ПАРТНЕРСКИЙ МАТЕРИАЛ
8 историй любви: за что ценят Tinkoff Black
Материал обновлен
Материал опубликован
6K
8

Как арендовать участок у государства без торгов и по сниженной цене?

Я узнала, что можно взять землю в аренду у государства. У меня вторая группа инвалидности — по идее, это означает, что участок я могу получить без торгов. Но уровень моей зарплаты выше прожиточного минимума. Повлияет ли это на решение? Могу ли я получить участок не в том регионе, где прописана?

Нашла список участков, но как и где указать, какой именно мне хотелось бы? Как его предварительно посмотреть? Адреса у земли нет.

На госуслугах длинный перечень документов, которые потребуются, чтобы подать заявку через МФЦ. Там голову сломать можно. С чего начать? В идеале хотелось бы взять землю в аренду, начать строительство дома, а потом все это перевести в собственность.

Ваше право получить участок без торгов напрямую не зависит от вашего дохода. Но он может повлиять на то, признают вас нуждающейся в жилье или нет. А уже от этого зависит возможность получить участок на льготных условиях.

Государство пытается решить жилищный вопрос, и один из вариантов — предоставлять землю в первую очередь людям с инвалидностью. Чтобы получить землю без торгов, сначала нужно пройти процедуру признания нуждаемости в жилье — это официальный термин. Эта процедура довольно сложна и сильно отличается от региона к региону.

Расскажу, как все устроено.

Что такое льготное предоставление земли

Получить участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно тремя способами.

Через торги. Отдельно этот вариант рассматривать не буду, поскольку в каждом регионе свои особенности. Если у вас есть право получить землю без торгов, это значительно упростит процесс.

Без торгов, когда есть право на первоочередное или внеочередное предоставление земли. Внеочередное означает, что льготник получает землю сразу же, не вставая ни в какие очереди. Например, пострадавшие от радиации в Чернобыле имеют право получить землю вне очереди.

Первоочередное — тоже льготное выделение земли, но в порядке очередности среди других первоочередников. То есть внутри основной очереди формируется еще очередь из льготников.

В порядке очереди. Можно встать в очередь на землю по государственной или местной программе бесплатного предоставления земли отдельным категориям граждан. Например, в регионе могут бесплатно давать землю многодетным семьям.

Люди с инвалидностью всех групп, в том числе семьи, которые воспитывают ребенка с инвалидностью, имеют право в первую очередь получить участок для индивидуального жилищного строительства — ИЖС, личного подсобного хозяйства — ЛПХ, садоводства.

Однако предоставление земли человеку с инвалидностью должно решать жилищный вопрос. Поэтому нужно доказать, что жилье семье действительно необходимо. А это уже вопрос доходов и имущественного положения.

Как доказать нуждаемость в жилье

Есть федеральные и региональные нормы, когда человека признают нуждающимся в жилье. Расскажу о них.

Признание малоимущим. Это самый распространенный случай. Власти признают граждан малоимущими после того, как проанализируют их доходы и имущественное положение. В каждом регионе есть свой порог дохода — прожиточный минимум. Если доход ниже прожиточного минимума, это уже повод признать человека малоимущим. Но это не все.

Еще нужно рассчитать стоимость имущества всех членов семьи, которое облагается имущественными налогами. Общая стоимость имущества называется имущественным цензом — это такой же лимит, как и прожиточный минимум, но не для доходов, а для имущества.

Обычно имущественный ценз считают так: норму предоставления в квадратных метрах по договору соцнайма на человека в регионе умножают на среднюю рыночную цену 1 м² в первом квартале текущего года. При этом рыночную стоимость квадратного метра берут из приказов Минстроя.

Параметры для признания малоимущим в разных городах

Город Прожиточный минимум Имущественный ценз
Тюмень 11 748 Р 867 978 Р
Ярославль 10 742 Р 798 102 Р
Курган 10 696 Р 664 182 Р
Тюмень
Прожиточный минимум
Имущественный ценз
Ярославль
Прожиточный минимум
Имущественный ценз
Курган
Прожиточный минимум
Имущественный ценз

Вы правы: к заявлению о признании малоимущим действительно нужно приложить огромный список документов: справки о родстве, доходах каждого члена семьи, стоимости движимого и недвижимого имущества или об отсутствии недвижимости, документы на инвалидность.

Списки документов в разных регионах отличаются — полный перечень можно получить в администрации, МФЦ или на региональном портале государственных услуг, выбрав свой регион и название услуги «Постановка граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».

