Как я инвестировал в апартаменты

Все сделки с апартаментами принесли мне прибыль.

Два года назад я владел в Москве одним апартаментом, еще один был в процессе покупки и один я уже продал. Я покупал апартаменты с инвестиционной целью — чтобы выгодно перепродать или сдавать в аренду. И у меня это получалось.

Расскажу, чем примечательны апартаменты, в чем их плюсы и минусы и сколько инвестор может на них зарабатывать.

Обычно апартаментами называют нежилые помещения, которые используют в качестве жилых. Но в юриспруденции такого термина нет, поэтому с точки зрения закона это просто коммерческая недвижимость.

Время от времени ходят разговоры, в Госдуме проходят совещания о том, что ситуацию с апартаментами нужно урегулировать и перевести их в другой статус. Но пока подвижек нет.

Под категорию апартаментов могут попадать разные объекты: обычный дом, где сэкономили на социальной инфраструктуре, или перестроенное здание завода царских времен, а иногда — гостиница, которую по факту продают по номерам.

При этом апартаменты — это не какая-то редкость на рынке жилья. По разным оценкам, на них приходится 12—20% московского рынка.

Например, по состоянию на июнь 2024 года поиск «Циана» выдавал 13 889 апартаментов в Москве, в то время как жилых квартир — 116 174. Более точно оценить их соотношение невозможно, так как централизованно эту информацию никто не собирает. По оценкам некоторых риелторов, в начале 2024 года на апартаменты приходилось 12,4% столичных новостроек.

Чаще всего апартаменты покупают как инвестиции либо для того, чтобы жить в них временно. Вкладываться в апартаменты выгодно: они окупаются быстрее, чем обычные жилые квартиры, с которыми сейчас картина совсем печальная. Например, квартиру стоимостью 10—12 млн рублей иногда приходится сдавать всего за 35 000—40 000 ₽ в месяц. Получается, что срок окупаемости такого вложения — более 20 лет. А у апартаментов за счет более низкой стоимости при том же уровне арендной платы срок окупаемости — в среднем 10—15 лет.

По большому счету апартаменты — это то же жилье, что и обычная квартира. Но если к жилой недвижимости государство устанавливает определенные требования, то из регулирования апартаментов оно самоустранилось.

В результате человек покупает помещение, не предназначенное для проживания, и живет в нем. А власти делают вид, что ничего не знают о том, что такие помещения активно продают и в них живут люди. Государство по-прежнему выстраивает отношения с собственниками апартаментов так, как будто это абсолютно нежилые помещения и в них никто не живет. Отсюда и вытекают все их плюсы и минусы.

Нельзя прописаться. В апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию и не всегда возможно сделать даже временную. Да и власти постоянно дают понять, что практика строительства суррогата жилых помещений им не особо нравится — в основном потому, что это проблема для нормального развития города.

Риелторы рассказывают, что якобы скоро можно будет перевести апартаменты в статус жилых, но пока истории, когда это удавалось, редки. Рассчитывать на это не стоит.

Нет инфраструктуры. При жилой застройке застройщик обязан думать об инфраструктуре — школах, больницах и садиках, а также решать вопросы с канализацией, электричеством и другими необходимыми ресурсами. Все это не возникает из ниоткуда.

С апартаментами для застройщика все гораздо проще: таких требований к инфраструктуре при их строительстве нет. При этом каждый апартамент создает местным властям значительные сложности и мешает планомерно развивать город: на пустом месте появляется несколько тысяч голодных до социальных благ граждан, которым нужны дороги, энергосети, школы и прочее.

Вторая половина проблемы в том, что падают цены и ценность участков, которые предназначены для жилищного строительства, а это важный источник городских доходов.

Коммунальные платежи выше. Как правило, для апартаментов коммунальные платежи выше, чем для квартиры аналогичной площади в жилом доме, примерно на 20%, хотя бывает и больше. Это вызвано тем, что тарифы коммунальных услуг в жилых помещениях контролирует правительство  , поэтому для них есть предел. Для управляющих компаний апартаментов пределы не обязательны.

Например, за ноябрь 2021 года за мой апартамент в ЖК «Лайнер» площадью 32 м² пришла квитанция на 5231 ₽. А за апартамент 14,9 м² на улице Клинской — 3062 ₽.

Коммунальные тарифы для апартаментов во многом зависят от того, насколько большую сумму управляющая компания может собирать с жильцов. И так как государство мало участвует в отношениях владельцев этих помещений с управляющими компаниями, иногда происходят лютые перекосы в тарифах. Особенно это касается нестандартных малоэтажных апартаментов.

Еще повышенные тарифы — обратная сторона конструктивных особенностей некоторых апартаментов, таких как, например, четырехметровые потолки. Проблема даже не в том, что управляющая компания от застройщика завышает цены. Сложно найти другую управляющую компанию, которая согласится обслуживать такой объект.

Ситуация, конечно, не так ужасна, как в некоторых подмосковных коттеджных поселках, но трудности могут возникнуть, и к этому стоит быть готовым.

С апартаментами, которые построены по стандартам ЖК бизнес-класса, обычно такой проблемы нет.

Сложности с проводным интернетом. Крупные провайдеры часто не работают с апартаментами, особенно если их перестроили из старых зданий. В базах данных такие апартаменты числятся как нежилые помещения. Поэтому, чтобы подключить интернет, приходится искать альтернативных провайдеров. Например, мой апартамент в ЖК «Лайнер» обслуживает компания TEL, а на Клинской — CLN.

Нестандартные планировки. К апартаментам предъявляют менее жесткие требования по нормативам, поэтому в них часто можно встретить нестандартные решения. Например, бывают апартаменты с пятиметровыми потолками, двух- и полутораэтажные варианты. Еще встречаются миниатюрные площади — до 10 м². Жилое помещение такой площади по нормативам невозможно  .

В них можно жить, но таких социальных улучшений, как пандусы для инвалидов, там обычно нет. Плюс высокие потолки означают и высокие лестницы, а лифта может и не быть.

Проблемы с парковкой. При строительстве апартаментов четких требований к парковочным местам нет, все остается на усмотрение застройщика.

Некоторые строят только подземный паркинг, причем мест там намного меньше, чем квартир, — благодаря этому такое машино-место можно продать дороже. А есть апартаменты, где парковки и вовсе нет, и крутись как хочешь.

Например, в моем ЖК «Лайнер» было предусмотрено около 480 машино-мест на 2000 апартаментов. Все они располагались в подземном паркинге и стоили более 1 млн каждое. А в апартаментах на Клинской парковки не было вовсе.

Нет защиты как единственного жилья. По закону единственное жилье имеет иммунитет, то есть его нельзя забрать у человека, кроме четко оговоренных в законе случаев. Но апартаменты под защиту единственного жилья не подпадают, поскольку не считаются жильем. И даже если жить больше негде, их могут забрать, например, за долги по потребительскому кредиту.

Хотя в последнее время появилась практика, что обычные жилые квартиры у людей тоже забирают за долги, но это все-таки исключительные ситуации.

Ограничения на коммерческую деятельность. В жилых домах существуют ограничения на коммерческую деятельность: в цоколе и на первых этажах обычных домов нельзя размещать бани, сауны, прачечные, рентгеновские кабинеты и прочее  .

На апартаменты такие требования не распространяются, и по соседству вполне может оказаться нежелательный бизнес, например гостиница. А в здании на Клинской улице, где у меня были апартаменты, на первом этаже открыли шаверму — сейчас жильцы с ней сражаются.

Повышенный налог на имущество. Он рассчитывается от кадастровой стоимости объекта и составляет 0,5—2%.

