Хочу выкупить незначительную долю соседа в нашей квартире

42
Аватар автора

Татьяна

спросила в Сообществе

Сосед владеет 1/8 доли в однокомнатной квартире и прописан в ней. Мы не имеем возможности с ним связаться, но хотели бы выкупить его долю. Готовы обратиться в суд, но непонятно, как включить соседа в этот процесс.

Он никогда не жил в этой квартире. Его доля составляет 2,9 м². Что делать?

Татьяна, ваша проблема решается довольно легко. Искать соседа не нужно: суд назначит ему представителя, который формально будет с вами спорить.

Гарантировать исход судебного разбирательства невозможно, но с большой долей вероятности для вас все закончится хорошо.

Ваши требования в исковом заявлении будут звучать так:

  1. Признать право собственности на 1/8 доли квартиры за вами.
  2. Признать соседа утратившим право собственности на 1/8 доли квартиры.
  3. Взыскать с вас компенсацию за 1/8 доли в праве собственности на жилое помещение в пользу соседа.
  4. Прекратить право пользования квартирой и снять соседа с регистрационного учета.

Объясню, что это значит и почему вы имеете на это право.

Кстати, не стоит тревожиться, что сосед продаст или подарит свои три метра «профессиональным соседям», которые попытаются испортить вам жизнь и продать долю втридорога.

С 1 сентября 2022 года Росреестр не зарегистрирует договор о передаче в собственность менее 6 м². Теперь маленькие доли можно продавать и дарить только собственникам других долей в том же жилище.

Вдобавок если доля незначительная и соседи не смогли договориться о стоимости, то может быть только принудительная продажа через суд по рыночной цене. Требовать больше не выйдет.

Что такое незначительная доля и у кого есть право ее выкупить

Существует понятие «незначительная доля». Это доля, которую нельзя выделить без несоразмерного ущерба собственникам других долей. У собственника такой доли нет существенного интереса использовать общее имущество. В этом случае суд может и без его согласия взыскать с остальных в его пользу стоимость доли и прекратить его право собственности на нее.

На обычном языке это означает вот что. Три метра в квартире — это очень мало, жить на них невозможно. Нельзя огородить такой уголок, чтобы ваш сосед мог его использовать и не мешать вам — собственникам большей части квартиры. Квартира нужна для жизни, а на трех метрах получится только спать. Готовить и принимать пищу, не отвлекая вас, не удастся.

Поскольку сосед никогда не жил в вашей квартире, это означает, что ему неинтересно пользоваться ею. Он не требовал вселения через суд, значит, может жить в другом месте. В совокупности эти факты означают, что соседу безразлично, что ему принадлежит — доля в недвижимости или деньги. Значит, эту долю можно выкупить, даже если сосед будет не согласен.

В каждом таком споре суд должен оценивать конкретные обстоятельства: насколько человек нуждается в квартире в силу возраста, каково состояние его здоровья, профессиональная деятельность, есть ли дети и другие члены семьи. Еще суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования квартирой и реальную возможность совместного проживания.

В вашей однокомнатной квартире одновременно с вами не может жить посторонний человек. Впрочем, он и не живет: такой порядок у вас сложился. Предположим, что квартира была бы больше, двух- или трехкомнатная, и в ней реально можно было выделить комнату. Верховный суд указывает: сложившийся порядок важнее соотношения долей. Тогда необходимо рассмотреть другие обстоятельства.

Приведу примеры таких обстоятельств:

  1. Угроза интересам детей. Например, вам принадлежит 7/8 доли квартиры и у вас несовершеннолетние дети. Суд в этом случае не может вселить в квартиру постороннего взрослого мужчину. Это плохо скажется на детях — их спокойствии и комфорте.
  2. Заболевание, представляющее опасность для окружающих и требующее изоляции в отдельной комнате. Таких заболеваний немного, например активная форма туберкулеза. Если туберкулез есть у вас или у другого собственника, то суд не будет заставлять жить в одной комнате даже близких родственников.
  3. Наличие другого жилья, возраст, характер работы и пр. Например, с вами живет ваша мама 75 лет, у которой нет другого жилья и которая в силу возраста не может переехать и жить отдельно. Или другой собственник работает в поселковой школе учителем, а никакого съемного жилья в поселке нет.

