 ₽
Фильтр для очистки воды2700 ₽
Краска V33 Renovation Perfection, 2 банки по 0,75 л2000 ₽
Письменный стол1800 ₽
Шкаф для холодильника1200 ₽

Техника. Мы купили только самое необходимое: холодильник, варочную панель, духовку, стиральную машину. А вот микроволновку, посудомоечную машину и телевизор решили не покупать. Не стали привозить в квартиру мелочи: фен, утюг, сушилку, пылесос и гладильную доску. Как показывает опыт, арендаторы заселяются в квартиру надолго и готовы многое купить самостоятельно.

Но позже, пообщавшись с арендаторами, я поняла, что микроволновка нужна больше, чем духовка. В духовке редко кто готовил, а про микроволновку спрашивали все. Когда-нибудь обязательно ее куплю.

Духовку устанавливал кум, стиральную машину — муж
Духовку устанавливал кум, стиральную машину — муж

Окна студии выходят на южную сторону, и летом в квартире очень жарко. Поэтому без кондиционера в нашей студии никак. Мастера по установке кондиционеров посоветовали соседи по квартире, где я живу.

Кондиционер мы купили в «Онлайн-трейде» за 15 500 ₽. За работу заплатили еще 12 000 ₽. Для Воронежа это дорого. Такая цена получилась, потому что я попросила повесить внутренний блок в середине комнаты, а не возле окна. К тому же слив конденсата нужно было отвести не на улицу, а в канализацию.

У вентиляционного отверстия два выхода: в шкафу и в спальне около кондиционера. Так мы обеспечили естественную вентиляцию и в шкафу с газовым котлом, и в комнате
У вентиляционного отверстия два выхода: в шкафу и в спальне около кондиционера. Так мы обеспечили естественную вентиляцию и в шкафу с газовым котлом, и в комнате

На технику мы потратили 73 500 ₽

Кондиционер с установкой27 500 ₽
Стиральная машина14 000 ₽
Духовой шкаф12 000 ₽
Холодильник12 000 ₽
Варочная панель5500 ₽
Установка варочной панели2500 ₽

На технику мы потратили 73 500 ₽

Кондиционер с установкой27 500 ₽
Стиральная машина14 000 ₽
Духовой шкаф12 000 ₽
Холодильник12 000 ₽
Варочная панель5500 ₽
Установка варочной панели2500 ₽

Мелочи. По дизайн-проекту стена в зоне спальни должна быть украшена постерами, рамами и другим декором. Для этого мы купили четыре полки для картин в «Икее», по 550 ₽ за каждую. В прихожую взяли несколько крючков для одежды и недорогое зеркало, которое подходило по дизайн-проекту.

На мой взгляд, текстиль в квартире для долгосрочной аренды — вещь необязательная. Обычно арендаторы готовы купить его на свой вкус. Но мы несколько раз сдавали квартиру посуточно, поэтому предусмотрели все необходимое для варианта «заезжай и живи». Купили непромокаемый наматрасник, подушки, одеяла, комплект постельного белья. За все заплатили 6500 ₽.

Карниз для штор выбирали качественный, металлический. На него повесили тюль и плотные шторы. Найти их по адекватной цене было непросто, потому что нам нужен был нестандартный размер: две шторы длиной 3 м и шириной 3,5 м каждая. В итоге нашли такие в «Сима-ленде» за 4000 ₽ за комплект — считаю, это очень хорошая цена.

На текстиль и мелочи мы потратили 20 400 ₽

Шторы, 2 шт.4000 ₽
Тюль, 2 шт.3200 ₽
Комплект постельного белья2500 ₽
Полки для картин, 4 шт.2200 ₽
Зеркало в прихожую2000 ₽
Карниз для штор2000 ₽
Одеяла, 2 шт.2000 ₽
Подушки, 2 шт.1000 ₽
Наматрасник1000 ₽
Крючки в прихожую, 5 шт.500 ₽

На текстиль и мелочи мы потратили 20 400 ₽

Шторы, 2 шт.4000 ₽
Тюль, 2 шт.3200 ₽
Комплект постельного белья2500 ₽
Полки для картин, 4 шт.2200 ₽
Зеркало в прихожую2000 ₽
Карниз для штор2000 ₽
Одеяла, 2 шт.2000 ₽
Подушки, 2 шт.1000 ₽
Наматрасник1000 ₽
Крючки в прихожую, 5 шт.500 ₽

Как делали хоумстейджинг

В конце 2021 года я обучилась хоумстейджингу и теперь готовлю квартиры к аренде и продаже: декорирую их, делаю привлекательнее, визуально больше и просторнее. К моменту обустройства студии в моем арсенале было всего два проекта: учебный и коммерческий. Поэтому для своей квартиры я пригласила коллегу Ольгу. Хотелось, чтобы другой человек посмотрел на квартиру со стороны.

