Как арендовать участок у государства без торгов и по сниженной цене?

18
Аватар автора

Анастасия Мельникова

спросила в Сообществе

Страница автора

Я узнала, что можно взять землю в аренду у государства. У меня вторая группа инвалидности — по идее, это означает, что участок я могу получить без торгов. Но уровень моей зарплаты выше прожиточного минимума. Повлияет ли это на решение? Могу ли я получить участок не в том регионе, где прописана?

Нашла список участков, но как и где указать, какой именно мне хотелось бы? Как его предварительно посмотреть? Адреса у земли нет.

На госуслугах длинный перечень документов, которые потребуются, чтобы подать заявку через МФЦ. Там голову сломать можно. С чего начать? В идеале хотелось бы взять землю в аренду, начать строительство дома, а потом все это перевести в собственность.

Аватар автора

Ирина Половодова

юрист

Страница автора

Ваше право получить участок без торгов напрямую не зависит от вашего дохода. Но он может повлиять на то, признают вас нуждающейся в жилье или нет. А уже от этого зависит возможность получить участок на льготных условиях.

Государство пытается решить жилищный вопрос, и один из вариантов — предоставлять землю в первую очередь людям с инвалидностью. Чтобы получить землю без торгов, сначала нужно пройти процедуру признания нуждаемости в жилье — это официальный термин. Эта процедура довольно сложна и сильно отличается от региона к региону.

Расскажу, как все устроено.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Что такое льготное предоставление земли

Получить участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно тремя способами.

Через торги. Отдельно этот вариант рассматривать не буду, поскольку в каждом регионе свои особенности. Если у вас есть право получить землю без торгов, это значительно упростит процесс.

Без торгов, когда есть право на первоочередное или внеочередное предоставление земли. Внеочередное означает, что льготник получает землю сразу же, не вставая ни в какие очереди. Например, пострадавшие от радиации вследствие аварии на ЧАЭС имеют право получить землю вне очереди.

Первоочередное — тоже льготное выделение земли, но в порядке очередности среди других первоочередников. То есть внутри основной очереди формируется еще очередь из льготников.

В порядке очереди. Можно встать в очередь на землю по государственной или местной программе бесплатного предоставления земли отдельным категориям граждан. Например, в регионе могут бесплатно давать землю многодетным семьям.

Люди с инвалидностью всех групп, в том числе семьи, которые воспитывают ребенка с инвалидностью, имеют право в первую очередь получить участок для индивидуального жилищного строительства — ИЖС, личного подсобного хозяйства — ЛПХ, садоводства.

Однако предоставление земли человеку с инвалидностью должно решать жилищный вопрос. Поэтому нужно доказать, что жилье семье действительно необходимо — с учетом ее доходов и имущественного положения.

Как доказать нуждаемость в жилье

Есть федеральные и региональные нормы, когда человека признают нуждающимся в жилье. Расскажу о них.

Признание малоимущим. Это самый распространенный случай. Власти признают граждан малоимущими после того, как проанализируют их доходы и имущественное положение. В каждом регионе есть свой порог дохода — прожиточный минимум. Если доход ниже прожиточного минимума, это уже повод признать человека малоимущим. Но это не все.

Еще нужно рассчитать стоимость имущества всех членов семьи, которое облагается налогом на имущество физлиц, транспортным и земельным налогами. Общая стоимость имущества называется имущественным цензом — это такой же лимит, как и прожиточный минимум, но не для доходов, а для имущества.

Обычно имущественный ценз считают так: норму предоставления жилья в квадратных метрах по договору соцнайма на человека в регионе умножают на среднюю рыночную цену 1 м² в первом квартале текущего года. Рыночную стоимость квадратного метра берут из приказов Минстроя  .

