Как я понял, что цены на жилье вырастут, и удачно купил вторичку в 2023 году

Опыт читателя

87
Как я понял, что цены на жилье вырастут, и удачно купил вторичку в 2023 году

Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала

Мне 38 лет, я живу в Москве и работаю в сфере финансов и инвестиций.

Стараюсь оценивать текущие страновые риски и держать руку на пульсе отечественного рынка недвижимости. За последние три года в этой сфере случился идеальный шторм, и я этим воспользовался.

Расскажу про свой опыт и поделюсь соображениями, почему цены на жилье так сильно выросли и что с этим делать.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Моя сделка

В 2023 году я решил увеличить долю недвижимости в своем портфеле и приобрести квартиру на вторичном рынке — под сдачу. Первичку не рассматривал, потому что мне не нравится качество современного строительства: примерно с 2020 года оно стало еще хуже, чем было. Еще один минус — планировка новых кварталов: их плотность напоминает муравейники.

Сигналом действовать для меня было первое повышение ставки Центробанка 28 июля 2023 года. В тот же вечер я подал заявку на ипотеку, чтобы зафиксировать прежние условия кредита, и в процессе подбора квартиры прочувствовал на себе изменения на рынке вторички — от вялых просмотров и низкой заинтересованности риелторов до ажиотажа и конкуренции с другими покупателями. На первый выбранный объект я не успел буквально на полдня: пока проверял документы собственников, они уже взяли аванс у более расторопного конкурента.

В итоге я приобрел однокомнатную квартиру у метро, сделал в ней небольшой косметический ремонт и хоумстейджинг. Осенью 2023 года цены на аренду выросли, и у меня получилось сдать квартиру по верхней границе рынка, да еще и найти жильца всего за день. Сейчас арендная плата больше, чем платеж по кредиту. То есть я приобрел недвижимость только за первый взнос.

У меня получилась очень консервативная и малодоходная инвестиция, зато более надежная в текущих политических и экономических условиях. А мой приятель купил квартиру на первичном рынке и сейчас тоже доволен как слон. Просторную новостройку в черте города он приобрел в тот момент, когда застройщики предлагали низкую ставку — 0,1—3%. Взял такую ипотеку на 30 лет и будет жить в этой квартире с мизерным платежом и без досрочных погашений.

Выходит, мы оба вышли на сделку в удачный момент — потом квартиры подорожали. И у меня есть объяснение, почему так произошло.

Мысли про рынок жилья

На мой взгляд, цены выросли из-за повышенного спроса, удорожания импорта, отмены договоров долевого строительства, ограничений в инвестициях и, конечно же, льготных ипотечных программ.

Спрос. Питер и Москва — треть рынка новостроек в стране. И народ продолжает сюда переезжать. Бросить все и уехать в Питер — классика. Поэтому в Северной столице огромный спрос на жилье, больше только в агломерации Москвы.

В 2020 году случился ковид, а при неопределенности народ у нас скупает квартиры. В 2022 году случились события, которые привели к еще большей неопределенности. Некоторые категории граждан получили большие единоразовые суммы, соизмеримые с первым взносом. Как думаете, куда их вложили?

В 2023 году рублю снова стало плохо, и он рухнул почти до 100 ₽ за 1 $. Народ с двойным усердием затаривался квадратными метрами. Инвестиции в его величество бетон!

Импорт. В стройке много импорта, а в ковид цены на это полетели вверх. По понятным причинам 2022 года импорт еще сильнее вырос. Как и стоимость стройки.

Отмена договоров долевого строительства — ДДУ. Почти всех перевели на эскроу, и вместо почти бесплатных денег дольщиков застройщики теперь берут кредиты. Для них больше нет смысла продавать жилье на этапе котлована сильно дешевле, чем сданный дом.

Инвестиции. Люди сильно в них ограничены фактически только внутренним рынком, а там доля государства доминирующая. Да и вообще можно менять правила игры на ходу. Вспомните дивиденды «Газпрома», ушедшие на налоги. Или отмену выплат по вечным облигациям ВТБ, налог на сверхприбыль, замороженные активы типа FinEx, в конце концов. Слишком большой риск. Лучше в бетон.

Льготные ипотеки. Мое любимое. Жилье никогда не было настолько недоступным, как после льготных программ. Но их декларируемая и реальная цели сильно различаются. Мы понимаем, что на самом деле это мультипликация экономики и заодно утилизация избыточной рублевой ликвидности.

Если простыми словами, то мультипликация — это приумножение вложений. Стройка влияет на всю экономику. Застройщики потребляют продукт многих других отраслей:

  • стройматериалы;
  • металлы;
  • строительную технику и оборудование;
  • химию, лифты и прочее.

Затем нужно сделать ремонт и отделку, а это снова стройматериалы, мебель, техника и куча услуг разных подрядчиков. В итоге, когда растет застройка, экономика активизируется и ускоряется.

Ну а про утилизацию огромных рублевых вливаний, особенно в частные руки: если бы не квартирный ажиотаж, общая инфляция на товары была бы намного заметнее. В частности, банально было бы больше импорта, а значит, курс доллара стал бы еще выше, чем сейчас. Выше курс — еще выше цена импорта.

Ну и главная проблема льготных программ: они не адресные. Ими в основном пользуются не для расширения жилья, хотя и для этого тоже, а для инвестиций в бетон под низкий процент и платеж. В итоге видим безудержный спекулятивный рост цен и целые районы строящихся студий, приобретенных под сдачу.

Инвестора от нуждающегося отличить несложно, просто нет смысла этим сейчас заниматься — истинные цели достигаются и так. И я уверен, что льготную вторичку не введут, а если введут, то как раз очень точечно и с десятком условий и критериев. Потому что массовые льготные программы на вторичку уберут эффект мультипликации экономики.

Мои планы

В кругу единомышленников мы много обсуждаем тему недвижимости и льготной ипотеки. И пришли к выводу, что прямо сейчас на рынке пузырь и вписываться сюда нет особого смысла. Даже несмотря на то, что вся страна субсидирует льготные ставки, а на горизонте — неопределенность и инфляция.

Кроме того, от покупки останавливает так называемый эффект Мерседеса. Как только человек покупает новостройку и регистрирует право собственности, квартира переходит в разряд вторички и заметно теряет в цене.

Я пока не планирую гасить свою ипотеку досрочно. Сейчас моя ставка по кредиту значительно меньше текущей ключевой от ЦБ, поэтому вместо досрочного погашения я размещаю предназначенные для этого деньги в фондах денежного рынка на бирже.

Разницу между платежом за аренду и кредитом складываю в так называемый резервный фонд — на случай простоя или срочных трат на сдаваемую квартиру. Храню эти деньги в быстром доступе — в банке на накопительном счете, ежедневный процент там тоже выше моей ставки по ипотеке. Когда ставку снизят, смогу погасить часть основного долга своими сбережениями. Но кто знает, как скоро это произойдет?

Редакция
Тоже в шоке от роста цен? Не сдерживайте эмоции:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Удачно купить квартиру в 2023 году после разгона цен 2020 года - это прям что-то новенькое.

72

Полина, согласен звучит странно

10
0

ещё важный момент это разрыв в ценах между новостройкой и вторичкой. ситуация когда непостроенное жильё дороже готового, да ещё и с ремонтом, нездоровая. и она развилась именно что из-за льготной ипотеки. понятно что государство хотело и стройку поддержать, и сделать вид, что помогает семьям с детьми. но в ближайшее время, насколько я понимаю, будут бороться с этим разрывом манипулируя ставкой, условиями льгот и пр.

20
Сообщник

02.02, 13:01

igor7, когда мы покупали первую квартиру в 17 году, на фундаменте, она тоже стоила дороже вторички. За эти же деньги можно было взять на 15 кв.м. больше в птшках 70х годов постройки.

0

Masha, но сколько сейчас стоит пташка 70х годов+15 м2 и ваша квартира? Разница какого порядка на две вторички?

0
Сообщник

05.02, 04:07

Лора, почекала на циане, одинаково они сейчас стоят.

1
0

Враньём попахивает. Однушка у метро сейчас сдается тысяч за 50, значит чтобы она перекрывала ипотеку должна стоить 5млн. Сейчас точно можно найти квартиру у метро за 5млн?

11

Олег, это не реальная ситуация . Выдумка "журналиста".)

7

Олег, Так автор и написал, что, условно купил квартиру за первый взнос...
К примеру первый взнос это 5млн.
Соответственно вторые пять....,
оплачивает квартиросъёмщик!!!
Подробно или не очень?😃

3
0

Согласен с выводами автора насчёт пузыря и разгона рынка за счёт мамкиных инвесторов, пользующихся льготными условиями ипотеки.
Вопрос: как думаете, лопнет ли пузырь и, если да, то когда?
В моей логике в какой-то момент "инвесторы" поймут, что их драгоценный актив в виде бетонных стен только генерит убытки, потому что спроса на аренду нет, и побегут продавать свои метры в лучшем случае по себестоимости. Вот тогда есть у простых людей надежда отхватить недвижимость для жилья по вменяемой цене.

Или это мои мечты, а в реале спрос ещё не удовлетворён? И "инвесторам" всё же удастся выгодно продать новостройки в 40 днях на оленьей упряжке от МКАД?

8

Ходячее, хочу уточнить - падение на сколько процентов можно считать лопаньем пузыря? И были ли похожие ситуации в предыдущие десятилетия? Ну, чтобы можно было говорить: "Вот тогда пузырь как раз лопнул, и я совсем дешево квартиру отхватил, а теперь-то цены ого-го".

12

Жора,
1) падение на 20-30%, ориентируясь на опыт США.
2) из опыта - США-2008, насколько я понимаю, нечто похожее происходит сейчас в Китае. Механизмы чуть разные, как я понимаю, мы ближе к Китаю.

5

Ходячее, интересно будет посмотреть, но мне кажется, что подобного здесь не будет никогда, учитывая "святое" значение собственной квартиры для народа.

10

Мы всё-таки не в сша живем, а в России, есть кейс по нашей стране?

2

Либерж, 2008 год 20% цены упали, какой вам кейс нужен? Менталитет немного меняется, начнут давить людей с 3 и 4 квартирами, начнёт лопатся, будут ли давить? Вопрос интересный, все зависит насколько захотят поднять демографию

1
Герой

01.02, 17:13

Отредактировано

Руслан, ага, а после кризиса цены во сколько раз увеличились? Условная 3к квартира в провинции стоила в те годы 1,5 млн ₽, сейчас 7,5 млн ₽. Никто не заставляет продавать квартиры на спаде, рынок недвижимости такой же рынок как и фондовый, у кого есть деньги на 3-4 квартиры, тот найдет деньги их содержать. Жилье всегда будет дорожать, как бы кто не спорил и не говорил обратного)
Да и предпосылки мирового экономического кризиса не из нашей страны пошли, если что, а как раз таки из сша))

8

Либерж, а теперь переведите все эти цены в доллары

0
Герой

02.02, 03:07

Отредактировано

Дмитрий, 1,5 млн ₽ по курсу даже 20₽/$ это 75000$, сейчас 75000$ за которые была куплена квартира стоит от 6,5 до 7,5 млн ₽, а квартира 7,5 млн₽, ничего не подешевело к доллару)

2

Либерж, есть конкретный пример, когда условная 3-ка в провинции скакнула с 1.5 до 7.5? Это за какой период? Я покупал двушку в "провинции" (райцентр) за 1.5 в 2008 г., продал её в 2013 за 1.8 (из-за ремонта удалось продать дороже), а сейчас там же аналогичная продаётся за 2.5. У вас, наверное, какая-то особая провинция, где цены выросли в 5 раз (пусть и в рублях)?))))

3

Дмитрий, совершенно конкретный пример. Областной центр, однушка 33 квадрата, куплена на этапе стройки за 1,6 млн в 2016 году. Продана в 2021 году за 3,8 млн. Сейчас, в 2024 году я бы её продала, не пугайтесь только, примерно за 6,4 млн!!!!

2

Дмитрий, а почему вы слились и поставили дизлайк?) поняли, что всё-таки продешевили?((

1

Дмитрий, есть, квартира моих родственников была куплена в 2007 году за 1,5 млн, в 2022 была продана за 7,5 млн, еще и чуть дешевле рынка, г. Благовещенск, Амурская область, продешевили вы с двушкой в провинции (райцентр) ))

1

Руслан, чтобы плодиться «молодой семье» хватит и одной каартиры. Надо ввести для таких у кого больше 1 купленной в ипотеку квартиры налог на недвижимость процентов 5 в год и запретить сдавать доп квартиры

0
Герой Т—Ж

01.02, 18:00

Руслан, я в 2009 продавала квартиру. У меня был аукцион - на 500 тыс дороже переторговали. Про 2008 не помню, но. Сама квартира покупалась на этапе стройки за 2 млн в 2005, продала за 8,5 млн в 2009. (Москва, район ТТК, 2ка, 50 кв).

0
Герой Т—Ж

01.02, 17:56

Жора, на моей памяти жильё в Москве подешевело 1 раз. Это был 1998 год. С сентября и до января 99 года цены резко упали (интересно, что случилось?))) и потом пошёл рост. С тех пор они только растут, иногда скачками, иногда лавинообразно, иногда ничего не происходит (например, 2014-2018 года). Речь о ценах в рублях, разумеется.

3

Жора, было в России примерно в 2016.
Квартира подешевели на 25%

2

Nikolai, в долларах-то конечно (а то и больше), ведь "жаль тех людей, кто покупает доллар по 35, они просто потеряют свои деньги". А в рублях нет. Или как?
https://journal.tinkoff.ru/nedviga20let-stat/
https://rosstat.gov.ru/free_doc/new_site/prices/housing/tab7.htm

1

Жора, не только в $.
Я купил кв ~в 2013 за 2млн₽, а через год, два... она стоила 1,5 млн₽.)
А в конце 2023 она ушла за 4млн₽.

1
Сообщник

02.02, 13:03

Ходячее, я уже 4 года наблюдаю за тем, как этот пузырь только надувается и крепнет. В мск очень подросла аренда и спрос высокий. Может в регионах что то лопнет, но в столице точно нет.

