Когда впервые оплачивать ЖКУ в новостройке?

Я купил квартиру в Московской области. Дом сдали в эксплуатацию весной 2020 года, в начале июля я получил ключи. В квартире пока не живу, даже не начинал ремонт.

В августе пришел счет за отопление за июль — 9200 Р. Потом были счета в сентябре, октябре и так далее. Плата за коммуналку с июля по октябрь — 45 000 Р. Такие счета не только у меня, но и у всех собственников квартир в доме. Застройщик сказал, что он просто разделил плату за отопление на 12 месяцев — сейчас мы все платим за прошлый год.

Получается, мы оплачиваем отопление за 2019 год, когда в доме никто не жил и его еще даже не сдали в эксплуатацию. При этом стоит общедомовой счетчик тепла и индивидуальные счетчики тепла от застройщика в каждой квартире.

Мы просили считать нам отопление по индивидуальным счетчикам, но УК отказывается. Как с этим бороться?

Ваши претензии справедливы: застройщик не может перекладывать на жильцов новостройки оплату коммунальных услуг, которые оказывались до того, как им передали квартиры. Хотя строительные компании зачастую все равно пытаются возложить расходы на дольщиков.

Когда жильцы новостройки начинают платить за ЖКУ

Когда компания построила дом, происходит следующее:

  1. Застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то есть он официально становится жилым.
  2. Дольщикам показывают квартиры и, если претензий нет, составляют акт о передаче квартиры от застройщика покупателю. Этот акт должны подписать обе стороны.
  3. Покупателю передают ключи от квартиры.
  4. Новоселы обязаны заключить договор с управляющей компанией.
  5. Жильцы регистрируют право собственности в Росреестре.

Обязанность оплачивать ЖКУ возникает на втором этапе — после того, как составили акт передачи квартиры. Неважно, будете вы жить в ней или нет и делаете ли вы там ремонт. Более того, неважно даже, зарегистрировали ли вы право собственности: эта процедура в некоторых случаях длится годами.

Если вы подписали акт, значит, получили право пользоваться жильем и обязаны платить за коммуналку.

Застройщики иногда хитрят — предлагают покупателям подписать акт о передаче квартиры еще до того, как сдадут дом в эксплуатацию. Говорят, что коммуникации уже провели и строительство дома закончили. Цель — обязать жильцов платить за ЖКУ как можно раньше. Соглашаться на это нельзя: подписывать акт передачи квартиры можно только после того, как застройщик получил разрешение ввести дом в эксплуатацию. Это важно еще и с точки зрения безопасности сделки в целом.

Бывает и наоборот: пока дом не ввели в эксплуатацию, застройщик пускает дольщиков в квартиры, чтобы люди начали ремонт. Но так как акты передачи не подписаны, все расходы на коммунальные услуги при такой схеме формально несет застройщик. Хотя устно он может договориться с дольщиками об оплате по счетчикам.

Судя по вашему описанию, у вас не было ни одного из этих сценариев. Так как у вас есть ключи от квартиры и вы уже обращались в управляющую компанию, значит, вы подписали передаточный акт и заключили договор управления. Ключи от квартиры вам выдали в июле 2020 года, следовательно, и передаточный акт вы подписали примерно в это же время. Получается, вы обязаны оплачивать коммунальные услуги, в том числе отопление, только с июля 2020 года.

Но платить за 2019 год вы не должны. И даже если застройщик получил разрешение ввести дом в эксплуатацию, например, в апреле, а вы подписали акт только в июле, оплачивать коммунальные услуги за апрель и май вы не должны. Плату должен вносить застройщик из собственных средств.

Что делать, если застройщик пытается переложить старую плату за ЖКУ на дольщиков

Рекомендую вам действовать в таком порядке:

  1. Написать претензию в управляющую компанию с просьбой обосновать суммы в квитанциях. Пока у вас есть только устная информация от соседей о злом умысле застройщика. Управляющая компания может подтвердить эту информацию, а может понять, что вы собираетесь жаловаться дальше и используете ответ против нее, и ответить общими фразами.
  2. Когда получите ответ, напишите еще одно заявление и требуйте перерасчета коммунальных услуг с июля 2020 года. Укажите, что вам могут начислять плату за ЖКУ только с момента, как вы подписали передаточный акт.
  3. Если УК откажется сделать перерасчет, жалуйтесь в надзорные органы.

Начните с Государственной жилищной инспекции, которая обязана контролировать, как предоставляются коммунальные услуги. В жалобе нужно описать ситуацию, приложить ответы от УК, а также копии спорных квитанций.

