Как купить участок, если он не в собственности продавца?

4
Аватар автора

Алексей Матвеев

спросил в Сообществе

Страница автора

Мы с продавцом договорились о купле-продаже сарая и земли под ним. Я передал деньги — сразу всю сумму. А продавец выдал расписку, в которой написал, что деньги получил и землю передал, а также указал кадастровый номер участка.

Потом продавец передумал: посчитал, что участок стоит дороже. И потребовал или доплатить, или вернуть землю. Я не хочу отдавать землю назад, но и не знаю, как зарегистрировать право собственности за собой. Статус участка сейчас — «временный». Это значит, что продавец вовремя не подтвердил право собственности и в ЕГРН нет данных о нем.

Подскажите, как теперь завершить сделку?

Аватар автора

Ирина Половодова

юрист

Страница автора

В вашем случае стоит согласиться с предложением продавца и вернуть землю, так как стать ее полноправным владельцем не выйдет. Расскажу почему.

ПРИЧИНА № 1

Не соблюдена форма сделки купли-продажи

Чтобы оформить сделку купли-продажи недвижимости, продавец и покупатель должны заключить письменный договор. В нем нужно указать существенные условия сделки — предмет и цену.

Если предмет сделки — конкретный участок, указывают характеристики, которые позволяют его идентифицировать: адрес, кадастровый номер, площадь и вид разрешенного использования.

Судя по вопросу, у вас с продавцом нет договора — только расписка. Но она не подтверждает переход права собственности к вам как к покупателю, потому что не соответствует требованиям закона и не содержит всех существенных условий сделки. В ней нет ясности о том, что между вами заключено соглашение о купле-продаже, не описан предмет сделки и нет подписей всех ее участников. Она может свидетельствовать только об устной договоренности заключить договор в будущем.

Кроме того, как вы написали, что у данных об участке статус «временные». Это значит, что это один из тех участков, которые были образованы до 2017 года, и он не стоит на кадастровом учете, не индидуализирован и не имеет описания границ. По закону в таком виде он вообще не может быть объектом купли-продажи.

Чтобы данные получили статус «актуальные», собственник должен зарегистрировать право на участок — в вашем случае сделать это может только продавец. От него потребуется заявление о кадастровом учете участка и межевой план, который за деньги подготовит кадастровый инженер.

Только когда данные об участке появятся в ЕГРН, продавец сможет продать его.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
ПРИЧИНА № 2

Не получится зарегистрировать право собственности

Чтобы стать полноправным собственником земли, недостаточно просто подписать договор. Переход прав по нему нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого обе стороны сделки должны подать совместное заявление. И если одна из них уклоняется от этого, ее можно обязать зарегистрировать переход права через суд.

Сведения о новом собственнике вносятся в ЕГРН при наличии договора купли-продажи. Но у вас договора нет, поэтому обязать продавца отправиться с вами в Росреестр не получится.

ПРИЧИНА № 3

Собственник может запретить пользоваться участком

Собственник, пусть он и дал вам расписку, вправе истребовать участок назад или обязать вас прекратить им пользоваться. Он сможет сделать это через суд в любой момент — для этого достаточно представить документ о собственности.

Так как участок не стоит на кадастровом учете и записи о собственности на него в ЕГРН нет, подтвердить право на него продавец сможет, если представит суду государственный акт, свидетельство или другой документ, который удостоверяет право на землю. А у вас такого документа нет.

Даже если вы начнете осваивать землю, продавец может в любой момент запретить это делать — закон на его стороне.

Что в итоге

Расписка, которая осталась у вас на руках, не поможет вам получить право на землю. Вы не сможете стать собственником через суд или Росреестр. А значит, не получите разрешение на строительство и не сможете распоряжаться землей.

Юридически сделка не произошла, поэтому у вас нет оснований пользоваться землей. А у продавца нет оснований принимать деньги. Это значит, что он удерживает их неосновательно. Вы можете истребовать деньги назад: запросить возврат устно, написать претензию или подать на землевладельца в суд.

Какой способ выбрать — решать вам. Лучше напомнить владельцу земли, что за пользование чужими деньгами нужно платить процент от их суммы. Так как договора между вами нет, то процентная ставка равна ключевой ставке ЦБ в период удержания денег.

Вы должны установить конкретный срок возврата, например указать его в претензии. Если в назначенный день деньги не поступят, со следующего дня можно насчитывать проценты до тех пор, пока решение суда не вступит в силу. Это если не получится мирно решить вопрос.

Если будете стоять на своем и требовать заключить сделку, продавец вправе разместить деньги на депозите нотариуса по своему месту жительства. Иногда это единственный способ вернуть деньги человеку, который отказывается их получить. Такая услуга у нотариуса стоит 0,5% от принятой суммы, но не менее 1000 ₽.

В этом случае нотариус известит вас о том, что деньги поступили. И тут уже взыскать с продавца проценты за пользование деньгами не получится.

Ирина ПоловодоваПокупали землю без документов? Поделитесь, как долго потом приводили их в порядок:
  • Ирина НиколаевнаУ нас на дачном массиве, куча соседей с неоформленными дачами как с постройками так и просто земля. Да и гаражей или сараев полно таких же. Интересно узнать мнение эксперта, вообще что нибудь с такой недвижимостью можно сделать?0
  • Руслан ЗакомолдинПрежде чем совершать сделку, продавец должен оформить право собственности на отчуждаемое имущество. Поэтому ваша сделка ничтожна.4
  • EmptyНе согласен с развернутым ответом о том, что расписка не является письменным договором. Заголовок "расписка" не означает ничего. Если в расписке указан предмет (передал землю) и цена, а документ подписан обеими сторонами, то это соглашение лиц об изменении прав и обязанностей, что по смыслу ст. 420 ГК РФ является договором. Наличие кадастрового номера означает, что участок находится на учете, а статус временного характера сведений означает, что не учтены права. Поэтому такой участок является объектом оборота. Однако такой участок должны были исключить до 1 марта 2022 года (ч. 7 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).0
  • Pavel RysevПодскажите, как купить участок без владельца? Просто неразмежёванное поле у леса без категории земель0