«Ищем двушку после старичков»: стоит ли покупать квартиру в старом фонде в 2024 году
История из дневника трат и комментарий эксперта
Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала
Мне 33 года, я живу в Москве с молодым человеком и кошкой. Работаю инженером в строительстве за 180 000 ₽ в месяц. Молодой человек — специалист широкого профиля: он и инженерит, и собирает, и монтирует.
Его зарплата зависит от количества сданных объектов, от выполнения финансового плана компании, от настроения руководства. А еще ее выдают по странному графику: иногда — раз в два месяца, а иногда — три раза в месяц. Понять закономерность и вывести среднее арифметическое сложно, но мы попытались — получилось примерно 190 000—200 000 ₽ в месяц.
Мы копим несистемно: если остались свободные деньги, если вообще вспомнили, что нужно что-нибудь отложить, если закончились идеи для внезапных трат. В январе отложили 10 000 ₽, в феврале — 35 000 ₽. И напомню, что У. платят нерегулярно, поэтому общий доход в 370 000 ₽ в месяц — это именно среднее значение, не каждый месяц мы можем отложить что-то.
Сейчас в Тинькофф Инвестициях 257 000 ₽. В валюте в общей сложности около 50 000 ₽, это подарки от родственников.
Мы снимаем трешку, которую нам предоставили по знакомству за 37 000 ₽, счетчики отдельно. За квартиру плачу я. Вернее, отдаю У. 40 000 ₽ каждый месяц и не вникаю, сколько мы нажгли электричества и налили воды.
Но я планирую купить квартиру в Москве — да, даже в нынешние времена, при текущих ставках и так далее и тому подобное. Считаю, что важнее собственного жилья не может быть ничего, сколько бы это ни стоило.
Требований к квартире очень много.
Из основных — двушка после старичков, в максимально ужасном состоянии под капитальный ремонт, на последнем этаже, в Москве. Плюс это должна быть полноценная и полноразмерная двухкомнатная квартира — не однушка с большой кухней или двушка 39 м².
Рассматриваем весь сектор с запада на юг, склоняемся к югу: он приятнее, хотя по работе мне был бы удобнее запад. По деньгам это около 12—14 млн. Не исключаем и вариант с домом в ближайшем Подмосковье.
Ремонт планируем делать своими силами: У. рукастый и с весьма обширным строительным опытом.
У. скептически относится к покупке жилья при таких расценках, ему кажется более выгодным снимать. Но я доходчиво объяснила ему, что жить всю жизнь, строить семью и рожать детей на съеме не собираюсь. Ему ничего не оставалось, как согласиться.
Стоит ли сейчас покупать квартиру? И нужно ли придерживаться моих требований?
Почему сейчас хорошее время для покупки квартиры
Если квартира вам действительно нужна и вы не хотите растить ребенка в съемном жилье, то купить ее стоит.
Сейчас высокие ставки по ипотеке, но в этом есть и плюс: из-за них на рынке вторичного жилья предложение превышает спрос. Квартиры продаются дольше, и продавцам, которые хотят побыстрее выйти на сделку, приходится снижать стоимость. Конечно, есть и те, кто в итоге снимает объявление с публикации до лучших времен. Но шанс купить жилье с хорошей скидкой все равно высокий.
Покупка квартиры на падающем рынке ― работающая стратегия.
Брать ипотеку по ставке от 18% годовых неприятно. Но если ключевая ставка ЦБ снизится, ставки по ипотеке тоже станут меньше ― вы сможете рефинансировать ипотечный кредит и уменьшить ежемесячный платеж. Главное, сразу уточните в своем банке, возможно ли это по вашей ипотечной программе.
Как накопить на первоначальный взнос
Вы упоминаете, что пока накопили только около 300 000 ₽. На первоначальный взнос этих денег не хватит: банки требуют, чтобы он составлял минимум 20―30% от общей стоимости квартиры. В вашем случае это 2,4―4,2 млн рублей. И чем выше первоначальный взнос, тем больше шансов, что банк одобрит вам ипотеку.
Брать потребительский кредит на первоначальный взнос не советую: ставки по ним сейчас достигают 44%. Если вам придется выплачивать такой кредит и ипотеку, качество жизни может сильно упасть. Лучше накопить эту сумму. Но вы пишете, что откладываете деньги несистемно, от 10 000 до 35 000 ₽ в месяц. То есть, чтобы отложить несколько миллионов, при нынешнем бюджете вам потребуется несколько лет.
Возможно, стоит пересмотреть траты и подумать, как увеличить доход вашей пары и сделать его стабильным. А еще решить, куда вложить накопления, чтобы они приносили максимальный доход. В Тинькофф Журнале уже выходил совет эксперта героине дневника, которая копила на машину. Он объяснял, куда вложить деньги на короткий срок, ― эти советы применимы и в вашей ситуации.
Плюсы и минусы старых квартир
Вы говорите, что хотите купить двушку в максимально ужасном состоянии и планируете сделать в ней капитальный ремонт. Это действительно может быть выгодно: такие квартиры на 20―40% дешевле аналогичных, но с ремонтом.
Есть даже целое направление инвестиционной деятельности ― флиппинг. Это когда инвестор покупает убитую квартиру, приводит ее в порядок и продает с прибылью. Недавно в Тинькофф Журнале выходил день из жизни блогера Анастасии Чижевской ― она писала, что они с мужем заработали свой капитал во многом благодаря флиппингу.
Но не забывайте, что капитальный ремонт старой квартиры ― это дорого. Я бы закладывал на него 70 000―100 000 ₽ за 1 м². Эти деньги тоже придется отложить заранее, чтобы не увеличивать долговую нагрузку.
К тому же квартира вам нужна для себя, а не для перепродажи. Вам могут понравиться зеленый двор и то, что рядом детский сад, школа и поликлиника ― этим и привлекательны обжитые районы.
Но в старом доме могут оказаться неблагополучные соседи, плохая звукоизоляция и коммуникации, которые выйдут из строя в самый неподходящий момент. Также в старых пятиэтажках обычно нет лифта. Удобно ли вам будет выходить гулять с коляской, если вы планируете поселиться на последнем этаже?
Для многих эти минусы перевешивают плюсы. Если вы все-таки решите покупать квартиру в старом фонде, советую сначала пообщаться с соседями и погулять по району. Не выбирайте локацию просто по карте.
Еще я рекомендую рассмотреть дома, которые подходят под реновацию. Через несколько лет это позволит переехать в абсолютно новый дом в том же районе.
А чтобы вникнуть во все нюансы поиска недвижимости, можно пройти курс Т―Ж «Как выбрать квартиру».