Самый удобный вариант отправить жалобу — электронное обращение через ГИС ЖКХ. Чтобы войти на ГИС ЖКХ, понадобится регистрация на госуслугах.

Также подать жалобу в жилинспекцию можно лично или по почте. Госжилинспекция — организация, которая работает на уровне региона, обычно ее координаты, включая сайт, есть на портале регионального правительства.

Если жалоба подтвердится, жилинспекция выдаст УК предписание, в котором обяжет УК устранить нарушение норм законодательства.

УК будет обязана сделать перерасчет, возвратить незаконно удержанные деньги, если вы уже оплатили счета, и заплатить штраф в размере 50% от суммы превышения.

Но денег обратно на руки вы не получите. Переплату за коммунальные услуги и штрафные суммы используют, чтобы погасить будущие начисления за эти же услуги — проще говоря, вам сделают скидку на будущую плату за отопление. Эти суммы в квитанции вы увидите отдельно.

Можно не обращаться в жилинспекцию и сразу пойти в суд — в иске указать все то же самое. Предварительно опять же надо направить в УК заявление с просьбой добровольно сделать перерасчет и попросить дать вам письменный ответ. Если УК откажет в перерасчете, можно обращаться в суд с письменным отказом УК. Если ваша правота подтвердится, суд обяжет УК вернуть вам переплаченную сумму и наложит штраф в размере 50% от суммы превышения.

Что в итоге

Оплачивать ЖКХ в новостройке нужно только с момента, когда дом сдали в эксплуатацию и вы подписали акт приема-передачи.

Если застройщик пытается повесить на вас плату за предыдущие периоды, это незаконно.

Чтобы оспорить счета за ЖКУ, сначала нужно обратиться к застройщику и попросить сделать перерасчет. Если он откажет, жаловаться в жилинспекцию или идти в суд.


Елизавета Васильева
01.11, 08:06
Сколько вы платите за отопление? Устраивает ли вас размер платы?

Дамир, любое лицо имеет право на защиту от несправедливостей, даже застройщик. Из вопроса, на который отвечал юрист, не очень ясно, когда квартира была передана покупателю по акту. Если следовать формальным предписаниям ЖК, то когда помещение передали дольщику, он и платит за коммунальные услуги. Тут все верно и логика такая: получил имущество, то и содержи его. Это хорошо работает с движимостями. Например, когда кто-то купил машину и получает её автосалоне, то после передачи покупатель же не требует у салона мыть автомобиль, заправлять, платить за парковку. Но это движимость, сам факт владения — это символ или признак собственности. А когда дело касается недвижимости, то символ собственности это запись в реестре. И не особо важно, владеет ли собственник физически квартирой или нет. Содержать её собственник обязан. Поэтому меня интересует вопрос, когда дом построен, но не введён в эксплуатацию, и квартира существует как некий объект, у квартиры есть собственник? Квартира является недвижимой вещью до момента записи в реестре права собственности первого собственника? Ведь право собственности застройщика в реестре не записывается. Является ли застройщик собственником квартиры до передачи дольщику? Почему должен платить за содержание квартиры застройщик, если он не собственник и строил для другого лица?

4

Странный вопрос, в суд подавать конечно

2

Право - это всегда поиск эквивалента. Например, получил благо (купил вещь, получил результат работы или воспользовался чужими усилиями и т.п.), то, будь добр, оплати. Причинил вред (лишил кого-то блага), будь добр, компенсируй и т.д.и т.п.
А что делать застройщику, если дольщик необоснованно уклоняется от подписания акта, чтобы не платить за коммуналку (избежать применения п. 6 ч.2 ст. 153 ЖК). А ведь право на односторонний акт у застройщика ограничено (ч.6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве). Должен ли тогда застройщик заботиться о чужом имуществе (например, отапливать), чтобы квартира не пришла в негодность? Ведь ВС считает, что дольщики становятся собственниками квартир первоначальным образом (а не производным), то есть с момента оплаты, а не регистрации в реестре. Тогда вообще за коммунальные ресурсы дольщики должны платить с момента фактического подключения дома к сетям.
А застройщик платит, только за помещения, которые не были переданы кому-либо после ввода дома в эксплуатацию (п.7 ч.2 153 ЖК). А вот если бы ВС признавал, что застройщик это первоначальный собственник, тогда все было бы ровно. Если собственник - неси бремя содержания, а не перекладывай на другого.

1

шах, застройщик пользуется ресурсами как собственник или арендатор (для целей строительства) земельного участка, а не владелец конкретной квартиры. Вы просто не теме, видимо))

1

Сообщество Т—Ж

Лучшее за неделю