Параметры для признания малоимущим в разных городах

ГородПрожиточный минимумИмущественный ценз
Тюмень15 254 ₽1 642 482 ₽
Ярославль15 144 ₽1 345 302 ₽
Курган14 339 ₽853 455 ₽

Параметры для признания малоимущим в разных городах

Тюмень
Прожиточный минимум15 254 ₽
Имущественный ценз1 642 482 ₽
Ярославль
Прожиточный минимум15 144 ₽
Имущественный ценз1 345 302 ₽
Курган
Прожиточный минимум14 339 ₽
Имущественный ценз853 455 ₽

Вы правы: к заявлению о признании малоимущим действительно нужно приложить огромный список документов: справки о родстве, доходах каждого члена семьи, стоимости движимого и недвижимого имущества или об отсутствии недвижимости, документы на инвалидность.

Списки документов в разных регионах различаются — полный перечень можно получить в администрации, МФЦ или на госуслугах, выбрав свой регион и название услуги «Постановка граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».

Но признать себя малоимущим в вашем случае мало. Еще надо доказать, что вы нуждаетесь в жилье. Здесь действует норма жилищного кодекса, по которой разрешают социальный наем. Это возможно, если:

  1. у вас нет жилья в соцнайме и вы не живете в семье человека, который получил жилье в соцнаем;
  2. у вас есть жилье в соцнайме или даже в собственности, но площадь на одного члена семьи меньше учетной нормы, которая установлена в вашем регионе;
  3. вы живете в помещении, непригодном для проживания;
  4. в семье есть человек, совместное проживание с которым опасно, например если у него открытая форма туберкулеза. При этом другого жилья у вас нет.

Постановка на федеральный жилищный учет. Нуждающимся в жилье признают, если вы относитесь к так называемым отдельным категориям граждан: военнослужащим, педагогам, сотрудникам следствия и прокуратуры, судьям, Героям труда, ветеранам, Героям Советского Союза и РФ, чернобыльцам. Порядок и условия принятия этих людей в очередь на жилье закреплены в федеральных законах.

Постановка на региональный жилищный учет. В регионах бывают отдельные программы по предоставлению жилья и особые условия для этого. Например, в Тюменской области людей с инвалидностью первой и второй группы могут признать нуждающимися в жилье и без признания их малоимущими.

Узнать о возможности признания себя гражданином, нуждающимся в жилье, можно, обратившись в комиссию, комитет или департамент имущественных отношений при администрации города или районного центра:

  1. лично или почтой;
  2. через МФЦ;
  3. через региональный портал госуслуг.

Как найти участок

Как только вас признали нуждающимся в жилье, можете выбирать земельный участок, который хотите взять в аренду.

Выбирать участок из тех, что администрация выставляет на аукцион, нельзя, но можно найти участок самостоятельно. Придется искать его на публичной кадастровой карте или обратиться к кадастровому инженеру, который платно сделает это за вас. Общепринятых цен на такие услуги нет — надо договариваться отдельно.

Нужно помнить о требованиях к участку:

  1. Не в частной собственности.
  2. Не выставляется на аукцион.
  3. Свободен от ограничений, обременений и арестов.
  4. На участке нет зданий и сооружений.
  5. К участку есть доступ через общую территорию.
  6. Размеры участка не должны превышать максимально установленные для предоставления в муниципалитете — этот норматив есть в муниципальных правилах землепользования и застройки.

Проще всего искать по кадастровому номеру, если знаете его у приглянувшихся участков. Кадастровый номер состоит из цифр, разделенных двоеточиями: кадастровый округ:район:квартал:номер земельного участка.

Например, кадастровый номер участка — 72:17:2205001:393:

  1. 72 — округ, Тюменская область.
  2. 17 — район, Тюменский район.
  3. 2205001 — квартал, деревня Чаплык.
  4. 393 — номер земельного участка.

Еще можно просто листать кадастровую карту и искать землю наугад. Перед этим лучше найти на сайте местной администрации генплан, в состав которого входит карта градостроительного зонирования. На ней отмечены зоны индивидуальной жилой застройки — запомните, где они находятся, и ищите земельные участки именно там.