За работу я заплатила 20 000 ₽. В эту цену входила уборка после клининга: Ольга довела до блеска все стеклянные и зеркальные поверхности, натерла столешницы и полки. Еще она добавила декор, расставила мебель, сфотографировала все и красиво обработала фото.

20 000 ₽
я заплатила за работу хоумстейджера

В прихожую мы добавили тумбу для обуви: взяли стеллаж, который у меня уже был, установили сверху полку и покрасили под цвет вагонки. Подушечку на тумбу Ольга дала из своих запасов.

В зоне спальни Ольга развернула кровать изголовьем к окну, красиво заправила ее постельным бельем и пледами, поставила рядом маленький круглый столик и уложила коврики.

Еще Ольга по всей квартире добавила постеры с вдохновляющими цитатами педагога и писателя Ушинского: квартира расположена на улице Ушинского. Одним из постеров закрыла электрический щиток. За постеры и декоративные композиции мы заплатили 2000 ₽.

До хоумстейджинга. Источник: группа «Хоумстейджинг Воронеж» во «Вконтакте»
После. Источник: группа «Хоумстейджинг Воронеж» во «Вконтакте»

На хоумстейджинг мы потратили 31 800 ₽

Работа хоумстейджера20 000 ₽
Покрывала, пледы4000 ₽
Прикроватный коврик2100 ₽
Декоративные композиции, рамки, ваза2000 ₽
Столик1400 ₽
Покраска стеллажа1000 ₽
Коврик для душа800 ₽
Эвкалипт, авоська, продукты500 ₽

На хоумстейджинг мы потратили 31 800 ₽

Работа хоумстейджера20 000 ₽
Покрывала, пледы4000 ₽
Прикроватный коврик2100 ₽
Декоративные композиции, рамки, ваза2000 ₽
Столик1400 ₽
Покраска стеллажа1000 ₽
Коврик для душа800 ₽
Эвкалипт, авоська, продукты500 ₽

Что в итоге

Я впервые делала квартиру не для себя, а для других людей — и очень довольна результатом. Процесс отделки длился восемь месяцев: с декабря 2020 года до августа 2021 года. Изначально подруга-дизайнер сказала, что ремонт мне обойдется примерно в 700 000 ₽. Я надеялась сэкономить, но, когда включила мебель, технику и прочие мелочи, вышло даже на 50 000 ₽ больше.

Я выложила объявление на «Авито» — сдавала студию за 25 000 ₽ и оплату коммуналки. Арендовали ее очень быстро. В первый же день на просмотр квартиры пришли пять человек — трое готовы были снять сразу же. Еще неделю я выбирала арендаторов и остановилась на девушке, которая предложила заплатить сразу за пять месяцев. Потом она переехала в собственную квартиру, и сейчас в студии живет молодая пара.

С арендаторами я обязательно заключаю договор, в котором прописываю все детали: состояние квартиры, сроки аренды, условия оплаты. К договору идет приложение — перечень мебели, техники и посуды в квартире. Если что-то не нужно, арендатор это вычеркивает, при выезде мы сверяемся только с согласованным планом.

К договору аренды я подготовила приложение, где перечислила все имущество в квартире
Это приложение мы с арендатором тоже подписываем. Если с имуществом что⁠-⁠то случится, он должен будет возместить убытки

Если делаете ремонт в квартире под долгосрочную аренду

  1. Перед ремонтом составьте примерный бизнес-план: за сколько вы сможете сдавать квартиру, как быстро окупятся вложения. От этого зависит бюджет на ремонт.
  2. За дизайн-проектом лучше пойти к дизайнеру с хорошим портфолио. Обращайте внимание не только на сами проекты, но и на реальные фото интерьеров.
  3. Все в квартире должно быть вандалоустойчивым: надежная сантехника и смесители, устойчивые к влаге полы, мебель, которую легко отремонтировать и заменить.
  4. Для отделки лучше выбирать нейтральные цвета. При желании их можно разбавить декором и текстилем.
  5. Из техники в квартире обязательно должен быть холодильник, плита, микроволновка, стиральная машина. Если в квартире летом жарко — еще и кондиционер. А мелочи вроде фена, гладильной доски и текстиля арендаторы обычно привозят свои.
  6. Хоумстейджинг поможет сделать квартиру уютнее и сдать квартиру быстрее и по более выгодной цене.

