Как не платить налог при продаже апартаментов?

24
Аватар автора

Геннадий Полухин

спросил в Сообществе

Страница автора

Купил апартаменты в 2018 году. Это единственная недвижимость, которая есть у меня в собственности и где можно жить. Когда пройдет ровно три года, хочу продать.

Знаю, что минимальный срок владения считается с момента, когда полностью оплатил стоимость по ДДУ. Но это правило распространяется исключительно на жилые помещения или и на апартаменты тоже? Какой налог мне придется заплатить при продаже?

Аватар автора

Елена Терехова

юрист

Увы, расстрою вас — минимальный срок владения в вашем случае будет не три, а пять лет. Но если вы захотите продать свои апартаменты раньше, чем истечет минимальный срок владения, вы можете воспользоваться вычетами. Расскажу подробнее, почему такой срок и как применить вычет.

Какой минимальный срок при владении апартаментами

При продаже недвижимого имущества граждане освобождаются от уплаты НДФЛ, если они владели недвижимостью в течение минимального предельного срока.

По общему правилу такой минимальный срок — пять лет. Но в некоторых случаях он может уменьшаться до трех лет: если человек получил такую недвижимость по наследству или по договору дарения от члена семьи, в результате приватизации, по договору ренты, а также если гражданин продает свое единственное жилье.

Поскольку вы не получили апартаменты в наследство или по договору дарения, то под эти пункты вы не подходите.

То, что это ваше единственное жилье, роли тоже не играет. По закону апартаменты не относятся к жилым помещениям: в жилищном кодексе указан закрытый перечень — жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната. Апартаментов там нет. А значит, это нежилые помещения, как, например, гараж или баня. И этим основанием для срока в 3 года вам тоже нельзя воспользоваться. Минимальный срок владения апартаментами, чтобы не платить НДФЛ, в вашем случае — 5 лет.

Срок владения будет считаться с даты, когда вы зарегистрировали право собственности на апартаменты  . Поправка, согласно которой срок отсчитывают от даты полной оплаты по ДДУ, тоже касается лишь жилых помещений.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Какими вычетами можно воспользоваться

Необязательно ждать, когда истекут пять лет. Вы можете воспользоваться вычетами, и если не полностью освободиться от налога, то, по крайней мере, его уменьшить.

Например, вы можете получить налоговый вычет в размере 250 000 ₽. Такой налоговый вычет уменьшает налогооблагаемую базу, то есть размер дохода гражданина от продажи имущества, с которого он обязан уплатить налог.

На практике это значит, что, допустим, вы продаете апартаменты за 5 млн рублей и должны заплатить НДФЛ с продажи:

  • (5 000 000 ₽ − 250 000 ₽) × 13% = 617 500 ₽.

На следующий год после продажи вы подаете декларацию и платите налог. Вычет ежегодный, можно пользоваться несколько раз. Но применяется он ко всем сделкам купли-продажи. Например, продал апартаменты за 5 млн рублей и машину за 1 млн рублей ранее минимального срока владения — вычет единый. Налог будет такой:

  • (6 000 000 ₽ − 250 000 ₽) × 13% = 747 500 ₽.

Еще вариант — уменьшить доход от продажи имущества на расходы, которые связаны с его приобретением. Эти расходы нужно будет подтвердить документами: договорами купли-продажи, выписками из банка и пр.

Допустим, вы купили свои апартаменты за 3 000 000 ₽, а продаете за 5 000 000 ₽. Ваш доход — 2 000 000 ₽, с него вы и будете платить налог. То есть вам придется заплатить 260 000 ₽.

Не советую занижать стоимость объекта при продаже, чтобы уйти от налога. При определении налоговой базы учитывают кадастровую стоимость недвижимости, которую умножают на коэффициент 0,7. И даже если вы продадите дешевле, НДФЛ все равно посчитают исходя из минимальной цены. Проверить, какая кадастровая стоимость вашей недвижимости, можно на публичной кадастровой карте или заказать бесплатную выписку о кадастровой стоимости объекта на госуслугах — выдадут через несколько минут или в течение трех дней.

Что с налогами на продажу апартаментов

  1. Лучше выждать минимальный срок владения, прежде чем продавать апартаменты — пять лет.
  2. Срок считается не с момента полной оплаты по ДДУ, как в случае с жилой недвижимостью, а с момента регистрации права собственности.
  3. Вы можете воспользоваться вычетами, но поскольку это нежилая недвижимость, то уменьшить НДФЛ намного не получится.
Елена ТереховаПокупали апартаменты? Через сколько лет появилось желание их продать?
  • Pavel Ivanovilya, еще один тип недвижки. Там нельзя прописаться в отличие от обычной квартиры.1
  • Виктор ШанинСтранно, вот здесь https://journal.tinkoff.ru/nezhiloe/ верно написано, что нет минимального срока владения — три года или пять лет с даты приобретения для вычета ссылаясь на https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/400613281/ , в этой же статье уже появляется вычет за 5-ти летнее владение. Где-то явно ошибка, исправьте, пожалуйста.0
  • Антон ДыбовВиктор, статьи рассматривают разные ситуации. В этой автор просто пассивно владеет апартаментами, не используя их в коммерческой деятельности. И потому минимальный срок владения работает. А тут: https://journal.tinkoff.ru/nezhiloe/ предпринимательская деятельность налицо и в результате срок становится недоступным - такова оговорка в подп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК. Вот как звучит норма: Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: 17.1) доходы... от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; Положения настоящего пункта не распространяются... на доходы... от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности; В общем, ошибки нет.2
  • Виктор ШанинАнтон, тогда заголовок слишком хайповый, из статьи не совсем очевидно, что хоть Апарт и единственное жилье, что он использовался исключительно для собственного проживания и никогда не сдавался. В целом рынок сервисных апартаментов сейчас довольно активен, нужна статься для таких инвесторов: Как платить налог при продаже апартаментов!1
  • VictoriaЕлена, добрый вечер. Что-то не совсем поняла, можно ли с апартаментов получить налоговый вычет?0
  • VictoriaВ письме ФНС РФ от 14.01.2014 N БС-4-11/231 разъяснено, что в случае продажи нежилого помещения, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей. В Письме МФ РФ от 15.03.2013 N 03-04-05/4-232, сказано, что в целях налогообложения нежилые помещения подпадают под понятие «иное имущество».0
  • Elena MelnikЗдравствуйте, а если сдавать апарт как ИП УСН 6%, и зарегистрировать ОКВЭД 68.10 "покупка и продажа собственного недвижимого имущества", то налог при продаже не будет 6% от общей стоимости?1
  • ГалинаElena, будет0
  • Ирина ДроботТак это же коммерческая недвижимость, на неё не распространяется минимальный срок владения. Откуда вы взяли 5 лет?0
  • Наталья СемкинаМожно ли уменьшить налог при продаже апартаментов на сумму процентов по кредитному договору0
  • Dzhema MagdievaЧерез месяц, как стали заселяться люди0
  • Dzhema MagdievaЧерез месяц, как стали заселяться люди0
  • Алена ЛужковаЗдравствуйте. Можно ли включить в расходы на приобретение апартов проценты по ипотеке?0
  • Victor Komagovчерез 7 от ДДУ, но где в законах сказано, что для апартов "Срок считается не с момента полной оплаты по ДДУ, как в случае с жилой недвижимостью, а с момента регистрации права собственности"?0
  • Михаил ИконниковДа, 2 раза вопрос выше задали, спрошу тоже : учитываются ли платежи по ипотеке при расчёте налога с продажи апартаментов?0
  • Анастасия АлександроваА если апартаменты были 5,5 лет в собственности, а потом их сдали как самозанятый или ип, тогда тоже этот срок становится не важным? То есть придется платить налог при продаже, не смотря что первые 5,5 лет они не сдавались?0
  • Петр ПеровКак же коряво написано. "Допустим, вы купили свои апартаменты за 3 000 000 ₽, а продаете за 5 000 000 ₽. Ваш доход — 2 000 000 ₽, с него вы и будете платить налог. То есть вам придется заплатить 260 000 ₽." А почему налоговый вычет 250 000 Р, не учитывается? Написано все так, чтобы никто ничего не понял..0
  • Дмитрий СоловьевПетр, написано все нормально, не коряво. Нужно читать не коряво. Применяется наибольший из вычетов. А не два, не три. Поскольку 2 000 000 явно больше, нежели 250 000, то именно он - ОДИН ВЫЧЕТ - и применяется0
  • ВикЕсли апартаменты при продаже стали дешевле, чем когда их приобретали, можно не платить налог?0
  • Наталья СемкинаVictoria, с покупки апартаментов вычет не получить, это не жилая недвижимость.0
  • Наталья СемкинаВик, да, налога не будет. Но нужно задекларировать доход. Подать 3-НДФЛ в налоговую до 1 мая следующего года после продажи0

Сообщество