Когда вы нашли участок или несколько участков, посмотреть их на местности зачастую проблема. Без спецоборудования увидеть границы участков тяжело, но если рядом дорога или дома, то можно ориентироваться по ним — вы увидите их на кадастровой карте.

Так выглядит участок на публичной кадастровой карте. Сразу можно узнать кадастровый номер, адрес, площадь, статус, категорию земель, разрешенное использование, форму собственности и кадастровую стоимость — она поможет спрогнозировать цену выкупа участка в будущем. Источник: pkk.rosreestr.ru
Если на участок уже объявлен аукцион, то вы увидите вкладку «Аукцион». Такой участок нельзя запросить в аренду в первоочередном порядке. Источник: pkk.rosreestr.ru
Через вкладку «Услуги» можно перейти на страницу Росреестра и запросить выписку из ЕГРН на участок. В ней будут отражены права и обременения на участок. Стоимость выписки — 350 ₽. Источник: rosreestr.gov.ru
Этот участок в 8 соток предназначен для частного строительства, собственника у него нет. Можно запрашивать аренду. Источник: pkk.rosreestr.ru
Это карта функционального зонирования. Здесь можно увидеть, где зона застройки ИЖС — желтая, а где зона садоводства — светло⁠-⁠салатовая, а потом уже искать участки на кадастровой карте именно в этих зонах. Источник: atmr.ru
Это карта функционального зонирования. Здесь можно увидеть, где зона застройки ИЖС — желтая, а где зона садоводства — светло⁠-⁠салатовая, а потом уже искать участки на кадастровой карте именно в этих зонах. Источник: atmr.ru

Как заявить о желании взять землю в аренду

Взять в аренду земельный участок в первоочередном порядке можно только раз в жизни. Второй раз уже придется участвовать в торгах.

С 1 марта 2023 года во всех регионах страны, где есть интернет, торги проводятся в форме электронного аукциона.

Если у участка есть кадастровый номер и границы участка определены, такой участок называют сформированным. Но может получиться, что вам приглянется участок без кадастрового номера и даже без границ — в чистом поле. Такой участок власти смогут предоставить только после его формирования — межевания и постановки на учет.

Запросить в аренду можно любые участки, но процедура оформления документов будет отличаться.

Если земельный участок сформирован. После обращения с заявлением администрация, если нет оснований для отказа, сразу заключит с вами договор аренды.

Если земельный участок не сформирован, считается, что вы инициатор образования нового участка. Поэтому вам придется:

  1. Подготовить схему будущего участка. Это может быть скриншот с публичной кадастровой карты или даже зарисовка участка от руки. Но чтобы нигде не ошибиться, чаще всего, чтобы изготовить схему, обращаются к кадастровым инженерам. Специалист возьмет за такую услугу минимум 3000 ₽. Льготникам можно представлять схему на бумаге, а вот всем остальным — только в электронном виде.
  2. Подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка.
  3. Если решение положительное, нужно самостоятельно нанять кадастрового инженера и оплатить услуги по формированию участка. Потребуется провести межевание. Межевание и подготовка всех документов будут стоить минимум 3000 ₽.
  4. Подать заявление о кадастровом учете и документы в Росреестр. Госпошлина — 2000 ₽, для людей с инвалидностью льгот нет.
  5. Снова обратиться с заявлением в администрацию и заключить договор аренды.

Заявление об аренде участка можно подать в любой регион, без привязки к месту жительства. Как правило, заявление подают в региональный департамент имущественных отношений.

Подать заявление можно  :

  1. лично или почтой;
  2. в МФЦ;
  3. через портал госуслуг. Там же можно скачать бланк заявления о предоставлении участка без торгов.
Так выглядит заявление о предоставлении участка без торгов в Тюменской области. Единой формы заявления нет, и в разных регионах она отличается
Так выглядит заявление о предоставлении участка без торгов в Тюменской области. Единой формы заявления нет, и в разных регионах она отличается
Так выглядит заявление о предоставлении участка без торгов в Тюменской области. Единой формы заявления нет, и в разных регионах она отличается

Договор аренды и последующий выкуп

В течение 20 дней администрация проверяет документы. Если все в порядке, вам предоставят договор аренды для подписания. Но могут и отказать.

