Как арендодатели кидают малый бизнес
Бизнес
59K

Как арендодатели кидают малый бизнес

И как я научился внимательно читать договоры

36

Когда я только занялся бизнесом, был наивен и юридически безграмотен.

В договоре аренды меня интересовал только пункт о размере ежемесячной платы. Остальное — пустяки.

Но жизнь доказала, что я был неправ. Я учился на собственных ошибках и терял деньги, пока не определил те позиции в договоре, по которым ни за что не уступлю контрагенту. Какой бы привлекательной ни казалась цена.

Расскажу, как я к этому пришел.

Почему договор аренды важен для моего бизнеса

Мы с партнерами выдаем займы до зарплаты. В этом бизнесе многое зависит от расположения офисов. Мы занимаем самые людные места: рынки, торговые центры, первые линии крупных улиц. У нас 25 офисов обслуживания. Это 25 собственников коммерческой недвижимости и минимум 25 раундов переговоров о перезаключении или расторжении аренды ежегодно.

Большинство наших арендодателей — порядочные, открытые люди, с которыми получается выстраивать честные отношения. Многие со временем превратились в хороших знакомых и друзей. Мы помогали им, а они нам — в любых вопросах.

Проблема в том, что невозможно угадать, как повернется ситуация в будущем, когда только подписываешь договор с незнакомым человеком. В статье речь пойдет об обманных схемах аренды коммерческой недвижимости, с которыми я сталкивался лично. В большинстве случаев это использование юридической безграмотности арендатора без уголовно-правовых последствий. Но случается и откровенное мошенничество.

Схема 1

Мошенники сдают в аренду чужие объекты

Суть схемы. Злодей представляется собственником, сдает недвижимость, которая ему не принадлежит, получает деньги и исчезает.

Как это происходит. Сергей сам вышел на нас и предложил помещение под офис. Объект понравился. Сомнения вызывал только юный возраст собственника, крайняя нервозность и желание получить оплату сразу за три месяца вперед.

К тому моменту мы путем проб и ошибок уже разработали собственный проект договора, который направляли на ознакомление арендодателям. Сергей сразу принял наш вариант без всяких правок. Он внес свои данные и переслал нам. В качестве правоустанавливающих документов арендодатель указал свидетельство о праве собственности.

Чтобы разрешить сомнения, мы попросили представить договор купли-продажи и свидетельство. Сергей с головой ушел в поиски документов: искал их в офисе, у знакомых, друзей, в других городах. Потом сушил их после наводнения и восстанавливал после пожара. Видимо, этот процесс так вымотал беднягу, что в итоге он просто исчез.

Через знакомого риелтора я вышел на владельца недвижимости. Им оказался не Сергей. Но настоящий собственник знал его: Сергей арендовал помещение, но поругался с собственником. Тот велел ему освободить помещение в течение месяца. Сергей решил отомстить: сдать чужой офис в аренду, а деньги присвоить.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре аренды обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и бумаги, на основании которых арендодатель распоряжается помещением. Если такого пункта нет, его нужно добавить.

Недостаточно знать реквизиты этих документов. Чтобы убедиться в их реальности, требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Скан-копии делаются за несколько минут в графическом редакторе. При помощи фотошопа и нехитрых манипуляций мошенник может стать счастливым обладателем участка земли в центре Москвы.

Пункт, где перечисляются правоустанавливающие документы, обычно находится в разделе «Предмет договора»
Пункт, где перечисляются правоустанавливающие документы, обычно находится в разделе «Предмет договора»
Схема 2

Арендодатели делают ремонт за чужой счет

Суть схемы. Собственник сдает помещение в плохом состоянии, ждет, пока арендатор отремонтирует его, расторгает договор и сдает заново, но уже дороже.

Как это происходит. Мы сняли торговый павильон в убитом виде. Не пожалели денег и превратили его в место, куда не стыдно привести клиентов: покрасили стены, выровняли пол, повесили светильники, положили линолеум и установили навесной потолок. Под размер павильона мы повесили рекламу с огромными светодиодными буквами. А через месяц аренды получили уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Арендодатель сослался на пункт договора, в котором говорилось, что он вправе отказаться от договора, если письменно уведомит об этом арендатора за 60 дней. Нас уведомили за два месяца и попросили на выход — все по закону.