Например, за мой апартамент в ЖК «Лайнер» я платил сначала по ставке 1,5% от его кадастровой стоимости 2,4 млн рублей. В год выходило 36 000 ₽. Потом эту сумму удалось уменьшить: инициативная группа жильцов наняла юристов, которые добились, чтобы комплекс включили в специальный реестр апартаментов с налоговой ставкой 0,5%. С марта 2021 года владельцы этих апартаментов платят налог по новой ставке, и годовой платеж — 25 500 ₽. Но таких случаев не так много.

Владельцы жилых квартир вообще об этом не задумываются, так как для них налоговая ставка — 0,1—0,3%. Кроме того, в отличие от апартаментов, есть льготные категории, например пенсионеры и инвалиды, которые налог вообще не платят.

Небольшое преимущество апартаментов перед квартирами — не нужно оплачивать взносы на капитальный ремонт. Хотя в долгосрочной перспективе это, скорее всего, приведет к тому, что любые проблемы со зданием собственникам придется решать за свой счет.

Маткапитал, льготная ипотека и другие госпрограммы. Апартаменты не получится купить на материнский капитал или использовать льготную ипотеку, поскольку это нежилые помещения. Апартаменты можно приобрести только за свои деньги, в рассрочку или в ипотеку без льгот.

В случае ипотеки банки будут предъявлять повышенные требования и, скорее всего, потребуют более высокий первоначальный взнос — более 20% от стоимости жилья.

Банков, которые готовы профинансировать покупку апартаментов, тоже немного. Я смог получить одобрение ипотеки на апартаменты только в «Росбанке» и Сбере. Еще банки стараются не выдавать кредит под залог апартаментов, в то время как в случае обычных квартир — без проблем.

За покупку апартаментов нельзя получить основной налоговый вычет и налоговый вычет за проценты по ипотеке.

Например, если покупать квартиру стоимостью от 2 млн рублей, можно вернуть 13% от этой суммы в виде налогового вычета, то есть получить 260 000 ₽. Если жилье купят супруги, сумма вычета удваивается. И еще до 390 000 ₽ — с процентов по ипотеке. В случае с апартаментами вычет не получить, так как юридически это нежилое помещение.

Налог на продажу. Чтобы продать апартаменты и не платить НДФЛ, ими нужно владеть как минимум пять лет. В некоторых случаях этот срок можно уменьшить до трех лет — например, если апартамент подарили или он достался в наследство. В остальных случаях придется ждать пять лет.

Более подробно про это можно почитать в статье про налог при продаже апартаментов.

Несмотря на перечисленные выше особенности, апартаменты пользуются спросом. И главная причина — низкая цена. В результате, если сдавать апартаменты в аренду, можно быстро окупить вложенный капитал.

Другое преимущество апартаментов в том, что их обычно строят по принципу точечной застройки в дорогих районах. То есть реже происходят ситуации, когда человек приобрел недвижимость, а вокруг начали возводить кучу многоэтажек.

Чтобы представить, кто покупает апартаменты, можно вспомнить типовую рекламу застройщиков жилой недвижимости: обычно на ней изображена семья среднего возраста с несколькими сильно непохожими на отца детьми, которая радостно берет квартиру в ипотеку. Апартаменты покупают все остальные люди: те, кому по каким-либо причинам недоступна ипотека, бездетные пары, студенты, пенсионеры. А также инвесторы, которых не устраивает доходность жилых квартир.

Стандартные семьи с детьми тоже иногда покупают апартаменты для проживания, но редко: в основном из-за проблем с регистрацией и связанных с этим сложностей устроить потом детей в школы.

Условный москвич с небольшим бюджетом 10 млн рублей по факту должен выбрать из трех вариантов:

1. Подмосковная квартира в новом хорошем доме, но с серьезными транспортными издержками, из-за чего комфортное проживание абсолютно невозможно.
2. Старая московская панелька, где зачастую есть проблемные и неблагополучные соседи.
3. Апартамент бизнес-класса недалеко от метро и с относительно приятным окружением.

И зачастую несмотря на все юридические недостатки последний вариант перевешивает. Хорошая транспортная доступность и окружение делают свое дело, да и ценность регистрации в Москве часто преувеличена.