Причин для отказа много, вот основные:

  • вы не льготник или льготник, но не подтвердили нуждаемость в жилье;
  • вы выбрали не тот участок. Например, хотите получить в аренду землю, которая предназначена не для строительства дома, а под промышленные объекты или парк;
  • участок уже занят, или его предварительно согласовали другому человеку;
  • на участке есть строения;
  • участок изъят из оборота и зарезервирован для госнужд, относится к территории комплексного развития, нужен для обороны и безопасности;
  • участок заявлен на аукцион.

Например, в Сочи женщине с инвалидностью не согласовали предоставление земельного участка в аренду без торгов.

Суд подтвердил, что это правильно по нескольким причинам: женщина не прошла процедуру установления нуждаемости в жилье, просила участок, который на три сотки превышал лимит предоставления в этом регионе, к участку было не подойти и не подъехать.

Кроме того, женщина просила дать участок бесплатно, хотя администрация утверждала, что за аренду все равно придется платить — так по закону.

Договор аренды участка под ИЖС или ЛПХ вы можете заключить на срок до 20 лет и конкретный период определяете сами. Аренда платится не ежемесячно, а так, как указано в договоре, — обычно 1—2 раза в год или раз в квартал. Аренда не может быть выше земельного налога, рассчитанного на участок.

Проект договора выдают арендатору на руки или отправляют почтой. В течение месяца подписанный договор надо вернуть в администрацию. Дальше арендатор вносит первый платеж и подписанный договор сдают на регистрацию в Росреестр.

Если договор не содержит прямого запрета выкупить участок в будущем, то после регистрации договора можно уведомить администрацию, что вы намерены начать строительство на участке, дождаться положительного ответа и приступать к работам. Когда закончите стройку и поставите объект на кадастровый учет, получите исключительное право выкупить арендуемую землю. То есть ни у кого, кроме вас, этого права не будет.

Участок продадут арендатору без торгов. Цена продажи не может быть выше кадастровой стоимости участка  .

Обычно стоимость выкупа считают так: кадастровую стоимость умножают на ставку земельного налога и умножают на коэффициент для земельного налога, который действует в муниципалитете.

Например, кадастровая стоимость участка площадью 8,6 сотки в Тюменском районе — 114 735 ₽. Выкупная цена получится всего 3442 ₽: 114 735 ₽ × 0,3% × 10, где 0,3% — ставка земельного налога в Тюменском районе Тюменской области, а 10 — кратность ставки для расчета цены выкупа там участка.

Это гораздо выгоднее, чем покупать участок по рыночной цене.

Это рыночные цены в том же населенном пункте, для которого я делала расчет стоимости выкупа. Участок площадью 8,6 сотки обошелся бы в 378 400 ₽, то есть сотка стоит примерно 44 000 ₽. Источник: avito.ru
Это рыночные цены в том же населенном пункте, для которого я делала расчет стоимости выкупа. Участок площадью 8,6 сотки обошелся бы в 378 400 ₽, то есть сотка стоит примерно 44 000 ₽. Источник: avito.ru

Выкупить участок без построенного дома не получится. Дом необходимо поставить на кадастровый учет и ввести в эксплуатацию. Еще муниципалитет может установить минимальный процент от территории участка, которая должна быть занята постройкой.

По общему правилу, если договор аренды заключен больше чем на 5 лет, то арендатор может переуступить участок — фактически продать право его аренды. При этом запрещено изменять условия договора.

Переуступку права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести договор в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Но для льготников действует другой закон — о запрете перехода прав, неразрывно связанных с личностью их обладателя. Поэтому нет и однозначного ответа, вправе льготник переуступить право аренды другому лицу или нет.

Спор на этот счет произошел в Перми, где женщина с инвалидностью взяла землю в аренду без торгов. И сразу же переуступила свое право другому арендатору. Департамент заподозрил, что договор уступки заключен в обход публичных процедур участия в торгах, и подал иск о признании договора переуступки ничтожным.