Эти факторы имеют меньшее значение, но все же будут учитываться одновременно и в совокупности с количеством метров в собственности.

Есть еще одна норма для ситуаций, похожих на вашу. Если дробление квартиры между членами разных семей происходит в результате наследования, преимущественное право на квартиру принадлежит тем, кто уже владел частью квартиры ранее и жил в ней.

То есть если вы, например, жили в этой квартире до того, как умер ее собственник, то на этапе наследования могли бы получить эту спорную ⅛ доли. Но при условии, что у умершего было иное имущество, которым можно было компенсировать другому наследнику эту часть его наследства, например деньги на банковском счете.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Судебная практика

Во Владивостоке с 2012 года и до февраля 2020 года без перерыва судились брат с сестрой. Причина спора — четырехкомнатная квартира площадью 175 м², в которой брат унаследовал 1/12 доли. Конкретно по выкупу доли спор прошел четыре инстанции, включая Верховный суд РФ.

Первые две судебные инстанции были на стороне брата: в такой большой квартире реально выделить ему отдельную комнату, хотя бы самую маленькую — площадью 16,6 м². Верховный суд посчитал иначе: чтобы полноценно пользоваться даже этой маленькой комнатой, брату нужен доступ к коридору, кухне и санузлу, а это еще 77,3 м².

Получается, что суды разрешили брату пользоваться половиной квартиры, тогда как ему принадлежало всего 14,6 м². Суд учел неприязненные отношения брата с сестрой, что подтверждалось коллекцией судебных решений по разным поводам. Брат настаивал, что у него нет другого жилья, но суд учел, что все эти годы он жил с семьей по другому адресу. Также брат спорил, что его доля значительная, потому что больше учетной нормы жилой площади на человека, а значит, для ее выкупа необходимо его согласие. В результате сестра выплатила брату 1 499 303 ₽ и стала собственницей всей квартиры.

В Находке бывшим супругам также пришлось пройти четыре судебных разбирательства. Жене и детям принадлежало 5/6 доли трехкомнатной квартиры площадью 56 м², и они хотели выкупить 1/6 у мужа и отца. Две судебные инстанции отказали по той причине, что бывший муж не просил выделить его долю. Но Верховный суд РФ решил иначе: в квартире невозможно выделить изолированную комнату, равную доле бывшего мужа, он не живет в квартире и не оплачивает коммунальные услуги, кроме того, права мужа нельзя защитить, не нарушив интересы жены и детей. Суд отдал бывшей жене и детям 1/6 квартиры и обязал выплатить отцу и бывшему мужу компенсацию за его долю.

Кстати, этот случай похож на ваш: там не было известно, где живет муж-ответчик, поэтому для защиты его интересов суд назначил представителя из адвокатской палаты Приморского края.

В 2022 году появилась еще более обнадеживающая судебная практика. Верховный суд РФ объяснил, что незначительной может быть даже четверть квартиры.

  • Семья из Абакана приобрела двухкомнатную квартиру площадью 48 м². Каждому супругу и обоим детям досталось по 12 м² общей площади и по 7 м² жилой площади. Бывшая жена хотела выкупить у мужа долю, ссылалась на то, что вместе жить невозможно: мужчина бьет ее и общих детей.
  • Три инстанции посчитали, что женщина не может принудительно выкупить долю квартиры, равную ее собственной. Верховный суд РФ призвал коллег из нижестоящих судов учесть реальные обстоятельства дела, а не формальные. Он указал, что дети живут с матерью, и вместе им принадлежит 3/4 квартиры, которыми они не смогут полноценно пользоваться, если в квартиру будет являться владеющий 1/4 квартиры отец и обижать их.
  • Выделить мужчине отдельную комнату невозможно, и он не платит за коммунальные услуги, хотя обязан это делать как собственник. Мужчина заново женился и то въезжал в квартиру, то выезжал. Он пытался представить эти действия как подтверждение того, что нуждается в этом жилье, но ВС РФ счел это недобросовестным поведением. Мужчина сообщил суду, что у него нет денег выкупать доли у бывшей жены и детей, а у женщины деньги были, и она смогла внести их на депозит суда.