Тоже придумали удачное интерьерное решение? Покажите и расскажите, сколько стоило и где что купили
Как считаете, какой должна быть съемная квартира? Поделитесь в комментариях:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

«У нашей студии были преимущества: элитный район и дом» это элитный район? Там де рядом частный сектор с дачными домами унылыми, какой элитный?

24

Петров, :) издержки Воронежа - города контрастов. Унылые старые дома а-ля дача и элитные дома рядом. Олигархи живут чуть дальше :) скопом.

9
Герой

Марина, это вообще не элитный район, это район двух сельскохозяйственных институтов, вокруг которых общаги, куда съезжаются из студенты области, потому что больше никуда им не поступить. Вот уж не знала, что в схи живут воронежские олигархи)))
давайте как-то отделять зерна от плевел: район зеленый и близко к центру - да, но далеко не элитный. А внизу пара коттеджей и дачные микродомики, без дороги, но с жд путями

10
0

Квартира по фото выглядит симпатично, но у автора очень плохо с математикой.

1. Автор лукаво обошёл вопрос в какую цену встала покупка, собственно самой квартиры. Потому что я увидел на фото - не менее 2 млн.руб.
2. В описании постоянные отсылы на бесплатный труд: это сделала сама, это сделал кум, это сделал муж. Для корректной оценки за труд надо добавить ещё минимум 50 т.р.

Итого получаем: 2 млн. квартира + 0,8 млн. ремонт и обстановка Итого 2.8 млн.руб.

Если посчитать в лоб методом прямой окупаемости, то выходит 11 лет, а никак не 3-4 как хочет автор. С дисконтированием срок возрастёт до 15-17 лет. И это без учёта допзатрат на ремонты в процессе сдачи, а они обязательно будут - на таком временном горизонте даже самый неубиваемый ремонт изнашивается.

>Полотенцесушитель выбирали только электрический: боялись, что водяной потечет.>

Очень смешная фобия ! У меня на всех объектах только водяные. Ни разу ни один не потёк. Если вы так думаете, то потечь может вообще всё - краны, раковина, поддон душа. А вот ваших арендаторов на допрасходы вы поставили, Возможно, поставили и себя/своих детей - на горизонте 10+ лет точно решите кого-то кто вырос отселить.

>Вместо ванной мы сделали душевую зону — мне кажется, так просторнее и гигиеничнее. К тому же, если поддон в душевой повредится, мы можем его покрасить или заменить. >

Я не знаю, какие преференции у арендаторов в Воронеже, но в Москве ванная ценится куда больше душа. В санузле в 5м2 можно было сделать и ванную, и даже раздельный санузел. Это бы повысило привлекательность квартиры. Как это связано с гигиеничностью вообще не понятно.

Замена поддона в ванной = ремонту санузла. Я не знаю из чего он сделан, но эмаль в ванной можно очень даже отремонтировать. Цена вопроса - менее 10 т.р. Я сам так уже разок сделал. Поэтому решение душ вместо ванной, мягко говоря, спорное.

>А мелочи вроде фена, гладильной доски и текстиля арендаторы обычно привозят свои.>

К этим мелочам относится и микроволновка. Она стоит дёшево и её всегда можно докупить. А вот духовка - иной разговор. Она дороже и работать будет очень долго. Её наличие в квартире - признак хорошего уровня объекта, зря вы собираетесь от неё отказаться.

22

Ерофей, тоже удивило про полотенцесушитель. При этом инсталляция - и не боятся, что потечет ))

4

Ерофей, спасибо за подробный разбор. Вы примерно правильно оценили общую стоимость входа в проект. Но я не включила стоимость покупки квартиры в окупаемость арендой, потому что это другой инвестиционный проект. Параллельный.
Посмотрите сколько сегодня стоит квартира с ремонтом в этом доме (правильно, их просто нет в продаже!). Просто держать квартиру пустой было уже выгодно - цена ее выросла в 2,5 раза. И ликвидность ее высока - такие квартиры ловят.

Поэтому я считала только оперативные расходы на ремонт. И условно эти 750 тыс и работают теперь на меня. А могли бы только 2 условных миллиона работать в пассиве.

А то что было много бесплатного труда - так это личный опыт. Я ж вам не пособие по ремонту пишу с полной стоимостью наёмного труда...