Суд первой инстанции с департаментом не согласился, так как не усмотрел в передаче участка нарушений закона.

А апелляционный суд доводы органа власти поддержал — отменил первое решение и признал договор уступки недействительным.

Женщина попыталась обжаловать решение в кассационном суде, но тот отклонил ее требование. Она ссылалась на то, что у нее нет возможности осваивать земельный участок, но суд еще раз разъяснил: участок в аренду без торгов и с применением пониженной платы она получила как льготник и не может передать его другому лицу на тех же льготных условиях.

Договор переуступки права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Что в итоге

Предлагаю вам действовать так.

Выясните, как можно признать себя нуждающейся в жилье в вашем регионе. Возможно, для этого необязательно получать статус малоимущей. Или вы относитесь к льготной категории, для которой нуждаемость в жилье признается без дополнительных процедур, например вы работник сферы образования или правосудия.

Когда убедитесь, что точно имеете право на льготу, подыщите участок на кадастровой карте и обратитесь в администрацию или региональный департамент по имуществу с заявлением об аренде.

Если у вас нет права на льготу, а процедура ее получения слишком сложна, попробуйте все же участвовать в аукционах.

Если вам повезет, то получится взять аукционный участок без торгов. Для этого нужно быть единственным, кто в установленный срок заявит о своем желании купить участок. Плата по договору будет больше, чем вы могли бы рассчитывать при льготном получении земли, но все же ниже рыночной.


А вы арендовали землю у государства? Поделитесь опытом:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Вы не правы. Федеральный закон не говорит о том, что выделение земли идет для решения жилищного вопроса и постановка в очереди на жилье не является требованием для получения земли. НО! Региональные законодатели, прописывая местные законы, указывают такое требование, на что не имеют права, т.к. т.о. уменьшают возможность получения льгот, прописанных федеральным законом, а это запрещено. Есть прецеденты по успешному оспариванию этого пункта в суде в некоторых регионах. Увы, на это нужны деньги и время(( и местные законотворцы этим пользуются.

2

Александра, вы знаете успешные кейсы? Действительно, регионы противоречат фед.закону, но в львиной доле судебных решений - отказ в связи с отсутствием нуждаемости. Планирую в суд с этим аргументом, но перспективы туманны. Лен.область.

0

Leonid, есть Областной закон Ленинградской области от 14.10.2008 № 105-оз «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков на территории Ленинградской области» указано, что земельные участки предоставляются бесплатно только при условии прописки в области не менее 5 лет. Сюда же относятся и ветераны боевых действий (прошлых и нынешних событий). Спасибо тов. Сердюкову.

0

Leonid, где-то в Консультанте находила, но ссылки не осталось(

0
0

А уровень зарплаты разве должен учитываться? Вот инвалидность - обязательна. Но вот мне в соседнем районе отказали в администрации. Сказали что должен быть прописан именно у них. Тогда, по словам специалиста администрации, землю оформят без проблем. Причём если оформлять гектар ДВ, то можешь жить где попало, проблемы нет. А как инвалиду - извольте прописаться. Это если никто никогда не давал землю бесплатно по приватизации. Я дальше не стал морочиться, но интересно узнать как люди доводят дело до конца...

1
0

Когда сделают автоматически, как с пенсиями например и не надо будет лишних движений делать и терять годы жизни в очередях. Достаточно будет указать желаемый адрес и получить готовое предложение в течении например недели или двух. В идеале все эти программы не нужны, а надо строить больше социального жилья по найму с запретом приватизации как во многих развитых странах и как в СССР. Ну а богатые пусть сами суетятся покупают землю и строят жильё. Потому что получается инвалид получит землю, а с каких доходов строить будет и если жилище не будет удовлетворять, то его могут отобрать как впрочем и недострой(не считается недвижимостью).

0
0

В нашем регионе (Новосибирск) признают нуждающимся в жильё инвалидов только через признание малоимущим. Так же в черте города бесплатно только категории ИЖС, с/х и огородничества только в области. Но можно и в городе в снт, но только в аренду, опять же привилегия - без торгов. Правда, я так и не поняла каким пунктом статьи аппелировать в заявлении.. Не подскажете?

0
0

У нас выкупная цена без проведения торгов это сто процентов от кадастровой стоимости. Город Пермь. Получается, плати аренду, а затем ещё полностью выкупай? Например, на окраине города участок 6 соток 2 млн руб по кадастровой стоимости выходит.
Это же бред, у частника дешевле

0
0

Подскажите пожалуйста, если есть ребёнок инвалид возможно ли родителям выкупить землю у администрация без аукциона? Не могу найти конкретные статьи закона про выкуп, только про аренду (а если мы не сможем построить и сдать дом за 3 года) поэтому хотелось бы выкупить, но без аукциона, есть ли такое право у инвалидов, чем подкрепить?

0
0

Да, арендовала, договор аренды закончился в 2023, муниципалитет отказался продлевать аренду, на основании этого не продлевают также разрешение на строительство объекта капитального строительства..сказали обращайтесь в суд, объект в собственности, земля в аренде.

0
0

Хочу арендовать не знаю как , простой гражданин России республика Дагестан р. Тарумовка с. Кочубей

0
0

Земля круглая

0
0
Отредактировано

Добрый день.что можете порекомендовать по такому поводу:
1 нашли землю лпх приусадебный участок,составили схему и отправили через гос услуги на предварительное согласование по 39.6 п 2 пп 15
2 пришел отказ-схема не правильная
3 исправил схемы,пришли отказы по 39.16 п 1(
с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов)
Некоторые ответы с припиской ст 209 п 3 к 39.16 п1 испрашиваемый участок предоставлен инному лицу(это после исправления схем пришли такие ответы )
Что посоветуете делать,я.думаю меня за 👃 водят такими ответами))
Может я не через ту статью подаю на госуслугах?(39.6 п 2 пп 15 для лпх испрашиваю в аренду)
Что можно посоветовать?
Два месяца стресса капец
Не нахожу в законе пукнта что ты должен быть льготник+м для подачи по 39.6 п2 пп15,может что-то не так делаю и не через гос услуги надо подать?

0

Комментарий удален пользователем

Автор статьи

Елена, Вы не забываете, что речь идет о льготнике в статье?

0

Ирина, выходит для льготника этого этапа не предусмотрено?
Я не нашла этого((
И вот ещё вопрос: почему администрация отменила результаты аукциона по зу из-за того, что был 1 участник, согласно п.12 ст 39.12, где гарантии, что были другие заявки? Как это можно выяснить? Я уже сталкивалась с купленными торгами и знаю, что организатор всегда может подменить документы и тп и сделать так, что пройдут на торги только нужные заявители…

0
Автор статьи

Елена, Вы найдете это в статье 39.17 Земельного кодекса. Что касается Вашего вопроса про торги, то он не совсем понятен. Вы подавали заявку на участие в аукционе или со стороны наблюдаете и Вам кажется что что-то там не так?

0

Ирина, спасибо- изучу.
я не смогла сама участвовать в этом аукционе. Подавала знакомая и ей и мне кажется, что что-то не так. Как могли отклонить заявки других участников, если там ничего сложного нет- подал заявление, оплатил задаток и приложил квитанцию? Я участвовала ранее у нас в аукционах и из 22 заявок, всех допустили, а тут только одного допустили, а все остальные не могли заполнить простое заявление, оплатить задаток и приложить квитанцию…? Плюс участок выставлялся за 600000 рублей, когда по рынку он стоит минимум 3 млн. Мне кажется, что администрация просто хочет оставить его себе, как вариант. Земля у нас тут очень дорогая и сильно разнится с кадастром. Для нас путь один - писать жалобу в ФАС, чтобы они проводили проверку?

0

Сообщество