Оставался шанс на компенсацию затрат на ремонт. Надежда улетучилась, когда прочитали договор внимательнее: стоимость неотделимых улучшений помещения арендодатель не возмещает. Причем пункт 2 статьи 623 ГК РФ о праве арендатора на такое возмещение не применяется по соглашению сторон. В переводе с юридического языка на человеческий: «Хрен вам, а не компенсация».

Как выяснилось, арендодатель изначально пытался сдать помещение дороже. Но желающих не было. Тогда он снизил цену, сдал нам, чтобы павильон не простаивал, и сразу же начал искать нового арендатора. А ремонт, который мы сделали, повысил стоимость объекта.

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке
Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Необходимо изучить раздел договора, где говорится о порядке расторжения, и настоять на исключении формулировок об одностороннем разрыве договора по желанию арендодателя без каких-либо оснований. Это не всегда реально. Случается, что вторая сторона цепляется за этот пункт. Тогда стоит увеличить срок уведомления о расторжении. Не 60 дней, как в нашем случае, а шесть месяцев. Это сильно усложнит жизнь недобросовестным арендодателям.

Закон дает право арендодателю требовать компенсации расходов на ремонт помещения. Но только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды. Чтобы не оказаться на нашем месте, проверяйте, что в договоре написано о неотделимых улучшениях и их компенсации.

Как арендодатели протаскивают нужные формулировки в договор

У арендодателей есть несколько аргументов неприкосновенности договора аренды, которые хорошо работают на неопытных арендаторах.

Типовой договор. У арендодателя есть готовый шаблон, в котором запрещено переставлять слова местами. Максимум, что возможно, — вставить реквизиты в специально отведенное место. И то, если влезут. Обычно такой аргумент приводят крупные компании.

Злые юристы. Арендодатель сам ужасно страдает из-за всех этих формальностей и не понимает, зачем нужны некоторые пункты договора. Но вот беда: правовой отдел просто не одобрит документ без этих пунктов.

Мужик сказал — мужик сделал. Что-то в договоре написано, но это неважно, потому что все будет хорошо. Стороны пожали друг другу руки и договорились, а это гораздо важнее букв на бумаге.

Очередь из арендаторов. У арендодателя под окнами стоит толпа желающих. Они не придираются к договору и предлагают в два раза больше, чем вы. Но с ними работать арендодатель не хочет. Поэтому нужно скорее подписывать бумаги, пока он не передумал.

Директор уехал. Руководитель уехал в важную командировку. Приедет не скоро. Но перед этим подписал договор уже в таком виде. Подписывайте и вы, начинайте работать, а по возвращении обсудим правки.

Такие условия — это не всегда манипуляции. Действительно, бывают крупные компании, которые работают только по типовым договорам, бывают юристы, которые не соглашаются ничего менять в своих договорах. Соглашаться или нет на такие договоры — зависит от ситуации. Но если в договоре вы видите условие, которое в будущем может вам навредить, рано или поздно это произойдет. Поэтому такой договор лучше не подписывать, независимо от аргументов арендодателя.

Схема 3

По акту приема-передачи предоставляют другой объект

Акт приема-передачи подтверждает, что арендодатель предоставил объект недвижимости в пользование арендатору. Когда акт подписан, можно начислять арендные платежи.

Суть схемы. Арендодатель предлагает подписать акт приема-передачи заранее, а потом отказывается предоставить обещанный объект. Причины разные: нет в городе, заболел ветрянкой, похитили инопланетяне. Важно одно: по бумагам передача уже произошла, а по факту — нет. Но арендную плату уже можно требовать.

Как это происходит. Мы арендовали участок под размещение павильона по хитрой схеме. Андрей, собственник земли, предоставляет участок Нине в безвозмездное пользование. Нина — индивидуальный предприниматель. Она сдает его нам за деньги. Это все на бумаге, а по факту Нину мы никогда не видели и все переговоры вели с Андреем.

Акт приема-передачи подписали заранее, до установки павильона: это же просто кусок земли, а не офис. Но было непонятно, как его принимать. В этом и была ошибка. Когда мы поехали монтировать конструкцию, Андрей отправился с нами.