Про душ Ваши соображения интересны, но не абсолютны. Про духовку спасибо. Хороший взгляд.
Про полотенечник тоже взгляды расходятся: у кого-то наоборот текут все :) У меня кстати в квартире тоже подтекал.

0
0
Герой

С точки зрения эстетики квартира, на мой взгляд, получилась отличной. Витраж- очень удачное решение, он обращает на себ явнимание в обьвлении и привлекает клиентов.
Вариант планировки автора, кстати, мне нравится больше, чем дизайнера: автор выделила 3 функциональных зоны, у дизайнера получилось 2, а кровать стоит изголовьем к окну, что странно.

19
Герой Т—Ж

+2

Марина, ИМХО
сделать из квартиры картинку из каталога икея: освободить побольше места и расставить декор и текстиль в общем стиле. Поможет почти любой квартире

11

Potato, спасибо. Надеюсь это понятнее будет :)

2
0
Герой Т—Ж

>Как считаете, какой должна быть съемная квартира?
1) в хорошей локации
2) квартира, а не студия
3) с центральным отоплением, а не котлом

9

really, почему котел? Индивидуальное отопление у нас позиционируется конкурентным преимуществом: в любой момент можно включить отопление, выставить температуру, а можно и вовсе отключить и не платить.

И цена отопления ровно в 2 раза ниже чем в такой же квартире с центральным отоплением.

14
Герой

really, ну со вторым пунктом можно поспорить. На съем и студия хорошо подойдет. Они обычно стоят дешевле однушек и как временный вариант для кого-то - самый раз. Для постоянного своего жилья студия - это уже не очень.

5

eX4, с удовольствием рассмотрю Ваши предложения по "покупке двух однушек за эту цену".

9

really, 2 т.р. в год. Платят квартиранты.
Все всегда ломается.
Шум от котла минимальный. Из шкафа почти не слышно.

7
0
Герой

Очень красиво получилось. Квартира кажется просторной благодаря правильному планированию. Даже и не скажешь, что это маленькая студия. Взяла некоторый идеи для себя.

5
Герой

Якотана, так она и немаленькая. 38м2 – это как нормальная однушка.

33

Туча, у знакомой в "хруще" трешка 43 м.кв.

3
0

Решение с барной стойкой у вас интересное — стойка нависает над столешницей. Но зато и столешница до стены и место посидеть тоже есть. В целом удобно?

Мне не хватило полочек или ящичков на втором уровне. Красиво без них, но как-то пустовато. Да и где и кухонную утварь тогда хранить

5

Божья, актуальные чашки и тарелки гости хранят на полке. А для остального есть 2 шкафа на 60 и 80 см.

Барная стойка удобна однозначно.

0

Марина, газовики не ругались, что колонку спрятали в шкаф? Так-то хорошо — и трубы не видно, и колонка не на виду.

3

Божья, нет. Приходил плиту подключать - сказал все ок. Там соблюдены все правила: вентилируемая дверь + в самом шкафу вытяжка в отдельную трубу.

0
0
Герой

Витраж, конечно, приколен как идея, но в данный дизайн совсем не вписывается. Слишком яркий по сравнению со всем остальным интерьером.

5

lagrange, именно это и было целью - оставить один акцент, сгладив все остальное. Рада, что получилось.

3
Герой

lagrange, а мне ещё чёрная кровать глаза очень режет, вокруг приятные приглушённые цвета и херак - чёрная кровать, неужели она настолько дешевле икеевского лейрвика, чтобы ее покупать?
Витраж выглядит будто хиппарей пустили жить в инстаграмную классическую студию и они забабахали на стене роспись

2

kino, такое счастье как икеевские кровати слабо доступны в Воронеже.
А про роспись - прикольно. Там ещё по проекту роспись вокруг окна. Надо хипарей запустить. Пусть закончат :)

1
0
Герой

Добавьте защиту от протечек-спасёте себе в перспективе килограммы нервных клеток)

5

ДН, или страховка. Да. Вы правы.

0
Герой

Марина, нет, или тут не работает: защита от протечек устраняет причину, а страховка последствия.
Это как ремень/подушка безопасности: вы ведь не отказываетесь от них по причине наличия больниц?
Поэтому вместе и страховка, и защита от протечек)

7
0
Герой

Мое главное требование к жилью- там должно свободно дышаться, больше пространства и воздуха. К жалюзийным шкафам у меня отдельная любовь, ваш шкаф шикарен!

