Налог с продажи апартаментов физическим лицом: минимальный срок владения, можно ли получить налоговый вычет

Геннадий Полухин

Купил апартаменты в 2018 году. Это единственная недвижимость, которая есть у меня в собственности и где можно жить. Когда пройдет ровно три года, хочу продать.

Знаю, что минимальный срок владения считается с момента, когда полностью оплатил стоимость по ДДУ. Но это правило распространяется исключительно на жилые помещения или и на апартаменты тоже? Какой налог мне придется заплатить при продаже?

Елена Терехова

юрист

Увы, расстрою вас — минимальный срок владения в вашем случае будет не три, а пять лет. Но если вы захотите продать свои апартаменты раньше, чем истечет минимальный срок владения, вы можете воспользоваться вычетами. Расскажу подробнее, почему такой срок и как применить вычет.

Какой минимальный срок при владении апартаментами

При продаже недвижимого имущества граждане освобождаются от уплаты НДФЛ, если они владели недвижимостью в течение минимального предельного срока.

По общему правилу такой минимальный срок — пять лет. Но в некоторых случаях он может уменьшаться до трех лет: если человек получил такую недвижимость по наследству или по договору дарения от члена семьи, в результате приватизации, по договору ренты, а также если гражданин продает свое единственное жилье.

Поскольку вы не получили апартаменты в наследство или по договору дарения, то под эти пункты вы не подходите.

То, что это ваше единственное жилье, роли тоже не играет. По закону апартаменты не относятся к жилым помещениям: в жилищном кодексе указан закрытый перечень — жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната. Апартаментов там нет. А значит, это нежилые помещения, как, например, гараж или баня. И этим основанием для срока в 3 года вам тоже нельзя воспользоваться. Минимальный срок владения апартаментами, чтобы не платить НДФЛ, в вашем случае — 5 лет.

Срок владения будет считаться с даты, когда вы зарегистрировали право собственности на апартаменты. Поправка, согласно которой срок отсчитывают от даты полной оплаты по ДДУ, тоже касается лишь жилых помещений.

УЧЕБНИК

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Начать учиться

Какими вычетами можно воспользоваться

Необязательно ждать, когда истекут пять лет. Вы можете воспользоваться вычетами, и если не полностью освободиться от налога, то, по крайней мере, его уменьшить.

Например, вы можете получить налоговый вычет в размере 250 000 Р. Такой налоговый вычет уменьшает налогооблагаемую базу, то есть размер дохода гражданина от продажи имущества, с которого он обязан уплатить налог.

На практике это значит, что, допустим, вы продаете апартаменты за 5 млн рублей и должны заплатить НДФЛ с продажи:

(5 000 000 Р − 250 000 Р) × 13% = 617 500 Р.

На следующий год после продажи вы подаете декларацию и платите налог. Вычет ежегодный, можно пользоваться несколько раз. Но применяется он ко всем сделкам купли-продажи. Например, продал апартаменты за 5 млн рублей и машину за 1 млн рублей ранее минимального срока владения — вычет единый. Налог будет такой:

(6 000 000 Р − 250 000 Р) × 13% = 747 500 Р.

Еще вариант — уменьшить доход от продажи имущества на расходы, которые связаны с его приобретением. Эти расходы нужно будет подтвердить документами: договорами купли-продажи, выписками из банка и пр.

Допустим, вы купили свои апартаменты за 3 000 000 Р, а продаете за 5 000 000 Р. Ваш доход — 2 000 000 Р, с него вы и будете платить налог. То есть вам придется заплатить 260 000 Р.

Не советую занижать стоимость объекта при продаже, чтобы уйти от налога. При определении налоговой базы учитывают кадастровую стоимость недвижимости, которую умножают на коэффициент 0,7. И даже если вы продадите дешевле, НДФЛ все равно посчитают исходя из минимальной цены. Проверить, какая кадастровая стоимость вашей недвижимости, можно на сайте Росреестра.

Что с налогами на продажу апартаментов

Лучше выждать минимальный срок владения, прежде чем продавать апартаменты — пять лет.
Срок считается не с момента полной оплаты по ДДУ, как в случае с жилой недвижимостью, а с момента регистрации права собственности.
Вы можете воспользоваться вычетами, но поскольку это нежилая недвижимость, то уменьшить НДФЛ намного не получится.

Покупали апартаменты? Через сколько лет появилось желание их продать?

ilya, еще один тип недвижки. Там нельзя прописаться в отличие от обычной квартиры.

Странно, вот здесь https://journal.tinkoff.ru/nezhiloe/ верно написано, что нет минимального срока владения — три года или пять лет с даты приобретения для вычета ссылаясь на https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/400613281/ , в этой же статье уже появляется вычет за 5-ти летнее владение. Где-то явно ошибка, исправьте, пожалуйста.

Виктор, статьи рассматривают разные ситуации.
В этой автор просто пассивно владеет апартаментами, не используя их в коммерческой деятельности. И потому минимальный срок владения работает.
А тут: https://journal.tinkoff.ru/nezhiloe/ предпринимательская деятельность налицо и в результате срок становится недоступным - такова оговорка в подп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК.
Вот как звучит норма:

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы... от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
Положения настоящего пункта не распространяются... на доходы... от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

В общем, ошибки нет.

Антон, тогда заголовок слишком хайповый, из статьи не совсем очевидно, что хоть Апарт и единственное жилье, что он использовался исключительно для собственного проживания и никогда не сдавался. В целом рынок сервисных апартаментов сейчас довольно активен, нужна статься для таких инвесторов: Как платить налог при продаже апартаментов!

Елена, добрый вечер.
Что-то не совсем поняла, можно ли с апартаментов получить налоговый вычет?

В письме ФНС РФ от 14.01.2014 N БС-4-11/231 разъяснено, что в случае продажи нежилого помещения, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей. В Письме МФ РФ от 15.03.2013 N 03-04-05/4-232, сказано, что в целях налогообложения нежилые помещения подпадают под понятие «иное имущество».

Здравствуйте, а если сдавать апарт как ИП УСН 6%, и зарегистрировать ОКВЭД 68.10 "покупка и продажа собственного недвижимого имущества", то налог при продаже не будет 6% от общей стоимости?

Elena, будет