Классификации апартаментов обычно имеют маркетинговую природу и придуманы теми, кто их продает. Они никак не закреплены юридически, но их стоит знать, если вы собираетесь купить такую недвижимость.

Нужно учитывать, что в целях маркетинга часто появляются все новые виды апартаментов. Ведь, к примеру, заводская кладовка вряд ли может стоить 6 млн рублей, а вот «лофт» — легко.

Один апартамент может входить сразу в несколько видов апартаментов, да и ситуация, когда прямо в процессе стройки позиционирование объекта меняется, не редкость.

Вот какие виды апартаментов существуют.

Популярный тип апартаментов в Москве. Компания возводит дом или комплекс из нескольких зданий бизнес-класса, но из-за нехватки земли или ее неподходящего статуса застройщик сдает дом как апартаменты. Ведь получить разрешение на жилой дом сложно: для этого нужно возвести школу, организовать транспортную инфраструктуру и провести другие социальные улучшения.

Встречаются смешанные комплексы, когда в рамках одного проекта часть домов строят как жилые, а часть — как апартаменты. Особых различий, кроме тех, что написаны выше, между ними нет.

Если говорить о Москве, то обычно это дома бизнес-класса в хороших районах. Если когда-нибудь примут закон о переводе апартаментов в статус жилых помещений, цена на такое жилье должна существенно вырасти.

Такие апартаменты часто покупают под сдачу, потому что качественного жилья внутри Мкада не так много. Рынок аренды кажется большим, но до тех пор, пока сам не пытаешься снять более-менее приличное жилье. На деле выясняется, что хорошего жилья за адекватную цену мало, а выбирать из десяти хрущевок — все равно что выбора нет.

Как результат, на апартаменты бизнес-класса всегда есть спрос и стоимость их аренды высокая. Кроме того, эти цены не могут резко обвалиться из-за массовой застройки многоэтажек под боком.

Вот некоторые примеры комплексов апартаментов бизнес-класса в Москве: ЖК «Лайнер», ЖК «Мята», ЖК «Зорге 9».

Именно этот вид апартаментов я купил впервые, чтобы они приносили мне пассивный доход и даже в случае потери работы я бы не голодал. Это была удачная покупка. Чуть ниже я расскажу о них подробнее.

Бывает, что апартаментами называют всякое неликвидное жилье, которое построено с нарушением законов и правил. Самый частый пример — квартиры, нелегально «распиленные» на несколько студий. Их продают как доли в исходной квартире. Или же это комнаты в коммуналках, которые незаконно переделали в студии.

Иногда доходит до совсем маргинальных ситуаций вроде «студии без окна, 7 м², на втором этаже бизнес-центра». В регионах встречаются и масштабные истории, когда целые многоквартирные дома возводят без согласований и, например, на земле сельхозназначения.

Чтобы не рисковать, лучше придерживаться простого принципа: если при покупке квартиры в договоре есть слово «доля», это значит, что помещение на бумаге не соответствует реальности или сделка с условием «только за наличные». С такими вариантами лучше не связываться.

Отдельно в этой категории можно отметить апартаменты, у которых есть проблемы с управляющей компанией. Некоторые мелкие застройщики делают бизнес по принципу «продадим помещение подешевле, зато потом заработаем на коммуналке». В результате жильцы получают коммунальные квитанции по 10 000—20 000 ₽, перестают их оплачивать и ищут альтернативных поставщиков услуг. А текущая управляющая компания этому препятствует — например, ограничивает доступ к коммуникациям.

Но такие ситуации обычно происходят с помещениями, которые продают с большим дисконтом. И некоторые даже готовы рисковать, считая, что это беспроигрышная партия: можно экономить на покупке, а размер скидки как раз компенсирует повышенные коммунальные платежи.