Уже на месте он заявил, что ситуация изменилась и ставить павильон на выбранный нами участок нельзя. Показал, куда можно. Это был другой участок, заметно хуже по расположению. Андрей уехал, а мы остались обдумывать произошедшее.

Когда мы поняли, что другой участок нам не нужен, решили настоять на предоставлении обещанного или расторгнуть договор. Но Андрей на контакт не шел, общался только по телефону и отвечал, что покинул город на неопределенный срок. Потом перестал брать трубку. Претензии и уведомления об одностороннем расторжении договора, которые мы отправляли почтой, не доходили до адресата.

Мы долго ждали его возвращения, а потом направили иск в суд о признании договора аренды недействительным. Андрей подал встречный иск о взыскании стоимости аренды за весь период. Дальше последовали тяжбы, которые затянулись на год. Андрей тыкал пальцем в акт и кричал, что участок предоставил, а мы, мерзавцы, не вносим арендную плату. Мы проиграли первую инстанцию, подали апелляцию и тоже проиграли. Нам просто не верили.

Кассация отменила решения других судов и встала на нашу сторону. Совсем по другим основаниям. Нам повезло: собственник земли намудрил с договором безвозмездного пользования. Нина вообще не имела права сдавать участок в аренду.

Выводы суда кассационной инстанции о признании договоров аренды земельного участка ничтожными
Выводы суда кассационной инстанции о признании договоров аренды земельного участка ничтожными
Выводы суда кассационной инстанции о признании договоров аренды земельного участка ничтожными
Выводы суда кассационной инстанции о признании договоров аренды земельного участка ничтожными
Выводы суда кассационной инстанции о признании договоров аренды земельного участка ничтожными
Выводы суда кассационной инстанции о признании договоров аренды земельного участка ничтожными
Выводы суда кассационной инстанции о признании договоров аренды земельного участка ничтожными
Выводы суда кассационной инстанции о признании договоров аренды земельного участка ничтожными
Выводы суда кассационной инстанции о признании договоров аренды земельного участка ничтожными

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Подписывайте акт приема-передачи только после того, как объект предоставлен в полное распоряжение. Арендодатели любят подсовывать акт к договору аренды и просить расписаться заодно и в нем. Нужно так: получили ключи, зашли в помещение, всё проверили, вписали все недостатки, которые нашли, и только потом поставили подпись.

Нельзя связываться с земельными участками без собственного кадастрового номера. Если арендодатель владеет участком в 10 гектаров и обещает отщипнуть 30 квадратных метров, эти метры могут оказаться где угодно в пределах общей площади. Не обязательно там, где арендодатель обещал изначально. Приложением к договору аренды должен идти план земельного участка или помещения, где будет четко ограничена площадь, которая сдается в аренду.

Поэтажный план помещения с выделением площади, которая передается в аренду
Поэтажный план помещения с выделением площади, которая передается в аренду
Схема 4

Собственник усложняет процесс защиты прав арендатора

В договоре аренды есть раздел «Порядок разрешения споров». Там прописано, каким образом стороны будут выяснять, кто прав, а кто виноват. Еще на этапе заключения договора аренды можно договориться, в каком суде будут рассматриваться иски.

Суть схемы. Арендодатель добавляет в договор аренды пункт, который обязывает стороны судиться там, где ему будет удобно. Арендатор, наивно полагая, что никаких споров не будет, подписывает документы и обрекает себя на проблемы.

Как это происходит. Мы нашли помещение под офис. Собственник недвижимости Игорь проживал в Мурманске. Мы открыли предложенный вариант договора и увидели формулировку: «Споры сторон подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Мурманской области».

Объясню, насколько это плохо. Допустим, Игорь нарушил наши права. Мы решили идти в суд. Но слово «идти» не подходит, ведь между нашим городом и Мурманском две с половиной тысячи километров. Летим в суд на предварительное заседание. Но вторая сторона не пришла — заседание откладывается. Повторное предварительное заседание, потом основное, потом еще одно заседание, так как на первом судья ничего не понял. Потом апелляция, за ней — кассация. Десятки тысяч километров в воздухе, кипа авиабилетов, расходы на командировочные для юриста. Эти подсчеты отбивают все желание судиться.