Но признать себя малоимущим в вашем случае мало. Вам еще надо доказать, что вы нуждаетесь в жилье. Здесь действует норма жилищного кодекса, по которой разрешают социальный наем. Это возможно, если:

  1. у вас нет жилья в соцнайме и вы не живете в семье человека, который получил жилье в соцнаем;
  2. у вас есть жилье в соцнайме или даже в собственности, но площадь на одного члена семьи меньше учетной нормы, которая установлена в вашем регионе;
  3. вы живете в помещении, непригодном для проживания;
  4. ваша квартира занята несколькими семьями и в одной есть человек, совместное проживание с которым опасно, например если у него открытая форма туберкулеза. При этом другого жилья у вас нет.

Постановка на федеральный жилищный учет. Нуждающимся в жилье признают, если вы относитесь к так называемым отдельным категориям граждан: военнослужащим, педагогам, сотрудникам следствия и прокуратуры, судьям, Героям труда, ветеранам, Героям Советского Союза и РФ, чернобыльцам. Порядок и условия принятия этих людей в очередь на жилье закреплены в федеральных законах.

Постановка на региональный жилищный учет. В регионах бывают отдельные программы по предоставлению жилья и особые условия его предоставления. Например, в Тюменской области людей с инвалидностью первой и второй группы могут признать нуждающимися в жилье и без признания их малоимущими.

Узнать о возможности признания себя гражданином, нуждающимся в жилье, можно, обратившись в орган власти города / районного центра:

  1. лично или почтой;
  2. через МФЦ;
  3. через региональный портал госуслуг.

Как найти участок

Как только вас признали нуждающимся в жилье, можете выбирать земельный участок, который хотите взять в аренду.

Выбирать участок из тех, что администрация выставляет на аукцион, нельзя, но можно найти участок самостоятельно. Придется искать его на публичной кадастровой карте или обратиться к кадастровому инженеру, который платно сделает это за вас. Общепринятых цен на такие услуги нет — надо договариваться отдельно.

Нужно помнить о требованиях к участку:

  1. Не в частной собственности.
  2. Не выставляется на аукцион.
  3. Свободен от ограничений, обременений и арестов.
  4. На участке нет зданий и сооружений.
  5. К участку есть доступ через общую территорию.
  6. Размеры участка не должны превышать максимально установленные для предоставления в муниципалитете — этот норматив есть в муниципальных правилах землепользования и застройки.

Проще всего искать по кадастровому номеру, если знаете его у приглянувшихся участков. Кадастровый номер состоит из цифр, разделенных двоеточиями: кадастровый округ:район:квартал:номер земельного участка.

Например, кадастровый номер участка — 72:17:2205001:393:

  1. 72 — округ, Тюменская область.
  2. 17 — район, Тюменский район.
  3. 2205001 — квартал, деревня Чаплык.
  4. 393 — номер земельного участка.

Еще можно просто листать кадастровую карту и искать землю наугад. Перед этим лучше найти на сайте местной администрации генплан, в состав которого входит карта градостроительного зонирования. На ней отмечены зоны индивидуальной жилой застройки — запомните, где они находятся, и ищите земельные участки именно там.

Когда вы нашли участок или несколько участков, посмотреть их на местности зачастую проблема. Без спецоборудования увидеть границы участков тяжело, но если рядом есть дорога или дома, то можно ориентироваться по ним — вы увидите их на кадастровой карте.

Это карта функционального зонирования. Здесь можно увидеть, где зона застройки ИЖС — желтая, а где зона садоводства — светло-салатовая, а потом уже искать участки на кадастровой карте именно в этих зонах. Источник: atmr.ru
Это карта функционального зонирования. Здесь можно увидеть, где зона застройки ИЖС — желтая, а где зона садоводства — светло-салатовая, а потом уже искать участки на кадастровой карте именно в этих зонах. Источник: atmr.ru

Как заявить о желании взять землю в аренду

Взять в аренду земельный участок в первоочередном порядке можно только раз в жизни. Второй раз уже придется участвовать в торгах.

Если у участка есть кадастровый номер и границы участка определены, такой участок называют сформированным. Но может получиться, что вам приглянется участок без кадастрового номера и даже без границ — в чистом поле. Такой участок власти смогут предоставить только после его формирования — межевания и постановки на учет.

Запросить в аренду можно любые участки, но процедура оформления документов будет отличаться.

Если земельный участок сформирован. После обращения с заявлением администрация, если нет оснований для отказа, сразу заключит с вами договор аренды.