Строить в Москве тяжело, так как на всех хороших участках уже что-то есть. Да и соревноваться по цене с крупными застройщиками почти невозможно. Поэтому небольшие застройщики нашли изящное решение: они выкупают старый советский — а иногда и царских времен — объект. Например, это может быть завод, гостиница или общежитие. Изнутри здание перестраивают под жилое, заменяют коммуникации и реставрируют фасад.

Как результат, на выходе получают уникальный проект с интересным внешним видом и нестандартными планировками. Именно в таких зданиях часто есть трех-пятиметровые потолки, сверхмаленькие и сверхбольшие площади. А то, что там нет лифтов и парковки, даже идет зданию на пользу.

Сами по себе перестроенные апартаменты — хороший вариант, и единственная проблема — найти управляющую компанию, которая будет обслуживать объект за адекватную цену.

Пятиэтажный потолок и фасад из красного кирпича теряют свою привлекательность, как только жильцы получают первые счета за отопление и обслуживание. И кардинально повлиять на эту ситуацию сложно. Поэтому в нестандартных апартаментах у собственников часто складываются сложные отношения с управляющей компанией.

Еще стоит отметить, что апартаменты, которые перестроены из старого здания, банки воспринимают как вторичную недвижимость, что влияет на ипотечные ставки и процесс оформления.

Примеры перестроенных апартаментов в Москве: ЖК «Апартаменты Алтай», ЖК «Лофт ФМ» и ЖК «Ботаник».

В Москве до сих пор есть нехватка недорогих гостиниц, поэтому застройщики придумали интересный формат помещений. Они строят гостиничный комплекс, который распродают отдельными номерами. А их владельцы уже сдают номера посуточно, долгосрочно либо проживают в них сами.

Подразумевается, что процесс посуточной сдачи апартаментов можно передать управляющей компании: она будет искать и заселять постояльцев, убирать помещение, менять простыни и прочее. За свои услуги она берет процент с получаемого дохода — обычно 15—35%. И переводит собственникам их долю.

В теории такие объекты отличаются от обычных жилых комплексов — например, у них есть централизованное кондиционирование или рум-сервис, но это в теории. Термин «апарт-отель» — не жесткий стандарт. Номера вполне могут использовать как обычное жилье: собственник может проживать там сам либо самостоятельно сдавать его в аренду.

Еще одна особенность апарт-отелей — агрессивный маркетинг и завышенная цена по сравнению с другими видами апартаментов. Если цена квадратного метра на обычный апартамент на 20—30% ниже жилой квартиры, то в апарт-отелях цена может быть даже выше.

Часто такие апартаменты подают под соусом «начни свой бизнес» и обещают стабильную доходность от аренды в размере 12—15% годовых. В реальности же многое зависит от расположения объекта, окружающей инфраструктуры, особенностей управляющей компании, поэтому гарантий нет.

В апарт-отелях управляющая компания старается ограничить собственников в возможности повлиять на фасад здания, а также на интерьер помещения. Хотя в долгосрочной перспективе это скорее плюс — вспомните, как выглядят кустарно застекленные балконы в хрущевках. Подобное ухудшение внешнего вида фасада может снизить стоимость жилья во всем доме.

Если собственник планирует сдавать апартамент через управляющую компанию, она предъявляет требования к ремонту и меблировке номера: они должны соответствовать единому стандарту. Поэтому на этапе покупки апартамента инвесторам могут предложить купить пакет меблировки.

По моему мнению, реальная стоимость подобного оснащения — 200 000—250 000 ₽. А ведь эти деньги еще надо заплатить наперед, до того, как объект сдадут в эксплуатацию. В итоге при подсчете своей доходности эти траты логично учитывать как сопутствующие расходы. Это вечная головная боль сдачи помещения через управляющую компанию: расходы на ремонт, мебель и ущерб, который нанесут жильцы.

Управляющая компания — коммерческая организация, чья цель — зарабатывать деньги. Поэтому она всегда будет стараться пересмотреть условия, навязать дополнительные услуги и даже добавлять скрытые пункты в договор, чтобы переложить риски на собственника.