"Хоумстейджинг поможет сделать квартиру уютнее и сдать квартиру быстрее и по более выгодной цене." - Согласна! Сама проводила хоумстэйджинг, сдала очень быстро и на 20% выше рынка

5
Герой

Lee, Полностью согласна. Тоже готовлю квартиру к сдаче и продумываю стиль, детали и тд и тп. Но так мало квартир с хоумстэйджингом ну единицы!! А уж кривые фотографии сплошь и рядом. Я уже люблю своих будущих арендаторов и мне важно, чтобы человек зашел в мою квартиру, увидел и сказал ооооо как светло и хорошо, чтобы все детали были на месте и чтобы люди чувствовали себя с первой минуты дома, а не во временном жилье.

0

Lee, вот! Прекрасный опыт! Забота о презентации квартиры окупается!

0
0
Герой

Очень красивая и уютная квартира. После жизни в Москве считаю вид на спокойный частный сектор преимуществом для расслабленной жизни)

3

Уборщица, подготовка квартиры или дома к продаже и аренде.
Это работа над пространством, дехламизация и реанимация (опционально), выстраивание сцен,.стилизация и декорирование. Выжимание из квадратных метров - света и простора.

3
Герой Т—Ж

+2

Марина, мне кажется, у вас попросили это обьяснить, а не еще больше запутать) вы умудрились объяснить это так, что понятней не стало даже мне, притом что я понимаю, что это конкретно значит.

6

Марина, мне понравилось, даже жалко, что вы это сделали не для себя. А как у вас с пылью? Мне кажется, шкаф с жалюзи просто создан, чтобы ее собирать и прямо на одежду

3
0

Очень стильно получилось, отличная работа

3
0
Герой

Очень красиво.

Поняла если бы делали ремонт 'под себя". Выбирать для квартирантов постеры и шторы лично мне кажется странным.

Думаю, квартира под сдачу должна быть светлой, с удобной транспортной развязкой, с нейтральной антивандальной отделкой. (Материалы лучше купить с запасом).

Подушки и постеры пусть приносят свои.

3

Ell', на удивление арендаторы не меняют мои постеры на свои. То есть рамы есть, я говорю, что можете свое туда вставлять, но прихожу, а там - мое. Наверное не всем до декора на съемной квартире. А так - приятно.

А какие материалы закупать с запасом?

1
Герой

Марина, не знаю, лишний рулон обоев или несколько плиток, чтоб при форс-мажоре все не менять ?

А сдаете семейной паре ? Студентам?

1

Ell', обои от времени выцветают и припасенный рулон обоев может не попасть в тон. Краска - идеальное решения для арендного жилья.

2
Герой

Ell', Вот я и сдаю свою и снимаю чужую. И да, я тоже все покупала в общей стилистике под сдачу, баночки, постеры, посуду. А уж как шторы меняют внешний вид квартиры! Особенно еще помогают, если есть неровности, что касается окон и труб.
И как я писала, все подбирала в стилистике квартиры и конечно никто не хотел ничего поменять))) Все наоборот очень рады заезжать в красивую, полностью готовую квартиру, где осталось только вещи в шкаф положить и можно садиться за уже сервированный стол.
Но тут уже вопрос стилистики. Может быть полностью готовый проект в общей стилистике, как у автора, а может быть "бабулина" квартира со шторами, баночками, скляночками, которых да, лучше бы и не было.

0
0

Фото до хоумстейджинга понравилось больше чем после. Комната уменьшилась в размере.

3

Марина, значит я такая не одна. А мне не понравились появившиеся пылесбоники - пледы и коврик. А еще на второй фото "после" распахнутые шторы и унылый вид. Первое минималистичное фото, на мой взгляд, лучше "продает" квартиру.

0
0

Очень красиво получилось! Я бы тоже захотела снять такую квартиру

2
Герой Т—Ж

+2

Марина, пинтерест, наверное, даже лучше подходит

2

Мария, спасн. Действительно делали с любовью... Хорошо, что это видно...

Кровать в итоге так и стоит. Ребята поставили свой телевизор на полку у витража и не стали перемешать кровать. Хотя согласна - решение странное :) Дизайнерское :)

2
0

Светлые тона прям расширили пространство, круто получилось

2
Герой

eX4, как можно, продав одну однушку (на которую была куплена студия), купить взамен две однушки? )

1
0
Герой

Еще хотела спросить: краска хорошая (шкаф, где газ. котел)?

Или в первый раз использовали?

1
0

Спасибо за статью. Очень интересно и информативно:)
Скажите, а вытяжку на кухню Вы не стали устанавливать?

0