Как получить акт приема-передачи квартиры, если застройщик его не отдает?

В октябре 2019 решили купить с женой квартиру. Выбор пал на строящийся дом на востоке Москвы. Продавец занимался в основном строительством элитного жилья, наш дом был заявлен как «бизнес-класс». Спойлер: от «бизнеса» там только цены на коммуналку и услуги УК. Как оказалось позднее, застройщиком является другая организация, которая, хоть и существует с 2008 года, но за всю свою историю построила лишь 1 объект — наш дом.

В офисе нас заверили, что строительство идет с опережением графика и дом будет сдан уже в апреле 2020 года. Естественно, столь приятное заявление и красивые картинки будущего дома вскружило нам голову, а дата в договоре — «30 декабря 2020 года» особо не смутила, поскольку, с виду оставалось действительно немного работы. Это наша первая покупка квартиры, поэтому мы еще не были знакомы со всеми особенностями строительства домов. Не смутило почему-то и то, что в договоре как застройщик значилась другая организация, менеджер как-то ловко объяснил эту несостыковку и мы благополучно всему поверили. После того как банк одобрил нам ипотеку, жилье было успешно приобретено.

Дальше началось ожидание, в рамках которого мы с женой начали копить на ремонт и планировать ребенка, который, по нашим планам, родился бы как раз к тому моменту, как мы закончим ремонт. Приближался апрель 2020, за месяц до которого наступила пандемия, с виду, за те пол года, что мы ждали, дом практически не изменился: фото за октябрь 2019 и апрель 2020.

В апреле нам сказали «пандемия разрушила наши планы». Как месяц пандемии так сильно смог повлиять на стройку за последние полгода, но допустим. Сказали ждать 3 квартал 2020. По договору, напомню, был указан декабрь, поэтому предъявить застройщику нам было нечего. Так прошел 3 квартал, а следом подходил уже и декабрь. Где-то в декабре, нам поступил звонок, предложили заключить дополнительное соглашение в обмен на скидки на дизайн-проект, перепланировку и машиноместа.

Нас особо ничего из этого не интересовало, кроме дизайн-проекта, а заморачиваться с судом не хотелось. Мы предложили, чтобы у нас из договора исключили пункт о взаиморасчетах при лишних метрах, на что нам сказали, что превышение если и будет, то на десятые доли метра.

Мы поверили, это было очередной ошибкой, и согласились на дизайн-проект. По новому соглашению сдача дома переносилась на июль 2021 года. Такой срок нам объяснили перестраховкой, на случай если оформление документов затянется. Чтобы не затягивать историю, перейду сразу к марту 2022, когда дом наконец был сдан. Новых дополнительных соглашений мы заключать не стали, потому что в какой-то момент наконец поняли, что нас дурят. Да, доходило это до нас слишком долго.

1 апреля мы записались на долгожданное получение ключей. Через неделю этого события у нас родился сын, который должен был из роддома отправиться в новую отремонтированную квартиру, а в результате отправился с нами жить к родителям моей жены. При получении ключей мы составили акт о недостатках и подписали акт приема-передачи квартиры. В этом акте не было двух очень важных вещей: площади квартиры и подписи застройщика, на руки нам отдали только копию акта, объяснив это тем, что они ждут результаты обмеров от БТИ и займет это недели две, но если мы хотим получить ключи сейчас и начать ремонт, то его нужно подписать. Кажется, это была уже тысячная ошибка, которую мы допустили.

Через две недели, мы решили поинтересоваться, как там наш акт, на что нам сказали: «ждите, через 2 недели». Параллельно с этим мы подали на застройщика в суд для того, чтобы отсудить неустойку. Суд мы в итоге выиграли, но, пока что, кажется, что смысла никакого это не возымеет.

Сейчас на дворе сентябрь и каждые две недели мы слышим от застройщика: «через две недели», ремонт в квартире почти закончен, но у нас до сих пор нет акта. Во всей этой истории, не без нашей глупости, возникает сразу несколько проблем:

1. С даты подписания нами акта прошло больше 5 месяцев, но в акте, когда мы его наконец получим, останется дата 01.04.2022 –— отсюда вытекает следующая проблема. Квартира у нас в ипотеку и по условиям банка, мы обязаны уведомить его о получении квартиры в течение 30 дней, однако, для банка получится, что мы по меньшей мере пол года от них скрывали получение ключей. Никаких санкций в договоре за это не прописано, но все равно ситуация неприятная.
2. Как показала выписка из ЕГРН, площадь нашей квартиры увеличилась почти на 2 метра относительно той, что указана в договоре. При чем, сначала в ЕГРН была та же площадь, что и в договоре, потом она неожиданно выросла, по нашему договору предусмотрен взаиморасчет при изменении метража. Мы готовы были бы заплатить эти деньги, если бы застройщик вел себя добросовестно. Но вся предыстория нашего взаимодействия, включая задержку больше чем на год, это только по договору, по обещаниям на все два, но кого это интересует. Плюс большинство соседей говорят, что площадь, указанная в ЕГРН не сходится с тем, что есть по факту. И я склонен верить в это, поскольку когда нам делали дизайн-проект, его делала та же организация, что и продавала нам квартиру, площадь квартиры отличалась на 0,4 метра. К сожалению, провести профессиональный замер мы уже не можем, поскольку в квартире почти закончен ремонт и была небольшая перепланировка.

В результате, мы не можем получить акт, оформить собственность и уведомить банк, а еще, скорее всего, окажемся должны застройщику за несуществующие метры, при этом выплачивать неустойку застройщик явно не планирует, так как счета организации заблокированы и ни одному из жильцов неустойка выплачена не была.

Самое непонятное для меня в этой ситуации, это безнаказанность продавца, который даже не отрекается от того, что это он продает квартиры в этом ЖК, но при этом, нигде юридически не значится. Хотя связь всех этих организаций явно прослеживается.

Исходя из этого возникает ряд вопросов: как нам получить наш акт? Как не платить за несуществующие метры? Можем ли мы заставить застройщика, вычесть сумму за дополнительные метры из неустойки? Можно ли привлечь к ответственности продавца?