Игорь яростно сопротивлялся, но в итоге пункт получилось перефразировать: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения истца». Если мы подаем иск, то судимся у нас. Если арендодатель подает в суд — в Мурманске. Справедливо.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Опытные арендодатели заранее готовят себе выгодную позицию на случай проблем. При подписании договора аренды люди стараются не думать о плохом. Это неправильно.

Раздел договора «Порядок разрешения споров» необходимо изучить внимательно. К примеру, там может быть прописано обязательство сторон решать конфликты в негосударственных судах или использовать медиаторов. Если не хотите лишних сложностей, пишите проще: «Споры и разногласия сторон решаются в арбитражном суде по месту нахождения арендатора». Старайтесь судиться на своей территории.

Согласно пункту 5.1 споры будут решаться в каком-то Арбитражном центре. Это негосударственный суд. Почему собственник хочет судиться именно там — большой вопрос
Согласно пункту 5.1 споры будут решаться в каком-то Арбитражном центре. Это негосударственный суд. Почему собственник хочет судиться именно там — большой вопрос
Схема 5

Барак по цене офисного центра

Арендодатели стремятся постепенно повышать плату под различными предлогами: инфляция, дефляция, рост цен на нефть, падение цен на нефть, статистика рынка недвижимости.

Договоры аренды, которые длятся дольше года, проходят государственную регистрацию. Но никому не хочется заморачиваться с бумагами и платить госпошлину. Потому стороны заключают краткосрочный договор и переподписывают его каждые 11 месяцев. На практике это означает, что ежегодно приходится заново согласовывать условия аренды, в первую очередь стоимость. Если договор долгосрочный, собственники недвижимости стремятся прописать там право увеличивать арендную плату.

Суть схемы. Стоимость аренды плавно повышается. Арендатор чувствует себя лягушкой, которую постепенно варят в кипятке, но выпрыгнуть из кастрюли не может. Слишком много средств вложено в помещение, слишком большой рекламный бюджет потрачен на то, чтобы клиенты запомнили адрес офиса.

Как это происходит. В 2014 году мы заключили договор аренды на шесть лет. Сняли барак в центре города на мощном пешеходном трафике. Пришлось повозиться, чтобы превратить его в офис. Отделали изнутри и снаружи, получилась конфетка. Благодаря удачному месту клиенты на следующий день после открытия начали штурмовать офис.

В договоре был такой пункт: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 20%». Собственник своими правами пользовался с удовольствием. Каждый год, расплываясь в улыбке, приносил уведомление об увеличении стоимости аренды ровно на 20%.

Со временем это стало напрягать. Мы платили уже в два раза больше, чем стоило помещение в его предремонтном состоянии. Но привычка — страшная сила. Непросто бросить все и сорваться с насиженного места, которое пришлось по вкусу клиентам.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре нужно смотреть не только на стоимость аренды, но и на порядок изменения этой стоимости. Нельзя допускать формулировок, которые позволяют арендодателю неограниченно повышать плату. В договоре лучше написать так: «Не чаще одного раза в год, не более 5%». Или так: «Рост арендной платы не может превышать официальное значение показателя инфляции в РФ».

Еще можно постараться заморозить арендную плату. Не всякий собственник на это согласится, но попробовать стоит. Например, при помощи такой формулировки: «Размер арендных платежей является фиксированным на весь срок действия настоящего договора и изменению не подлежит».

Уйти от ежегодных дискуссий при перезаключении краткосрочного договора аренды можно при помощи такого пункта: «Если арендатор в срок не позднее 30 дней до окончания договора уведомит арендодателя о намерении продолжить использование помещения, договор аренды считается продленным на аналогичный срок на тех же условиях». Договор будет продлеваться автоматически с сохранением прежней стоимости.