3

Ходячее, проблема в том, что для мамкиных инвесторов себестоимость это в лучшем случае цена покупки. и если у них была покупка на пике, то они будут сидеть как собака на сене, пока для рынка их цены не станут "адекватными".

3
0

А можно узнать циферки подробнее вместо озера воды? Красиво писать могут многие, мы же сюда приходит за точными цифрами. По чем куплено, какой был пв, какой платеж. Предполагаю невероятно высокий пв, так как "у метро" и аренда выше ежемесячного платежа выглядит уже очень подозрительно.

8
0

У индейцев получил бы прозвище слабый ум

6
0
Сообщник

02.02, 12:58

Нет, автор, ты попал в конец струи. Все кто взял квартиры в начале 2020 года, вот они реально заработали. Моя квартира выросла в цене на 6млн. Остальные кв, взятые под инвест попозже тоже прилично подорожали. Теперь не страшно потерять работу, аренда меня вполне прокормит.

6
0
Герой

01.02, 09:31

Отредактировано

Мрак.

"Как я понял, что цены на жилье вырастут, и удачно купил вторичку в 2023 году"

"В кругу единомышленников мы много обсуждаем тему недвижимости и льготной ипотеки. И пришли к выводу, что прямо сейчас на рынке пузырь и вписываться сюда нет особого смысла"
---------------
По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2023 г. цены на вторичном рынке жилья «старой» Москвы выросли в среднем на 7,6%. Для сравнения: по данным на середину декабря, годовая инфляция в России составила 7,5%.

Что-то мне подсказывает, что для снижения рынка недвижимости на эти же 7,6% потребуется меньше года, а инфляция никуда не денется.
-----------------
"На мой взгляд, цены выросли из-за повышенного спроса, удорожания импорта, отмены договоров долевого строительства (???!!!), ограничений в инвестициях (???!!!) и, конечно же, льготных ипотечных программ"

4
0

🤣🤣🤣 больше таких инвесторов, цены хоть быстрее упадут)))

4

Дмитрий, упадут на неликвид. Хрущ на 1 этаже. Купите такое?

1

Tatiana, на каждый барак есть свой покупатель).
Главное цена.

1

03.02, 22:08

Отредактировано

Irа, вы правы в первом предложении.
Но оно для России актуально всегда, в любой момент! Те кто купит завтра, заплатят больше, чем те, кто купил сейчас. И это не только про недвигу...
Ну вот, например, яйца..,)))))))

3
0

Что за бред? Вы заказную статью написали или сами агент недвижимости. Даже не стал читать полностью, во первых после 2020 года покупать для жизни, а тем более инвестировать не смешите. После пандемии многие сотрудники так и остались на удаленке которые с области или других регионов, часть работает из-за границы. Соответственно отпала необходимость снимать жильё. Также стало популярно жить за городом в своём доме, по цене однушки можно построить вполне приличный дом, а не жить в муравейнике с вечными проблемами парковки....

2
0

В продолжение: по данным банков России граждан имеющих на вкладках накоплений более 500 тысяч рублей менее 1%, также в январе 2023 года было 13 миллионов просрочек по ипотеке, а в августе уже 20 миллионов. Квартиры покупают когда в стране экономический рост.😄

2

user3023377, что? 1%?
В полицию сходите. Там очередь из бабок пенсионерок, которые мошенникам по 2-3 ляма переводят.
Ну а если не пенсионер, то по 4-5 лямов переводят.
Вы где хоть инфу про 1% нашли?

2
0

Цифры можно. Стоимость квартиры, % по ипотеке, первоначальный взнос, а то всё это похоже на..... 😄

2
0

Спрос на квартиры будет сохраняться. Давайте учитывать, что сотни тысяч человек на СВО. Денежное довольствие позволяет, слава Богу, улучшить жилищные условия. К сожалению, есть военные потери. Семья получает несколько миллионов за ранение или гибель военнослужащего. Куда семья вложит эти деньги? На образование детей, на покупку недвижимости для детей на будущее.
Поэтому, пока идёт СВО, недвижимость будет расти в цене.

2

Артур, война закончится, выплаты прекратятся, а кредиты останутся.

1

Nikolai, военная ипотека. Служишь- государство платит.

1
0

Киздёшь чистой воды

2

Tatiana, ипотеке в современной России - 26 лет в этом году. В сравнивает цены на несравнимых рынках.

2
0

Ни цены покупки, ни ставки, ни размера ПВ
Без этих вводных невозможно оценивать "удачность" сделки

2

Nikolai, 10 лет - не срок.
Возьмите 25 лет. Цены на недвиж в долларах выросли в 5 раз.

1
0

После всего прочитанного, создается впечатление, что автора на покупку надоумили риелторы на онлайн-обзорах. ;)))

1

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество