Как купить долю квартиры, собственник которой пропал?

Долю квартиры, которая принадлежит пропавшему собственнику, можно законно переоформить на себя: выкупить или воспользоваться правом приобретательной давности. Объясню, что для этого нужно.

Вы указали, что второй собственник пропал без вести более 20 лет назад, а розыск через полицию не принес результатов. Значит, у вас есть основания объявить этого человека умершим  .

Вы как заинтересованное лицо можете обратиться в суд по месту жительства и подать заявление к администрации города, потому что она станет наследником выморочного имущества  .

Чтобы подать заявление о признании гражданина умершим, нужно  :

1. Указать в нем цель — почему необходимо объявить собственника умершим.
2. Уточнить обстоятельства, которые подтверждают, что человек пропал.
3. Приложить подтверждение, что вы обращались в полицию, и ответ о невозможности разыскать второго собственника.
4. Указать местную администрацию города заинтересованным лицом — как потенциального претендента на наследство.
5. Добавить документы о праве собственности на долю квартиры — ваши и пропавшего соседа. А если нет ни второго документа на право собственности, ни справок из полиции — заявите ходатайство, чтобы суд их затребовал.
6. Указать свидетелей, которые подтвердят, что второй собственник не появляется там с 1999 года, — это могут быть соседи или прежний владелец, у которого вы приобрели долю.

Если суд не признает человека умершим, можно обжаловать решение в апелляционной инстанции или признать право собственности по приобретательной давности  — расскажу об этом дальше. А если суд вынесет положительное решение, датой смерти пропавшего человека станет день, когда оно вступило в силу.

Дождитесь, когда администрация города зарегистрирует право собственности на выморочное имущество — долю соседа. Если ее будут продавать, у вас будет преимущественное право выкупа. Администрация продает доли в обычном порядке: определяет стоимость и заключает договор купли-продажи с покупателем.

Чтобы узнать, будут ли продавать долю в квартире, направьте в администрацию заявление. Уточните, зарегистрировал ли город право собственности и можете ли вы ее купить, — ответ придет в течение месяца.

Если администрация согласна продать долю квартиры, она направляет письменное извещение второму собственнику — вам. У вас будет месяц, чтобы принять решение, иначе имущество смогут продать любому желающему.

Оформить право собственности на чужую недвижимость можно, только если ее собственника не признавали умершим, а вы добросовестно пользуетесь ею минимум 15 лет  .

Если планируете дальше жить в квартире и второй собственник не обнаружится, через 15 лет после приобретения вашей доли можно подать иск в суд о признании права собственности на другую долю. Укажите, что хотите получить право собственности на нее по приобретательной давности.

Для этого нужно открыто и непрерывно владеть долей все 15 лет: пользоваться ею, оплачивать счета и налог на имущество. Также придется погасить текущие долги за второго собственника — не всю сумму, а за последние три года в пределах срока давности. Правда, дальше платить придется на свой страх и риск: если спустя 14 лет собственник объявится, никто не вернет вам уплаченный за его долю налог и стоимость коммунальных услуг.

Долги продолжат расти, потому что УК не к кому предъявлять требования. В итоге она как заинтересованное лицо сможет обратиться в суд, чтобы признать собственника умершим и взыскать долги с администрации города.

Администрация отвечает по долгам наследника в пределах стоимости доли. Она продаст долю и передаст полученные деньги УК на погашение долга. Если долг окажется больше, администрация не будет его компенсировать из бюджета — УК останется в убытке.

Но если УК не станет признавать второго собственника умершим, вы можете пойти по пути приобретательной давности: погасить долги и продолжать оплачивать коммуналку за соседа. А спустя 15 лет подать исковое заявление и признать право собственности за собой.

В комментариях вам посоветовали признать долю второго собственника незначительной и таким образом забрать ее себе. По закону суд действительно может прекратить право долевого собственника на имущество. Но только если соблюдены три условия  :

1. Доля этого собственника незначительна.
2. Доля не может быть реально выделена.
3. У собственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

Если эти условия соблюдены, неважно, согласен ли владелец расстаться с долей: суд все равно обяжет его это сделать, а остальных собственников — выплатить ему компенсацию. Подробнее об этом — в другой статье Т⁠—⁠Ж.

Но в вашей ситуации этот вариант не подойдет, потому что:

1. 1/3 долю в квартире 50 м² не получится признать незначительной — обычно таковыми считают совсем маленькие доли.
2. Практика показывает, что суд может признать незначительной и четверть квартиры, но только если эту четверть нельзя выделить в натуре. Однако в вашей квартире две комнаты — то есть ей вполне могут пользоваться двое собственников.
3. Чтобы второй собственник получил компенсацию за свою долю, нужно подать иск в суд о выкупе его доли, но в вашем случае человек пропал — непонятно, кто будет ответчиком по делу и кому передавать деньги. Оставить их суду до востребования не получится: суды не занимаются исполнением своих решений и не хранят у себя чужие деньги.

Чтобы оформить право собственности на долю квартиры, вы можете через суд объявить второго собственника умершим, подождать, пока администрация города не вступит в наследство на выморочное имущество, и выкупить долю с преимущественным правом. Отказаться от наследства на выморочное имущество администрация не сможет.

Второй вариант — погасить долги по чужой доле за последние три года и жить в квартире как в собственной: платить все коммунальные расходы и налоги в течение 15 лет со дня, когда приобрели свою долю квартиры. Если за это время собственник не объявится, вы сможете обратиться в суд, чтобы признать право собственности на долю по приобретательной давности.