Запомнить

  1. Правильно составленный договор аренды — защита от неприятностей в будущем. Кто предоставляет шаблон договора, тот имеет преимущество.
  2. К договору должен прилагаться план объекта, где будет выделена арендуемая площадь. Акт приема-передачи нужно подписывать только после предоставления объекта в пользование.
  3. Проверка правоустанавливающих документов до заключения договора обязательна.
  4. Если арендуете помещение надолго, лучше запретить разрывать договор в одностороннем порядке: «Настоящий договор подлежит досрочному расторжению только по соглашению сторон». Стоимость ремонта компенсируется арендатору, если иное не прописано в договоре.
  5. Для раздела «Порядок разрешения споров» идеальная формулировка для арендатора такая: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения арендатора».
  6. Если по договору у арендодателя есть право поднять арендную плату, он воспользуется им по максимуму. Не стоит предоставлять ему неограниченные возможности.
А вы сталкивались с неэтичным поведением арендодателей? О каких опасных пунктах в договоре я забыл?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Входят в аренду или оплачиваются отдельно коммунальные услуги. Это важно.

10
0

Немного дополню по пунктам.
1) Сдавать помещение может не только собственник, но и арендатор. Это субаренда и это законно, но надо смотреть основной договор аренды (между собственником и арендатором), потому что собственник может запретить сдачу объекта в субаренду. Эта схема рассчитана на хм.. невнимательного предпринимателя.
«Пробить» объект и определить собственника можно в реестре, но потребуется время и немного денег.
2) Рекомендация увеличить срок предупреждения о необходимости освободить объект на 6 месяцев трудновыполнима, особенно, если заключается договор на 11 месяцев. Заключайте договор на несколько лет и работайте спокойно. Минус: придётся потратить время и деньги на регистрацию договора, зато можно быть спокойным за свой ремонт)
3) Необязательно лететь в Мурманск, чтобы участвовать в судебном заседании. Есть такая штука, как видеоконференцсвязь, нужно подать ходатайство и надеяться на его удовлетворение (есть нюансы, юристы-судебники их знают). Вы приходите в арбитражный суд в своём регионе, оппонент - в своём, общаетесь по судебному «скайпу». Также есть категории дел, которые рассматриваются без вызова сторон, никуда ехать не нужно.
4) Увеличивать арендную плату ежегодно - нормальная практика.
Почему этот случай оказался в статье под заголовком «как кидают малый бизнес»? Странно, что вас удивило то, что собственник приходил и повышал плату, вы же сами на это согласились, наивно было думать, что он откажется от лишних денег)
20% - это перебор, конечно. Нормально ограничить уровень роста аренды уровнем официальной инфляции или 5-10%.
Если кто-то смог заморозить цену на несколько лет - вам нереально повезло, расскажите, как вы это сделали:)

9

Лошадь, я оцениваю договор как юрист. Будет торговаться клиент за заморозку цены или нет, это его дело. Мое дело заметить, что если в договоре предусмотрено повышение платы раз в год на 20%, есть шанс, что именно это и произойдёт. И это не будет считаться мошенничеством, «кидаловом» и чем-то аморальным. Повышение на уровень инфляции абсолютно нормально, но если собственник держится за свои 20% , это звоночек.

7

Ольга, увеличивать арендную плату – нормальная практика при растущей экономике и при превышающем предложение спросе. В современной России, и к тому же при избытке предложения – простаивающей коммерческой недвижимости километры, повышение – это просто наглый расчёт на то, что проглядевшему данный вопрос арендатору переезжать выйдет существенно дороже, а значит съест. Сейчас актуально торговаться о снижении цены, если договор на несколько лет, и никакого в этом нет "везения". Прогуляйтесь как-нибудь по пустующим "бизнес-центрам" для просветления.

1
0

Отличная статья, как говорится, советы действительно бывалого !!!
Описан м.б. не весь опыт - сын ошибок трудных,
но все, что получено опытным путем описано очень доходчиво и грамотно !!!

6
0

Относительно вот этого момента
"Игорь яростно сопротивлялся, но в итоге пункт получилось перефразировать: «Споры сторон подлежат рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения истца»"
Суды зачастую признают такие формулировки без указания конкретного суда отсутствием соглашения о договорной подсудности

5
0

Со схемой № 3 Вы, конечно, откровенно лоханулись.. Вам дали ЗУ, и по акту он уже Вам передан. Могли делать с ним, что захотели бы, и плевать, что Андрей говорит об изменении обстоятельств и другом участке.