Если хотите сравнить детали со своей ситуацией, прочитайте просудебное разбирательство полностью.

Как действовать в суде

Все споры о недвижимости рассматриваются в суде по месту нахождения этой недвижимости. То есть это будет суд района, где вы проживаете, или городской суд.

Чтобы обратиться в суд, вам нужно определить размер своих требований — цену иска. В вашем случае ценой иска будет рыночная стоимость 1/8 квартиры. Ее понадобится обосновать документами.

Сособственники могут договориться, сколько стоит выкупаемая доля. Если они не договорились, действительная стоимость доли на момент спора будет определена согласно судебной экспертизе с учетом удобства местонахождения дома и степени износа квартиры.

Если хорошо поискать среди оценочных фирм, досудебная оценка стоимости квартиры обойдется в несколько тысяч рублей. У оценщика есть возможность на законных основаниях завысить или занизить стоимость квартиры: в зависимости от способа расчета колебания в цене могут составлять до 10%. Слегка заниженная стоимость для вас удобнее, ведь вам выплачивать стоимость 1/8 доли в квартире и госпошлину от этой суммы.

Если сосед не появится и не будет оспаривать результаты оценки, он получит компенсацию от этой суммы. Но он может протестовать и ходатайствовать о судебной экспертизе об определении рыночной стоимости квартиры. Эту экспертизу оплатит уже сам сосед как тот, кто ее попросил.

Скрываться, чтобы препятствовать правосудию, соседу бесполезно. Если его не найдут и не известят, суд назначит ему адвоката в качестве представителя. Такие адвокаты узнают обстоятельства дела прямо в зале судебного заседания, то есть у них нет возможности заранее выстроить линию защиты. И пожалуй, они совсем не заинтересованы в победе. Против явно незаконных и субъективных требований они будут возражать одинаково. Опасаться их адвокатского статуса не стоит: в ситуации с выкупом незначительной доли у исчезнувшего соседа они на вашей стороне.

В судебной практике, о которой я рассказывала, суды передавали право собственности на маленькую долю собственнику большей части квартиры и предоставляли бывшему собственнику маленькой доли право получить деньги. Между деньгами и правом на деньги есть разница. Получается, что суд не всегда проверяет, есть ли у истца возможность выкупить долю на самом деле и отдать ответчику деньги. Тем более если соседа найти нельзя, сособственник может стать единоличным собственником и при этом ничего не платить.

Такое может быть и в вашем случае, но я рекомендую быть готовой действовать честно. В моей практике судья потребовала, чтобы до вынесения решения истцы внесли стоимость доли на банковский счет судебного департамента области. Тогда после вступления решения в законную силу ответчик точно получил бы деньги взамен утраченной доли в квартире. Клиенты переводили деньги самостоятельно и не учли, что банк снял комиссию за перевод. Перед судебным заседанием выяснилось, что на счет суда поступило на 6000 ₽ меньше, чем стоила доля. Пришлось откладывать судебное заседание и доплачивать.

Если суд сочтет необходимым, вам потребуется внести на судебный счет сумму, равную стоимости выкупаемой доли квартиры. Если не перечислить деньги вовремя, суд может решить, что вы злоупотребляете своим правом и не имеете реального намерения и возможности выкупить долю, и сохранит ее за другим собственником.

Поскольку сосед перестанет быть собственником части квартиры, он потеряет право быть прописанным и жить в ней. Так что сразу попросите суд снять соседа с регистрационного учета как утратившего право пользования. Я уже рассматривала подробно, как выписать постороннего человека из квартиры.

В течение месяца после того, как решение суда будет изготовлено в полном объеме, сосед может подать апелляционную жалобу. Если он этого не сделает или подаст жалобу, но вышестоящий суд сохранит решение в силе, вы получите судебный акт с отметкой о его вступлении в законную силу. По такому решению или определению вы сможете зарегистрировать за собой право собственности на оплаченную долю через Росреестр или МФЦ. Точно так же по решению суда вы снимете соседа с регистрации и уведомите коммунальщиков об уменьшении количества прописанных в квартире людей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

А если собственик большей части не желает покупать малую долю , а живёт, пользуется и не платит, что делать тому кто даже доступа не имеет, а платить за жкх обязан?

7

Светлана, уже расписывали https://journal.tinkoff.ru/ask/dolya-v-kvartire/

0

Светлана, автор вопроса, например, так и собирается поступить, чтобы свободно распоряжаться квартирой.

5

Александр, если суд обязал, значит решение есть. Суд какого района, решение какого года, как фамилии сторон?

5

Konata, никто не забыт, ничто не забыто. Доля выкупается, право собственности соседа на долю квартиры прекращается вместе с его теоретическим правом пользования в виде проживания и регистрации. Как выписать бывшего собственника из квартиры, я писала здесь: https://journal.tinkoff.ru/ask/eviction/

4

Светлана, например, продать ее самому.

4
0

Спасибо за такой подробный обзор!
Как Вы считаете, можно ли выкупить незначительную долю ребенка (хотя наверно такой юридической практики пока нет, но в теории)?
Это было бы удобно в случаях с мат.капиталом - мы, например, выделили детям пропорционально размера мат.капитала относительно стоимости квартиры по 1/40 доли, то есть меньше метра. Реально всё мы живём в другой квартире, которая также в нашей собственности. Подобные доли у детей безусловно нам только мешают, мы уже 10 раз пожалели, что воспользовались мат.капиталом. Возможен ли вариант выкупить у них эти доли по рыночной стоимости и положить им на счёт в банке, раз они все равно этой квартирой не пользуются?

1

Alexandra, редактор Т-Ж консультировался в органах опеки: такой вариант возможен. Опека даёт согласие на то, что стоимость детской доли будет лежать в банке, пользоваться ею нельзя.

4
0

Добрый день!
Что делать, если денег на выкуп незначительной доли нет, но при этом собственник незначительной доли активно мешает проживать в квартире и договориться не получается?
При этом квартира является для собственника большей доли единственным жильем. Возможен ли вариант через суд добиться выкупа доли в рассрочку? Есть ли такая судебная практика?
Спасибо!

1

Мила, добиться выкупа доли в рассрочку точно не получится. В судебной практике много таких случаев: мол, разрешите нам платить в течение долгого времени. 100% отказ. Рассрочка нарушает права собственника малой доли.

3

Мила, возможен, такой вариант называется "ипотека".

А ещё можете договориться с собственником незначительной доли, продать квартиру целиком и на вырученные деньги купить себе такое жильё, на которое будет достаточно денег.

Ну и, наконец, можете просто продать свою долю в квартире (т.к. это доля, то получите меньше, порядка 60% от её рыночной стоимости, если бы продавали её в составе целой квартиры), а на вырученные деньги купить то, что посчитаете нужным.

1

Виталий, я хотела услышать ответ на конкретно заданный вопрос. Варианты которые Вы предложили, уже давно были рассмотрены. Спасибо.

1
0

Как-то все волшебно. Были подобные случаи, когда квартира была в Москве, человек там банально работал. Суд обязал выделить ему эти три метра и доступ к ним, а туалет и кухня вообще общие.

1

Александр, покажите решение.

1

Алиса, я решение вам тоже не покажу, но историю расскажу еще "интереснее".Дом 70 кв.м., мои 4/5, тетина 1/5. Проживаем на расстоянии 1000 км друг от друга.В доме она не живет с 1980 г. и возвращаться не собирается (имеет благоустроенное жилье) в другом городе, отношения у нас неприязненные и мы вообще не общаемся много лет. Я обратилась с иском о принудительном выкупе (по отчету о рыночной стоимости). Цена по отчету не устроила, она требует нереальную сумму, я отказываюсь столько платить. Начался процесс, в течение которого судья решила, что 14 кв.м. ей выделить можно!) Хотя для этого потребуется перепланировка дома 1950 года постройки. Доступ предоставить обязана. И да, будут у нас места общего пользования. Адвокат давил на жалость, будет оказывается тетушка приезжать каждое лето: возделывать огород (за 1000 км) и чтить таким образом память матери. Чего она и при ее жизни никогда не делала. Дожидаться бумажного решения я не стала, иск отозвала.

0

Таня, если бы суд первой инстанции встал на сторону тётушки, то уж вышестоящие суды точно были бы на вашей стороне.
Хотя если реально тётушка не приезжает и не мешает жить, то пусть там и живёт за 1000 км без денег.

0

Алиса, в том-то и дело что мешает. Она выдала доверенность на управление ее имуществом (1/5) своему родственнику (судимому наркоману с неадекватным поведением, который напал на меня год назад и ограбил). А теперь размахивает доверенностью и собирается приходить когда захочет.

0
0

А что делать если долевой собственник живет за границей, в россию приезжает крайне редко и в собственности не заинтересован вообще. Но доля не является незначительной: 1/3. И ее можно выделить отдельной комнатой. Есть ли шанс заставить продать долю через суд?

1

Ольга, небольшой шанс есть. Очень небольшой. Лучше договаривайтесь.

0
0

В нашей ситуации владелица меньшей доли 1/6 первой заехала в нашу однокомнатную квартиру, расставила свои вещи и собирается там проживать. Я - владелица 5/6 доли и мы совершенно посторонние друг другу люди. И проживать в одной комнате не представляется возможным. Как быть в какой ситуации?

1

kshp-l, если не договоритесь с совладелицей, то идите в суд для определения порядка пользования общим имуществом.
Почитайте эти статьи: https://journal.tinkoff.ru/poriadok-polzovaniia-kvartiroi/ и https://journal.tinkoff.ru/money-for-registration/

1
0

Алиса, здравствуйте! Подскажите пожалуйста, если при разводе и разделе имущества суд признает долю супруги незначительной (около 1/7), но при этом квартира в ипотеке. Получается я и компенсацию за долю должен буду выплатить (причем единовременно без рассрочек - как я понимаю) и всю сумму ипотеки должен буду погасить (супруга - поручитель, банк отказался возлагать ипотеку полностью на меня)? Как быть в данном случае, чтобы не платить дважды за одно и тоже?

1

Дмитрий, вообще-то суд должен был определить сроки какие-то.

0
0

Здравствуйте купид дом 9 долей одна доля пренадлежала человеку который не вступил в наследство по ней и умер последующий наследник не вступает в наследство и не отказывается от него и не хочет ничего не идёт на диалог что делать

0

Сергей, если новый наследник не принял наследство, то эта 1/9 стала выморочным имуществом, то есть перешла в собственность города или деревни. То есть вопрос теперь надо решать с администрацией.

0
0

Добрый день.
А может, например, наоборот, собственник незначительной доли подать заяаление в суд о том, чтобы другой собственник (с большой долей) выкупил у него его незначительную долю

0

Светлана, нет, не может. Нельзя заставить кого-то что-то купить.

0
0

18.11.23, 18:38

Отредактировано

Здравствуйте, Алиса. А реально ли, признать 1/6 в двушке (примерно 44кв.м) незначительной долей и принудительно выкупить её? У меня в собственности 5/6, второй собственник отказывается продавать. Никогда там не проживал, за ком услуги не платил. Имеет свою квартиру, где и проживает.

0

NataS, вполне реально.

1
0

А можно увеличить 1/2 долю, если 1к квартира, купленная в браке, находится в ипотеке, и после расторжения брака долг перед банком (бОльшую его часть) покроет один человек?

0

Анастасия, нет, доли останутся такими же, но тот, кто выплатил ипотеку, сможет требовать половину денег со второго супруга.

1
Герой

22.01, 12:00

Отредактировано

Алиса, а ремонт за счёт одного из супругов может влиять на увеличение доли, как неотделимые улучшения?
И, конечно, второй супруг не проживает, не планирует и к/у не платит

0

Анастасия, вряд ли. Я подробно разбирала вопрос:
https://journal.tinkoff.ru/koshelek-ili-dolya/

0

Алиса, спасибо!

0
0

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, попадалась ли практика оценки рыночной доли? Я вижу два варианта: 1. Стоимость квартиры делится на 8 частей, например, и получается, что 1/8 стоит ровно как 1/8 часть квартиры; 2. Оценивается именно доля в квартире, то есть реальная цена, за сколько долю готовы купить, а не пропорционально от общей стоимости.

0

Смольская, в судах практикуется первый вариант.

1

Алиса, благодарю.
У меня как раз такой кейс, но мне выгоднее, чтобы было поменьше цена. Думаю, что запрошу все же оценку перед подачей иска.

0

Сообщество