Как получить налоговый вычет, если квартира оплачена не полностью?
Когда мы покупали квартиру, продавец был за границей. Из-за ситуации с коронавирусом он не смог приехать и выписаться из квартиры. Поэтому в договоре прописано, что последний платеж — 10% стоимости — покупатель оплачивает после того, как продавец выпишется, но не позднее чем в течение полугода.
В установленный срок продавец не выписался, да и вряд ли сделает это с учетом новых волн ограничений. Но также в договоре прописан штраф, если продавец не выпишется вовремя, — те же 10%.
Подскажите, как в этой ситуации правильно подавать заявление на налоговый вычет, ведь фактически квартира оплачена не полностью?
Частичная оплата не помешает вам получить вычет: налоговая не будет разбираться, что у вас произошло с продавцом и почему вы не доплатили 10%. Во время проверки инспектор посмотрит на сумму, которая подтверждена документами об оплате. Если вы заявите столько, сколько заплатили, проблем не будет.
Как рассчитать сумму вычета
Имущественный вычет на покупку жилья государство дает в сумме понесенных расходов. То есть неважно, что цена в договоре будет больше, чем вы заплатили на самом деле. Предельный размер вычета — 2 млн рублей на человека.
Вот как это работает в случае неполной оплаты.
- Ситуация № 1. Цена квартиры по договору — 4 500 000 ₽, оплачено 4 050 000 ₽, то есть на 10% меньше договорной цены. Вы имеете право на вычет 2 000 000 ₽. На руки получите 260 000 ₽: 2 000 000 ₽ × 13%.
- Ситуация № 2. Цена квартиры по договору — 2 000 000 ₽, оплачено 1 800 000 ₽, опять на 10% меньше стоимости договора. Вы имеете право на вычет 1 800 000 ₽. На руки получите 234 000 ₽: 1 800 000 ₽ × 13%.
Прочитайте нашу инструкцию, как получить вычет на квартиру. В ней мы рассказываем, как заполнить декларацию и как получить вычет на работе, если хотите вернуть деньги пораньше.
Неважно, как вы будете получать вычет: разовым переводом от налоговой или у работодателя. Главное — указать в декларации или заявлении для работодателя сумму понесенных расходов, причем эта сумма не должна быть выше предельной.
- Если квартира стоила 4 500 000 ₽, а оплачено 4 050 000 ₽, вы указываете 2 000 000 ₽. Если квартира стоила 2 000 000 ₽, а оплачено 1 800 000 ₽, указываете 1 800 000 ₽.
Чтобы оформить вычет, надо будет представить документы об оплате. Подойдут:
- платежное поручение с отметкой банка об исполнении;
- выписка с вашего счета о списании денег;
- расписка о получении денег;
- отметка об уплате в договоре купли-продажи или акте приема-передачи квартиры — обычно с подписью продавца.
Если продавец отсутствует, за него расписывается доверенное лицо. В этой ситуации в налоговую также нужно представить копию доверенности.
Заявлять вычет лучше через личный кабинет налогоплательщика. Если его нет, сходите один раз в свою инспекцию за паролем. Чтобы его получить, потребуется только паспорт. Логином будет ИНН.
Камеральная проверка декларации продлится максимум три месяца. На перечисление денег дается еще месяц. То есть в течение четырех месяцев с момента подачи декларации, но зачастую гораздо быстрее, деньги поступят на счет, который вы указали в заявлении.
Упрощенный порядок получения вычета, то есть без подачи декларации и с сокращенным сроком выплаты, в вашем случае не действует. Покупка квартиры происходила без участия продавца, по доверенности, а значит, и без ипотеки: при покупке по доверенности банки не выдают ипотечные кредиты. Если же нет договора о покупке недвижимости с участием банка, то нет и упрощенного порядка получения вычета.
Если бы вы покупали жилье напрямую у продавца, без посредника, и брали ипотеку, то банк сам сообщил бы налоговой все данные для вычета. Вам оставалось зайти в свой личный кабинет на сайте ФНС и подать уже сформированное заявление. Заполнять декларацию и представлять документы вам не потребовалось бы, а максимальный срок перечисления денег составил бы 1,5 месяца.
Но такая схема работает только с теми банками, у которых организован обмен данными с ФНС, — это лучше уточнять сразу при оформлении ипотеки.
Чем опасна сделка с недвижимостью в отсутствие продавца
Налоговые риски в вашей ситуации минимальны. Но вот сама сделка по доверенности всегда потенциально проблемная. Вот что может случиться.
Сделку могут признать недействительной. Это самая опасная ситуация. Может выясниться, что продавец не тот, за кого себя выдает, или что у его доверенного лица на самом деле нет полномочий продавать квартиру.
Может оказаться, что продавца вынудили заключить сделку под угрозами. Или что его уже нет в живых, а по видеосвязи вы общались с похожим на него человеком. Эти риски меньше, если с продавцом можно пообщаться лично офлайн и проверить его паспорт.
Покупателю не дадут ипотеку. Так произойдет скорее всего. Вряд ли банк одобрит кредит, если со стороны продавца не сам собственник, а человек с доверенностью.
Бывший собственник не выпишется, и придется выписывать его через суд. Это может произойти, даже если продавец и хотел бы выписаться, но объективно не может этого сделать. У вас так и произошло. Здесь можно подстраховаться, и вы это предприняли: штраф 10% от стоимости — стандарт на случай, если продавец не выписывается из квартиры. Эта сумма должна покрыть издержки покупателя на выписку через суд, то есть госпошлину, расходы на адвоката и нотариуса.
В вашем договоре предусмотрено все. Вы не оплатили 10% от стоимости квартиры, дав время продавцу на выписку. Он этого не сделал, и теперь вы можете просто не совершать последний перевод, оставив себе эти 10%. Эта сумма не будет считаться доходом и НДФЛ не облагается.
А вот если бы продавец выплатил вам штраф 10%, вам пришлось бы задекларировать этот доход и заплатить с него 13% НДФЛ.
При заполнении декларации в поле «Источник дохода» в таком случае нужно указать фамилию, имя и отчество продавца, а вид дохода выбрать 4800 «Иные доходы».
На стоимости квартиры и размере имущественного вычета штраф никак не отразится: увеличивать вычет в счет суммы штрафа нельзя.
Что в итоге
Неполная оплата квартиры не влияет на порядок предоставления вычета. Вы можете заявить к возврату столько, сколько фактически оплатили.
Если получите от продавца деньги в счета штрафа, вычет увеличить нельзя, а еще надо будет заплатить НДФЛ.
Сделка с недвижимостью в отсутствие продавца рискованна — лучше, чтобы он присутствовал лично.