5
0

Спасибо за статью. Супер написано. Очень информативно и полезно. На самом деле так и бывает, тоже сталкивались

5
0

О, да. По молодости тоже нагорели. Арендовали помещение под магазин на рынке, где активно шла реконструкция. В момент подписания договора аренды в феврале нас убеждали, что работы закончат к марту. Работы не закончили ник марту, ни к апрелю, ни к маю. Постоянно то «подрядчики сроки срывают, то таджиков-рабочих ФМС отловила, то пятое, то десятое». Постоянные неудобства, отключения электричества (а для торговли замороженными продуктами это КРАЙНЕ важно), шум, грязь. Ясное дело, о торгвле на момент ремонта можно забыть. Ни у кого из клиентов нет желания идти на рынок, где асфальт расковыряли, даже за очень хорошим товаром со скидкой. Проще сходить в пятерочку или дикси, где тепло, на голову не капает с недоделанной крыши и рабочие не обольют тебя цементом.
С горем пополам администрация рынка закончила работы к июлю. Но к тому моменту постоянным ремонтом и неудобствами они распугали половину арендодателей, 2/3 покупателей, часть рынка вообще зачем-то снесли, так и не достроив, выгнав арендаторов на улицу, а оставшимся торговцам подняли аренду вдвое. У нас же теперь новый рынок, реконструированный. Нас летнее повышение аренды не коснулось, а вот тем, у кого истек срок договора, новый предлагали подписать с драконовской ценой, или «собирайте монатки, вас никто не держит». Траффик иссяк почти до нуля. На полупустой рынок перестали ходить даже бедные пенсионеры.
Когда передновым годом нам озвучили, что с нового года аренда будет не 30к₽, а 65к₽, то мы с другом просто вместо заказа товара, взяли бутылку Джек Дэниэлса на оставшуюся выручку, расчитались с продавцом в последний раз и вздохнули с облегчением. Годовой адский экспириенс закончился, полным фиаско и долгом в 200к₽.
У меня вообще получилось собрать в одном арендодателе КОМБО из описанном в этой статье негативе.

4
0

Один арендодатель мамой клялся, что можно будет повесить вывеску на фасад в определённом месте, но потом выяснилось, что это запрещено нормами градостроительства (мы заранее не проверили, конечно). Получалось так: если хотите - вешайте, мы не запрещаем, но штрафы, согласно договору, платите вы, да ещё и арендодателю дополнительно платите штраф, если от города штраф прилетит. Без вывески бизнес не работал, пришлось закрыться. Два месяца "аренды" в центре Москвы.
Плюс к этому, мы приняли убитое помещение, а обратно у нас принять его в таком виде отказались ("Вы видели, что принимаете и что подписываете"). В результате уплыл ещё и немаленький "обеспечительный платёж".
До сих пор ощущаю трепет, когда слышу название New Life Group.

4
0

Вы лучше напишите статью, как защититься АРЕНДОДАТЕЛЮ от хистроумных арендаторов, которые то ключи утаскивают, то втихоря в субаренду сдают, то просто сваливают, не оплатив...

4

Ronnie, Да, еще аренду не платят месяцами, а потом втихаря ночью съезжают, и взять с них нечего даже через суд

3

Вадим, потому что либо быстренько признают ИП банкротом или переписывают свое имущество на жену\тещу\отца-инвалида...
Проходили...в том числе и ночные съезды втихаря.
Суд-то признает, а взять нечего.

1

Ника, Да, именно так и бывает

1
0

Один арендодатель обязался по договору обеспечить наличие бесперебойного доступа к Интернету, но не сделал этого. Работа была невозможна. Доказывать недобросовестность арендодателя было проблематично и хлопотно - мы были вынуждены просто съехать, потеряв деньги за 2 месяца.

3
0

Такой многообещающий заголовок, а по факту статья о том, как предприниматель сэкономил 1500 рублей на юр.экспертизе договора и влетел на гораздо большие деньги. Серьёзно, даже выпускник юридического факультета уберёг бы вас от этих рисков. Почему этого нет в статье? Автор по-прежнему считает, что можно снять 25 офисов на сотни тысяч рублей, сэкономив 15-20 тысяч на юристе (аутсорсинг)?

2

это иллюзия
Юрист может указать на слабые места, а арендодатель будет настаивать на своём. Арендатору полезно понимать, какие риски существенные, а какие нет.
Найти качественного юриста, который всё разъяснит, да ещё и примет участие в переговорах, да ещё и возьмет на себя ответственность потом, если что-то пойдет не так - это не 1,5 и даже не 20 тыс рублей.
Малому бизнесу обычно нужно снять только одно помещение, первый-второй раз в жизни и каждые 20 тыс на счету.
Юридическая экспертиза не страхует от рисков, а в лучшем случае на них указывает, а чтобы понимать качество этой экспертизы и серьезность рисков, арендатор должен иметь свою голову на плечах.

Мы при заключении договора не экономили на юристе и отдали на экспертизу опытному-проверенному-рекоменованному, а юрист, к сожалению, схалявил, написал формальный протокол разногласий и дал общий комментарий о том, что арендодатель "учитывает все свои риски и не учитывает никакие наши риски" - и что? ежу понятно, что это так. Дальше ещё месяц переговоров, а деньги на юриста по сути выброшены на ветер. Арендодатель настаивает на своем, мы хотим именно это помещение. И на стороне арендодателя несколько более опытных юристов.

Понять вероятность реализации рисков помогли несколько встреч, открытых обсуждений своих опасений, изучение активных дел арендодателя в суде с бывшими арендаторами - с кем, зачем и почему. Мы узнали, что наши будущие соседи (несколько компаний) арендуют уже много лет и всё в порядке у них - и это стало решающим аргументом в пользу подписания договора.

6
0

Не всегда распоряжение помещением означает право сдавать его в аренду. Государственным предприятиям и учреждениям недвижимость может принадлежать на праве хозяйственного ведения, не допускающем сдачи в аренду без дополнительного согласования сверху, о чём они благополучно забывают.

2
0

Интересно, а можно ли прописывать в договоре аренды гарантию отсутствия конкурентов?

2

Svetlana, можно. Он на то и договор, что Стороны договариваются о тех или иных нюансах. Мы прописывали запрет на сдачу в аренду помещений на территории комплекса нашим прямым конкурентам - прямо перечисляли их названия в Договоре.

1

Алексей, а это вообще законно?

0

джан, и как же они людей кидают? а человек который берет деньги у такой организации договор что с закрытыми глазами читает и не видит какие проценты нужно платить?

2
0

Можно скачать ваш шаблон договора, проверенный временем и опытом?

1

Ольга, хороший договор не гарантирует обязательного его исполнения, а потом я писал выше- никакой суд не поможет, взять нечего

1
0

Отсутствие в договоре пункта о возможности и условиях одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора.

1
0

Выход арендодателя из договора (или как это правильно сказать?) должен быть исключен, в противном случае - то, что описано в начале статьи. Я в каждом помещении делала какой-никакой, но ремонт, адаптировала под себя и своей команды. Предпочитаю звать юриста, хотя сами предложения штудировала всегда по авито сама - проблем с этим никогда не было.

1
0

Прохиндеи выдают займы до зарплаты. а их другие жулики кидают с арендой. Ай-я-яй

0

Gennadiy, они наверное насильно выдают кредиты? Или большими буквами в правом верхнем углу (как требует регулятор) не пишут эффективную процентную ставку?
Люди сами к ним идут -- это право этих людей.

4
0

Не обратили внимание, что по договору должны были известить арендодателя за 2 месяца о досрочном расторжении 3х летнего контракта. Уведомили за несколько дней. Арендодатель требует внести оплату за два месяца вперед и хочет теперь удержать депозит, иначе грозится подать в суд.

0
0

Только что столкнулась
Когда подписывали договор, график работы моего помещения не был ограничен временными рамками, а теперь выяснилось, что я должна находиться до 19ч местного времени, потому что в здании находится проходной отдел, в котором товар в свободном доступе
И теперь арендодатель составил доп соглашение на условиях арендатора проходного отдела
Сижу думаю, как быть?

0
0

На старте обещали что мы по данному направлению будем одни, а после поставили прямого конкурента

0
0

Мне очень долго готовят договор аренды, но помещением я уже пользуюсь. Стоит ли по этому поводу напрягаться или можно спокойно ждать договор?

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество