Восемь мифов о ЖКХ

Я юрист, который работает с обращениями в управляющую компанию.

Часто я сталкиваюсь с тем, что люди не очень хорошо понимают, как устроено ЖКХ и кто за что отвечает. В этой статье я разберу самые популярные заблуждения.

Общее, или общедомовое, имущество — это все, что находится за пределами квартир и предназначено для их обслуживания, например лестничные площадки, лифты, коридоры, крыша. Чтобы имущество считалось общим, оно должно обслуживать хотя бы две квартиры. Полный перечень такого имущества перечислен в статье 36 жилищного кодекса.

Но в документах на недвижимость общее имущество прописывают не всегда. Переход права собственности регистрируют в Росреестре. После этого право на недвижимость можно подтвердить выпиской из ЕГРН. В выписке перечислено имущество, на которое распространяется право собственности и ответственность.

Общего имущества по умолчанию в выписке нет. Чтобы оно появилось, собственники должны собраться вместе и зарегистрировать на него право собственности. Для этого надо обратиться в Росреестр с заявлением и приложить справку из бюро технической инвентаризации о составе общего имущества. Так делают нечасто.

Отсутствие общего имущества в документах на квартиру рождает миф, что за его содержание платить не нужно. Нет регистрации права — нет и ответственности.

Реальность. Право собственности на квартиру автоматически подразумевает право собственности на общее имущество. Собственники общего имущества его содержат — платят за ремонт и содержание. В квитанции на оплату ЖКУ эта строка называется «Содержание помещения».

Чтобы содержать общее имущество, собственники выбирают управляющую организацию или создают в доме ТСЖ. Минимальный перечень работ для содержания общего имущества указан в постановлении правительства № 290.

Платить за общее имущество надо, даже если в квартире никто не живет. Логику объяснил Конституционный суд: расходы на общее имущество помогают поддерживать дом в жилом состоянии для всех собственников. Если человек не живет в доме, от этого он не перестает быть собственником. Значит, он должен оплачивать содержание и текущий ремонт наравне со всеми.

Перерасчет могут сделать только при определенных обстоятельствах и для отдельных видов коммунальных услуг. У нас уже вышло две статьи, как это работает:

1. Перерасчет ЖКХ.
2. В каких случаях делают перерасчет ЖКХ?

Бывает, приходит платежка, а там реквизиты новой управляющей компании или триста рублей за шлагбаум. Оказывается, так решили на общем собрании. Но если собственник квартиры на нем не был и ничего не решал, кажется справедливым, что эти решения его не касаются и за шлагбаум можно не платить.

Реальность. Общее собрание собственников дома — орган управления домом как объектом недвижимости. Оно не решает, что жильцам делать со своими квартирами, но решает, как использовать общее имущество и кто за ним будет следить: какая-то УК или ТСЖ. Решения общего собрания обязательны для собственников всех помещений в доме — даже если это, скажем, хозяин магазина на первом этаже. Если собственник пропустил собрание и не высказал свое мнение — это его проблемы.

Чтобы не пропустить общее собрание, следите за входящей почтой и просматривайте объявления на первых этажах подъездов. По закону о проведении собрания должны оповещать за 10 дней. Способ оповещения может быть разным. По умолчанию это заказное письмо, но на собрании собственники могут передоговориться на что-то другое, например на объявления в подъездах.

Вот что обязательно должно быть в уведомлении об общем собрании:

1. Сведения о том, кто созывает собрание. Это могут быть собственники жилья или управляющая организация.
2. Повестка собрания: какие вопросы предстоит решить.
3. Как и где можно ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании.
4. Форма проведения собрания: очное, заочное или очно-заочное.
5. Дата, место и время проведения собрания. Если оно заочное — до какого числа собственники могут проголосовать и как это сделать.

Порядок проведения общих собраний описан в статье 45 жилищного кодекса.

Раз решения общего собрания обязательны для всех собственников, логично, что все собственники имеют право в нем участвовать. Но это не всегда так.

Реальность. Существует два вида общих собраний: собрание собственников жилья и собрание членов товарищества собственников жилья — ТСЖ. Второе проводится, если в доме создано ТСЖ. Какие-то вопросы может решить любое собрание, но есть и такие, которые обсуждаются только на собрании ТСЖ или только на собрании собственников.

Примеры вопросов, которые решает собрание ТСЖ:

• план работ по дому;
• содержание общедомового имущества;
• размер членских взносов и обязательных платежей;
• утверждение внутренних документов и назначение председателя товарищества.

Примеры вопросов, которые решает собрание собственников:

• проведение капремонта;
• реконструкция дома;
• сдача общего имущества в аренду.

Чтобы принимать участие в собраниях ТСЖ, нужно быть его членом. Покупка жилья не делает собственника членом товарищества. Для этого надо написать заявление о вступлении в ТСЖ на имя председателя и передать его председателю или правлению с отметкой о принятии на вашей копии документа. К заявлению нужно приложить копии документов о праве собственности на жилье.

В законе нет строгой формы заявления, достаточно фразы «Прошу принять меня в члены ТСЖ „Рога и копыта“ в соответствии со статьей 143 ЖК РФ. Документы о праве собственности прилагаю».

С даты подачи заявления вы автоматически становитесь членом ТСЖ. Торжественной процедуры или тайного ритуала приема в товарищество в законе не предусмотрено.

Вступление в ТСЖ дает собственнику больше прав, но появляются и обязанности, например платить членские взносы. Правда, на практике все собственники обычно платят одинаковые суммы независимо от статуса, потому что эти деньги идут на содержание и ремонт общего имущества.

Чтобы договориться о том, кто кому что должен и в какие сроки, нужен договор. Когда управляющая компания оказывает услуги, а собственники за эти услуги платят — это взаимные обязанности. Но бывает так, что эти обязанности не зафиксированы на бумаге. Поэтому может показаться, что у УК нет оснований требовать оплаты своих услуг. Но с ЖКХ все не так просто.

Реальность. ЖКУ можно условно разделить на две части: жилищные и коммунальные. Жилищные — это услуги управления, а также содержание и ремонт помещений, коммунальные — это электроэнергия, отопление, холодная и горячая вода.

В зависимости от платежа действуют разные нормы закона, но везде есть оговорки, которые можно обобщить так: если вам оказывают услуги и вы ими пользуетесь, то вы обязаны за них заплатить, даже если нет бумажного договора с подписями сторон.

Для жилищных услуг письменный договор ни на что не влияет — платить должны все собственники помещений. Это закреплено в статьях 30, 36, 154, 158 и 162 жилищного кодекса. Законность этого подтвердил Верховный суд.

А еще в основании всех жилищных услуг лежат решения общего собрания собственников дома. Как мы уже выяснили, они обязательны для всех.

Для коммунальных услуг договор нужен, его заключают с УК или поставщиком услуг напрямую. Но это не обязательно письменная бумага с подписями сторон. Чтобы договор считался заключенным, достаточно совершить какое-то действие, которое говорит о намерении пользоваться услугами. Это может быть передача показаний счетчиков в УК или оплата услуг. Но достаточно и простого факта проживания в квартире с коммуникациями для предоставления услуг. Если в квартире из крана течет вода, собственник обязан за нее платить.

Отсутствие письменного договора также не дает права УК отключать услуги. Бывает, что УК используют этот аргумент, чтобы надавить на должников. Это незаконно. УК имеет право отключить горячую воду и электричество, если долг превышает сумму за два месяца, рассчитанную по нормативу. А вот отопление и холодную воду в многоквартирном доме отключать нельзя независимо от суммы долга.

С канализацией все сложнее: прямого запрета на отключение нет, но при этом люди часто жалуются в прокуратуру, а та заставляет УК включить ее обратно. Но в любом случае письменный договор никак не влияет на эти правила.

Некоторые собственники считают, что взносы на капремонт можно вычитать из суммы в квитанции и платить за ЖКУ сколько осталось.

Реальность. Раньше взносы на капремонт и правда были добровольными, но с 2015 года они стали обязательными. Если не платить взносы, деньги взыщут через суд вместе с пенями и госпошлиной за подачу иска. Иск подаст фонд капитального ремонта — или УК, если по решению общего собрания собственники перечисляют деньги на счет дома.

Почему это правильно, объяснил Конституционный суд. Его доводы основаны на том, что собственники своевременно не задумываются о сборе денег на капитальный ремонт, а когда подходит срок ремонта, денег нет — ведь их не собирали. В итоге дома постепенно ветшают. Чтобы деньги на капремонт собирать заранее, и придумали взносы.

Если вычитать взносы из коммунальных платежей, рано или поздно их взыщут в судебном порядке. Кроме самих взносов придется заплатить пени и госпошлину за рассмотрение иска в суде.

Не платить взносы могут только жители новостроек, чьи дома еще не включены в программу капремонта, и домов в аварийном состоянии. Как это устроено и куда уходят деньги, читайте в нашей статье о капремонте.

Квитанция на оплату ЖКУ — это платежный документ, в котором написано, сколько и за что надо заплатить. Но на квитанции не ставят печать и подпись бухгалтеры или директора управляющей компании. Из-за этого собственник жилья может решить, что у нее нет юридической силы и оплачивать ее не стоит — нарисовать квитанцию может кто угодно.

Реальность. Требования к реквизитам платежного документа ЖКУ содержатся в пункте 69 постановления правительства № 354, а форма утверждена приказом Минстроя России. Среди обязательных реквизитов — объем и период услуг, льготы, перерасчеты и задолженности. Подписи бухгалтера и печати организации в перечне обязательных реквизитов нет, а надежность квитанции обеспечивает штрих-код по ГОСТ Р 56042-2014.

Теоретически фальшивую квитанцию может прислать какая-то другая управляющая организация, а не та, что работает в вашем доме. Проверить это можно в системе ГИС ЖКХ.

Все УК обязаны размещать квитанции в этой системе. Поэтому можно найти электронную квитанцию и сравнить сведения в ней со сведениями в бумажной: сумму платежа, данные УК и идентификатор платежного документа. Эта норма пока не действует для УК Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — там она заработает с 1 июля 2019 года.

В Москве работает аналог ГИС ЖКХ — Московский портал государственных услуг, где также можно получить и оплатить единый платежный документ — ЕПД.

Бывает, что собственникам не нравится, как УК управляет их домом, и они на общем собрании решают поменять действующую УК на другую. А та ссылается на часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ: мол, по закону досрочно расторгнуть договор с УК можно, только если она его не соблюдает. Не можете этого доказать — терпите.

Реальность. Это положение закона стало причиной большого числа судебных споров: собственники хотели расторгнуть договор с УК, но не считали себя обязанными доказывать, что управляющая компания работает плохо. В 2011 году президиум Высшего арбитражного суда постановил, что собственникам надо разрешить досрочно расторгать договор с УК, даже если та его соблюдает. Если общее собрание собственников дома решило сменить УК и поменять способ управления домом — так тому и быть.

Главное — вовремя уведомить УК о решении собрания, чтобы у нее было достаточно времени для передачи технической документации на дом и расторжения договоров на коммунальные услуги. Сроки уведомления прописаны в договоре с УК, обычно это 2—3 месяца.

Счетчики воды, газа и электричества время от времени приходится проверять или менять — за это должен кто-то платить. Если счетчик в квартире, обычно вопросов нет — жильцы соглашаются, что делать это должны они. А если в подъезде, то жильцы часто считают, что за обслуживание счетчика должна платить УК: в конце концов, подъезд — это общее имущество, а значит, и счетчик тоже.

Реальность. По закону все, что связано со счетчиками для квартиры, — ответственность собственника: установка, ввод в эксплуатацию, сохранность, своевременная замена. Эту обязанность нельзя переложить на УК только потому, что счетчик оказался за пределами квартиры.

Чаще всего в подъездах размещают счетчики электроэнергии. Для эксплуатации дома это удобнее: никто не прячет счетчик в короб, чтобы выглядело красиво, поэтому можно просто открыть шкафчик или электрощитовую и проверить или поменять прибор.

Но это все равно счетчик собственника, и его сохранность прежде всего в интересах него самого. Если прибор сломается, платить за свет, воду или газ придется по нормативам, а они обычно выше фактических показателей счетчиков.

У управляющих компаний есть свои общедомовые счетчики. По их показаниям они рассчитываются с поставщиками услуг и определяют, сколько ресурсов нужно на общедомовые нужды: свет в подъезде, влажную уборку, полив клумб. Эти расходы оплачиваются за счет статьи «Содержание помещения» и не имеют отношения к оплате электроэнергии или водоснабжения в каждой конкретной квартире.

1. За содержание общего имущества платить приходится всем собственникам недвижимости, даже если его нет в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации или в квартире никто не живет.
2. Решение общего собрания собственников дома обязательно для всех собственников, даже если они его пропустили.
3. Чтобы вступить в ТСЖ и вплотную участвовать в жизни дома, надо написать заявление — само собой это не произойдет.
4. Отсутствие письменного договора с УК или поставщиками коммунальных услуг не повод не платить за ЖКУ или отключать свет и воду.
5. Взносы за капремонт — обязательные. Если не платить — взыщут по суду. Не платить могут только жители новостроек и аварийных домов.
6. В платежке не нужна ничья подпись — ее защищает штрихкод по госту и идентификационный номер.
7. УК можно поменять по решению общего собрания собственников дома, даже если компания все делает правильно. Вы сами решаете, кому платить за управление домом.
8. Если счетчик установлен за пределами квартиры, отвечает за него все равно собственник. Ему выгодно, чтобы счетчик работал исправно.