Если земельный участок не сформирован, считается, что вы инициатор образования нового участка. Поэтому вам придется:

  1. Подготовить схему будущего участка. Это может быть скриншот с публичной кадастровой карты или даже зарисовка участка от руки. Но чтобы нигде не ошибиться, чаще всего, чтобы изготовить схему, обращаются к кадастровым инженерам. Специалист возьмет за такую услугу минимум 3000 Р. Льготникам можно представлять схему на бумаге, а вот всем остальным — только в электронном виде.
  2. Подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка.
  3. Если решение положительное, нужно самостоятельно нанять кадастрового инженера и оплатить услуги по формированию участка. Потребуется провести межевание. Межевание и подготовка всех документов будут стоить минимум 3000 Р.
  4. Подать заявление о кадастровом учете и документы в Росреестр. Госпошлина — 2000 Р, для людей с инвалидностью льгот нет.
  5. Снова обратиться с заявлением в администрацию и заключить договор аренды.

Заявление об аренде участка можно подать в любой регион, без привязки к месту жительства. Как правило, заявление подают в региональный департамент имущественных отношений.

Подать заявление можно:

  1. лично или почтой;
  2. в МФЦ;
  3. через региональный портал госуслуг. Там же можно скачать бланк заявления о предоставлении участка без торгов.

Договор аренды и последующий выкуп

В течение 30 дней администрация проверяет документы. Если все в порядке, вам предоставят договор аренды для подписания. Но могут и отказать.

Причин для отказа много, вот основные:

Например, в Сочи женщине с инвалидностью не согласовали предоставление земельного участка в аренду без торгов. Суд подтвердил, что это правильно, на что было сразу несколько причин: женщина не прошла процедуру установления нуждаемости в жилье, просила участок, который на три сотки превышал лимит предоставления в этом регионе, к участку было не подойти и не подъехать.

Кроме того, женщина просила дать участок бесплатно, хотя администрация утверждала, что за аренду все равно придется платить — так по закону.

Договор аренды участка под ИЖС или ЛПХ вы можете заключить на срок до 20 лет и конкретный срок определяете сами. Аренда платится не ежемесячно, а так, как указано в договоре, — обычно 1—2 раза в год или раз в квартал. Аренда не может быть выше земельного налога, рассчитанного на участок.

Проект договора выдают арендатору на руки или отправляют почтой. В течение месяца подписанный договор надо вернуть в администрацию. Дальше арендатор вносит первый платеж и подписанный договор сдают на регистрацию в Росреестр.

Если договор не содержит прямого запрета выкупить участок в будущем, то после регистрации договора можно уведомить администрацию, что вы намерены начать строительство на участке, дождаться положительного ответа и приступать к работам. Когда закончите стройку и поставите объект на кадастровый учет, получите исключительное право выкупить арендуемую землю. То есть ни у кого, кроме вас, этого права не будет.

Участок продадут арендатору без торгов. Цена продажи не может быть выше кадастровой стоимости участка.

Обычно стоимость выкупа считают так: кадастровую стоимость умножают на ставку земельного налога и умножают на коэффициент для земельного налога, который действует в муниципалитете.

Например, кадастровая стоимость участка площадью 8,6 сотки в Тюменском районе — 114 735 Р. Выкупная цена получится всего 3442 Р: 114 735 Р × 0,3% × 10, где 0,3% — ставка земельного налога в Тюменской области, а 10 — кратность ставки для расчета цены выкупа участка в Тюменском районе.

Это гораздо выгоднее, чем покупать участок по рыночной цене.

Это рыночные цены в том&nbsp;же населенном пункте, для&nbsp;которого я делала расчет стоимости выкупа. Участок площадью 8,6 сотки обошелся&nbsp;бы в 378 400 <span class=ruble>Р</span>, то есть сотка стоит примерно 44 000 <span class=ruble>Р</span>. Источник: avito.ru
Это рыночные цены в том же населенном пункте, для которого я делала расчет стоимости выкупа. Участок площадью 8,6 сотки обошелся бы в 378 400 Р, то есть сотка стоит примерно 44 000 Р. Источник: avito.ru

Выкупить участок без построенного дома не получится. Дом необходимо поставить на кадастровый учет и ввести в эксплуатацию. Еще муниципалитет может установить минимальный процент от территории участка, которая должна быть занята постройкой.

Если договор аренды заключен больше чем на 5 лет, то арендатор может переуступить участок — фактически продать право его аренды. При этом запрещено изменять условия договора.

Договор переуступки права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Право льготника один раз в жизни получить участок без торгов будет считать реализованным.

Что в итоге

Предлагаю вам действовать так.

Выясните, как можно признать себя нуждающейся в жилье в вашем регионе. Возможно, в вашем случае для этого необязательно получать статус малоимущей. Или вы относитесь к льготной категории, для которой нуждаемость в жилье признается без дополнительных процедур, например вы работник органов образования или правосудия.

Когда убедитесь, что точно имеете право на льготу, подыщите участок на кадастровой карте и обратитесь в администрацию или региональный департамент по имуществу с заявлением об аренде.

Если у вас на самом деле нет права на льготу, а процедура ее получения слишком сложна, попробуйте все же участвовать в аукционах.

Если вам повезет, то получится взять аукционный участок без торгов. Для этого нужно быть единственным, кто в установленный срок заявит о своем желании купить участок. Плата по договору будет больше, чем вы могли бы рассчитывать при льготном получении земли, но все же ниже рыночной.


Ирина Половодова
Ирина Половодова
26.01, 10:15
А вы арендовали землю у государства? Поделитесь опытом:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
павел

А уровень зарплаты разве должен учитываться? Вот инвалидность - обязательна. Но вот мне в соседнем районе отказали в администрации. Сказали что должен быть прописан именно у них. Тогда, по словам специалиста администрации, землю оформят без проблем. Причём если оформлять гектар ДВ, то можешь жить где попало, проблемы нет. А как инвалиду - извольте прописаться. Это если никто никогда не давал землю бесплатно по приватизации. Я дальше не стал морочиться, но интересно узнать как люди доводят дело до конца...

1
Александра Васильева

Вы не правы. Федеральный закон не говорит о том, что выделение земли идет для решения жилищного вопроса и постановка в очереди на жилье не является требованием для получения земли. НО! Региональные законодатели, прописывая местные законы, указывают такое требование, на что не имеют права, т.к. т.о. уменьшают возможность получения льгот, прописанных федеральным законом, а это запрещено. Есть прецеденты по успешному оспариванию этого пункта в суде в некоторых регионах. Увы, на это нужны деньги и время(( и местные законотворцы этим пользуются.

1
Digg W

Когда сделают автоматически, как с пенсиями например и не надо будет лишних движений делать и терять годы жизни в очередях. Достаточно будет указать желаемый адрес и получить готовое предложение в течении например недели или двух. В идеале все эти программы не нужны, а надо строить больше социального жилья по найму с запретом приватизации как во многих развитых странах и как в СССР. Ну а богатые пусть сами суетятся покупают землю и строят жильё. Потому что получается инвалид получит землю, а с каких доходов строить будет и если жилище не будет удовлетворять, то его могут отобрать как впрочем и недострой(не считается недвижимостью).

0

Комментарий удален пользователем

Ирина Половодова

Елена, Вы не забываете, что речь идет о льготнике в статье?

0
Елена Грудинина

Ирина, выходит для льготника этого этапа не предусмотрено?
Я не нашла этого((
И вот ещё вопрос: почему администрация отменила результаты аукциона по зу из-за того, что был 1 участник, согласно п.12 ст 39.12, где гарантии, что были другие заявки? Как это можно выяснить? Я уже сталкивалась с купленными торгами и знаю, что организатор всегда может подменить документы и тп и сделать так, что пройдут на торги только нужные заявители…

0
Ирина Половодова

Елена, Вы найдете это в статье 39.17 Земельного кодекса. Что касается Вашего вопроса про торги, то он не совсем понятен. Вы подавали заявку на участие в аукционе или со стороны наблюдаете и Вам кажется что что-то там не так?

0
Елена Грудинина

Ирина, спасибо- изучу.
я не смогла сама участвовать в этом аукционе. Подавала знакомая и ей и мне кажется, что что-то не так. Как могли отклонить заявки других участников, если там ничего сложного нет- подал заявление, оплатил задаток и приложил квитанцию? Я участвовала ранее у нас в аукционах и из 22 заявок, всех допустили, а тут только одного допустили, а все остальные не могли заполнить простое заявление, оплатить задаток и приложить квитанцию…? Плюс участок выставлялся за 600000 рублей, когда по рынку он стоит минимум 3 млн. Мне кажется, что администрация просто хочет оставить его себе, как вариант. Земля у нас тут очень дорогая и сильно разнится с кадастром. Для нас путь один - писать жалобу в ФАС, чтобы они проводили проверку?

0

Сообщество

Лучшее за неделю