На этапе покупки апартаментов управляющая компания часто показывает свой прогноз будущей доходности в случае, если сдавать апартаменты в аренду. Зачастую эти цифры отражают завышенные ожидания и оторваны от реальной картины. Считаю, что это одна из главных причин, почему апарт-отели стоят в целом дороже других видов апартаментов.

Примеры апарт-отелей в Москве: ЖК «Лайнер», апарт-отель YE’S Botanica, ЖК «Движение. Тушино».

С элитными апартаментами я почти не имел дела: как-то мне довелось пожить в «Москве-Сити» меньше месяца и около трех месяцев — у метро «Китай-город». Честно говоря, я так и не смог определить формальный критерий, который отделяет элитные апартаменты от бизнес-класса.

Для кого-то это жилье внутри Третьего транспортного кольца, 50-й этаж и окна в пол с бодрящим видом. Другие говорят, что это должна быть малоэтажная застройка внутри Садового кольца, с закрытой территорией и приватным парком или набережной. Третьи считают, что нужен вид на Кремль или на реставрированное здание с историей.

Для меня элитные апартаменты — те, что стоят больше 500 000 ₽ за 1 м², в то время как апартаменты бизнес-класса — 300 000 ₽ за 1 м². Когда в одном месте собираются жильцы, которые могут позволить себе заплатить такие деньги, тогда и можно считать комплекс элитным.

Но в целом это обычно хорошие дома в отличных локациях и достаточно благополучной публикой. Но бывает и так, что соседство оказывается малоприятным и неожиданным, поскольку элитные апартаменты нередко используют не для проживания, а для специфической сдачи в аренду: как почасовой отель, фотостудию и тому подобное.

В Москва-Сити у меня были вопросы по поводу бытового комфорта: из-за кривых улиц случались постоянные перебои с доставкой еды, а нормально припарковаться было просто негде. Еще стройка по соседству и толпы рабочих, а также высокие цены на коммунальные услуги. В апартаментах у «Китай-города» было намного лучше.

Поэтому могу сделать такой вывод: перед тем, как переезжать в элитные апартаменты, лучше немного там пожить перед покупкой — взвесить все за и против.

Примеры элитных апартаментов в Москве: МФК «Око» и ЖК Balchug Viewpoint.

Иногда среди элитных апартаментов выделяют так называемые клубные дома. Мода на них появилась в нулевые. Это своего рода анклав внутри города или рядом с ним.

Идея простая: берется дом или небольшой комплекс в хорошей части города, организуется охраняемая территория вокруг и механизмы, которые не позволяют нежелательным людям покупать помещения.

То есть это что-то вроде домов с homeowner association в США, где жильцы могут самостоятельно регулировать правила проживания, а также ограничивать покупку или продажу.

Например, в правилах проживания может быть указано, что человек не имеет права:

1. Сдавать свое помещение без риелтора или вообще сдавать в наем.
2. Приглашать друзей, не уведомив местную службу безопасности.
3. Заводить определенные группы животных — правила выгула и содержания тоже могут регулироваться.
4. Неорганизованно выбрасывать мусор.
5. Есть на улице.
6. Продать помещение без согласия ассоциации.

Клубные дома не стали очень популярными в РФ, так как у нас нет юридических механизмов, которые бы могли позволить жильцам формировать правила проживания и обеспечивать, чтобы остальные их исполняли. А без этого вся концепция теряет смысл.

Сейчас термин «клубный дом» в основном используется застройщиками, чтобы показать высокий уровень жильцов и возвысить объект в глазах покупателей. Никаких юридических отличий у такого жилья нет.

В некоторых проектах пытались устраивать собеседования перед покупкой объекта или возможность купить помещение только по рекомендации, но такой вариант не зашел покупателям.

Я специально позвонил по пяти объявлениям клубных домов, и везде мне говорили примерно одно и то же: хорошее расположение, малоэтажная застройка, премиальная отделка входных групп, не больше двух квартир на лестничной клетке и тому подобное. Но никаких юридических особенностей нет — это исключительно рыночное позиционирование.

Примеры в Москве: клубный дом «Река» и ЖК «Собрание клубных домов Ordynka».

Первые апартаменты я купил в комплексе бизнес-класса ЖК «Лайнер» от застройщика «Интеко». Сам комплекс — два 16-этажных зданий по 2000 апартаментов, каждый недалеко от метро «ЦСКА».

Основная масса помещений — студии площадью 32 м², часть была с ремонтом от застройщика, часть — без. Изначально комплекс позиционировался как апарт-отель, и подразумевалось, что помещение можно будет сдавать через управляющую компанию.

Весь первый этаж здания отдан под коммерческие помещения, причем потолки там высокие, порядка шести метров, поэтому помещения позиционируются как двухэтажные.

Сделка. В ноябре 2015 года я приобрел апартамент на третьем этаже здания за 5,5 млн рублей. Так как всей суммы у меня не было, застройщик предложил рассрочку на полтора года до окончания стройки под 5% годовых. Поэтому в договоре значилась цифра 5,9 млн, а не 5,5 млн.

Принцип был такой: ты берешь рассрочку и платишь ее до тех пор, пока дом не будет достроен. Затем берешь ипотеку на остаток суммы и расплачиваешься с застройщиком.

Первоначальный взнос за апартамент был около 1 млн рублей, а платеж по рассрочке составлял 55 200 ₽. При этом можно было погашать досрочно большими суммами, что я и делал.

Уже в процессе строительства я узнал, что в апартаментах будет невозможно постоянно или временно зарегистрироваться. А налог на имущество будет почти 50 000 ₽ в год.

Однако в 2021 году инициативная группа жильцов через суд добилась того, чтобы налоговую ставку пересмотрели. И за 2021 год налог должен быть меньше 20 000 ₽.

В 2017 году, когда дом сдали, я взял ипотеку в банке ВТБ под 11,6% годовых на остаток суммы — 1,55 млн рублей.

Застройщик задержал сдачу на несколько месяцев — появился повод с ним судиться и взыскать компенсацию. Но когда я принимал объект, выяснилось, что площадь апартаментов больше на 0,4 м², чем в исходном договоре. Мы с застройщиком договорились о взаимозачете: я снимаю претензию по поводу задержки строительства, а они отдают лишнюю площадь бесплатно.

Помещение сдавалось в черновом виде, электричество было проведено до входа. Ремонт квартиры площадью 32 м² мне обошелся в 600 000 ₽ и занял два месяца. Это был благословенный 2017 год, тогда стройматериалы еще стоили дешево и ремонты делались быстро.

Эксплуатация апартаментов. Следующие три года я там жил, но иногда сдавал посуточно. Потом я оттуда съехал и сдавал их легально через управляющую компанию. В 2021 году получал на руки 52 000 ₽ в месяц, а коммуналку оплачивал жилец — в районе 4000 ₽ в месяц летом и 5000 ₽ зимой.

Продажа апартамента. Примерно с марта 2022 года у меня начались проблемы, поэтому я решил срочно продать этот апартамент. Чтобы ускорить процесс, посмотрел цены на «Циане» и поставил на 750 000 ₽ ниже минимальной.

Я продал объект за шесть дней за 12 500 000 ₽. Покупатель заплатил наличными. Деньги я обменял на доллары по курсу 66 ₽. На тот момент думал, что продешевил. Однако в декабре 2022 года наблюдаю на «Циане» объявление за 11 500 000 ₽ с ремонтом лучше, чем у меня. И значит, я вовремя соскочил.

Очевидно, что у меня возникнет обязательство заплатить налог примерно в 700 000 ₽, но все равно на этом объекте я заработал почти 6 000 000 ₽, что неплохо для «мамкиного стратега».

В конце 2020 года у меня образовались свободные деньги, плюс я стал искать вариант, куда переехать, так как апартамент в ЖК «Лайнер» мне хотелось сдать.

В результате я нашел приемлемый вариант — апартамент площадью 14,9 м² на улице Клинская недалеко от метро «Беломорская». Если описать проект совсем коротко, то небольшой застройщик выкупил здание старого советского банка, заменил в нем коммуникации и возвел кучу внутренних стен. Получилось четырехэтажное здание, где первый этаж почти полностью коммерческий. Потолки — 3—4 метра, а размеры апартаментов варьируются от 8 до 30 м².

Так как потолок высокий, почти во всех помещениях можно сделать второй этаж, поместив там либо спальное место, либо антресоль. Такие излишества, как лифт и парковка, в проекте не предусмотрены, зато в цену входил базовый ремонт — можно было сразу заехать жить.

Сделка. Договор на апартамент я подписал в конце декабря 2020 года. Обошелся он мне в 3,25 млн рублей, то есть примерно по 218 000 ₽ за 1 м². Плюс за оформление документов отдал около 20 000 ₽.

Ипотеку мне предоставил «Росбанк» под 7,9% годовых, а именно 2,6 млн рублей. Это расценивалось как вторичка, поэтому оформление происходило чуть сложнее.

В феврале 2021 года я уже заехал в апартамент.

Налог на имущество я еще не платил, но, полагаю, будет 20 000—25 000 ₽ в год.

Первым делом сделал кухню: вместе с индукционной плитой и холодильником вышло около 80 000 ₽. Еще купил диван и стиралку. В итоге потратил на обустройство апартамента около 100 000 ₽.

Я взял самую дешевую угловую кухню в «Столплите». Холодильник был отдельной проблемой, так как я искал вариант на 10 см уже стандартного. Вообще, такие помещения учат покупать мебель и технику по габаритам.

Коммуналка — около 3000 ₽ в месяц. Я приобретал объект по принципу «чтобы быстро продать, а пока продается — в нем жить». Принципиально меня не устраивала только удаленность от работы — 1 час 20 минут в одну сторону.

Продажа апартамента. В сентябре 2021 года я продал апартамент за 4 млн рублей. Моя выгода за девять месяцев составила порядка 750 000 ₽. Но из этой суммы нужно вычесть еще мои расходы. Например, у покупателей тоже была ипотека, а своими силами я бы такую сделку не оформил. Я нанял риелтора, и он занимался продажей, тем самым сэкономив мне кучу нервов и времени.

В итоге моя чистая прибыль получилась немногим больше 400 000 ₽. Кроме того, девять месяцев я проживал дешевле аналогичной аренды. И хотя я ежемесячно выплачивал банку кредит, на стоимости аренды все равно неплохо сэкономил.

Понимаю, что в Москве состоятельные люди иногда оставляют по 400 000 ₽ за вечер в клубе, но я рад и таким деньгам. Учитывая, что мои инвестиции на фондовом рынке пока также оставляют желать лучшего — по итогам 2021 года у меня бумажный убыток примерно на 1,2—1,4 млн рублей, — точно не подсчитываю, чтобы не расстраиваться.

Я привык менять место жизни раз в год-два. Просто не люблю быть привязанным к одной локации.

Если собрать опыт за все время, я бы сказал, что апартаменты — это хороший вариант, если нужен ежемесячный пассивный доход. И это однозначно лучше, чем купить жилую квартиру для сдачи под 3—4% годовых.

Я сторонюсь покупок недвижимости в Московской области, так как есть опасения, что объемы строительства там в скором времени превысят спрос.

Я помню Москву совершенно другой. Теперь она выглядит и работает намного лучше. Но очередей из желающих переехать и купить или снять там квартиру уже нет.

Кроме того, считаю, что хорошие перспективы есть у апартаментов малой площади — 20 м² и менее. Такой вид жилья будет оставаться востребованным в ближайшие годы: для многих людей это единственный шанс приобрести собственное жилье. Ведь значительная часть граждан не сможет себе позволить квартиру еще очень долго, а идея пожизненной аренды многих пугает.